裁判字號：臺灣士林地方法院95年重訴字第348號民事判決
裁判日期：民國97年04月02日
裁判案由：減少價金
臺灣士林地方法院民事判決95年度重訴字第348號原告戊○○
己○○上2人共同訴訟代理人 范宗熙 律師被告丁○○訴訟代理人 陳科升 律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國97年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告戊○○、己○○於民國94年1月9日，透過訴外人友順不動產仲介經紀股份有限公司（以下簡稱友順公司）之仲介，分別向被告購買坐落臺北市○○區○○段
5小段676、677地號土地暨其上建物門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號6樓之1、150號6樓之1房屋各1戶（以下簡稱系爭房屋），前者登記面積約45.81坪及頂樓加蓋約
6坪，後者登記面積約46.22坪及7樓44坪、8樓11坪，總價新臺幣（以下同）2,938萬元，包含加蓋部分均計價在內，加蓋面積占總面積超過3分之1，故該部分價值至少在90
0萬元以上。原告買受系爭房屋後，花費750萬元重新裝璜，詎95年4月4日接獲該大廈管理委員會決議通知，認定14
8號6樓之1頂樓、150號6樓之1之7、8樓為公共所有，命原告交還，致不敷使用，只得忍痛於95年12月底以3,16
8萬元之價格出售予訴外人 洪士強 ，扣除裝璜費僅得2,400萬元，較買價實虧540萬元，再加上94年初至95年底南港地區房地房漲價，因受本件瑕疵拖累，致原告損失在900萬元之譜。爰依民法第227條、第359條、第365條第1項、第
2項規定，訴請被告賠償900萬元及法定遲延利息等語，並聲明：
㈠被告應給付原告900萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依原告提出之藍白大廈管理委員會會議紀錄，未有請求原告
將系爭148號6樓之1頂樓、150號6樓之1之7、8樓交與管理委員會之記載，自無原告所稱之不完全給付、物之瑕疵等情事。
㈡兩造簽訂之買賣契約書明訂出賣不動產標的物僅為系爭148
號6樓之1面積共計151.455平方公尺即45.81坪、150號
6樓之1面積共計152.825平方公尺即46.22坪，至於原告所指之增建部分本無合法建物所有權，買賣契約書第2條增建或占用部分明載「依現時法令無法登記」、「無所有權，並有被拆除之虞」、「若於點交後……始被通知拆除時，甲方同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉」等語，此為原告所明知，原告系爭房屋點交後始遭管理委員會主張權利，與被告真實告知標的物現況內容一致，被告並未隱瞞。又買賣契約書第7條擔保責任第5項已載明「物之瑕疵」之例示，原告所稱之「坪數短少」並不屬之，且被告已依約定之登記坪數為所有權移轉登記及交付，並無缺少坪數之情事。
㈢退步言之，縱令本件有坪數減少之物之瑕疵，惟原告主張之
民法第359條減少價金權利，業已逾同法第365條所定期間，不得行使。
㈣兩造間買賣標的僅「登記坪數」部分，「使用坪數」並非買
賣標的，仲介於93年12月8日製作之內部文件，與買賣契約書簽署日期不符，亦無被告為確認之任何意思表示。被告並無不完全給付，且原告未依民法第356條為檢查通知義務之履行，不得依照民法第277條主張權利。
㈤原告稱裝潢系爭房屋花費750萬元、鑑價報告與實際買賣價
格之差價197萬3,786元為鑑價公司未將內部裝潢及利用空間之價值估算在內之價值云云，被告否認之。原告所稱「被告應負之責任」，應以系爭房屋點交前應具之價值減少為其標準，至於原告於系爭房屋點交後，如何增加系爭房屋之價值，與被告無涉。又原告轉售價格3,168萬元，顯高於被告售予原告之價格2,938萬元，原告仍有相當之獲利，並無損害可言等語置辯。
㈥並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之
1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院96年7月11日言詞辯論筆錄，卷2第140頁至第142頁）：
㈠兩造不爭執之事實：
⑴原告於94年1月9日，透過訴外人友順公司之仲介，以2,
938萬元之價格，向被告購買坐落臺北市○○區○○段5小段676、677地號土地暨其上建物門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號6樓之1、150號6樓之1房屋。不動產買賣契約書第2條約定：「本買賣標的物現況另有增建或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍頂樓150號7、8樓增建、
148號7樓增建、8樓浴室。二、若增建或占用部分於點交前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他所有權人或住戶主張權利時，乙方應即通知甲方，甲方得以請求損害賠償或解約。三、上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於點交後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，甲方同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉」。
⑵被告於系爭不動產標的物現況說明書「是否有拆除重建、
禁建或糾紛之情事」、「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知」、「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」等問題均勾選「否」。
⑶訴外人友順公司製作之系爭148號6樓之1房屋銷售資料
表上記載登記坪數45.81坪、使用坪數約52坪（頂樓加蓋約6坪），150號6樓之1房屋銷售資料表上記載登記坪數46.22坪、使用坪數約101坪（加蓋55坪，7樓44坪、
8樓11坪）。⑷藍白大廈管理委員會於94年12月26日決議將系爭不動產8樓屋突部分收回。
⑸系爭不動產7樓室內增建面積共計92.31平方公尺、陽台
18.56平方公尺、花園99.18平方公尺、通道9.3平方公尺，8樓室內增建面積7.92平方公尺。
㈡兩造爭執要旨：
⑴系爭不動產買賣標的物範圍為何？⑵系爭不動產增建部分被告是否明知有權利瑕疵而隱瞞？⑶原告知悉瑕疵是否依照民法第356條、365條規定從速通
知被告？⑷原告得否請求減少價金？如得請求，金額若干？
四、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠系爭買賣契約買賣標的物包含登記建物及增建部分：
按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」民法第153條第1項定有明文。又不動產之債權契約與物權行為應分別以觀，未經保存登記之房屋，固無從辦理所有權移轉登記，惟非不得成為買賣契約之標的，而移轉其事實上處分權。經查：
⑴兩造於94年1月9日簽訂之不動產買賣契約書第1條「不
動產標示及買賣權利範圍」固僅列系爭148號6樓之1、
150號6樓之1暨其面積，惟第2條「增建或占用部分」載明：「本買賣標的物現況另有增建或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍頂樓150號7、8樓增建、148號7樓增建、
8樓浴室。二、若增建或占用部分於點交前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他所有權人或住戶主張權利時，乙方（即被告）應即通知甲方（即原告），甲方得以請求損害賠償或解約。三、上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於點交後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，甲方同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉」等語，此有買賣契約書可稽（卷1第9頁至第14頁），依契約文義觀之，應認登記建物以外之增建及占用部分，仍屬於兩造買賣契約之標的，被告應將增建之事實上處分權移轉予原告，且被告依買賣契約有履行點交該部分建築物之義務。
⑵復查，證人即買方仲介乙○○於本院96年3月7日言詞辯
論期日到庭證稱：「6、7、8樓一併委託我們出售」、「出售當時屋主表示增建部分有使用權」、「當時屋主說這是自住的，並表示說6、7、8樓是一起點交」（卷2第40頁至第42頁），證人即賣方仲介甲○○於本院96年6月27日言詞辯論期日到庭證稱：「（銷售資料表）是契約一部分」、「是我製作的」、「簽買賣契約書時是附在後面」、「針對148號6樓之1增建部分指的是門牌號上方大約6坪室內建築，150號是指7、8樓室內建築部分，
8樓是作會議桌有椅子，148號與150號7樓部分是分開使用都是做室內使用」等語（卷2第99頁至第103頁）、證人即代書丙○○證稱：「買賣標的物還是以產權登記為準，增建部分是附件」、「（問：第2條部分是否也在買賣範圍內？）是的，否則屋主點交主建物不點交增建還是會登記問題」、「（增建部分）可以買賣，但不能移轉登記」、「買方也知道」、「（問：增建部分有無點交？）不管合法或非法均有點交」等語（卷2第103頁至第106頁），互核大致相符，顯見買賣雙方於簽約時合意買賣標的物及點交範圍包括登記建物及增建部分，僅增建部分無從辦理所有權移轉登記而已，非謂該部分非買賣標的物之範圍。則被告辯稱買賣標的物僅有登記坪數云云，委不足採。
㈡系爭房屋登記建物以外部分並無權利瑕疵或不完全給付：
承前所述，系爭增建部分包含於買賣契約範圍，而原告主張該部分經藍白大廈管理委員會決議命原告返還，被告之給付有瑕疵，屬於不完全給付云云，惟為被告所否認。經查：
⑴原告主張增建部分業經藍白大廈管理委員會決議收回云云
，無非係以94年12月26日管理委員會會議紀錄（卷1第19頁至第20頁）、95年4月4日確認函（卷1第21頁）為證。惟查，上開藍白大廈管理委員會94年度會議紀錄載明：
「若經確認屋凸7、8樓均為公設，7樓仍讓黃家使用，但8樓歸（誤繕為規）屬大樓公用，並未來買賣時7樓歸還公有，8樓歸公共使用，大樓住戶若有需要使用，可至主委借鎖匙，未來黃家若有買賣時，7樓公設僅有持份買賣。8樓增建部分若為私有非公設則仍可買賣」、95年4月4日確認函載明：「經向北市建管處查證，並影響屋頂層及突出物全部竣工圖，確定屋頂凸一樓（7樓）凸二樓（8樓）確認是原建物，並不是增建」，另證人即藍白大廈管理委員會前主委庚○○於96年3月7日到庭證稱：「94年12月26日開會決議，最後決議是第1頁最後1段簡先生所講的內容，是確認7、8樓為公設部分，原本屋主有將頂樓公設借給管委會及其他住戶使用，以前管委會開會是借用8樓，決議內容是要將8樓公設要回來，7樓仍給他們使用，只有向他們將公設要回來，增建部分沒有要回」（卷2第42頁至第43頁），足見藍白大廈管理委員會決議要求原告返還公用之部分，僅止於8樓屋突之公設，而不包括其他增建部分，原告主張所有頂樓、7樓、8樓增建60餘坪均遭收回云云，顯屬無據。
⑵復查，經本院於96年4月13日赴現場勘驗並囑託地政機關
測量，發現系爭150號6樓之1屋突1樓（即7樓）有一部分屬於原始公設建物，並有增建，與148號6樓之1增建部分室內相通，與6樓以室內梯相通，7樓包含1佛堂、5間房屋、1間衛浴，均為原告作為私人住宅使用，共計室內增建面積92.31平方公尺、陽台18.56平方公尺、花園暨籃球場99.18平方公尺、通道9.3平方公尺，系爭
150號6樓之1屋突2樓部分（即8樓）原有2間房間，現遭藍白大廈管理委員會收回並設置鐵門，系爭148號6樓之1則有增建1套衛浴設備，在鐵門之外，面積7.92平方公尺等情，此有勘驗筆錄（卷2第61頁至第62頁）、測量成果圖（卷2第65頁）足考，核與證人庚○○前述證詞內容相符，堪認除屋突2層即8樓之2間房間外，其餘部分並未經管理委員會收回或妨礙原告之占有使用。原告於勘驗期日雖主張：「減少價金部分含7樓花園、陽台及室內，因為屋突部分介於兩增建之間，如不得轉賣將減少7樓使用價值，另外8樓屋突部分遭管委會收回，增建衛浴設備則沒有使用價值」等語（卷2第62頁），惟增建部分未遭管理委員會收回或妨礙原告之占有使用，已如前述，至於該等增建部分原告應如何使用、使用價值如何，誠非瑕疵或不完全給付之問題。
⑶第查，買賣契約書第2條1項固約定：「增建或占用範圍
頂樓150號7、8樓增建、148號7樓增建、8樓浴室」（卷1第9頁），另訴外人友順公司製作之148號6樓之
1、150號6樓之1房屋銷售資料表分別載明：「登記坪數45.81坪、使用坪數約52坪」、「加蓋約6坪」、「登記坪數46.22坪、使用坪數約101坪」、「加蓋約55坪，位置7F：44坪、8F：11坪」等語（卷1第17頁、第18頁），然買賣契約書第2條第3項已約定：「上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於點交後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，甲方同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉」等語（卷1第10頁）。又證人乙○○證稱：「（買賣契約規定依現行法令增建部分無法登記有拆除之虞，此部分是否為買方所知悉？）是的」（卷2第41頁），證人甲○○證稱：「簽買賣契約書時會逐條向當事人解說」、「（問：有無說到增建的事？契約書第2條張代書有無朗讀解釋？）有解釋」（卷
2第100頁），證人丙○○證稱：「這部分我們會加強解釋，交屋之後由賣方自己承擔拆除風險，解釋清楚並請雙方再簽名」、「交屋之前如果有爭執必須通知，如果是交屋之後由買方承擔，現狀說明書是說交屋之前沒有爭執」等語（卷2第104頁至第105頁），足見原告於買受系爭房屋之際，已明知上開增建部分無法取得所有權，且於受點交後必須自行承擔無法占有使用之風險，被告並未保證非登記建物以外部分得永久占有使用。參以頂樓增建無法辦理登記，隨時有遭主管機關強制拆除或大樓全體住戶請求返還之可能乙節，乃一般民眾之常識，亦為購買頂樓加蓋房屋必須承擔之風險，原告實難諉為不知。查本件被告既已將登記建物與148號6樓之1頂樓、150號6樓之1之7、8樓買賣標的均點交占有予原告，即已完成其給付義務，至於交付占有危險移轉後所生之風險，依上開契約約定，自應由原告自行承擔。
⑷又被告於系爭不動產標的物現況說明書「是否有拆除重建
、禁建或糾紛之情事」、「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知」、「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」等問題均勾選「否」，此有現況說明書在卷可稽（卷1第15頁）。而依上開證人庚○○之證詞及藍白大廈管理委員會94年度會議紀錄、確認函（卷1第19頁至第21頁）所示，管理委員會係於94年12月26日始開會討論將8樓屋突部分收回乙案，並於95年4月
4日會勘確認，此際系爭房屋早已辦理交屋予原告約1年，核與證人乙○○證稱：「（問：交屋後被管委會要回去，賣時是否有此事？）賣時沒有此事」等語相符（卷2第42頁），堪信被告將系爭房屋出售予原告之前，增建部分未曾遭拆除、接獲拆除通知或與其他住戶有權利糾紛，難認被告出具之上開現況說明書內容有何隱匿或不實。
⑸綜上，系爭房屋登記建物以外部分，於兩造簽訂買賣契約
暨交屋之前，並未遭管理委員會主張權利，於交屋之後所生之風險，依買賣契約書第2條第3項約定，本應由原告自行承擔，此為原告所明知，且管理委員會於95年間要求原告返還之範圍僅止於8樓屋突公設部分之2間房間，並未請求原告返還其他增建部分，原告就其他部分之占有使用未受妨礙，則其主張被告之給付有瑕疵或為不完全給付，即屬無據。
㈢如前所述，原告未能舉證證明被告之給付有瑕疵或為不完全
給付，則關於原告是否將瑕疵事由從速通知被告暨原告得請求減少價金之金額乙節，即無庸認定，附此敘明。
五、從而，原告依民法第227條、第359條、第365條第1項、第2項規定，訴請被告給付900萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年4月2日
民事第二庭法官陳玉曆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年4月9日
書記官蔡雨呈