裁判字號：臺灣桃園地方法院109年訴字第1349號民事判決
裁判日期：民國109年11月06日
裁判案由：解除契約返還登記等
臺灣桃園地方法院民事判決109年度訴字第1349號原告 古博彥 訴訟代理人 林明信 律師被告 王雅 儷
蔡耀郎 共同訴訟代理人 林育生 律師複代理人 朱峻賢 律師上列當事人間請求解除契約返還登記等事件，本院於民國109年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國106年4月18日將如附表一所示之不動產（下稱系
爭房地）以新臺幣（下同）270萬元之價格出售予被告 王雅儷 ，雙方簽立買賣契約書（下稱系爭契約），約定王雅儷應分3期給付價金，其中頭期款100萬元及第二期款40萬元（下稱前二期款）由王雅儷代為清償原告之民間借貸，尾款則約定於完成移轉登記過戶後給付130萬元。另原告為擔保系爭約之所有權移轉登記義務，於106年4月25日為王雅儷指定之被告蔡耀郎設立如附表二所示之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權），復於106年5月22日將系爭房地所有權移轉登記予蔡耀郎。然王雅儷未依約於移轉登記過戶完畢後給付尾款130萬元，另扣除王雅儷實際墊付之代書、過戶等稅費7萬6,334元及王雅儷已繳納之第一期房屋貸款1萬1,000元（按系爭契約第5條第6項約定，王雅儷應負擔每月一半數額之貸款）後，尚欠價金121萬2,666元。而原告曾對王雅儷訴請解除契約返還房地之訴訟（即鈞院106年度訴字第794號、臺灣高等法院108年度上字第1155號所有權移轉登記等事件，下爭系爭前案），並於系爭前案第一審準備程序中之107年1月19日當庭以言詞限期催告王雅儷給付尾款，並表明逾期未付即逕行解約，然仍經系爭前案第二審判決認定以原告未踐行第二次催告程序為由，不生解除契約效力，而判決原告敗訴確定。現原告為保障權益，乃於109年5月20日以桃園府前郵局存證號碼544號存證信函（下稱544號信函）發函催告王雅儷應於109年6月10日前給付積欠之價款121萬2,666元，其仍未給付，構成給付遲延，原告再以本起訴狀繕本送達作為向王雅儷為解除契約之意思表示，故系爭契約業經原告合法解除，原告得訴請確認其與王雅儷間系爭契約所生之買賣關係不存在。
㈡另原告前將系爭房地設定系爭抵押權予蔡耀郎，既係為擔保
原告履行所有權移轉之義務，而原告業將系爭房地所有權移轉登記予蔡耀郎，系爭抵押權所擔保之債權已不存在，且系爭房地之所有權及抵押權已歸屬於蔡耀郎一人，系爭抵押權亦因混同而消滅，蔡耀郎自當塗銷系爭抵押權登記。又系爭契約屬第三人利益契約，於系爭契約解除後，原告回復為所有權人，蔡耀郎即無登記為所有權人之利益，原告得依民法第179條規定，請求蔡耀郎將系爭房地移轉登記予原告以及塗銷系爭抵押權登記等語。
㈢並聲明：⒈確認原告與王雅儷於106年4月18日所簽立系爭契
約不存在。⒉蔡耀郎應將系爭房地所有權移轉登記予原告。⒊蔡耀郎應將系爭抵押權登記予以塗銷。
二、王雅儷、蔡耀郎答辯如下：㈠系爭契約第5條第4項約定，原告於系爭房地登記予蔡耀郎之
日即106年5月22日起算3年內（即106年5月23日起至109年5月22日止計36期），仍得繼續使用系爭房地，惟應每月繳納使用權利金4萬3,500元予王雅儷。然原告僅繳納第1期權利金後即未再繳納，王雅儷乃於109年6月1日寄送台北古亭郵局存證號碼623號存證信函（下稱623號信函）催告原告給付積欠之使用權利金計152萬2,500元（43,500元×35期），原告於109年6月2日收受。 王雅儷復 於109年6月8日以台北古亭郵局存證號碼648號存證信函（下稱648號信函），表示願就原告之給付權利金債務與系爭契約價金尾款債務為抵銷之意思表示，經原告於109年6月9日收受，顯見王雅儷於原告前揭催告給付尾款之期限（109年6月10日）前，即先向原告為抵銷之意思表示，則王雅儷就系爭契約給付尾款價金之義務業已消滅，原告嗣再以本起訴狀繕本送達作為向其解約之意思表示，自不生解約效力，則系爭契約所生之買賣關係仍然存在。另蔡耀郎就系爭房地之登記外觀具法律上原因，不構成不當得利，且原告積欠使用權利金，其違約之效果為喪失買回權，原告給付權利金之義務仍存在，並非喪失買回權即無須繳納使用權利金。
㈡縱認原告解約合法，然蔡耀郎僅屬指示給付關係之領取人，
兩人間無不當得利法律關係存在，原告不得請求蔡耀郎為系爭房地之所有權移轉登記。又系爭前案判決業已認定系爭房地之所有權及系爭抵押權均歸屬蔡耀郎一人，系爭抵押權已因混同消滅，而此部分與系爭契約是否存在無關，自不因原告於系爭前案言詞辯論終結日後，另為催告付款、解除契約之新事實所影響，故塗銷爭抵押權之訴部分，應受既判力之遮斷效所及，原告起訴違反民事訴訟法第249條第1項第7款規定。況系爭抵押權因混同消滅係因法律規定所致，亦非蔡耀郎有何不當得利。再者，王雅儷亦得就原告已受領價金140萬元、王雅儷為原告負擔之房屋貸款1萬1,000元及支出7萬6,334元費用等附加利息返還王雅儷，王雅儷並得就此部分與系爭房地所有權移轉登記部分主張同時履行抗辯權等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項如下：㈠原告前與王雅儷於106年4月18日簽訂系爭契約，約定原告以
270萬元之價格將系爭房地出售王雅儷，王雅儷已付訖前二期款140萬元，剩餘之買賣價金部分，原告應於移轉系爭房地登記過戶完畢後給付之（未給付之尾款130萬元，須扣除王雅儷實際墊付之代書、過戶等稅費7萬6,334元以及王雅儷依系爭契約第5條第6項規定繳納3年之房屋貸款後，方為原告積欠之價款)。
㈡原告已於106年4月25日以系爭房地為蔡耀郎設定系爭抵押權，復於106年5月22日將系爭房地所有權移轉登記予蔡耀郎。
㈢原告嗣以王雅儷遲延給付剩餘價款為由解除系爭契約，並於
106年6月13日對被告2人提起訴訟，請求確認原告與王雅儷間買賣契約關係不存在，及蔡耀郎應將系爭房地所有權移轉登記予原告，暨確認系爭抵押權擔保債權不存在及蔡耀郎應塗銷系爭抵押權（即系爭前案），遭法院判決敗訴確定。
㈣另原告曾於系爭前案之第一審準備程序中當庭（107年1月19
日）以言詞限期催告王雅儷給付剩餘價款，並表明逾期未付即逕行解除契約（系爭前案第二審判決認定此次解約並非合法），原告復於109年5月27日以544號信函催告王雅儷應於109年6月10日前付清價款121萬2,666元【計算式：130萬元－7萬6,334元－1萬1,000元（王雅儷僅繳納第一期房屋貸款半數）】，經王雅儷於109年6月5日收受。原告再以王雅儷遲延給付價款為由，以本起訴狀繕本送達作為向王雅儷為解除契約之意思表示，王雅儷於109年8月6日收受。
㈤王雅儷於109年6月1日以623號信函催告原告於5日內給付系
爭契約5條第6項約定之使用權利金計152萬2,500元（4萬3,500元×35期），原告於109年6月2日收受。王雅儷復於109年6月8日以648號信函，表示願就原告之給付權利金債務與系爭契約價款債務為抵銷之意思表示，經原告於109年6月9日收受。
四、本件應審究者厥為：被告行使抵銷權（109年6月9日）後，原告解除系爭契約（109年8月6日）是否合法？本院認定如下：
㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；二人互負債務，而其給付種類相同，並屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第229條第1項、第334條第1項前段、第335條第1項定有明文。
㈡次按系爭契第5條第4項約定：「雙方約定，自前述不動產登
記於甲方（指王雅儷）或甲方指定之登記名義人之日起算3年屆滿之日前，因甲方為實際所有權人，雙方約定同意該期間乙方（指原告）得繼續使用本買賣標的，惟乙方應每月繳納使用權利金4萬3500元…。若乙方有一期遲延未付權利金則視為乙方所得行使之買回權亦屬消滅。」，有系爭契約可參（見本院卷第12頁），顯見雙方約定自系爭房地移轉登記予王雅儷或其指定之蔡耀郎之日即106年5月22日後，於3年期間內（即106年5月23日起至109年5月22日），原告得繼續使用系爭房地，然負有按月給付使用權利金4萬3,500元予王雅儷之義務，此顯屬原告使用系爭房地之對價，且屬定有期限之債務。其次，原告於前揭3年期間內，僅給付第1期使用權利金4萬3,500元，尚有積欠35期使用權利金計152萬2,250元未給付等情，此數額為原告所不否認，則原告於該3年期間屆滿時起，就積欠之使用權利金計155萬2,250元即負給付遲延責任。而王雅儷復以648號信函向原告表示願就原告應給付之使用權利金債務152萬2,500元與系爭契約未給付之價金債務121萬2,666元為抵銷之意思表示，經原告於109年6月9日收受等情，已如前述（見前揭不爭執事項㈤），並有648號信函、郵件收件回執在卷可佐（見本院卷第111至119頁），可認王雅儷對原告所負之給付買賣價金債務（121萬2,666元），業經其全數抵銷而消滅。是以，原告嗣後再以王雅儷遲延給付價金為由解除契約，即不生效力。
㈢雖原告主張系爭契約所定之使用權利金，係維繫原告對系爭
房地之買回權，若原告未繳納權利金，買回權消滅，而原告並無意行使買回權，自無須給付使用權利金，故王雅儷不得以此債權主張抵銷云云。經查：
系爭契約第5條第2項約定：「自前述不動產登記於甲方（指王雅儷）或甲方指定之登記名義人之日起算3年為期，於該3年屆滿期間內乙方（指原告）對甲方有『買回權』，而乙方行使『買回權』買回前述不動產之價金為370萬元」（見本院卷第12頁），可見雙方約定自系爭房地登記王雅儷或王雅儷指定之人之日起之3年期間內，原告得以370萬元之價格買回系爭房地。另雙方約定，倘原告未於前揭3年期間屆滿之日起算1個月內與王雅儷完成行使買回權所需之簽約、過戶、尾款點交或其他相關事宜者、或原告有1期（按月）遲延給付系爭契約第5條第4項之使用權利金者、或原告如未按時自行繳納系爭契約第5條第6項之房屋貸款，因而影響王雅儷權益者，原告之買回權消滅，此亦有系爭契約第5條第3項、第5條第4項後段、第5條第6項後段約定至明，顯見原告所稱未按月繳納使用權利金，致原告之買回權消滅一情，僅為雙方約定買回權消滅之原因之一而已，並非可遽而推認原告如不行使買回權，即無庸繳納使用權利金之結論。況系爭契約第5條第4項係約明：雙方約定該3年期間，乙方（指原告）得繼續使用本買賣標的，惟乙方應每月繳納使用權利金4萬3,500元等語，則依前揭約定之文義，雙方約定之使用權利金顯應有原告於出售系爭房地後，猶仍繼續使用系爭房地之對價給付，故原告稱因其不行使買回權，即無須給付使用權利金云云，亦與該規定之文義不符，是原告前揭主張自不足採。
㈣準此，原告解除系爭契約既屬不合法，則其訴請確認其與王
雅儷間系爭契約關係不存在，自屬無理由；又原告既未回復為系爭房地之權利人，自無權利受有損害之可能，故其另依民法第179條規定請求蔡耀郎應將系爭房地所有權移轉登記予原告，及塗銷系爭抵押權登記，均無理由。
五、綜上所述，原告請求確認其與王雅儷於106年4月18日所簽立系爭契約關係不存在；另依民法第179條規定，請求蔡耀郎將系爭房地所有權移轉登記予原告，暨塗銷系爭抵押權，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年11月6日
民事第三庭法官彭怡蓁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年11月9日
書記官蕭竣升附表：
┌──┬──┬──────────────────┬──────┐│編號│類別│地號或建號│權利範圍│├──┼──┼──────────────────┼──────┤│１│土地│桃園市○○區○○○段三座屋小段1345│2萬分之51││││-97地號││├──┼──┼──────────────────┼──────┤│２│建物│桃園市○○區○○○段三座屋小段9850建│2分之1││││號（桃園市○○區○○○街○○○號7樓）││└──┴──┴──────────────────┴──────┘附表二┌────┬───┬────────────────────────┐│不動產│設定權│備註│││利範圍││├────┼───┼────────────────────────┤│桃園市中│2萬分│登記次序：0000-000││壢區三座│之51│權利種類：最高限額抵押權││屋段三座││收件字號：壢登字第088540號││屋小段││登記日期：106年4月25日││1345-97││權利人：蔡耀郎││號土地││債權額比例：全部，1分之1││││擔保債權總金額：新臺幣280萬元││││擔保債權種類及範圍：本筆抵押物擔保範圍包括債務人││││對抵押權人現在（包括過去所負││││現在尚未清償）及將來在本抵押│├────┼───┤權設定契約書所定最高限額內所││桃園市中│2分之1│負之債務包括借款、票據、本票││壢區三座││保證債務及不動產買賣價金。││屋段三座││擔保債權確定期日：106年7月20日││屋小段││清償日期：106年7月21日││9850建號││利息（率）：依照各個債務契約所約定之利率計算。││建物││遲延利息（率）：按借貸金額依年利率20％計算，給付││││遲延利息至清償日止。││││違約金：按每萬元每日20元整計算至清償日期止。││││債務人及債務比例：古博彥，債務額比例全部││││設定義務人：古博彥│└────┴───┴────────────────────────┘