裁判字號：臺灣高等法院105年上易字第1116號民事判決
裁判日期：民國106年07月18日
裁判案由：給付價金
臺灣高等法院民事判決105年度上易字第1116號上訴人 張育治 訴訟代理人 陳清榮 被上訴人 李曉萍 訴訟代理人劉楷律師複代理人 林哲安 律師訴訟代理人 陳進文 律師上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國105年8月22日臺灣桃園地方法院104年度訴字第768號第一審判決提起上訴，本院於106年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣玖拾壹萬元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）103年4月16日與伊簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），購買伊所有坐落桃園市○○區○○段○○○段000○0地號土地（下稱系爭土地），及其上未辦保存登記、門牌號碼為桃園市○○區○○里○○0○0號建物（下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）1,300萬元。上訴人已依約給付第1、2、3期款500萬元、350萬元、300萬元，並於103年12月31日給付第4期款（尾款）中之50萬元，共1,200萬元，兩造約定上訴人應於伊交付系爭房地時給付尾款100萬元。伊已依約於104年4月15日交付系爭房地予上訴人，然上訴人竟以伊將置放於系爭土地上之貨櫃屋、種植於系爭土地上之4棵臺灣竹柏、3棵樹葡萄、2棵桂花樹（下合稱系爭樹木）移除為由，拒絕給付尾款，屢經催告，仍未置理。爰依民法第367條規定，訴請上訴人給付尾款100萬元，並依系爭契約第9條第3項約定，自遲延之日即104年4月16日起至清償日止，按日給付1千元之違約金（原審就被上訴人上開請求為其勝訴之判決，上訴人就其敗訴部分，聲明不服，提起上訴。原審駁回被上訴人逾上開請求部分，未據被上訴人上訴，不在本院審理範圍，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造於103年4月16日簽立系爭契約時，本件買賣契約標的物即已包含原本栽種於土地而為土地成分之系爭樹木，又系爭土地上之貨櫃屋屬於土地之定著物，依系爭契約第7條第5項約定意旨，系爭貨櫃屋及樹木均屬系爭契約之買賣標的物，被上訴人本應於104年4月15日點交時，依簽約時之現況，將系爭貨櫃屋及樹木隨同系爭房地交付予伊，惟被上訴人竟將系爭貨櫃屋及樹木移除，致伊受有系爭樹木合計24萬元、貨櫃屋10萬元之損害，並自104年4月16日起，就系爭貨櫃屋部分，按月受有相當於租金之損失，此屬可歸責於被上訴人之事由致為不完全給付，依不完全給付損害賠償請求權（見本院卷第94頁反面），伊自得就上開損失合計100萬元，與被上訴人之價金給付請求權為抵銷之抗辯等語，資為置辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第103頁、第4頁反面、第5頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠兩造於103年4月16日簽立系爭契約，約定由上訴人以總價1,
300萬元向被上訴人購買系爭房地。價金分4期支付，分別為第1期簽約、備證款500萬元、第2期完稅款350萬元，第3期300萬元、第4期150萬元。上訴人已給付第1、2、3期款500萬元、350萬元、300萬元，並於103年12月31日給付第4期款（尾款）中之50萬元，共1,200萬，尚有尾款100萬元迄未給付。被上訴人已於103年7月3日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。有系爭契約、系爭土地登記謄本為證（見原審卷第7至13、16頁）。
㈡依系爭契約第7條第1項、第3條第2項約定，被上訴人應於10
4年4月15日將系爭房地點交予上訴人，上訴人亦應於當日給付尾款100萬元予被上訴人。
㈢系爭土地於兩造103年4月16日簽約時，其上種植有系爭樹木
，並有1間貨櫃屋，惟系爭樹木及貨櫃屋於104年4月15日兩造點交系爭房地前，遭被上訴人前夫涂進士移除。有證人涂進士證述為證（見原審卷第64頁正、反面）。
四、被上訴人主張：伊已依約於104年4月15日將系爭房地交付予上訴人，惟上訴人迄未給付尾款100萬元，依民法第367條規定、系爭買賣契約書第9條第3項約定，上訴人應給付被上訴人100萬元，及104年4月16日起算至清償日止，按日給付1千元之違約金等情，為上訴人否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者在於：㈠系爭契約買賣標的物是否包含系爭貨櫃屋及樹木？㈡被上訴人依民法第367條規定，請求上訴人給付尾款100萬元，有無理由？上訴人所為之抵銷抗辯，有無理由？㈢被上訴人依系爭契約第9條第3項約定，請求上訴人自104年4月16日起至清償日止，按日給付1千元之違約金，有無理由？爰析述如下。
五、就系爭契約買賣標的是否包含系爭貨櫃屋及樹木部分：㈠按稱不動產者，謂土地及其定著物；稱動產者，為前條所稱
不動產以外之物；民法第66條第1項、第67條分別定有明文。民法第66條第1項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地而達一定經濟上目的，不易移轉其所在之物而言（最高法院61年度台上字第1283號裁判意旨參照）。經查：
⒈證人即系爭契約之代書 陳岳坤 證稱：伊依買賣雙方所述內容
書立系爭契約，約定之買賣標的即為系爭房地，沒有其他標的物，因伊未到現場，不知道有貨櫃屋，但雙方有提到說只要會動的就移除，但有說到不用寫入契約裡面等語（見原審卷第60頁正、反面、本院卷第136頁）；證人即受被上訴人委託銷售之 羅錦星 亦證：涂進士向伊告知能搬遷會動的不贈送，伊遂從帶看及簽約過程中，均已向買方即上訴人提到能夠搬動的物品都不在買賣範圍內，並告知買賣標的物只有土地及18坪的未辦保存登記的建物，能移走的也會搬走等語（見原審卷第62頁反面至第63頁），核與證人陳岳坤證述內容大致相符。而系爭貨櫃屋係屬能移動之物（詳如後述），並經涂進士移走（見不爭執事項㈢），則該貨櫃屋即非屬系爭契約之買賣標的物，況系爭契約第1條約定之買賣標的物並無系爭貨櫃屋之約定（見原審卷第8頁），益徵系爭貨櫃屋並非系爭契約買賣標的物至明。上訴人雖以證人羅錦星為買賣雙方之仲介人，其向被上訴人收取百分之6之服務費，高於政府規定百分之4，並向伊收取百分之2之服務費，是其證人身分有違利益迴避之嫌而不足採信云云，然上訴人並未能提出足以推翻證人 羅錦星英 上開證詞憑信性之具體事證，是其空言否認上開證詞真實性，並非可取。
⒉觀諸系爭契約第7條第5項約定：「本約標的如有未依法申請
增建之建物、定著物、工作物，賣方聲明確為其所有並有事實上處分權，一併讓與買方。」等語（見原審卷第10頁）。
又系爭契約第7條第5項既將工作物與未依法申請增建之建物、定著物同時併列，可知上開約定所稱之工作物者，其性質應與建物、定著物同為繼續附著於土地而達一定經濟上目的，不易移轉其所在之設施。查，兩造簽立系爭契約時，系爭土地上置放有系爭貨櫃屋，該貨櫃屋分別與系爭建物之遮雨棚、地面焊接在一起，惟該貨櫃屋未與系爭建物相通，另設有獨立之門、窗，嗣經被上訴人前夫涂進士移除乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第94頁正、反面、第102頁反面至第103頁），並有照片為憑（見本院卷第118頁、卷末證物袋）。系爭貨櫃屋雖焊接於系爭土地之上，然涂進士既能移除該貨櫃屋，可知被上訴人所稱：貨櫃焊住是為了防止被風吹走及穩定作用，不因此使其成為定著物等語（見本院卷第94頁反面），即非無稽，足見該貨櫃屋並非附著於土地而不易移轉其所在之物，揆諸前開說明，非屬上開約定之定著物、工作物。準此，系爭貨櫃屋既非上開約定之定著物、工作物，則上訴人辯稱：依系爭契約第7條第5項約定意旨，系爭貨櫃屋為買賣標的物而應一併讓與云云，即屬無據。
⒊綜上，系爭貨櫃屋並非系爭契約買賣標的物之一部分，且非
系爭契約第7條第5項約定應一併讓與之定著物、工作物，則上訴人辯稱系爭契約買賣標的包含該貨櫃屋云云，自不足採。
㈡次按不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分，民
法第66條第2項著有規定。又未與土地分離之樹木，依民法第66條第2項規定，為土地之構成部分，如土地上種有竹木，法院命為交還土地之判決，即已包含該尚未與土地分離之竹木在內，無庸另為交還之諭知（參照最高法院29年上字第1678號判例、71年台上字第2423號裁判意旨）。查，兩造103年4月16日簽立系爭契約時，系爭土地上種有系爭樹木，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），且系爭契約第7條第1項約定：「本約標的應於尾款交付日（預定104年4月15日前），由賣方（即被上訴人）依『簽約時現況』點交予買方（即上訴人）……」（見原審卷第10頁），可知被上訴人交付系爭土地時，應連同簽約時該土地之構成部分即系爭樹木一併交付予上訴人，則上訴人辯稱：系爭契約買賣標的物包含系爭樹木等語，即非無憑。被上訴人雖主張：伊於系爭房地交付予上訴人前，就系爭樹木仍有收益權，自得收取系爭樹木云云，然縱被上訴人於交付系爭房地前就系爭樹木有收益權（參照最高法院33年上字第604號、40年台上字第1200號判例意旨），亦不得反認系爭樹木非屬系爭契約買賣標的之一部分，故被上訴人據此主張系爭樹木非屬系爭契約買賣標的云云，即無足採。
六、被上訴人依民法第367條規定，請求上訴人給付尾款100萬元，有無理由？上訴人所為抵銷抗辯，有無理由部分：
㈠按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約」、「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」，民法第345條第1項、第367條分別定有明文。查，兩造於103年4月16日就系爭房地簽立系爭契約，並約定兩造應於104年4月15日點交並給付尾款（見不爭執事項㈡），嗣兩造確已於104年4月15日至系爭房地辦理點交程序，此據證人陳岳坤、羅錦星證述明確（見原審卷第61頁反面、第63頁正、反面），並有上載日期為104年4月15日之交屋明細說明為憑（見原審卷第18頁）。又上訴人對於被上訴人所稱：其現正占有使用系爭房地等語（見本院卷第157頁）並未爭執，足證被上訴人已於104年4月15日將系爭房地交付予上訴人。是則被上訴人依民法第367條規定及上開約定意旨，請求上訴人尾款100萬元，即為有據。上訴人辯稱：被上訴人並未一併交付系爭樹木，因此點交程序並未完成，待對造移回系爭貨櫃屋及樹木前，伊自得拒絕給付尾款云云。惟被上訴人已將系爭房地交付予上訴人占有使用，雖未一併交付系爭樹木，惟系爭樹木業經涂進士出售而不復存在（詳如後述），則被上訴人給付系爭樹木已屬客觀不能，況系爭契約買賣標的物不含該貨櫃屋，則上訴人以此為由行使民法第264條之同時履行抗辯權，誠屬無理。上訴人復辯稱：兩造簽立系爭契約時，因被上訴人要求要借用系爭房地1年，所以才約定點交日為104年4月15日，並保留尾款至點交時給付，作為被上訴人返還系爭房地之保證金云云（見本院卷第110頁），惟上訴人所述該100萬元性質屬保證金乙節，已與系爭契約約定不符，且上訴人所舉之證人陳岳坤證稱：「（兩造針對契約約定尾款150萬元的性質，有無另為約定？）沒有，該150萬元就是尾款。」等語（見本院卷第134頁），則上訴人辯以該100萬元屬保證金性質云云，即屬無稽，亦難信採。
㈡次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第335條第1項著有規定。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；民法第227條第1項、第226條第1項亦有明文。查，系爭樹木為系爭契約買賣標的物，惟被上訴人於104年4月15日點交時，未將系爭樹木一併交付予上訴人，且涂進士已將系爭樹木移除後出售予他人，業據證人涂進士證述在卷（見原審卷第64頁反面），上訴人復自承系爭樹木難以回復原狀（見原審卷第85頁），則上訴人依上開規定，就系爭樹木所受損失，請求被上訴人應負損害賠償責任，即屬有據。次查，兩造不爭執系爭樹木中之4棵臺灣竹柏、2棵桂花樹之價值合計為6萬元（見本院卷第58、102頁反面）。至於系爭樹木中之3棵樹葡萄因遭涂進士出售他人而難以鑑定其價值，本院審酌樹葡萄需栽種6、7年後才會開始結果，且其果實具有經濟價值，因此種植期間越長、價格越好，此乃公眾週知之理，而本件遭被上訴人移除之3棵樹葡萄之樹齡為7、8年，業據證人涂進士證述明確（見原審卷第64頁），適值樹葡萄開始結果之時，本院審酌一切情狀，並依民事訴訟法第222條第2項規定，認被上訴人所稱每棵樹葡萄價值為1萬元（見本院卷第129頁），應為可採。上訴人雖辯稱：樹葡萄價格應為每棵6萬元云云，並提出樹葡萄參考價值資料為證（見本院卷第59至62、116頁），惟上訴人所舉之樹葡萄參考價值資料，並未明確敘明該等樹葡萄之樹齡，即難憑採。綜上，上訴人因被上訴人未交付系爭樹木所受損害合計為9萬元（即：1萬元×3棵〈樹葡萄〉＋6萬元〈4棵臺灣竹柏、2棵桂花樹〉＝9萬元），則上訴人據此為抵銷抗辯，為有理由，應予准許。至於系爭貨櫃屋並非系爭契約買賣標的物之一部分，已如前述，則上訴人以被上訴人未交付系爭貨櫃屋為由，依不完全給付之損害賠償請求權為抵銷之抗辯，即無理由。
㈢綜上，被上訴人得請求上訴人給付尾款為91萬元（即：100
萬元－9萬元＝91萬元），逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
七、被上訴人依系爭契約第9條第3項約定，請求上訴人自104年4月16日起至清償日止，按日給付1千元之違約金，有無理由部分：
㈠按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，民法第250條第1項及第2項前段定有明文。又按「所謂懲罰性（制裁性）之違約金，依民法第250條第2項規定，必須於契約中明定，如債務人不於適當時期或不以適當方法履行債務時，而須支付違約金者，始足當之。否則，契約縱有履行期或履行方法之約定，其所定違約金，仍應視為賠償總額之預定」（最高法院70年度台上字第4782號民事裁判意旨參照）。查，兩造不爭執系爭契約第9條第3項約定：
「各方如有遲延給付之情形時，自遲延之日起，應按遲延日數，以總價款千分之一（即：1,300萬元×1/1000＝1萬3,000元）計算遲延利息與他方。」（見原審卷第10頁），屬違約金之性質（見原審卷第100頁反面、第103頁反面），且未明定係屬於懲罰性之違約金，是依上揭法條規定及裁判意旨，應認上開約定性質應係屬於損害賠償總額預定之違約金。次以系爭契約買賣價金約定為1,300萬元，而上訴人已給付價金1,200萬元，審酌上訴人就給付買賣價金之債務已為大部分之履行，比照債權人即被上訴人所受利益，則被上訴人請求上訴人自104年4月16日起按日以1千元給付違約金，尚稱適宜。
㈡末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任」，民法第229條第1項定有明文。查，上訴人應於104年4月15日給付尾款（業如前述），惟未給付，則被上訴人主張上訴人應自104年4月16日起負遲延責任，即屬有據。準此，被上訴人請求上訴人應自104年4月16日起至清償日止，按日給付1千之違約金，為有理由，應予准許。
八、從而，被上訴人依民法第367條、系爭契約第9條第3項約定，請求上訴人給付91萬元，及自104年4月16日起至清償日止，按日給付1千元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審（除確定部分外）就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國106年7月18日
民事第五庭
審判長法官張靜女
法官張松鈞法官陳心婷正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國106年7月18日
書記官陳珮茹