臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決
111年度羅簡字第278號
原告 陳吉昌
被告 陳麗珠
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路000號之房屋全部遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）3萬2,000元，及自111年10月12日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬6,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔5分之4，餘由原告負擔。
五、本判決第1項得假執行。但被告如以25萬200元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項前段得假執行。但被告如以3萬2,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項後段於每月屆期後得假執行。但被告如按月以1萬6,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最終言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告前於110年9月1日向其訂約承租原告所有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路000號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自110年9月1日起至112年8月31日止，每月租金1萬6,000元，應於每月1日前繳交，被告並於訂約時交付押租金1萬6,000元（下稱系爭租賃契約）。然被告自110年10月1日起即未依約繳納租金，迄今已積欠10萬2,000元租金未付。經原告以起訴狀繕本送達被告作為催告給付租金之表示，被告置之未理，原告自得終止系爭租賃契約，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付尚欠租金及自110年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付1萬6,000元。為此，依系爭租賃契約之法律關係、所有物返還請求權及民法第179條規定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告10萬2,000元，及自110年9月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告1萬6,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告並非未繳納租金，而是原告於111年2月起擅自更換系爭房屋之門鎖致被告無法使用系爭房屋，被告始未繳納房租，且系爭房屋租約尚未到期，不希望與原告終止契約等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、查原告主張兩造間就系爭房屋原訂有系爭租賃契約之事實，已據提出系爭租賃契約為證（見本院卷第19頁至第33頁），被告亦不否認就系爭房屋與原告間簽訂有系爭租賃契約，是原告上開主張，堪信屬實。原告進而主張，被告積欠租金多月，業經原告依法終止契約，被告自應返還房屋、給付尚欠租金及相當租金之不當得利等情，被告則否認之，並以前詞置辯。經查：
五、得心證之理由：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。經查，原告自承系爭租賃契約成立後，被告有給付110年9月、10月之租金以及1個月之押租金等語（本院卷第84頁、第94頁）。原告雖復主張被告給付110年10月份租金後，又周轉回去等語，此部分自屬被告已給付予原告租金後，原告另行與被告間成立消費借貸或其他法律關係而再交付金錢予被告，是自應認被告已清償110年10月份租金，原告此部分主張被告未給付110年10月份租金並非可採。另被告雖辯稱110年11月以後亦有給付租金等情，然原告否認之，而被告就此部分並未能舉證以實其說，自難採憑。
㈡另按，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條有明文規定。此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權，拒絕其租金之支付。最高法院96年度台上字第1415號民事裁判可資參照。查被告抗辯自111年2月份起即遭原告擅自換鎖而無法使用系爭房屋等語，而原告自承有因被告欠租而逕自將系爭房屋換鎖等情（見本院卷第94頁），雖原告主張換鎖時間為111年5月10日，但原告就111年2月以後有提供合於使用收益之系爭房屋予被告乙節，並未能提出證據佐證，自應認被告抗辯自111年2月份即無法使用收益系爭房屋等情為可採，是依前述說明，被告自111年2月份起既無法就系爭房屋為使用收益，則被告自得拒絕給付租金。
㈢基此，被告未依系爭租賃契約給付110年11月、12月、1月之租金迄今，而達租額2個月以上等情，應可確定。是原告以起訴狀繕本送達被告以催告繳納租金，被告迄今仍未給付，是依前述說明，原告於111年10月11日當庭對被告終止系爭租賃契約（見本院卷第84頁），即合法有據。從而，系爭租賃契約合法終止後，原告依據上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有理。另被告積欠上開積欠租金3個月部分，經以1個月押租金扣抵後，尚積欠3萬2,000元款項未付。是原告請求此部分欠款，亦屬可採，至於111年2月份至終止契約期間之租金，因原告未能保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，經被告為同時履行抗辯，自得拒絕給付，是此部分租金請求，為無理由。
㈣末按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人之物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查，原告為系爭房屋所有權人，有宜蘭縣政府財政稅務局房屋稅籍證明書可按（見本院卷第53頁），而被告並不爭執於系爭租賃契約終止後仍有物品繼續占用系爭房屋，且未曾向原告表示搬離之意，亦未曾請求原告協力開鎖以搬遷，則原告請求被告給付系爭租賃契約終止後占有系爭房屋之不當得利，應屬有據。又兩造系爭租賃契約於111年10月11日已終止，則被告於終止翌日即111年10月12日至實際返還系爭房屋之日止，自應給付相當於租金之不當得利。另兩造間就系爭房屋之租金約定單月為1萬6,000元，是原告請求被告自111年10月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬6,000元之不當得利，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由。
六、綜上，原告依系爭租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付原告3萬2,000元，及自111年10月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6,000元，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
七、本件就原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，本於職權宣告假執行，並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。原告敗訴部分，其假執行已失其依據，自應駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 1 月 10 日
羅東簡易庭 法 官 蔡仁昭
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 10 日
書記官 劉婉玉