宣 示 判 決 筆 錄 97年度北簡字第7523號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
上列當事人間97年度北簡字第7523號遷讓房屋等事件，於中華民
國97年5月5日言詞辯論終結，97年5月19日下午5時在臺灣臺北地
方法院臺北簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於下：
主 文
被告應將門牌台北市○○○路○段○○○巷○弄○○號二樓房屋
全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟伍佰元之自民國九十七年二月十
一日起至民國九十七年二月十三日止、新臺幣壹拾萬元之自民國
九十七年二月十一日起至民國九十七年二月二十日止、新臺幣貳
萬伍仟元之自民國九十七年二月十一日起至民國九十七年三月十
二日止、新臺幣貳萬伍仟元之自民國九十七年二月十一日起至民
國九十七年四月十六日止，均按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣陸萬捌仟伍佰元及自民國九十七年五月十
日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣
參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項得假執行；但第一項被告如以新
臺幣貳拾貳萬玖仟元、第二項被告如以新臺幣肆佰柒拾元、第三
項被告如以新臺幣柒萬捌仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假
執行。
事實及理由要領
一、原告主張：被告於民國94年10月向原告承租門牌台北市○○
○路○段○○○巷○弄○○號2樓房屋，約定租期自94年10月10日起
至100年10日9日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元，並定
期於每月10日給付之。詎被告於94年11月即未完整給付租金
，經原告於96年11月23日以存證信函催告其限期付清租金，
屆期如未付清，租約即行終止。惟被告除僅付24,000元外，
餘款未付。原告於97年1月14日再以存證信函通知被告，其
欠租已達5個月，特以該函終止租約。茲特再以起訴狀繕本
之送達為租約終止之通知。依此，租約終止後，被告應返還
租賃物予原告（民法第455條、第767條），並請求被告自97
年2月10日起至上開租賃房屋遷讓返還之日止，給付相當於
每月租金3萬元之損害賠償金或不當得利予原告。又至97年1
月被告欠租5個月應給付原告15萬元。為此起訴請求，並聲
明：被告應將門牌台北市○○○路○段○○○巷○弄○○號2樓房屋
全部遷讓返還原告；被告應給付原告15萬元，及自97年2月
11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告應自
97年2月10日起至上開租賃房屋遷讓返還予原告之日止，按
月給付原告3萬元。
對被告答辯之陳述：97年2月14日被告補付欠租21,500元，9
7年3月13日被告補付欠租25,000元，97年4月17日被告補付
欠租25,000元。
二、被告辯稱：兩造訂立租約，被告交付租金及押金暨原告交付
鎖匙後，即生破綻。有油漆工人由前陽台侵入取物；浴室、
廚房排水不通、馬桶水箱老舊損害、洗臉盆之規格不符安全
，廚房水龍頭老舊磨損，無法修理，原告置之不理。忍耐一
年多，因95年4月被告因故停職，與原告協商先以租屋時被
告所付之鋁窗工程款90,000元抵付3個月租金，97年2月在區
公所調委會付1個月租金時，為原告所拒絕接受，因為係月
尾付款21,500元，且扣原押金6,000元及修理費2,500元（為
換廚房水龍頭、浴室洗臉盆、一組馬桶水箱零件）。又原告
房屋漏水、損壞、堆棄家具，未盡善良管理人之責，嚴重影
響被告居住之品質等語。並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、96年期
房屋稅轉帳繳款證明、存證信函及掛號郵件收件回執等影本
為證，被告除以上開情詞置辯外，對原告主張之其餘事實並
不爭執，就被告不爭執部分之事實，堪信為真正。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止
契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租
金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月開
始支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民
法第440條第1項及第2項定有明文。又承租人積欠租金除以
擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土
地法第100條第3款亦有明定。按土地法第100條第3款關於擔
保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在
有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高
法院44年台上字第516號判例參照）。又所有人對於無權占
有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條前段亦
定有明文。經查：被告自94年11月起即未完整給付租金，至
96年11月23日被告以存證信函催告原告限期10日內付清所欠
租金114,000元時，被告積欠原告94年11月部分租金24,000
元及96年9月、10月租金60,000元、96年11月10日至同年月
22日租金13,000元，共計97,000元，扣押金抵償租金30,000
元，仍欠67,000元，已逾2個月租金，被告於96年11月23日
收受上開催告存證信函，有原告提出之上開存證信函及掛號
郵件收件回執等影本在卷可稽。被告應於96年12月3日前給
付欠租，被告逾期遲至97年12月7日始給付欠租24,000元，
並不合法。又被告雖抗辯曾與原告協商先以租屋時被告所付
之鋁窗（含鋁防盜窗）工程款90,000元抵付3個月租金之事
實，雖經證人即被告之女 杜瑋玲 到庭證稱：原告之配偶同意
以租金抵扣防盜窗及鋁門窗90,000元，但後來原告不同意等
語（參看97年4月21日言詞辯論筆錄），惟該證人為被告之
女，其證言有偏頗被告之虞，不足採信。且該證人亦證稱原
告不同意以被告所付之鋁窗工程款90,000元抵付3個月租金
。被告上開所辯，洵不足採。又被告抗辯支出為換廚房水龍
頭、浴室洗臉盆、一組馬桶水箱零件等之修理費2,500元，
為原告所否認，證人即被告之女杜瑋玲到庭雖證稱：被告有
通知原告修水龍頭，原告不理睬，被告後來自己找人修水龍
頭、水箱、浴室洗臉盆及廚房排水等語（參看97年5月5日言
詞辯論筆錄），惟該證人為被告之女，其證言有偏頗被告之
虞，不足採信。被告另提出照片亦無法證明其有支出上開修
理費，此外被告未舉其他證據以實其說，亦非可採。又被告
抗辯原告之租賃房屋漏水、損壞、堆棄家具，未盡善良管理
人之責，嚴重影響被告居住之品質等語，然為原告所否認，
且證人即被告之女杜瑋玲到庭證稱：原告有說家具要廢棄，
叫我們自己搬走，我們將它先放在家裡等語（參看97年4月
21日及同年5月5日言詞辯論筆錄），被告亦不得執此而不
給付租金。被告所辯，均不足採。被告既積欠租金總額達2
個月以上，經原告定期催告其繳納而逾期未繳納。原告於97
年1月14日以存證信函通知被告，其欠租已達5個月，特以該
函終止租約，雖因招領逾期而未合法送達被告。惟原告再以
本件起訴狀繕本之送達為租約終止之通知，起訴狀繕本已於
97年2月21日送達被告，有送達證書在卷可稽。且該時被告
積欠租金總額仍達2個月以上，兩造間租約即已終止。被告
應將系爭租賃房屋返還原告。又於97年2月9日以前被告積欠
原告5個月租金共計150,000元，被告自應清償，並加付遲延
利息。惟97年2月14日被告補付欠租21,500元，尚積欠租金
128,500元。又租約於97年2月21日終止原告應返還被告於訂
約之初交付之押金30,000元。又民法第431條第1項規定：「
承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如
出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應
償還其費用。但以其現存之增價額為限。」本件被告就系爭
租賃房屋支出鋁窗（含鋁防盜窗）工程款90,000元，有估價
單及照片在卷可稽。係有益費用，因有增加該物之價值，原
告亦知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償
還其費用，但以其現存之增價額為限。又上開鋁窗係94年11
月5日製作，至97年2月21日租約終止時，已2年3月餘，應折
舊，本院認該鋁窗現存之增價額為70,000元。扣除上開押金
30,000元及鋁窗現存之增價額70,000元，暨被告於97年3月
13日補付欠租25,000元、97年4月17日被告補付欠租25,000
元。則97年2月9日以前被告積欠租金均已清償完畢，尚有餘
額21,500元。惟被告應加付21,500元至97年2月13日止、100
,000元至97年2月20日止、25,000元至97年3月12日止、25,
000元至97年4月16日止之遲延利息。又自97年2月10日起至
97年2月21日租約終止時止，被告應給付該期間之租金，及
自97年2月22日起至97年5月9日止應給付相當於租金之於每
月租金3萬元之損害賠償金，上開租金及損害賠償金共計90,
000元，惟應扣除被告上開餘額21,500元，被告尚應給付原
告68,500元。又自97年5月10日起至系爭租賃房屋遷讓返還
之日止，被告應按月給付原告3萬元損害賠償金。從而，原
告起訴請求被告返還系爭租賃房屋全部，及給付21,500元之
自97年2月11日起至97年2月13日止、100,000元之自97年2月
11日起至97年2月20日止、25,000元之自97年2月11日起至97
年3月12日止、25,000元之自97年2月11日起至97年4月16日
止，均按年息百分之5計算之遲延利息；暨給付68,500元及
自97年5月10日起至系爭租賃房屋遷讓返還之日止，按月給
付3萬元（損害賠償金），為有理由，應予准許。至原告超
過上開准許部分以外之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
六、兩造其餘攻擊防禦方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰
不一一論述，併予敘明。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
中 華 民 國 97 年 5 月 19 日
書 記 官唐步英