裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第3642號民事判決
裁判日期：民國102年02月27日
裁判案由：減少價金等
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第3642號原告博匠室內裝修工程股份有限公司法定代理人方政文訴訟代理人 游孟輝 律師
陳子操 律師被告 王德生 訴訟代理人 黃慧萍 律師上列當事人間減少價金等事件，本院於民國102年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○號地下室如附圖臺北市中山地政事務所民國一百零一年二月二十一日土地複丈成果圖所示編號F部分面積九點四八平方公尺之停車位交付予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬叁仟伍佰肆拾柒元，及自民國一百年十二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百年六月十三日起至交付第一項所示停車位之日止，按日給付原告新臺幣壹仟玖佰零叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，其餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣壹佰肆拾柒萬捌仟元供擔保後，得為假執行，但被告如以新臺幣肆佰肆拾叁萬貳仟玖佰伍拾玖元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：（1）被告應給付原告新臺幣（下同）9,605,488元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（2）被告應交付如原證7所示之臺北市○○區○○路○○○巷○○號（下稱系爭建物）地下室之車位予原告，並自民國100年1月15日起至交付上開車位之日止，按月給付原告6,000元。（3）被告應自99年12月16日起至上開第一、二項聲明履行完畢之日止，按日賠償原告62,000元。（4）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於100年12月13日具狀變更聲明為：（1）被告應給付原告24,439,624元，及其中9,583,220元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中14,856,404元自100年12月14日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。（2）被告應交付如原證7所示之系爭建物地下室之車位予原告，並自10
0年1月15日起至交付上開車位之日止，按月給付原告6,00
0元。（3）被告應自99年12月16日起至上開第一、二項聲明履行完畢之日止，按日賠償原告62,000元。（4）願供擔保，請准宣告假執行。復於100年12月19日具狀變更聲明為：（1）被告應給付原告24,439,624元，其中9,583,220元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中14,856,404元，自100年12月14日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。（2）被告應交付如原證7所示之系爭建物地下室之車位予原告，並自100年1月15日起至交付上開車位之日止，按月給付原告6,000元。（3）被告應自100年6月13日起至上開第一、二項聲明履行完畢之日止，按日賠償原告62,000元。（4）願供擔保，請准宣告假執行。再於101年3月12日具狀變更聲明為：（1）被告應給付原告9,063,877元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（2）被告應給付原告15,034,047元及自100年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（3）被告應交付如原證7所示之系爭建物地下室之車位予原告，並自100年
1月15日起至交付上開車位之日止，按月給付原告6,000元。（4）被告應自100年6月13日起至上開第一、二項聲明履行完畢之日止，按日賠償原告62,000元。（5）願供擔保，請准宣告假執行。原告所為上述訴之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於99年10月22日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以總價6,200萬元，向被告買受面積（含騎樓）為299.94平方公尺（約90.73坪）之系爭建物及其所坐落基地持分，暨位於系爭建物地下室之10號
5樓車位（下稱系爭車位）使用權，然因該車位於簽約時尚遭他車輛所占用，故兩造乃於契約之附件承諾書（下稱系爭承諾書）約定於交屋前由原告先行催告占用人返還車位，若未能取回，則由被告負責催討交付於原告，另有關本買賣不動產所應繳納之地價稅、房屋稅，則按系爭買賣契約第4條第1項約定，由被告負責繳清至交屋日止部分，翌日起即歸原告負擔，原告並應於被告將系爭建物點交予其管理使用後，支付尾款620萬元，且交屋日按契約第11條約定，應於簽約日後45日內完成，被告不得藉故拖延或遲延收尾款及交屋，如有延遲應賠償自交屋日起以每日按買賣總價千分之1計付賠償金。被告嗣於99年12月8日移轉系爭建物暨基地之所有權登記與原告，而原告本應於扣除前為被告代墊之99年度地價稅32,794元、房屋稅5,84
7元後，支付尾款6,161,359元【計算式：620萬元－32,794元－5,847元＝6,161,359】，惟原告實際上係給付6,177,732元，被告則再以交付鑰匙方式將系爭建物點交予原告，然原告於點交後始發現被告以裝潢為平台方式墊高之如附圖（即臺北市中山地政事務所101年2月21日土地複丈成果圖）所示編號B部分（面積19.05平方公尺），其平台至樑下高度僅有201公分，已占1樓樓地板至樑下高度（即292.5公分）之31%，致礙難為一般正常之使用，應視為面積之短少；且就該建物進行面積測量時，始知其室內面積亦與約定不符，經向主管機關調取測量成果圖、竣工圖，發現室內面積形狀，均非測量成果圖、竣工圖所示之四方形，復由臺北市中山地政處地政人員告知系爭建物於62年興建時並無登記公共設施之規定，是以系爭建物權狀所載面積除室內面積外，尚包含如附圖A部分所示之地下室車道（面積15.48平方公尺）、C部分所示之建物後門，門內有樓梯及貨梯（面積5.68平方公尺）、D部分所示之公共出入梯間走廊，且有電梯及公共樓梯（面積15.42平方公尺）、E部分所示之騎樓公共走道（面積
7.2平方公尺），共短少43.78平方公尺，致原告未能就系爭買賣契約所約定之建物面積245.84平方公尺全部為專用，顯有買賣標的價值及效用減少之物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，且上開情形，亦屬可歸責於被告之事由，被告自應負給付不完全之損害賠償責任；再者，原告已依系爭承諾書之約定，以張貼公告催告系爭車位之占用人返還，然仍未能取回，復於100年1月12日致函請求被告依約交付該車位予原告使用，惟均未獲置理。為此，爰依民法第179條、第354條第1項、第359條及第227條第1項之規定，請求被告就如附圖所示A、C、D、E部分之短少面積43.78平方公尺（即13.24坪）減少價金9,047,504元【計算式：（13.24坪÷90.73坪）×6,200萬元＝9,047,504元】，並加計原告所代墊之房屋稅及地價稅款16,373元【計算式：6,177,732－6,161,359＝16,373】，將合計9,063,877元一併返還予原告；另就附圖
B部分之面積19.05平方公尺（即5.76坪）減少價金3,936,074元【計算式：（5.76坪÷90.73坪）×6,200萬元＝3,936,074元】，並返還原告，又被告顯未依約交付約定之系爭建物暨停車位，原告自得按系爭買賣契約第11條約定，請求被告給付自交屋日（即99年12月16日）起至10
0年6月12日止之賠償金，共計11,098,000元【計算式：6,200萬元×1/1000×179日=11,098,000元】，並自
100年6月13日起至履行完畢之日止，按日賠償原告62,000元；復依系爭承諾書及民法第348條、第229條第2項規定，請求被告交付系爭車位，並自收受催告函之3日後即100年1月15日起至交付該車位之日止，按月給付原告相當於該車位所得收取之租金6,000元。
（二）按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配，室內實際使用之面積如有短少，自足以影響房屋之價值及效用。再查我國建築法規，對所謂「使用面積」並無定義，乃一般買賣房屋契約時所使用，有別於「公共面積」而言。顧名思義，所謂「使用面積」應指購屋人得自行支配，專供其使用之室內面積而言；至土地登記規則第69條第1項則將區分所有之建物之共同使用部分測繪於各區分所有建物（主建物）之內，乃為公共設施（即民間交易所謂之「小公」）應比例分攤負擔之問題，與「使用面積」意義尚屬有間，非謂依土地登記規則測量所得之「權狀面積」即為「使用面積」。按買賣之物具有瑕疵，出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人所得主張之法律效果，為請求減少價金，在非顯失公平之情形，得解除契約；倘買賣之物，缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知該物之瑕疵者，買受人尚得不主張減少價金、解除契約，而請求不履行之損害賠償，同法第359條、第360條定有明文。次按一般購屋者所重視及需要者乃房屋可供使用部分之使用面積，公共設施則為應比例分攤之負擔，故使用面積如有短少，勢必減少該房屋之效用及價值，自屬構成物之瑕疵。經查，兩造既已於系爭買賣契約約定該買賣標的即系爭建物之使用面積應為245.84平方公尺，復參酌系爭建物之謄本僅記載「一層」及「騎樓」，而其勘測成果表亦僅記載「底層」及「亭仔腳」（即謄本所載之騎樓），均未記載車道及公用部分，另受被告委託進行本件銷售之證人 吳家睿 亦到庭證述，其認為前述謄本上「一層」記載之面積即為室內使用面積（245.84平方公尺），並不包含公用部分，另室內所置之隆起平台及廁所乃係裝潢，買受後可拆除回復原狀等語，且被告從未告知證人吳家睿或原告有關車道、管理室、樓梯及公共走道等面積，實際上均包含於登記面積內，而廁所後面為車道無法使用，隆起平台亦為車道一部分，無法回復為平面狀態等情，是前述實際上使用面積之短少自屬物之瑕疵，原告應得依物之瑕疵擔保之法律關係，請求減少價金。
（三）查系爭買賣契約之標的原即包含系爭車位之使用權，系爭買賣契約第11條所稱之「交屋」亦係包含系爭車位在內，此由契約附件之系爭承諾書所載，及被告於99年10月13日委託永豐地政士事務所代為銷售系爭建物時，於委託銷售契約書之車位標示欄中記載本次出售之車位：「產權：無權狀有使用權車位壹個、種類位置：地下一層坡道平面式」，與證人吳家睿於101年7月14日到庭所證可稽。被告雖辯稱其因年事已高，故當時係提供印章交由代書用印，並依要求逐一於文件中簽名，自應屬陷於錯誤始為之，主張撤銷系爭承諾書之意思表示云云，惟依被告之主張，其就系爭承諾書之內容並無任何錯誤可言，況被告自願將其印章交由代書用印，並自願簽名於系爭承諾書，是縱有錯誤之情事，亦屬被告之過失所致，自不得據以主張撤銷。又按系爭承諾書所載之真意，應係交屋前先由原告請求占用人返還該車位，若請求無效果者，被告負有將系爭車位交予原告使用之義務，要無被告所辯之民法條件存在，原告亦未負有先行催告之義務，且縱認確有催告之義務，原告亦業已於交屋前以公告方式催告占用人返還系爭車位，被告自應負有交付系爭車位予原告使用、收益之義務。再者，原告所買受者，乃門牌號碼為長春路137巷10號之系爭建物，故系爭承諾書所載之「車位使用權」理應亦為10號之車位，且系爭大樓10號及8號產權係各自獨立，故被告辯稱使用車位係8號6F云云，顯與事實不符。且原告買受系爭建物本是作為營業之用，並計畫將營業用車停放於系爭車位，然迄今仍無法供營業及停車使用，每月仍須繼續支付停車費用，而系爭買賣契約第11條約定，即是原告營業損失之具體計算方式，是自無重複請求之問題。
（四）聲明：（1）被告應給付原告9,063,877元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（2）被告應給付原告15,034,047元，及自100年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（3）被告應交付如原證7所示之系爭建物地下室之車位予原告，並自100年1月
15日起至交付上開車位之日止，按月給付原告6,000元。
（4）被告應自100年6月13日起至上開第一、二項聲明履行完畢之日為止，按日賠償原告62,000元。（5）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
（一）經查，依系爭買賣契約第1條、第15條及第9條之約定「買賣總價款：雙方議定：6,200萬元」、「不動產標示：土地座落：臺北市○○區○○段0○段000地號，面積：358.
00平方公尺，權利範圍：1/7。建物座落：臺北市○○區○○路○○○巷○○號，1366建號，面積：299.94平方公尺，權利範圍：全部。右述以地政機關登記為準。」、「本買賣不動產未點交前，其室內外門窗廚廁及公享公共設施等定著物，移交前增建部份，乙方（即被告）自本約成立日起均不得，任意取卸破壞，依原狀移交與甲方（即原告）…」，明白約定買賣標的之系爭建物面積係以地政機關所登記之登記面積為準，而非以室內實際使用面積為準，並合意按系爭建物原狀移交，原告雖陳稱其買受系爭建物時，尤重室內實際使用面積云云，惟其身為裝修工程之專業公司，若如其所稱重視室內實際使用面積，當可要求或自行測量建物室內實際可使用面積，再決定是否購買，然原告既未與被告就建物實際使用面積之交易條件進行洽商或達成任何合意，更未於合約中就所謂實際使用面積事項予以明白約定，顯見其於洽商買賣當時主觀上亦非以系爭建物實際使用面積作為交易內容，而依臺北市中山地政處重新測量之結果，系爭建物登記面積範圍係包含其他固定設施並無測量錯誤之情事，是被告依約所出售及交付予原告之系爭建物，並無約定買賣面積短少之情事，再者，建物登記面積之測量乃屬主管機關行政管理之權責，系爭建物登記面積範圍縱因包含其他固定設施而與室內實際使用面積不一，亦屬地政主管機關就登記面積測量標準之問題，性質上非屬系爭建物瑕疵問題，被告亦係信賴行政機關之公示登記，原告主張被告負有告知義務，且有可歸責之瑕疵給付責任云云，顯無理由。況一般建物室內實際使用面積，囿於所在樓層位置、隔間、樑柱位置等建築結構限制、公共設施面積涵蓋與否等種種因素，現實上根本不可能與登記面積相同，此乃屬普遍存在且眾所皆知之客觀交易事實，原告身為專業之裝潢工程公司，更無理由諉為不知，自無從執此主張構成物之瑕疵。另如附圖所示B部分之水泥平台，乃系爭建物建築完成時，因應建物所在大樓建築結構設計上所必然且自始存在之平台，況此平台現實上並非處於不能使用之狀況，端視使用者因應自身個別需求如何使用而已，應非屬物之瑕疵。況原告身為專業裝修工程公司，對於系爭建物之結構及內部空間之各項裝潢是否可拆除，應較之一般買受人更具有專業判斷能力，而原告於買受前即已現場勘察，就屋內外各該設置、構造狀態豈能諉為不知，又縱如原告所稱其不知系爭平台不可拆除，亦屬原告自己之重大過失，依民法第355條規定，被告自不負物之瑕疵擔保責任，且原告於99年12月16日交屋後逾1年，起訴後逾半年，遲至100年12月13日始臨訟執此平台無法使用，故視為短少面積，要求被告減少價金云云，顯未履行從速檢查標的物及通知物之瑕疵之義務，依民法第
356條規定，應視為承認受領之物，自不得主張被告負瑕疵擔保責任。而縱原告主張如附圖所示A、B、C、D、E部分構成買賣標的物之瑕疵為有理由，惟上述部分充其量僅係實際可供使用空間是否受限之問題，客觀上系爭建物登記面積並未短少，是縱認原告主張減少價金有理由，仍應視瑕疵是否確實發生減損系爭建物交易價值之結果，及價值減損程度而定，原告主張逕按系爭建物買賣總價金換算所得建物登記面積每坪買賣金額，作為計算本件請求減少價金之基準，自不足採。
（二）次查系爭買賣契約第11條之賠償金約定，係以被告未交屋或遲延交屋為條件，惟被告已於99年12月16日交屋之事實，亦為原告所自承，而原告所執系爭建物實際坪數短少之爭議事由，並未該當於上開約定賠償金給付之要件，是原告主張顯無理由。另原告請求被告返還其代墊之地價稅、房屋稅部分，亦顯非事實，有原告委請秉然法律事務所以100年1月8日秉律字第0000000號所寄發之律師函說明項下第二、（一）點所述：「緣本公司業於100年1月6日將尾款6,177,732元（註：已扣除賣方王德生應負擔之房屋稅、地價稅等金額）匯入銀行信託專戶內，此有匯款單乙紙可稽。」等語可證。
（三）查系爭買賣契約第1條及第15條之約定，清楚載明系爭買賣契約之標的僅含系爭建物暨所坐落之基地，而未載系爭車位使用權，且買賣總價金亦係以此作為計價基礎，並未將系爭車位使用權作為總價金之對價標的，是以系爭買賣契約之買賣標的範圍，顯未及於系爭車位之使用權。至原告所謂之系爭承諾書，被告並無印象曾簽署或承諾其所載之內容，蓋以被告簽署系爭買賣契約當時，因年事已高，故當時係提供印章完全交由原告所指定之代書用印，並依要求逐一於過戶文件中簽名，故被告應係陷於錯誤簽名及用印於系爭承諾書，爰依法撤銷系爭承諾書之意思表示。又縱認系爭承諾書有效，然被告依約所負催討車位交付原告之義務，係附有原告應於交屋前自行處理，催告車位占用人返還車位之條件，倘此等條件未成就，被告自無代為催討車位之責任，而原告所提出之10號5F車位照片影本，並非被告原享有使用權之車位，是縱其有張貼催告書之行為，亦有催告對象之錯誤，且由照片之內容，既無從證明該催告書張貼期間為何，更無法證明原告已盡通常一般人應採取之作為，善盡其催討車位之義務，故約定條件並未成就，原告請求被告交付停車位及負遲延賠償責任，顯無理由。又系爭買賣契約之交易標的及約定義務範圍，既未及於車位使用權或車位之交付，且系爭買賣契約第11條之約定，亦係以被告未交屋或遲延交屋為條件，故原告援引前述約定，請求被告每日計付賠償金，及每月給付相當於該車位所得收取之租金6,000元，自屬無據，況前述之賠償金及每月所得收取之租金，依原告之主張均係就系爭車位使用權未交付所生損失之請求，自顯係就同一損失為重複請求。
（三）聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（1）原告於99年10月22日與被告簽訂系爭買賣契約，原告向被告購買坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（所有權應有部分7分之1）及同段1366建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號房屋（所有權全部），被告於99年12月8日移轉上開不動產所有權登記予原告。
（2）原告曾以秉然法律事務所100年1月8日秉律字第0000000號函催告被告於函到3日內完成辦理系爭建物及車位之點交，復以秉然法律事務所100年1月12日秉律字第0000000號函知被告，主張依民法第227條第1、2項及第359條規定，減少買賣價金暨交付停車位1個等語。
（3）本院囑託臺北市中山地政事務所對系爭建物為鑑測，製有
101年2月21日土地複丈成果圖（如附圖），其中編號編號A部分面積15.48平方公尺現況為地下室車道，編號B部分面積19.05平方公尺現況為隆起的水泥鋪設平台，編號C部分面積5.68平方公尺現況為系爭建物的後門，門內有樓梯及貨梯，編號D部分面積15.42平方公尺現況為公共出入梯間走廊，且有電梯及公共樓梯，編號E部分面積
7.02平方公尺現況為騎樓公共走道，編號F部分面積9.48平方公尺現況為地下一樓停車位（牆上有10號5樓之編號，停放紅色無牌照號碼之喜美轎車1部）。
四、得心證之理由：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條有所明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第359條、第360條亦有規定。原告主張如附圖編號A部分所示之地下室車道（面積15.48平方公尺）、編號B部分所示室內平台（面積19.05平方公尺）、編號C部分所示之建物後門樓梯及貨梯（面積5.68平方公尺）、編號D部分所示之公共出入梯間走廊、電梯及公共樓梯（面積15.42平方公尺）、編號E部分所示之騎樓公共走道（面積7.2平方公尺），均屬室內面積之短少，致原告未能就系爭買賣契約所約定之建物面積245.84平方公尺全部為專用，顯有買賣標的價值及效用減少之物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，並據此請求減少買賣價金，為被告所否認，則本件應先論究者，乃附圖編號A、B、C、D、E所示位置、面積之建物狀況是否構成物之瑕疵，被告因此應負系爭建物出賣人物之瑕疵擔保責任？
（二）而按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院86年度台上字第2808號判決意旨參照）。又物之瑕疵，計有價值瑕疵（交換價值瑕疵）、效用瑕疵（通常效用瑕疵及預定效用瑕疵）及品質瑕疵（保證品質瑕疵）。是附圖編號A、B、C、D、E是否構成物之瑕疵，自應以是否構成上述定義之瑕疵以為判斷。經查：
（1）原告主張與被告間買賣之不動產具有瑕疵，其中附圖編號
A、C、D、E部分位置、面積部分均係指該部分非原告所能專用，即原告實際使用面積短少所造成之瑕疵，則其判斷前提乃為兩造間就室內面積即原告實際得專用之面積是否曾約定為245.84平方公尺？被告所交付予原告之系爭建物之室內面積即原告實際得專用之面積是否與系爭買賣契約之約定不符？
（2）查依據卷附兩造均不爭執之系爭買賣契約第十五條所載，買賣之不動產土地面積為358平方公尺（權利範圍：1/7），建物面積為299.94平方公尺（權利範圍：全部），該記載核與卷附買賣標的不動產之土地及建物登記謄本所載登記之面積相符，有該土地及建物登記謄本各1份在卷可據；而由上述不動產面積之約定係記載於系爭買賣契約內容所示不動產標示位置，且同時載有「右述以地政機關登記為準」文字，可見系爭買賣契約內之上開土地及建物面積之登載，係指不動產登記面積而言，其契約記載之目的在特定買賣標的，非指實際得使用面積之約定。再者，檢視系爭買賣契約之其餘約定，則未有就兩造間買賣之不動產實際得使用面積為約定之內容，且依據卷附被告委託永豐地政士事務所銷售上開不動產之委託銷售契約書內容，亦無被告出售系爭建物之實際得使用面積為約定之文字，有永豐地政士事務所委託銷售契約書1份在卷可稽，故系爭買賣契約並無兩造間就室內面積即原告實際得專用面積之明文，可資認定。
（3）系爭建物之登記謄本固記載登記面積為一樓245.84平方公尺、騎樓54.10平方公尺，原告據此而謂兩造約定之室內使用面積為245.84平方公尺云云。然建物登記謄本所載之建物面積，為登記機關依據建物所有權第一次登記之申請所為測量結果之登載，故建物面積之登記乃登記主管機關所進行之不動產登記行政管理，其測量面積之登載方式，因各時期所依據之測量、登記法令而有所不同，例如公共設施部分是否列入專有部分之面積，惟無論如何，登記謄本所登記之建物面積與建物室內實際可使用面積仍屬不同概念，蓋一般建物室內實際使用面積，囿於所在樓層位置、隔間、樑柱位置等建築結構限制、公共設施面積涵蓋與否等種種因素，與登記面積難謂絕對相同，故除買賣契約有明文約定外，單以建物謄本之登記面積為據，而謂建物登記面積即為買賣標的約定之室內實際使用面積，其主張尚未有據。
（4）原告雖主張系爭建物登記面積範圍包括車道、公共樓梯、電梯等公共設施，被告卻未據實告知，被告應負瑕疵擔保責任，且證人即仲介系爭建物買賣之介紹人吳家睿曾到庭證述，證人吳家睿認為前述謄本上「一層」記載之面積即為室內使用面積（245.84平方公尺），並不包含公用部分，是原告所購買系爭建物之實際上得使用面積確實短少，自屬物之瑕疵云云。然姑且不論證人吳家睿所為上開證述內容，乃其主觀之認知，蓋證人吳家睿曾同時證述系爭建物公共空間是登記在那裡，當時沒有去了解，因為早期的房子登記面積正常都沒有登記公設，都是室內實坪等語（見本院101年7月4日言詞辯論筆錄），可見證人吳家睿係據此而主觀認定登記面積即為室內實坪，非係兩造曾約定登記面積即為系爭建物之室內實際可使用面積，則證人吳家睿之上述證詞，並未能作為有利於原告之認定；況且，證人吳家睿同時證述仲介系爭建物買賣，曾調建物謄本、平面圖並提供予原告，並提供照片予原告，並曾拿系爭建物的鑰匙給原告去看房屋等語（見本院101年7月4日言詞辯論筆錄），原告亦不爭執該證詞之真正，則以原告為專業之室內裝修公司，對於室內面積大小有一定之靈敏度，且原告已獲房屋仲介即證人吳家睿提供系爭建物登記謄本、平面圖、照片等資料，並有鑰匙得至系爭建物實地勘查、測量、比對，實難想像原告竟不知道系爭建物室內實坪面積為何，室內之平面位置與測量機關之平面圖是否相符及系爭建物登記面積範圍是否包括車道、公共樓梯、電梯等公共設施，且原告未曾就室內平面及實坪面積及坐落位置向被告提出疑問，可見被告未曾向原告承諾登記面積即為室內實坪，否則原告焉能不發現並續與被告簽約為買受系爭建物；再者，原告既於買賣前已得至系爭建物現場勘驗，房屋室內面積之大小、房屋內部之格局是否適合，原告自已了解並接受而進行簽約手續，則原告再主張被告未據實告知，且系爭建物之謄本登記面積即為兩造約定之室內專用面積，應負瑕疵擔保責任，即未可採。
（5）原告另主張如附圖所示編號B部分為一水泥平台，其平台至樑下高度僅有201公分，已占1樓樓地板至樑下高度（即292.5公分）之31%，致礙難為一般正常之使用，應視為面積之短少，為有瑕疵云云。然如附圖所示編號B部分之水泥平台，經檢視原告所提出買賣前之使用現況照片（見本院卷第124頁）所示，該平台原係作為一樓通往二樓之中繼平台使用，平台雖較系爭建物地板為高，但其高度仍非足以影響建物一般之使用，此由照片顯示該平台於一般人站立後，與天花板間仍有空間可知，且依該平台之空間、高度判斷，該平台仍可做供作建物多樣之使用，故該平台之存在，於系爭建物之一般建物之交換價值、通常效用而言，並不構成瑕疵，該平台之如何使用，實取決於個人之主觀使用目的，而此部分屬契約預定效用問題，非經約定於契約，不生瑕疵問題；又本院前已論述，原告既為專業之室內裝修公司，對於如附圖所示編號B部分平台之存在，既於買賣過程中未曾提出質疑，可見該平台之存在，不影響原告仍願意購買系爭建物之意願，且原告於買賣前如真在意該平台之存在，就該平台是否可以拆除或變更，應會經由比對建物平面圖、核對現況、詢問被告等而知悉相關資訊，然原告迄至系爭建物完成交付為止，未曾對被告或仲介人員即證人吳家睿表示過該平台之存在有何影響原告買受系爭建物之問題存在，故原告再主張上開平台存在，構成物之瑕疵，亦未可採。
（6）故就原告主張如附圖所示A、B、C、D、E部分，均屬構成物之瑕疵，均未可採，原告舉此主張被告應負此部分物之瑕疵擔保責任，自屬依法無據，不應准許。
（三）原告又以附圖所示編號A、B、C、D、E所示位置、面積之建物瑕疵，被告應另負不完全給付之契約責任云云。然附圖所示編號A、B、C、D、E所示位置、面積之建物，並未構成兩造間賣賣契約之瑕疵，已如上述，且原告所主張建物之上述狀況，於兩造簽訂系爭買賣契約當時已經存在，被告按照兩造簽約當時建物現況為交付，即屬依債務本旨而為給付，不構成不完全給付問題，故原告主張此部分被告應付不完全給付責任，則屬依法無據。
（四）原告另主張系爭不動產買賣所應繳納之地價稅、房屋稅，按系爭買賣契約第4條第1項約定，由被告負責繳清至交屋日止部分，翌日起即歸原告負擔，而99年度之地價稅、房屋稅業已由原告代為繳清，合計原告代為繳清之房屋稅、地價稅款16,373元，被告應負不當得利返還義務云云。
然原告 長張 被告積欠代繳稅款之情，已為被告所否認在卷，且原告此部分之主張，僅提出原告自行提列之計算表為據，並未提出其他證據以為證明，則原告之舉證，顯有不足，況且，本院審酌卷附原告所委請秉然法律事務所於10
0年1月8日以秉律字第0000000號所寄發予被告之律師函說明項下第㈠點曾載有：「緣本公司業於100年1月
6日將尾款6,177,732元（註：已扣除賣方王德生應負擔之房屋稅、地價稅等金額）匯入銀行信託專戶內，此有匯款單乙紙可稽。」文字，足證原告前於給付系爭買賣契約之尾款時，已經將被告應負擔之房屋稅、地價稅等金額扣除，故原告於本件訴訟再行主張被告積欠其代繳之房屋稅、地價稅，並依據民法第179條不當得利之規定，請求被告負返還義務，乃與上開證據事實未符，自屬依法無據。
（五）至於原告主張被告應負如附圖所示編號F部分之停車位交付義務，且依據給付遲延規定請求被告負賠償責任部分，本院論述如下：
（1）查原告主張系爭買賣契約之買賣標的，除系爭不動產以外，尚包括如附圖所示編號F部分之停車位使用權之情，業據原告提出承諾書1份（本院卷第18頁）、返還通知書1份（本院卷第187頁）在卷為證，而檢視承諾書之內容載為「本買賣之標的物（台北市○○區○○路○○○巷○○號，建號1366）另有一車位使用權，於交屋前由甲方（即原告）先自行處理，催告佔用人返還車位，若佔用之車位未能取回，乙方（即被告）負責催討交付於甲方」等語，而返還通知書之內容則載有：「抱歉請停車場還歸他們。養樂多黃先生我是10號1、2樓屋主王德生關於地下室停車場雖然前次老先生用口頭有向我借用。但現在我房子賣給別人他現在有10號全棟地上權。所以10號的停不能在借給你們了。王德生拜託。12.17。」等語，可見系爭買賣契約之買賣標的尚包括一停車位，而該停車位原告曾經借予他人使用。
（2）證人吳家睿亦曾到庭證述，被告委託證人吳家睿銷售系爭不動產時，連同車位一併委託證人吳家睿銷售，當初簽訂系爭買賣契約是連同車位都是買賣標的，承諾書在簽約時就一併附在買賣契約書裡面，承諾書上「王德生」是被告簽的，被告說有一個停車位，是借給隔壁在養樂多公司工作的人使用，如果把使用的人趕走就可以使用該車位，被告當初是說坡道下去左轉的第一個停車位，是停放喜美車的停車位，喜美車沒有車牌，當時被告有要證人吳家睿先去找在養樂多工作的借用人，但是證人吳家睿沒有找到，所以才在交屋的時候寫第187頁的文書叫證人再去找，但是證人還是沒有找到等語（見本院101年7月4日言詞辯論筆錄）；證人吳家睿所為買賣標的包括一個停車位使用權證詞，核與卷附永豐地政士事務所委託銷售契約書內容「車位標示」欄所載「無權狀有使用權車位壹個」、「地下一層坡道平面式」內容相符，自可採信；另本院曾勘驗買賣標的不動產地下室，確實有停放無車牌喜美轎車之停車位存在，其位置、面積如附圖所示編號F部分，有本院
101年2月8日勘驗筆錄在卷可據；另買賣標的建物之地下室雖無編列建號，業據地政機關人員於本院現場勘驗時 陳明 在卷，惟該地下室既屬大樓之共用部分，自為該大樓建物區分所有權人所共有，原告對該地下室停車位自有使用權，並可經由分管之約定而為特定位置之使用；故原告主張被告曾一併出售如附圖所示編號F停車位使用權，自屬可採。
（3）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。民法第348條有所明文。查被告既曾出售如附圖所示編號F停車位使用權予原告，則原告主張被告應負交付停車位予原告之法律義務，自屬依法有據。而當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。民法第250條第
1項有所明文。又「本契約所訂定之交屋日應於簽約後45日內完成，乙方（即被告）應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有遲延乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之壹計付甲方（即原告）以為賠償金」，系爭買賣契約第十一條約定有明文。系爭買賣契約第十一條既係約定被告未依約交屋而違約，應負給付賠償金予原告之義務，自屬違約金之約定無誤。而原告主張被告出售之標的包括如附圖所示編號F停車位使用權，既屬可採，則被告如未依約交付上述停車位予原告，自構成違約，應負系爭買賣契約第十一條約定違約金之給付責任，而被告迄今未交付上開庭車位予原告之事實，為被告所不爭執，則原告依據民法第348條規定，請求被告應交付如附圖所示編號F停車位予原告，原告並依據系爭買賣契約第十一條約定，請求被告給付違約金，自均屬依法有據。
（4）惟按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第251條、第252條分別定有明文。查原告所得請求被告被告給付違約金之部分，僅為如附圖所示編號F停車位之遲延交付部分，其餘之合約義務，被告已依約履行，已如上述，故如原告仍得依據系爭買賣契約第十一條約定，請求被告應按日給付買賣總價千分之一計算之違約金，自屬過高，應予酌減。至於酌減之基礎，本院審酌兩造間買賣之一樓建物面積為299.94平方公尺（一層245.84平方公尺、騎樓54.10平方公尺，合計為
299.94平方公尺），加計附圖所示編號F停車位面積為9.48平方公尺，合計為309.42平方公尺，上開庭車位面積約占買賣建物總面積之0.0307（9.48÷309.42），故原告所得請求按日計算之違約金，應以系爭買賣契約第十一條所約定數額之0.0307計算，方屬合適。而原告係主張被告自
100年1月15日起負交付上開停車位之遲延責任，則計算至100年6月12日止，被告應給付原告之違約金應為283,
547元（6,200萬元×0.001×0.0307×149日）；則原告請求被告應給付原告違約金283,547元及自100年12月
14日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，並另自100年6月13日起至被告交付如附圖所示編號F停車位之日止，按日給付原告1,903元（6,200萬元×0.00
1×0.0307）違約金，自屬依法有據。
（5）又按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第2項有所明文。違約金之種類因其質而異，可分為賠償額預定性違約金與懲罰性違約金，所謂賠償額預定性違約金，係指以違約金作為債務不履行所生損害額之賠償總額，債務人一有不履行情事者，不問債權人是否受有損害，亦不待債權人舉證證明其所受害係因債務不履行所致及損害額之多寡，即得請求債務人支付約定之違約金，惟該違約金既為損害賠償總額之預定，故債權人所受損害縱使超過約定之違約金數額，亦僅得請求違約金，不得另請求債務不履行之損害賠償，至於懲罰性違約金，係指以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，亦即當事人約定，債務人有不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任，其成立解釋上應限於當事人間明示之約定。當事人所之違約金究屬何種性質，應依當事人之意思定之，倘當事人間之意思不明，依民法第250條第2項規定則視為係預定債務不履行之損害賠償總額（最高法院86年度台上字第1620號裁判參照）。原告雖主張被告未交付如附圖所示編號F停車位，應另自100年1月15日起按月給付原告6,000元之給付遲延損害賠償云云。然系爭買賣契約之上述違約金約定內容，既係約定兩造於違約時所應負之損害賠償責任範圍，又無約定被告不履行契約時，除應依上述之約定為賠償給付外，尚應負其他之損害賠償責任，則依前揭規定及論述，系爭買賣契約第十一條約定之違約罰款約定，係屬損害賠償額預定性質，而非懲罰性違約金甚明，是原告據此請求被告應另按月給付6,000元之損害賠償，自屬依法無據。
（六）綜上所述，原告依據系爭買賣契約之約定，請求被告應應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號地下室如附圖臺北市中山地政事務所101年2月21日土地複丈成果圖所示編號F部分面積9.48平方公尺之停車位交付予原告，並請求被告應給付原告283,547元之違約金及自100年12月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，並自100年6月13日起至交付系爭車位之日止，按日給付原告1,903元之違約金，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰審酌原告主張系爭停車位之市價約為300萬元，且原告可得請求被告給付之違約金，計算至本院最後言詞辯論終結日即102年2月5日之違約金為1,432,959元（自100年1月15日起至102年2月5日止），故以原告所請求交付系爭車位之價值及原告已可請求之違約金為基準，酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應併予駁回；另被告敗訴部分，本院依聲請宣告被告得預供擔保，免為假執行。
七、結論：原告之訴一部分有理由，一部分無理由，應依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中華民國102年2月27日
民事第三庭法官陳杰正以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年2月27日
書記官黃紹齊