裁判字號：臺灣嘉義地方法院92年簡上字第36號民事判決
裁判日期：民國94年01月26日
裁判案由：給付租金
臺灣嘉義地方法院民事判決92年度簡上字第36號上訴人乙○○
甲○○丙○○○丁○○戊○○前列五人共同訴訟代理人 何永福 律師複代理人 黃文力 律師
廖耿璋 被上訴人己○○
庚○○前列二人共同訴訟代理人 歐陽謙 律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十二年三月三日本院所為九十二年度簡字第一號第一審判決提起上訴，本院於九十四年一月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄；
（二）被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）八十一萬二千元，其中十四萬元自民國九十一年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其中六十七萬二千元部分則自九十二年二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人所給付之四十二萬元六千六百元租金應屬任意給付，自不得主張土地法第九十七條。
（二）被上訴人並非經濟上之弱者，是以土地法第九十七條規定在本件並無適用。
（三）約定租金超過法定租額之限制者，如經承租人就超過限制部分之租金已為任意給付，並不生不當得利之問題。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人仍應適用土地法第九十七條。
（二）原出租人 李德顯 於九十年二月九日之終止租賃契約通知，應已生終止系爭房屋租賃契約之效力。
三、證據：援用原審之立證方法。
丙、本院依職權函詢台灣電力股份有限公司嘉義營業處有關系爭房屋供電情形。
理由
一、上訴人乙○○等五人起訴主張：其等之被繼承人李德顯於八十八年十二月十三日與被上訴人己○○簽訂房屋租賃契約（以下稱系爭租約），將門牌號碼嘉義縣水上鄉柳鄉村柳子林二○○號房屋（以下簡稱系爭房屋，又系爭房屋之坐落基地為嘉義縣○○鄉○○○段柳林小段第三六號、第三九號該二筆土地，系爭房屋坐落位置如附圖所示Ｂ、Ｅ部分，惟被上訴人己○○承租使用之範圍則為如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ及Ｅ部分，承租使用之面積計為二一九三平方公尺）全部出租予被上訴人己○○，並由另一被上訴人庚○○擔任連帶保證人，租期五年（自八十八年十二月十三日起迄九十三年十二月十二日止），每月租金九萬元，嗣李德顯於九十年十月一日死亡，系爭租約之權利義務旋由上訴人乙○○等五人繼承承受，詎被上訴人己○○所積欠之租金經抵償押租金等相關用後，尚有欠租，嗣經上訴人乙○○等五人多次催討，被上訴人己○○等二人均置之不理，為此，上訴人乙○○等五人爰依租賃及連帶保證之法律關係，訴請被上訴人己○○等二人連帶給付如其等聲明（二）之租金及法定遲延利息等語。
二、被上訴人己○○等二人則以：系爭租約早已終止，上訴人乙○○等五人卻再請求已終止後之租金，自難謂為有理由，且參諸土地法第九十七條之規定，上訴人乙○○等五人所請求之租金數額，亦顯逾土地及建築物申報地價年息百分之十之法定最高限制，況上訴人乙○○等五人業將押租金與應給付之租金相互抵償，經抵償結果就押租金部分尚有餘款，是上訴人乙○○等五人請求被上訴人己○○等二人連帶給付租金及法定遲延利息，亦為無理由等語，資為抗辯。
三、查被上訴人己○○於八十八年十二月十三日與李德顯簽訂系爭租約，並由被上訴人庚○○擔任連帶保證人，約定租賃期間為五年（租賃期限自八十八年十二月十三日起迄九十三年十二月十二日止），租金每月九萬元，租金每三個月給付乙次，被上訴人己○○並同時開之一年份租金支票四紙交付原告之被繼承人李德顯作為給付租金之用；嗣被上訴人己○○於八十九年十二月十三日前並未依約交付九十年份租金支票四紙給出租人李德顯，李德顯即先後於八十九年十二月十六日及九十年一月二日、九十年二月九日三日先後以存證信函催告通知被上訴人己○○給付一年份租金支票四紙，嗣並於九十年二月九日之存證信函內明確表示終止與被上訴人己○○間之系爭租約；又被上訴人之公司曾支付九十年份租金一百零八萬元給原出租人李德顯，惟被上訴人己○○或其公司自九十年十二月十三日起即未再給付租金給出租人 李顯德 ；又被上訴人公司係於九十一年五月十六日完成遷移契約內容，並九十一年五月二十日搬遷完畢，同時發存證信函告知出租人之繼承人乙○○等情，此有房屋租賃契約書、扣繳憑單、存證信函、台灣電力股份有限公司嘉義區營業處九十三年四月二十一日Ｄ嘉義字第九三○四○二四五號函為證，尚堪信為真實。則本件應審究之主要爭點應在於：原出租人李德顯於九十年二月九日所為之終止系爭租約之意思表示是否有效？經查：
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有十七年上字第一一一八號判例可資參照。
（二）查依據系爭租約第三條例式內容記明「租金每個月新台幣玖萬元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」，並補充記載「租金每參個月給付乙次，乙方應於每年十二月十三日開立一年份租金支票肆紙交付甲方作為給付租金之用」等語，可知上開條文已明確表明系爭租約租金金額為每月九萬元、租金給付方式為每三個月給付一次，另出租人為求有所保障，附帶約定承租人須於每年租期前即每年十二月十二日前，先行履行交付下一年份租金支票之義務等情，此亦可從原出租人李德顯於八十九年十二月十六日所發出之存證信函中「‧‧雙方所訂系爭租約書第三條規定，租金每月九萬元，且係每三個月給付一次，台端並應於每年十二月十三日交付一年份租金支票四紙給本人‧‧」、九十年一月二日之存證信函中表明「‧‧台端迄今仍未依合約書第三條履行‧‧」，及九十年二月九日所發出之存證信函內容中表示「本人業已定期催告台端給付租金及履行合約第三條義務‧‧」相互應證，換言之，前開條文除約定租金金額及租金給付方式外，尚要求承租人於承租年度前提出年度租金支票以求保障之義務，應無置疑。
（三）按系爭租約書第十四條亦有明文約定，甲乙丙（甲方指原出租人李德顯、乙方指承租人己○○、丙方指連帶保證人庚○○）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時一方得請求違約之他方損害賠償，且得終止契約等情，經查：上訴人己○○確實並未依約於八十九年十二月十三日交付九十年份之四紙租金支票，嗣並由原出租人李德顯寄發欲終止系爭租約之三封存證信函之事實，亦如前述，則依前開約定，出租人李德顯自得依約定終止系爭租約，而本件原出租人李德顯終止租約之意思表示亦已送達到上訴人己○○本人，則兩造間之系爭租約之法律關係自因合法有效之終止意思表示而消滅。
四、本件上訴人乙○○等五人雖主張原出租人李德顯所為終止租約之存證信函，並未定期催告，依民法第四百四十條之規定，出租人並無權片面終止租約，換言之，終止並未發生效力云云，惟查，本件被上訴人己○○所違反之義務，除支付租金遲延外，尚有未依約交付下年度之租金支票四紙，且原出租人李德顯之催告內容亦係陳述被上訴人己○○違反交付九十年度四紙租金支票之義務，進而表示終止租約之意思表示，則本件問題即非單純民法第四百四十條之適用問題，上訴人似有誤會，併予敘明。
五、綜上所述，系爭租約業已於九十年二月九日終止，上訴人乙○○等五人自無從依已終止之系爭租約請求被上訴人己○○等二人連帶給付租金。從而，上訴人乙○○等五人爰依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求被上訴人己○○等二人應連帶給付上訴人乙○○等五人八十一萬二千元，其中十四萬元自九十一年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其中六十七萬二千元部分則自九十二年二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審駁回上訴人乙○○等五人之訴，及駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，結論並無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國94年1月26日
民事第二庭審判長法官甘大空
法官張育彰法官蕭道隆以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國94年1月26日
書記官陳湘蓉