宣 示 判 決 筆 錄 103年度北簡字第12778號
原 告 陳國祥
訴訟代理人 羅翠慧 律師
被 告 侯瀧子
訴訟代理人 任順 律師
複代理人 陳建豪 律師
被 告 彭建生 即富寶會計師事務所
被 告 富寶管理顧問有限公司
法定代理人 彭建生
上列當事人間103年度北簡字第12778號返還房屋等事件，於中華
民國104年4月9日言詞辯論終結，104年6月18日下午4時在本院台
北簡易庭第2法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 詹駿鴻
書記官 張閔翔
通 譯 袁素玉
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後：
主文
被告侯瀧子、被告彭建生即富寶會計師事務所、被告富寶管理顧
問有限公司均應自坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地
上之同小段497建號即門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○
巷○弄○○號房屋(含停車位)騰空遷出，並將該房屋(含停車位)返
還原告。
訴訟費用新臺幣伍萬柒仟叁佰叁拾壹元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣伍佰伍拾叁萬玖仟貳佰元預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚
礙被告之防禦及訴訟之終結者，均不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。又原告於
判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條
第1項前段亦有規定。本件原告原請求判決：㈠被告侯瀧子
、被告彭建生即富寶會計師事務所、被告富寶管理顧問有限
公司等三人均應自坐落台北市○○區○○段○○段000地號
土地上之同小段497建號即門牌號碼為台北市○○區○○○
路○段○○○巷○弄○○號房屋(含停車位)騰空遷出，將前揭房屋
返還原告，並自民國103年9月13日起至返還前揭房屋之日止
，按月給付原告新台幣（下同）5萬元；㈡被告侯瀧子應給
付原告15萬元及自本書狀繕本送達之翌日起至清償日止按週
年利率百分之五計算之利息，並應自103年9月13日起至返還
第一項房屋之日止，按月給付原告5萬元，嗣於訴訟進行中
具狀撤回第㈠項後段關於不當得利之請求及第㈡項之聲明，
核原告事後所為撤回上開聲明部分，於法相符，應予准許，
合先敘明。
二、原告主張：
㈠、原告為坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地上之同
小段497建號即門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○巷
○弄○○號房屋（含停車位）（下稱系爭房屋）之所有權人，
被告侯瀧子向原告承租系爭房屋全部，約定租期自102年1月
1日起至103年12月31日止，共計2年，每月租金5萬元，應於
每月一日以前繳納，保證金5萬元，雙方訂有租賃契約（下
稱系爭租約）並經公證。惟被告侯瀧子未經原告同意，違反
系爭租約不得轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人
使用房屋之規定，將系爭房屋擅自交由被告彭建生(會計師)
即富寶會計師事務所、被告富寶管理顧問有限公司占有使用
，且未依照系爭租約第三條第1項約定，按月將每月租金於
每月1日前匯入原告設於陽信商銀大安簡易分行之帳戶，甚
至拖欠租金。至103年8月30日止已積欠租金達二個月以上，
故原告先以存證信函定期催告，租金不獲給付而生終止租約
效力，再於103年9月9日起訴主張終止租約及請求被告積欠
之租金。因系爭租約於103年12月31日已租賃期滿，依系爭
租約第四條第3項之約定及民法第455條規定，被告侯瀧子有
將系爭房屋遷讓交還原告之義務。再依民法第767條規定，
系爭房屋為原告所有，系爭租約亦已於103年12月31日租期
屆滿，則被告侯瀧子繼續占有房屋，自屬無權占有，被告彭
建生即富寶會計師事務所及被告富寶管理顧問有限公司非系
爭房屋之承租人，不論其與被告侯瀧子係何關係，於系爭租
約屆滿後，被告均屬無權占有，原告依民法第767條規定，
請求被告均應自系爭房屋遷出並返還房屋予原告。為此，爰
起訴請求，並聲明：被告均應自坐落台北市○○區○○段○
○段000地號土地上之同小段497建號即門牌號碼為台北市○
○區○○○路○段○○○巷○弄○○號房屋(含停車位)騰空遷出，
將前揭房屋返還原告；⒉請求願供擔保請准宣告假執行。
㈡、提出：侯瀧子積欠租金明細表、建物登記簿謄本、租賃契約
、調解筆錄、台北青田存證號碼644號存證信函、103年房屋
繳稅書、台北青田存證號碼88號存證信函及深耕法律事務所
104年耕律字第5號律師函等件影本為證及照片為證。
三、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回；如為不利於
被告之判決，請准被告預供擔保免為假執行。
㈠、系爭租約租期2年，累計至原告聲稱103年9月12日終止租約
時之總租金，合計21個月，應給付租金總額為105萬，被告
業已給付104萬元【計算式:50萬元(102年1月至102年10月
現金支付租金)+54萬(102年11月22日至103年9月3日之匯款)
】。原告起訴狀主張被告積欠2個月租金顯非事實，其主張
103年9月12日終止契約亦於法無據。又如計算至本答辯狀之
日止，102年1月至103年12月租期共24個月，每月租金5萬元
，租金總和為120萬元。被告自102年1月至103年12月3日業
已支付原告124萬元【計算式:50萬元(102年1月至102年10
月現金支付每月租金)+74萬(102年11月22日至103年12月3日
之匯款)】，亦無違約未付租金之情事。
㈡、又系爭租約之保證金實為10萬元整，有系爭房屋之租賃關係
從94年1月20日首次簽約延續至今之事實可證。依一般延續
性之租賃關係，往往租賃契約延展租期時，有出租人不返還
保證金，而遞延當作後續租約之保證金之習慣，出租人並不
返還保證金後再同時由承租人再次支付保證金，而係由前一
份租約之保證金(押租金)遞延至另一份後續租約，如此可免
資金往返之不經濟。本件原告於102年1月1日延續租賃契約
時並未還5萬元予被告。準此，本件租賃契約之保證金應為
10萬元整，是故原告起訴主張有保證金5萬元扣抵租金之主
張亦非事實。是本件被告就系爭房屋之租賃關係並未積欠原
告租金，其請求終止契約並無理由，自不得於租賃期間屆至
前請求返還系爭房屋。
㈢、原告與被告及其夫婿 彭坤南 先生於00年00月00日簽立本件租
賃房屋及其坐落土地(含地下室34號停車位)之買賣契約，以
資抵償其債權，被告於93年12月15日將其所有之系爭標的移
轉予原告。按該契約給付價金之約定，原告尚需給付買賣契
約價金9,685,283元予被告。其後原告於94年1月20日起將系
爭標的回租予被告。前述買賣系爭標的之契約履行兩造尚有
糾葛，且被告對原告有9,685,283元之價金債權得就本件租
金債務(如有)行使抵銷權。
㈣、依民法第451條規定及參照最高法院41年度第1次民庭庭長會
議決議，被告於103年12月31日寄發存證信函予原告，聲明
就對原告之買賣契約價金9,685,283元債權，抵銷本租賃房
屋每月一日應付5萬元租金債務。惟原告對被告聲明均未置
理，遲至104年3月12日收受原告民事更正暨準備(一)狀，該
書狀中原告始片面依系爭租約、民法第455、第767條之規定
，請求被告遷讓返還系爭房屋等主張，縱可認係反對繼續出
租系爭房屋予被告之意思，然而原告於收受被告聲明後二餘
月始表示反對，期間104年1月、2月、3月任被告行使抵銷權
，參照實務見解，系爭租約依法應視為不定期限租賃契約。
則依土地法第100條規定，系爭租約既係不定期限租賃契約
，原告未能舉證有何法定收回房屋之情形，空言泛稱被告無
權占有，僅以租賃期滿請求被告遷讓返還系爭房屋，顯無理
由。
㈤、提出：原告收受102年4月份系爭房屋之租金收據、被告侯瀧
子、彭建生及 彭建昌 自102年11月22日至103年12月3日之匯
款回條聯、兩造94年1月20日簽立本系爭房屋之租賃契約、
兩造93年10月26日就系爭房屋及其基地之買賣契約、103年
12月25日被告催告原告給付9,685,283元之存證信函、被告
103年12月31日聲明抵銷之存證信函、被告103年12月29日主
張行使買回權之存證信函等件影本為證。
四、本件原告為坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地上
之同小段497建號即門牌號碼為台北市○○區○○○路○段
○○○巷○弄○○號房屋（含停車位）之所有權人，被告侯瀧子向
原告承租系爭房屋全部，約定租期自102年1月1日起至103年
12月31日止，共計2年，每月租金5萬元。原告前於103年9月
1日發函通知被告侯瀧子限期給付積欠之租金等事實，有建
物登記簿謄本、租賃契約、台北青田存證號碼644號存證信
函等件影本為證，並為兩造所不爭，堪信為真。惟原告主張
依系爭租約第四條第3項之約定、民法第455條規定及第767
條規定，被告均應自系爭房屋騰空遷出，並將系爭房屋返還
原告等情，為被告否認，並以前揭情辭置辯，則原告主張是
否有理由，茲分述如下：
㈠、查租賃契約定有期限者，於租期屆滿後，承租人即負有依約
返還租賃物之義務。民法第455條定有明文。至於不動產成
立不定期租賃之情形，依民法第422條之規定，僅限於當事
人就不動產約定超過1年以上的租期，且未以字據書面訂立
租賃契約，方可成立。
㈡、次查，本件租約租期為自102年1月1日起至103年12月31日止
等情，有系爭租賃契約在卷（見本院卷第15頁），則依上述
說明，承租人即被告侯瀧子於104年1月1日起租期屆滿後，
即應負返還系爭房屋之義務，被告侯瀧子雖辯稱依實務已與
原告成立不定期租賃云云，惟顯與民法第422條之規定不符
，無可採取。至於被告所另引民法第451條及最高法院決議
，與本件原告於系爭租約租期屆滿前已起訴請求返還系爭房
屋之情形不同，自無法遽為引用並憑為有利於被告之認定。
另被告所提之原告收受102年4月份系爭房屋之租金收據、被
告侯瀧子、彭建生及彭建昌自102年11月22日至103年12月3
日之匯款回條聯、兩造94年1月20日簽立本系爭房屋之租賃
契約、兩造93年10月26日就系爭房屋及其基地之買賣契約、
103年12月25日被告催告原告給付9,685,283元之存證信函、
被告103年12月31日聲明抵銷之存證信函、被告103年12月29
日主張行使買回權之存證信函等件影本等，僅能證明被告於
租期內繳租、片面主張其對原告有債權或有買回請求權，並
無法改變系爭租約已租期屆滿，原告為系爭房屋之登記所有
權人，承租人即被告侯瀧子於簽訂系爭合約時，已承認原告
有權出租系爭房屋等事實，是被告上開舉證，即無法阻卻民
法第455條規定之適用，被告侯瀧子應依該規定返還系爭房
屋，足堪認定。
㈢、另就被告彭建生即富寶會計師事務所、富寶管理顧問有限公
司部分，該二被告均設址於系爭房屋等情，復為其等所不爭
，且有公司登記資料在卷可考，則於系爭租約租期屆至後，
原告本於所有權人之地位，自可依民法第767條之規定，請
求排除其等之無權占有，自系爭房屋遷出並返還原告。
㈣、綜上，系爭租約租期屆滿後承租人即被告侯瀧子應負返還系
爭房屋之義務，及被告彭建生即富寶會計師事務所、富寶管
理顧問有限公司無權占有系爭房屋等情，均堪認定，從而，
原告依民法第455條及第767條之規定，請求如主文第1項所
示，為有理由，應予准許。
五、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，
爰不一一論述，併予敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行。並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告如預
供擔保後，得免為假執行。
七、本件訴訟費用額，依民事訴訟法第78條、第85條第1項及後
附計算書確定如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官張閔翔
法官詹駿鴻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月18日
書記官張閔翔
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費57,331元
合計57,331元