臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 105年度斗簡字第114號
原 告 廖汝玉
訴訟代理人 張方 俞律師
複代理人 呂思頡 律師
被 告 莊昌雲
莊秋東
莊鳳月
莊建龍
吳健福
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年11月1日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告。
事實及理由
壹、程序事項：
本件被告莊秋東、莊鳳月、莊建龍、吳健福經合法通知，未
於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情
形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告起訴主張：
一、原告於民國103年3月4日以新臺幣（下同）468,000元，買
受法務部行政執行署彰化分署所拍賣坐落彰化縣○○鄉○
○段○○○○號（重測前為彰化縣○○鄉○○段○○○○號）權
利範圍全部之土地，然上開法務部行政執行署彰化分署拍
賣公告時竟漏載系爭土地上有如附圖編號B之二樓房屋（門
牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○巷○○號，面積104.75平
方公尺)，系爭房屋並鋪設水泥基座，原告已於104年3月26
日登記取得系爭土地。
二、系爭房屋為 莊顏 鴛鴦（100年12月9日死亡）所有，其繼承
人為 莊鳳鶯 、被告莊昌雲、莊秋東、 莊鳳嬌 、 莊鳳鑾 、莊
鳳月，又莊鳳嬌、莊鳳鑾已拋棄繼承，莊鳳鶯於102年4月
22日死亡，其繼承人為被告莊建龍、吳健福，故系爭房屋
現由被告莊昌雲、莊秋東、莊鳳月、莊建龍、吳健福。
三、系爭房屋其下鋪設水泥基座，故系爭水泥基座亦為被告莊
昌雲等5人所共有。
四、因被告莊昌雲等5人無權占有系爭土地，故被告莊昌雲等5
人應將系爭房屋、水泥基座拆除，將系爭土地返還原告。
五、被告等5人無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，原
告則受有相當於租金之損害，原告自得請求返還相當於租
金之不當得利。依土地法第105條準用第97條第1項之規定
，地租之租金不以超過土地申報總價年息10%。系爭土地申
報地價現值為每平方公尺2,800元，依上開規定，原告自得
按被告無權占有系爭土地面積之申報總價額年息10%計算，
請求被告等5人返還該不當得利。系爭土地及地上均坐落於
彰化縣○○鄉○○路○段北元巷，惟交通方便，距竹塘國中
車程約為2分鐘、距竹塘鄉公所及竹塘鄉巿區車程約3分鐘
，至主要幹道○○○鄉○○路即台19線車程亦僅約4分鐘，
附近雖多為農業發展，惟生活機能不致缺乏。系爭土地之
申報地價為每平方公尺2,800元，被告無權占有之面積10
4.75平方公尺，占有土地申報總價年息10%，原告請求被告
等7人按年給付相當於租金之不當得利29,330元（計算式：
2,800×104.75×0.1＝29,330，小數點以下四捨五入）。
又因相當於租金之不當得利請求權，有民法第127條五年短
期消滅時效之適用，而被告等人迄今無權占用約一年半之
時間。因此，原告爰請求自本件民事準備（一）狀繕本送
達翌日起，往前回溯一年之不當得利暨本件民事準備（一
）狀繕本送達翌日至返還土地時，按年給付之不當得利。
六、對被告答辯之陳述：
否認有租賃關係存在。且租賃契約並未經公證，縱認租賃
契約確實存在，業已超過五年以上，故無買賣不破租賃的
適用。証人 王尊明 與被告有親戚關係，證詞不可採。証人
陳述租金各自繳付，因此租賃關係是分別存在，證詞更不
能證明被告與之前所有權人有租賃關係。証人證述房子為
被告爸爸所重建，因此，是否有租賃關係也無法證明。被
告與証人無法提出租賃是否存在之書面證據。縱認租賃關
係與曾祖父時期確實存在，然至今已超過四代以上中間租
賃關係是否訂有期限，或是終止，都無從確認。
七、為此，依所有物返還請求權、不當得利法律關係，提起本
件訴訟。並聲明：
㈠被告莊昌雲、莊秋東、莊鳳月、莊建龍、吳健福應將坐落
彰化縣○○鄉○○段○○○○號上如附圖所示編號B部分，面
積104.75平方公尺之2樓建物（門牌號碼彰化縣○○鄉○○
路○段○○巷○○號）拆除，並將土地返還原告。
㈡被告莊昌雲、莊秋東、莊鳳月、莊建龍、吳健福應連帶給
付原告29,330元，及自民事準備（一）狀繕本送達翌日起
，按年息百分之5計算之利息。
㈢被告莊昌雲、莊秋東、莊鳳嬌、莊鳳鑾、莊鳳月、莊建龍
、吳健福應自本件民事準備（一）狀繕本送達翌日起，至
返還第1項土地之日止，按年連帶給付原告29,330元。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告方面：
一、被告莊昌雲則以：
㈠系爭房屋乃祖先所建，以前不是二樓磚造，有改建，現在
的房子亦有40幾年了。土地本來不是被告的，房子從祖先
就留下來，祖先跟地主租的，被告小時候有看到祖先用稻
米當租金繳給地主 陳榮貴 的爸爸。已經四代有租賃關係。
訴外人 林瑞芳 的兄弟 林垂凱 曾經告被告要給付租金，被告
繳納租金之後就沒有事情。那時候是被告母親付的。
㈡不同意原告不當得利之請求，以前租金是半年稻米六十台
斤。系爭土地位於竹塘國小二分鐘、竹塘公所三分鐘附近
都是農業區。並聲明：原告之訴駁回。
二、其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明
或陳述。
肆、得心證之理由：
一、原告主張系爭134地號土地為原告所有，系爭土地上有如附
圖編號B之二樓建物（門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○
○巷○○號，面積104.75平方公尺)，系爭房屋並鋪設水泥基
座，該房屋原為 莊顏鴛鴦 （100年12月9日死亡）所有，其
繼承人為莊鳳鶯、被告莊昌雲、莊秋東、莊鳳嬌、莊鳳鑾
、莊鳳月，莊鳳嬌、莊鳳鑾已拋棄繼承，又莊鳳鶯於102年
4月22日死亡，其繼承人為被告莊建龍、吳健福，故系爭房
屋現由被告莊昌雲、莊秋東、莊鳳月、莊建龍、吳健福所
共有，被告等人之建物無權占用原告之上開土地等情，固
據原告提出不動產權利移轉證書、土地所有權狀、土地登
記謄本、現場照片、地籍圖等影本為證，且經本院會同彰
化縣二林地政事務所測量員到場勘測屬實，並製有勘驗筆
錄及如附圖所示複丈成果圖在卷可稽，另有彰化縣地方稅
務區北斗分局105年1月25日函覆之房屋稅籍相關資料可佐
。被告莊昌雲對系爭建物占用原告土地乙節及上開證物之
真正亦不爭執，其餘被告經合法通知，亦未到庭爭執或提
出準備書狀供本院斟酌，惟被告莊昌雲否認係無權占用，
抗辯房子從祖先就留下來，祖先以前跟地主有租賃關係存
在，已經四代等語。原告則否認有租賃關係存在。查被告
莊昌雲此部分抗辯之事實，業據證人王尊明到庭證稱：「(
問：有無住在被告房子附近？被告的房子之前為什麼可以
佔用這塊土地？)有。我住在被告莊昌雲隔壁，被告房子所
佔的土地原本是林瑞芳的，民國一百年我辦理分割，變成
陳榮貴的，陳榮貴借錢沒還，被法院拍賣。被告房子是我
阿祖 蓋的，傳給我阿公，原本是竹子蓋的，後來我叔叔（
被告的爸爸）才有蓋二層樓。那時候阿祖是佃農，所以租
這個土地，所以在這個土地上蓋房子，有繳租金..。換我
繳時，半年收一次，繳給林瑞芳，半年一萬二千元，早年
是繳稻子，到我這一代換錢。(問：林瑞芳與陳榮貴什麼關
係？)陳榮貴爸爸是林瑞芳爸爸的管家，替他收租金，後來
林瑞芳的爸爸就把一些持分給陳榮貴的爸爸。分割才分給
陳榮貴，以前是十一個人共有，分割時就找不到陳榮貴，
也沒有來收租金。我的房子也是租地蓋房子，也是法院拍
賣，我去買。(問：租金是否共同繳？)各人繳納。(問：阿
祖是佃農有繳租金，是繳給誰？)繳給林瑞芳。...(問：有
無看過你阿祖繳租金？)我有看過我爸爸繳過租金。(問：
你怎麼知道從你阿祖時代就開始繳租金？)因為我一直住在
那邊。這是我阿公說的。(問：你怎麼知道被告的房子有租
賃關係？)以前我們都是住在三合院內，後來兄弟分家，他
們才在那邊蓋。以前我阿公蓋的已經倒了，被告蓋的房子
的地方也是舊房子倒的地方再蓋起來。(問：有無訂定租賃
期限？)沒有期限。(問：中間所有權人有無說要終止租賃
契約？)沒有。...我沒有遇到陳榮貴。我不知道他是否終
止租賃契約。(問：租金以前如何繳付？)以前是阿祖繳納
，之後換阿公繳，後來我和被告的爸爸分家，才各自繳納
。」等語。足見被告抗辯就系爭土地有租賃關係存在，已
長達四代應可採信。原告雖認證人王尊明與被告為親戚關
係，證詞不可採，然被告抗辯訴外人林瑞芳的兄弟林垂凱
曾經告被告要給付租金，被告繳納租金之後就沒有事情乙
節，亦據被告提出本院民事庭通知書影本為證，該案件案
由為給付租金，足見證人所證應屬可採，原告空言否認，
自屬無據。原告又稱縱認租賃關係於被告曾祖父時期確實
存在，然至今已超過四代以上中間租賃關係是否終止，無
從確認云云，然被告已舉證其就系爭土地有不定期之租賃
關係存在，至於租賃關係有無終止，此部分屬對原告對有
利之主張，自應由原告負舉證之責，原告若不能舉證，尚
難據此主張被告係無權占有。
二、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項
規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未
定期限者，不適用之。88年4月21日修正後民法第425條定
有明文。本件原告雖又主張系爭租賃契約並未經公證，縱
認租賃契約確實存在，業已超過五年以上，故無買賣不破
租賃的適用云云。惟本件依被告之陳述現在之建物已存在
40幾年，另依證人之證詞，被告就系爭土地之租賃關係自
被告之曾祖父時代即已存在，且屬未定期限之租賃關係。
按基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安
定性。在民法債編修正、於八十九年五月五日施行前，所
成立未經公證、期限逾五年，或未定期限之不動產租賃契
約，應無修正民法第四百二十五條第二項規定之適用(最高
法院98年度台上字第764號判決要旨參照)。故本件租賃關
係雖未經公證，且屬未定期限，然因於民法第425條修正施
行前即已存在，依前揭最高法院判決要旨，仍應有買賣不
破租賃原則之適用，故原告應繼受其前手與被告間之租賃
關係，從而原告此部分主張亦不足採。
三、綜上，本件被告既非無權占用原告所有系爭土地，則無所
謂不當得利之問題。從而，原告依所有物返還請求權、不
當得利法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告莊昌雲
、莊秋東、莊鳳月、莊建龍、吳健福應將坐落彰化縣○○
鄉○○段○○○○號上如附圖所示編號B部分，面積104.75平
方公尺之2樓建物（門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○
巷○○號）拆除，並將土地返還原告。㈡被告莊昌雲、莊秋
東、莊鳳月、莊建龍、吳健福應連帶給付原告29,330元，
及自民事準備（一）狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計
算之利息。㈢被告莊昌雲、莊秋東、莊鳳嬌、莊鳳鑾、莊
鳳月、莊建龍、吳健福應自本件民事準備（一）狀繕本送
達翌日起，至返還第1項土地之日止，按年連帶給付原告
29,330元，即均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其
假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年11月15日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法官詹秀錦
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月15日
書記官陳瑶芳