臺灣士林地方法院民事簡易判決 94年度湖簡字第857號
原 告 台北市私立北大幼稚園
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 朱俊雄 律師
被 告 台北市內湖區農會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 楊金順 律師
複代理人 游朝義 律師
陳佳雯 律師
吳孟勳 律師
上列當事人間調整租金事件，於中華民國95年3月1日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領：
一、原告起訴主張：
㈠原告與被告於民國89年5月23日簽訂租賃合約書，由原告向
被告承租被告所有，門牌號碼為臺北市○○路○段○○○號一樓
124坪、2樓40坪、3樓187坪及地下2樓3個停車位，租賃期限
為10年，自89年7月1日起迄99年6月30日止，租金為每個月
新臺幣（下同）284,310元，平均每坪單價為每月810元正。
㈡與原告同時期向被告承租同屬被告所有之臺北市○○路○段
○○○號國泰醫院內湖分院現址之國泰醫院，原告於93年底曾
與國泰醫院一同發函予被告，要求調降租金，雖均經被告駁
回，惟不久國泰醫院復即單獨再次以適逢SARS及納莉颱風淹
水為由，具函要求調降2成租金，被告即准其93年10月1日起
至95年9月30日止調降租金2成，嗣原告輾轉知悉，乃於94年
5月23日及同年7月13日、25日具函被告，請求調降租金，惟
仍遭拒。按無論就原告承租之現址與國泰醫院內湖分院院址
相比，國泰醫院內湖分院之位置均較佳，且從被告准國泰醫
院調降2成租金之動作觀之，被告顯亦明知因這幾年來臺灣
總體經濟之不景氣，依原有契約效果請求承租人按原有租約
給付租金，已顯失公平。
㈢原告承租系爭租賃標的後，原專用有一電梯，僅供原告之幼
稚園學生使用，是對幼童安全即有保障，外人無法自該電梯
進入原告承租之租賃標的，惟被告卻在未知會原告，亦未提
出任何解決方案前，即將租賃標的物之4樓另出租於第三人
，每坪租金亦僅700元，且為方便4樓承租人使用起見，即將
原屬原告專用供幼童出入之電梯改為供公眾開放使用，使不
特定之第三人均得出入該電梯而進入原告之幼稚園內，導致
家長擔心幼童安危，致令原告因此而流失不少學生，被告未
經原告同意，取消原由原告專用之出入電梯，且同屬同棟房
屋，被告僅以每坪每月租金700元出租4樓，原租賃契約對原
告已屬不公。
㈣被告明知原告經營幼教，無論幼童或家長，對幼童教育之環
境極其敏感，被告為圖增加自己之收益，未經知會原告，竟
將租賃標的物之頂樓出租予行動電話之通訊業者，設立基地
台，每月收取高達153,000元的租金。被告此一行為，引起
內湖國中學生家長會、康寧國小學生家長會、達人女中學生
家長會、碧湖國小學生家長會、紫星里里長辨公室、紫星里
社區發展協會，德安金與大廈管委會，禮贊大樓管委會，連
名於94年8月底檢附租賃標的照片散發傳單抗議。按原告經
營者係幼稚園與國小學生之安親班，92年度曾經評鑑為績優
幼稚園，師資陣容堅強，經鄰近各國小家長會連名印製上開
傳單後，引起家長及里鄰長發起抗議活動，經比較原告93學
年度第2學期及94學年度第1學期，原告之學生招生人數，幼
兒部減18人，小學部減11人，合計減29人，此有統計表及名
單可稽。據此，原告每月平均收入，即減少289,900元，1年
即減少3,478,800元。再者，流失學生之原因確因園址屋頂
遭架設基地台之故，此亦有學生家長出具之聲明書可稽。
㈤依上述三情形，均非於締約當時，原告所得預料，因此，訴
請依民法227條之2規定判准減租金3成，自94年10月1日起每
月租金調整為199,017元。並提出租賃契約影本、請求調降
租金函及回函影本4份及其他地方抗議設置基地台傳單影本1
份、現場照片3幀、證書影本、師資名單影本、學生名單及
人數統計表、聲明書影本等為證。
二、被告則以：
㈠按民法第227條之2僅為民法債總之一般規定，如就租賃契約
之租金有所爭執，自應適用民法第421條以下有關租賃之規
定，且考量租賃契約為有償契約，於定有期限之租賃契約，
應遵重「契約自由原則」。按「當事人就不動產所訂之租金
，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院
增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有
期限，則不在准許之列，此觀民法第442條之規定自明。本
件租賃標的物雖為不動產，但當事人就租賃契約訂有10年期
限，原告本不得向法院聲請調整租金，即便雙方當事人欲就
租金有所調整，亦應以不動價值之昇降，作為調整之基準；
又目前房地產景逐漸上揚，本件租賃標的物位於臺北市內湖
區，其價值亦隨景氣向上走高，若雙方當事人真欲調整租金
，應係增加租金而非調降之。
㈡查租賃合約書第3條明訂：「租金每個月284,310元整，前5
年租金不予調整，第6年起每年按前1年物價指數為基準調升
之，乙方不得藉任何理由拖延或拒納。」(詳原告附件一)
即便雙方當事人欲為租金之調整，亦應依前1年物價指數為
基準調升之，原告任意要求被告調整降租金3成，實無所據
。又當事人於本件法律關係中係屬平等之地位，依契約自由
原則，雙方均應遵守契約內容之約定，既然契約言明調整租
金有其依據標準，自不容原告任意以契約所未明訂之理由請
求調整租金。
㈢次查租賃合約書第15條明訂：「乙方使用之電梯、冷氣及甲
方提供之建築物與一般設備管理保養費，均由乙方負責。」
可知雙方並未明訂原告擁有電梯專屬權，亦電梯並未專屬原
告使用，且大樓電梯之性質為共有共用，本即應供給大樓住
戶或租戶開放使用，豈有一人獨占使用權限之理？不論從電
梯之性質或契約約定內容而言，均不容原告空言其具有專屬
使用權。
㈣再查被告與國泰醫院原本訂有2份租賃契約，被告實僅調降2
契約其中之1的租金，調降之因係為當時臺灣正處於SARS病
情爆發高峰期，且租賃標的物又因颱風淹水，令國泰醫院經
營成本大增，被告始願與其為調降租金之約定，又被告與國
泰醫院僅約定調降租金2年為限，屆時仍依原租賃契約調回
原約定租金金額。原告於今年5月始向被告為調降租金之請
求，此一時也彼一時也，原告與國泰醫院請求調降租金之時
空環境完全不同，豈可以當時之條件，作現時之請求？況且
國內房市景氣上揚，本件租賃標的物價值亦水漲船高，原告
實無請求調降租金之理由。
㈤另查被告曾委託臺灣檢驗科技股份有限公司─電子暨通訊實
驗室，於94年7月7日作出電磁波功率測試報告，所得結果可
證明本件租賃標的物頂樓雖設有行動電話之基地台，但電磁
波動功率密度合計值均遠低於政府所明定之規範值，原告認
標的物設且基地台而導致其園生減少，實係似是而非，不足
採信。
㈥末查租賃標的物之租金，原本即會因樓層高低之不同而異其
租金。原告所租樓層為租賃標的物之1、2、3樓，於建物出
入上不僅較為便利，且用途亦較廣泛，可用於住家或辦公，
依租賃行情，其租金原本就會比同棟建築物4樓高出甚多。
今雙方所訂立之租賃契約為每坪每月單價810元，與4樓之70
0元相較，實為合理之差異範圍，原告以此為由訴請調降租
金，立論基礎完全不足採信，實有誤導他人之嫌，應不可取
。
㈦系爭建物為被告所有，於不影響他人之生命、身體或財產之
範圍內，自得自由使用、收益：
系爭建物即門牌號碼臺北市○○區○○路2段334號，係1樓
高7層之建物，每層使用面積約187坪，原告即臺北市私立北
大幼稚園僅承租系爭建物之1、2樓各一部分及3樓全部。按
「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分
其所有物，並排除他人之干涉。」民法第765條訂有明文。
系爭建物除了原告承租部分以外，其他樓層屬被告所有，於
不影響他人之生命、身體、健康或財產之範圍內，被告自得
自由使用、收益系爭建物。
㈧被告與行動通信業者訂立基地台租賃契約，並不影響原告即
承租人之生命、身體、健康或財產：
依電磁波功率測試報告，架於系爭建物頂樓之基地台所釋放
之電磁波均遠低於電信總局規定之安全標準值，並未對於人
體造成任何傷害。且原告所承租者乃系爭建物之1、2、3樓
，基地台設置於7樓，其所釋放之電磁波對於人體之影響更
小，原告以被告於系爭建物頂樓架設基地台要求調整租金，
實屬無理。
㈨承租人應就其財產上之損害負舉證責任：
按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告言稱因基地台之設
豈，導致其園生大量流失，但並未就此事實提出任何實質上
之證明，亦即未就因果關係詳為舉證。
㈩於本件中並無顯失公平之情事發生：
民法第227條之2所定「情事變更原則」，於適用上，應審究
其成立之客觀上要件，亦即依一般觀念認為如仍應當時之原
有法律效果，即有顯失公平之情形。本件系爭建築位於○○
區○○路○段，○○○區○○○段，原告承租1、2、3樓共計
351坪，及地下2樓3個停車位，依目前週遭地區之房地產行
情，原告以284,310元承租，如扣除停車位之承租金額，平
均每坪租金價額並未超過800元，與附近地區之不動產租賃
行情相比，僅屬中等價位，並未高於當地行情，因此就法律
效果而言，並無顯失公平之情形。
三、本件爭點乃在：1.定期租賃有無民法227條之2第1項的適用
？2.被告同意減收國泰醫院租金，能否適用於原告？3.契約
成立後大樓電梯由原告專用變成共用及頂樓屋頂裝設5家行
動電話基地台，是否符合227條之2第1項規定？以下分述之
：
㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他
原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。同法第442條
規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲
請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，乃
有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他
之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯
失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金（93年台上字
第2446號判例參照）。
㈡被告所有鄰近之房屋出租訴外人國泰醫院內湖分院，嗣被告
同意調降其租金，係因國泰醫院內湖分院於93年間基於淹水
及SARS事件並健保總額支付制度變更而影響其營運，被告乃
同意調降國泰醫院之租金，且只調降2年，有被告提出之雙
方函文2件附卷可參，原告亦不爭執，其與原告主張之情事
並不相同，被告基於私法自治契約自由原則而同意減收訴外
人2年租金，實與原告無涉。
㈢依兩造契約並無約定電梯由原告專用，亦未約定不能再將其
餘房屋出租。又原告雖提出附近居民及原告學生家長就被告
屋頂設立基地抗議及退出之資料，惟原告未能提出基地台電
磁波對於人體之影響之證據。
四、綜上所述，被告抗辯有理由。從而，原告主張基於民法第22
7之2條第1項，請求調降租金為無理由，應予駁回。
中 華 民 國 95 年 3 月 15 日
內湖簡易庭法 官 李建忠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）
中 華 民 國 95 年 3 月 17 日
書記官蕭永同