裁判字號：臺灣高等法院102年重上字第387號民事判決
裁判日期：民國107年02月27日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決102年度重上字第387號上訴人 黃福田
徐德壬 徐德富 陳榮章 陳干 阿足 范家閣 徐嵩峯 余仁國 沈岳錫 羅世軒 徐兆旗 黃朝東 吳美玲 （即 吳太連 之承受訴訟人） 吳開明 （即吳太連之承受訴訟人） 吳開文 （即吳太連之承受訴訟人） 羅宗智 陳榮隆 詹宏堂 謝天順 蘇偉銘 劉上欽 李麗華 黃朝建 江金章 鄧妍心 視同上訴人 徐德進 共同訴訟代理人 黃永琛 律師複代理人 孫誠偉 律師被上訴人 林國樑 訴訟代理人 彭志傑 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國102年
1月11日臺灣桃園地方法院100年度訴字第1613號第一審判決提起上訴，本院於107年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1款定有明文。查被上訴人起訴主張㈠上訴人黃福田、徐德壬、徐德富、陳榮章、 陳干阿足 、范家閣、徐嵩峯、余仁國、沈岳錫、羅世軒、徐兆旗、黃朝東及原審共同被告徐德進應分別將其所有，坐落桃園縣○○區○○段○○○○號土地（重測前為桃園縣○○鄉○○○段○○○○段000○00地號；下稱系爭561地號），如附表2所示之增建部分拆除後，將土地返還全體共有人。㈡上訴人吳開文、吳開明、吳美玲之被繼承人吳太連、上訴人羅宗智、陳榮隆、詹宏堂、謝天順、蘇偉銘、劉上欽、李麗華、黃朝建、江金章、鄧妍心應分別將其所有，坐落桃園縣○○區○○段○○○○號土地（重測前為桃園縣○○鄉○○○段○○○○段000○00地號；下稱系爭56
5地號），如附表3所示之增建部分拆除後，將土地返還全體共有人。原審判決上訴人敗訴即命拆除建物及返還土地，除徐德進外之上訴人均聲明不服提起上訴，然徐德進與上訴人徐德富共有桃園市○○區○○路○○段000巷0弄0號建物，就本件訴訟標的有合一確定之關係，則徐德富提起上訴之行為，係有利益於未提起上訴之徐德進，依上開規定，其上訴之效力自及於徐德進，爰併列徐德進為視同上訴人，合先敘明。
二、上訴人吳太連於訴訟進行中即民國（下同）106年6月18日死亡，吳太連之繼承人即吳開文、吳開明、吳美玲於同年10月13日具狀聲明承受訴訟，嗣後於同年12月11日以分割繼承為登記原因，將吳太連所有之系爭565地號土地應有部分移轉登記予上訴人吳開明等情，有聲明承受訴訟狀、吳太連戶籍謄本（現戶部分含非現住人口）、繼承人戶籍謄本、繼承系統表、系爭565地號土地謄本為憑（見本院卷五第11頁至第21頁、第103頁至第105頁），經核吳開文、吳開明、吳美玲聲請承受訴訟並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人於原審及本院主張：伊為系爭561地號土地、565地號土地之共有人之一，應有部分各為6分之1；上訴人黃福田、徐德壬、徐德富、陳榮章、陳干阿足、范家閣、徐嵩峯、余仁國、沈岳錫、羅世軒、徐兆旗、黃朝東、視同上訴人徐德進為系爭561地號之共有人，上訴人吳開明、羅宗智、陳榮隆、詹宏堂、謝天順、蘇偉銘、劉上欽、李麗華、黃朝建、江金章、鄧妍心為系爭565地號之共有人，又上訴人、視同上訴人分別為系爭561地號土地、565地號土地上領有合法建築執照、使用執照之建物所有權人（門牌號碼詳見附表2、3門牌號碼欄所示；下稱系爭建物），兩造就系爭
561地號土地、565地號土地應有部分詳如附表1所示。詎上訴人未徵得其他共有人全體之同意，即在系爭土地上分別增建如附圖所示之鐵皮屋、雨遮、圍籬建物（其增建之位置、面積詳如附表2、3增建部分欄所載；下稱系 爭增建 ），系爭增建已逾建築執照所准許之建築範圍，且上訴人與其他共有人間並未成立分管契約，更無默示分管契約存在，上訴人所為系爭增建屬侵害其他共有人之權利，伊為系爭土地共有人，上訴人無正當權源占有使用系爭增建部分之土地，顯已影響環境安全，伊依法行使正當權利，爰依民法第767條、第821條規定提起本件訴訟，請求上訴人拆除系爭增建等語。並聲明：㈠上訴人黃福田、徐德壬、徐德富、陳榮章、陳干阿足、范家閣、徐嵩峯、余仁國、沈岳錫、羅世軒、徐兆旗、黃朝東、視同上訴人徐德進應分別將其所有，坐落系爭561地號土地，如附表2所示之增建部分拆除後，將土地返還全體共有人。㈡吳太連、上訴人羅宗智、陳榮隆、詹宏堂、謝天順、蘇偉銘、劉上欽、李麗華、黃朝建、江金章、鄧妍心應分別將其所有，坐落系爭565地號土地，如附表3所示之增建部分拆除後，將土地返還全體共有人。
二、上訴人則以：㈠系爭建物於69年間起造申請建築執照時，業經包括被上訴人之前4手 葉發煌 （下稱葉發煌）在內之重測前桃園縣○○鄉○○○段○○○○段00000地號土地（下稱系爭608-1地號土地）原所有權人出具土地使用權同意書同意由訴外人 徐國雄 、 徐兆永 、 徐余滿 、徐 陳鳳蘭 、 陳俊通 、 黃朝奎 、黃朝建、 黃朝華 、 黃朝富 、 黃朝男 、 黃朝照 、 黃朝炫 、 黃朝德 （下稱徐國雄等人）等人於系爭土地上建築2層加強磚造建築物35棟（即系爭建物），而取得建築基地之使用權，依建築法第11條第1項，包括供建築物本身所占之地面及該建築物所應留設之法定空地，系爭土地與建築基地具有不可分割關係且系爭建築物無法與土地使用權分離，伊等購買系爭房地自及於系爭土地，故被上訴人前4手葉發煌既出具土地使用權同意書，同意徐國雄等人占有、使用、管理建築基地（含法定空地），徐國雄等人將興建完成後之系爭建物移轉予上訴人，並移轉對系爭608-1地號土地之直接占有，伊等基於買賣、繼承之法律關係取得建築基地（含法定空地）使用權，即得本於占有連鎖之法律關係，對被上訴人主張有權占有，被上訴人依民法第767條規定請求伊等拆屋還地顯無理由。㈡系爭建物建造執照既已將系爭608-1地號土地（包含因分割而增加之系爭561地號土地、565地號土地）劃分特定部分為建築基地（含法定空地），並分別特定個別之使用範圍，足認原共有人間於系爭建物取得建築執照時已成立分管契約，且該分管契約對伊等仍繼續存在，伊等分別於已分管特定使用之法定空地上增建建物，亦非無權占有。況且，被上訴人前手就伊等前手就前述各別使用管理歷年均無干涉，至86年5月31日被上訴人登記為系爭土地共有人後就系爭建物及增建部分之使用情形亦未曾有異議，足認系爭608-1地號土地（包含因分割而增加之系爭561地號土地、565地號土地）原共有人與被上訴人已有默示同意分管之意思表示，被上訴人應受該分管契約拘束。再者，現共有人過半數及其應有部分合計過半數亦均同意維持地上物現況，依民法第820條第1項之規定，被上訴人請求拆屋還地亦無理由。㈢系爭建物於72年6月25日、73年1月30日即建造完成，被上訴人於86年登記為系爭系爭561地號土地、565地號土地）土地共有人時已然知悉系爭建物及增建部分之使用、管理情形，並默許該分管狀態長達14年之久，伊等本於分管契約使用系爭土地並未侵害被上訴人權利，對被上訴人而言亦無損害，被上訴人提起本訴欲破壞長達30年之久既成狀態，自屬權利濫用，亦無權利保護必要。故本件請求不應准許等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人黃福田、徐德壬、徐德富、陳榮章、陳干阿足、范家閣、徐嵩峯、余仁國、沈岳錫、羅世軒、徐兆旗、黃朝東、視同上訴人徐德進應分別將其所有，坐落系爭561地號土地，如附表2增建部分欄所示之增建部分拆除；上訴人吳開明、吳美玲、吳開文之被繼承人吳太連、上訴人羅宗智、陳榮隆、詹宏堂、謝天順、蘇偉銘、劉上欽、李麗華、黃朝建、江金章、鄧妍心應分別將其所有，坐落系爭565地號土地，如附表3增建部分欄所示之增建部分拆除，將土地返還全體共有人。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭608-1地號土地先後於⑴56年12月16日因分割增加同小
段608-3地號土地（地目旱）；⑵65年10月20日因分割增加同小段608-4地號（地目旱）；⑶86年1月15日因分割增加系爭561地號土地（地目建）、565地號土地（地目建）、同小段608-9地號土地（地目旱）、同小段608-12地號土地（地目旱）、608-13地號土地（地目建）等情，有土地謄本、異動索引在卷可參（見原審卷二第94頁、第116頁、第
121頁、第95頁、第128頁、第99頁、第111頁、第103頁、第107頁、本院卷二第35頁、第45頁）。
㈡系爭608-1地號土地原為訴外人 黃石來 、 黃子彬 、 黃子乾 、
黃子樓 、 黃子圳 、 黃子鑫 所共有，黃石來應有部分為2分之
1，黃子彬、黃子乾、黃子樓、黃子圳、黃子鑫應有部分各10分之1，黃石來於42年4月1日將其應有部分中之6分之
2出售予訴外人葉發煌（移轉登記日為42年4月14日）；葉發煌於69年12月10日將其應有部分出售予 游禮發 （移轉登記日為70年1月22日）；游禮發於70年3月1日將其應有部分出售予 蔡林俊 （移轉登記日為70年4月7日）；蔡林俊於76年8月5日將其應有部分出售予 林禎祥 （移轉登記日為76年
8月27日）；林禎祥於86年4月18日將系爭608-1地號土地因分割增加之系爭561地號土地、565地號土地應有部分各
6分之1出售予被上訴人、訴外人 林信志 （原名 林國棟 ）（移轉登記日為86年5月31日）等情，有土地謄本在卷可按（見原審卷二第92頁、第97頁、第118頁背面、第123頁、本院卷五第115頁、第99頁、第237頁、第251頁、第219頁、第221頁）。
㈢69年間系爭608之1地號（包含系爭561地號、565地號）
土地當時之所有權人黃子彬、黃子樓、黃朝富、 黃金森 、 黃阿吉 、 黃秋菊 、 黃秋蘭 、 黃月娥 、 黃月嬌 、 黃朝祥 、黃朝德、連 黃秀暖 、 黃秀銀 、 黃秀鳳 、 黃秀琴 、 黃朝金 、 黃朝星 、 黃朝進 、吳 黃鳳菊 、 黃秀榮 、黃朝華、黃朝照、 黃鳳齊 、 黃菊針 、 黃魏玉蘭 、葉發煌、 黃春田 、 黃春木 、 黃春霖 出具土地使用權同意書，同意由徐國雄等人在系爭608之1地號土地建築2層加強磚造建築物35棟，同意使用面積為5309.26平方公尺；另附表2、3所示登記系爭建物為72年至73年間所建築完成，有土地使用權同意書、建物謄本在卷（見原審卷一第237頁至第238頁、第23頁至第43頁、第49頁至第66頁）。
㈣107年1月2日系爭土地之共有人、應有部分分別如附表1所示，有土地謄本在卷（見本院卷五第95頁至第131頁）。
㈤附表2、3增建部分欄所示系爭增建為同附表所列之上訴人
所有；系爭增建占用系爭土地之位置及面積如附表2、3增建部分欄、附圖所示；系爭增建均非屬原建物登記之範圍，又系爭增建部分均坐落在法定空地範圍內，有複丈成果圖、建築使用執照圖在卷（見原審卷一第284頁至第285頁、本院卷三第36頁至第45頁）。
五、查被上訴人主張上訴人無權占有系爭增建所坐落之系爭561地號土地、565地號土地，並於其上搭建鐵皮屋、雨遮、圍籬建物，依民法第767條第1項、第821條規定請求拆除系爭增建後將系爭增建所坐落土地返還全體共有人。為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：上訴人占用系爭561地號土地、565地號土地搭建系爭增建，是否有正當權源？被上訴人請求上訴人拆除系爭增建，並將土地返還全體共有人，有無理由？茲析述如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。又以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號民事判決意旨參照）。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。
查：
⒈系爭608-1地號土地（包含因分割而增加之系爭561地號
土地、565地號土地）原所有權人葉發煌（即被上訴人之前4手）、黃子彬、黃子樓、黃朝富、黃金森、黃阿吉、黃秋菊、黃秋蘭、黃月娥、黃月嬌、黃朝祥、黃朝德、連黃秀暖、黃秀銀、黃秀鳳、黃秀琴、黃朝金、黃朝星、黃朝進、 吳黃鳳菊 、黃秀榮、黃朝華、黃朝照、黃鳳齊、黃菊針、黃魏玉蘭、黃春田、黃春木、黃春霖於69年間曾出具土地使用權同意書予徐國雄等人供作申請建築執照，興建建物，並合法登記為建物使用，又系爭增建部分均坐落在系爭建物法定空地範圍內，有土地使用權同意書、土地謄本、建物謄本及異動索引、複丈成果圖、建築使用執照圖可稽（見原審卷一第237頁至第238頁、第23頁至第43頁、第49頁至第66頁、第284頁至第285頁、本院卷三第36頁至第45頁），且為兩造所不爭執。可知，系爭608-1地號土地（包含因分割而增加之系爭561地號土地、565地號土地）於69年間之所有權人（包含被上訴人之前4手葉發煌）與徐國雄等人就系爭608-1地號土地（包含因分割而增加之系爭561地號土地、565地號土地）訂有債權契約（下稱系爭債權契約），同意徐國雄等人於其上興建建物，其目的隱含使徐國雄等人繼續占有系爭608-1地號土地，出具土地使用權同意書之系爭608-1地號土地斯時之所有權人並依約交付土地供徐國雄等人於其上興建系爭建物。而系爭增建坐落之系爭561、565地號土地則屬該土地使用權同意書中同意徐國雄等人使用之系爭608-1地號土地範圍內。
⒉系爭建物於72、73年間興建完成，被上訴人則於86年5月
31日自林禎祥處受移轉取得分割自系爭608-1地號土地之系爭561、565地號土地應有部分各6分之1，而被上訴人之前手林禎祥於76年8月27日以同年月5日買賣為原因取得系爭561、565地號土地應有部分6分之2，為兩造所不爭執，已如上述，是林禎祥取得系爭608-1地號土地所有權之際，其上已坐落系爭建物，自堪認定。而不動產價值不斐，衡情買賣雙方必會就不動產坐落位置、使用狀況為瞭解，俾利買方得依其買受目的而為利用，故林禎祥應於購買前定會前往系爭608-1地號土地勘查使用情況，自應知其上坐悉落系爭建物，且系爭建物共計35棟，林禎祥復未購買系爭建物，衡情必於購買之際向出賣人詳為查明其坐落系爭608-1地號土地有無正當權源。而實務上建築主管機關要求建物起造人應檢附地主出具之土地使用權同意書，否則無法領得建造執照，殆為具有一般知識及經驗之第三人所能知悉者。故領得建造執照之建物起造人必持有建築基地土地所有權人出具之土地使用權同意書之事實，雖未經地政機關登記作為公示之方法，但已具備使第三人明知或可得而知該狀態之公示作用，況第三人亦得逕行向主管機關申請查明該建物究有無取得之建造執照，故縱林禎祥之前手未據實向林禎祥說明系爭建物坐落系爭608-1地號土地之合法權源，林禎祥亦得自行向主管機關查明。況林禎祥於76年8月27日已因買賣登記取得系爭608-1地號土地應有部分6分之2，若認對於坐落其上之系爭建物屬無權占用土地，何以至其於86年5月31日將自系爭608-1地號土地分割出來之系爭561、565地號土地以買賣為原因移轉登記予被上訴人之10年間，從未訴請系爭建物所有權人拆屋還地？益徵林禎祥於買入系爭608-1地號土地時，業已知悉系爭建物係徐國雄等人本於與69年間系爭608-1地號土地所有權人間所定之系爭債權契約而於其上所興建，有占有系爭608-1地號土地之正當權源。
⒊被上訴人於86年5月31日自林禎祥處以買賣為原因受讓取
得分割自系爭608-1地號土地之系爭561、565地號土地應有部分各6分之1，為兩造所不爭執，已如上述。而系爭建物之承買人（包含上訴人黃福田、江金章、謝天順、徐德富、陳榮章、徐兆旗、黃朝建等）因故未順利取得系爭建物坐落基地之所有權，而於86年間委由 黃永城 代為辦理協調產權過戶事宜，有委託授權書在卷可參（見原審卷二第77頁至第78頁）。嗣經黃永城協調後，系爭608-1地號土地先於86年1月15日分割出系爭561、565地號土地後，系爭建物之承買人（包含上訴人黃福田、江金章、謝天順、徐德富、陳榮章、徐兆旗、黃朝建等）乃於同年4月17日取得系爭561、565地號土地之應有部分（詳見本院卷五第233頁至第260頁土地異動索引），然斯時系爭
561、565地號土地應有部分6分之2仍登記於林禎祥名下。參以證人黃永城於原審結證稱：系爭561、565地號土地辦理地目變更是我幫所有住戶處理的，我也幫忙住戶處理取得系爭建物坐落系爭561、565地號土地之土地所有權，當時林先生的3分之1不願意協調，因為林先生不願意，地主願意拿另一分管土地持分與林先生交換，但因為有訴訟，所以沒辦法，這塊地本來是農地，需要分割交換，但因全部地主都同意合建，所以就開始蓋房子，但建好後建商倒了，地主與建商只有3分之2，林先生的前手有同意，但林先生不承認，所以只能過戶地主與建商的持分等語（見原審卷二第68頁至第68頁背面），可知林禎祥於系爭建物所有權人委由黃永城協調欲取得其名下系爭608-1地號土地應有部分6分之2時，非僅不同意，竟旋於系爭建物承買人取得系爭561、565地號土地應有部分之翌日（即86年4月18日）將其應有部分各6分之1分別出售予被上訴人、訴外人林信志，並於同年5月31日辦理移轉登記，此有系爭561、565地號土地異動索引在卷可參（見本院卷二第38頁至第39頁、第49頁），又斯時林禎祥與被上訴人戶籍地相同、證人徐國雄更誤認林禎祥為被上訴人之父親，有戶籍資料查詢結果、言詞辯論筆錄可參（見本院卷五第345頁、原審卷二第66頁），可知被上訴人與林禎祥為至親。則林禎祥既明知系爭債權契約存在，又於拒絕協調後將系爭561、565地號土地應有部分6分之
1售予同戶籍之至親被上訴人，衡情焉有隱瞞被上訴人買賣標的物狀況之理？被上訴人又焉有不予查明系爭561、
565地號土地狀況即貿然買受之理？益徵被上訴人亦明知系爭債權契約存在，系爭建物占有系爭561、565地號係有正當權源。
⒋至於證人游禮發於原審固結證稱：我有買系爭608-1地號
土地，我是向 丘關英 買的，我拿到土地2、3個月就賣給林先生，我買的土地都是旱地，不是建地，當時買的時候沒有蓋房子等語（見原審卷二第67頁至第67頁背面）。證人徐國雄於原審結證稱：69年在系爭608-1地號土地上建築房屋，是徐兆永先與黃家人談好後我才入股，當初是合建，據我所知有2塊土地，一塊是系爭房屋坐落土地是黃家的，另一塊土地是丘關英的，丘關英是向葉發煌買的，這2塊土地所有權人相同，都是持分，後來因為丘關英欠游禮發錢，所以過戶給游禮發，游禮發再賣給台北的林先生，就是被上訴人的父親，所以被上訴人買下的土地有持分，但沒有使用權，使用權是屬於黃家的，因為林先生的前手分管的土地並不是在他買到的系爭土地等語（見原審卷二第65頁背面至第66頁背面）。然丘關英係於67年12月23日向葉發煌購買重測前桃園縣○○鎮○○○段○○○○段00000地號土地、同段570-5地號土地（移轉登記日期68年2月10日；下分別稱570-3地號土地、570-5地號土地）。丘關英復於70年3月12日將570-3地號土地部分持分出售予訴外人 溫武義 、 鍾山森 、 黃享俊 （移轉登記日期70年4月27日），於69年3月2日將570-5地號土地持分出售予證人游禮發、訴外人 張阿壁 、 莊榮熙 各9分之1（移轉登記日期69年3月15日），證人游禮發另於69年12月10日向葉發煌購買系爭608-1地號土地應有部分6分之2，游禮發再分別於70年3月1日、77年1月9日將系爭608-1地號土地、570-5地號土地應有部分分別出售予蔡林俊出售予 張美準 （移轉登記日期分別為70年4月7日、77年4月19日）等情，有土地謄本在卷可參（本院卷五第21
7頁、第219頁、原審卷二第142頁背面、第144頁）。則證人游禮發並非係將系爭608-1地號土地（含系爭561地號土地、565地號土地）出售予林禎祥之人，證人游禮發、徐國雄所為前揭證述，或因時間久遠，將他筆土地誤認為系爭608-1地號土地，已無可採，況依證人游禮發、徐國雄所為前揭證述，亦無法證明林禎祥、被上訴人對於其等前數手之葉發煌曾出具土地使用權同意書供徐國雄等人興建系爭建物之事不知情。
⒌故被上訴人之前5手葉發煌既於斯時與徐國雄等人訂立系
爭債權契約，同意提供系爭608-1地號土地（包含系爭56
1、565地號土地）用以興建系爭建物，並隱含同意徐國雄等人繼續使用之目的，而被上訴人雖非系爭債權契約當事人，然系爭建物乃取得建造執照而興建，已具備使被上訴人知悉之公示作用，被上訴人既明知系爭建物因系爭債權契約而有權坐落系爭608-1地號土地（含因系爭561、
565地號土地，自無占有系爭561、565地號土地，下就此不再贅述），已如上述，揆諸上揭說明，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，是以系爭債權契約對於輾轉受讓之第三人即被上訴人自應繼續存在，即系爭債權契約效力及於被上訴人。
⒍按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，
須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkett-e）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（參照最高法院101年度台上字第224號判決）。查，本件上訴人雖非系爭債權契約當事人，然依系爭561、565地號土地謄本、系爭建物之建物謄本所示（見原審卷一第23頁至第43頁、第49頁至第66頁、本院卷五第95頁至第131頁），上訴人（其中就上訴人吳開文、吳美玲部分，因其被繼承人吳太連死亡後，其繼承人已將如附表3編號1之建物以分割繼承方式登記予上訴人吳開明，故上訴人吳開文、吳美玲就前揭建物及其坐落土地並無所有權，自無占有系爭561、565地號土地，下就此不再贅述）係輾轉於徐國雄等人興建系爭建物後，因買賣或繼承而取得系爭建物所有權，而徐國雄等人既於69年間與斯時系爭608-1地號土地（包含系爭561、565地號土地）之所有權人葉發煌（被上訴人之前5手）、黃子彬、黃子樓、黃朝富、黃金森、黃阿吉、黃秋菊、黃秋蘭、黃月娥、黃月嬌、黃朝祥、黃朝德、連黃秀暖、黃秀銀、黃秀鳳、黃秀琴、黃朝金、黃朝星、黃朝進、吳黃鳳菊、黃秀榮、黃朝華、黃朝照、黃鳳齊、黃菊針、黃魏玉蘭、黃春田、黃春木、黃春霖等人訂立系爭債權契約得於其上興建系爭建物，取得合法繼續使用系爭561、565地號土地之權利，又因房屋性質上無法脫離基地而獨立存在，且系爭債權契約之目的是為供他人建築房屋，當認系爭債權契約，已有允許建物所有人使用該土地至建物不堪使用為止之意，是徐國雄等人將系爭建物移轉登記、交付予上訴人或其等前手居住、使用，即已同時將其等對於系爭561、565地號土地之占有移轉予上訴人，揆諸前揭說明，上訴人依土地使用權同意書、土地登記謄本、建物登記謄本及占有連鎖法理，抗辯其等有占用系爭561、565地號土地之正當權源等語，即非無據。
⒎綜上，被上訴人之前5手葉發煌既與徐國雄等人訂立系爭
債權契約，其中隱含同意徐國雄等人繼續使用系爭608-1地號土地（包含因分割出之系爭561、565地號土地），而系爭債權契約應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，被上訴人自應繼續受系爭債權契約拘束，而上訴人基於占有連鎖之法律關係而有占用系爭561、565地號土地之正當權源。
㈡又按，建築法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及
其所應留設之法定空地。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。同法第11條第1項前段、第2項、第3項前段分別定有明文。可知建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火，以增進使用人之舒適、安全與衛生，其與建築物本身所占之地面關係密切（內政部72年9月27日台內地字第177140號函參照），亦即法定空地之留設，其目的在增益房屋及其主要結構所占建築基地之效用，俾增進建物使用人之使用效益，且法定空地為建築房屋依法所應保留之空地，即使已單獨分割為一筆並供公眾通行使用，仍屬建築基地之一部分，該法定空地之所有人顯已喪失對之排他使用權利最高法院92年度台上字第2775號判決參照）。被上訴人固主張：土地使用權同意書僅同意於系爭土地上興建建築系爭建物，不及於嗣後再建造之系爭增建云云。惟查：系爭增建雖未經合法登記，然係坐落在系爭建物建築基地之法定空地上，為兩造所不爭執，而系爭債權契約同意徐國雄等人使用系爭608-1地號土地建築35棟建物，而系爭增建所坐落之系爭
561、565地號土地係在系爭債權契約範圍內，亦為兩造所不爭執，則縱系爭增建均非屬原建物執照建築範圍，且上訴人亦不爭執系爭增建係坐落在整筆建築基地（非個別建物）之法定空地範圍內（見本院卷五第190頁），然依前揭說明，因系爭增建所坐落之土地屬系爭建物所使用建築基地之一部份，且被上訴人已喪失對系爭561、565地號土地之排他使用權，上訴人自有占有之正當權源。又系爭增建雖非坐落在個別建物之法定空地，然此亦僅係系爭建物所有權人間就系爭土地特定部分得否使用之問題，而非已喪失系爭561地號土地、565地號土地排他使用權之被上訴人所得置喙。是以，上訴人雖於土地所有權人所同意使用建築之土地上興建系爭561地號、565地號合法建物建築執照准許範圍外之系爭增建，然系爭增建既仍坐落系爭土地使用權同意書所載之建築基地即系爭561地號土地、565地號土地上，因被上訴人應受系爭土地權使用同意書債權契約之拘束，就系爭增建坐落系爭561地號土地、565地號土地部分失排他使用權，上訴人就系爭增建所坐落土地並非無權占用。至系爭增建所坐落土地是否有依規定作為空地使用，要屬建管單位之行政權責事項，而與上訴人是否無權占用系爭增建所坐落之土地要屬無涉，被上訴人前揭主張顯無足採。
㈢從而，被上訴人需受系爭債權契約之拘束，且系爭增建所坐
落土地亦在系爭債權契約所同意徐國雄等人使用範圍內，而上訴人（除上訴人吳開文、吳美玲）本於占有連鎖有權占有坐落系爭561、565地號土地，亦即上訴人（除上訴人吳開文、吳美玲外）占有系爭561地號土地、565地號土地如附圖、附表2、3增建部分欄所示土地應有正當權源；另上訴人吳開文、吳美玲並未繼承被繼承人吳太連如附表3編號1建物及其坐落土地，業如上述，則其等本無占用系爭561、
565地號土地。因此，被上訴人主張上訴人無權占用云云，尚屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依據民法第767條、第821條規定，請求上訴人拆除無權占有如附圖、附表2、3增建部分欄所示系爭增建，將土地返還全體共有人，為無理由，不應准許。原審判命上訴人拆除返還土地，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與兩造之爭點或本件判決結果無影響，爰不一一論述，併此說明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國107年2月27日
民事第十五庭
審判長法官方彬彬
法官許純芳法官朱美璘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月27日
書記官廖逸柔附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表1：
桃園市○○區○○段○○○○號（重測前桃園縣○○鄉○○○段○○○○段000000地號）於107年1月2日所查得之登記土地所有權人（本院卷五第113頁至第131頁）┌───┬───────────┬────────┬──────────┐│編號│金龍段561地號所有權人│登記時間│應有部份││││登記原因│││││原因發生日期││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│1│徐兆旗│86.4.17│67/1425│││（本件上訴人）│買賣│││││86.3.26││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│2│陳榮章│86.4.17│91/1425│││（本件上訴人）│買賣│││││86.3.26││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│3│徐德富│86.4.17│46/1425│││（本件上訴人）│買賣│││││86.3.26││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│4│徐德壬│91.5.22│92/1425│││（本件上訴人）│買賣│││││91.4.24││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│5│徐德進│86.4.17│46/1425│││（本件上訴人）│買賣│││││86.3.26││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│6│黃福田│86.4.17│91/1425│││（本件上訴人）│買賣│││││86.3.26││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│7│林國樑│86.5.31│1/6│││（本件被上訴人）│買賣│││││86.4.18││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│8│范家閣│87.12.29│68/1425│││（本件上訴人）│買賣│││││87.12.18││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│9│余仁國│88.2.5│68/1425│││（本件上訴人）│買賣│││││88.1.12││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│10│黃朝東│89.7.29│670/14250│││（本件上訴人）│買賣│││││89.6.21││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│11│羅世軒│91.9.26│67/1425│││（本件上訴人）│買賣│││││91.9.2││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│12│陳干阿足│93.6.7│118/1425│││（本件上訴人）│買賣│││││93.4.26││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│13│沈岳錫│94.2.3│67/1425│││（本件上訴人）│買賣││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│14│徐嵩峯│94.8.23│62/1425│││（本件上訴人）│買賣│││││94.8.9││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│15│ 廖彩花 │105.12.5│公同共有1/6（原所有│├───┼───────────┤繼承│權人為林信志）││16│ 林家渼 │105.3.27││├───┼───────────┤│││17│ 林家鈺 │││├───┼───────────┤│││18│ 林冠宏 │││└───┴───────────┴────────┴──────────┘桃園市○○區○○段○○○○號（重測前桃園縣○○鄉○○○段○○○○段000000地號）於107年1月2日所查得之登記土地所有權人（本院卷五第95頁至第112頁）┌───┬───────────┬────────┬──────────┐│編號│所有權人│登記時間│應有部分││││登記原因│││││原因發生日期││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│1│黃朝照│69.6.30│18200/435900││││繼承│││││62.6.2││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│2│黃朝金│69.11.3│1450/43590││││繼承│││││60.6.3││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│3│黃朝星│69.11.3│340/43590││││繼承│││││60.6.13││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│4│江金章│86.4.17│280/4359│││（本件上訴人）│買賣│││││86.3.26││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│5│黃朝建│86.4.17│179/4359│││（本件上訴人）│買賣│││││86.3.26││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│6│謝天順│86.4.17│223/4359│││（本件上訴人）│買賣│││││86.3.26││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│7│詹宏堂│86.4.17│223/4359│││（本件上訴人）│買賣│││││86.3.26││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│8│林國樑│86.5.31│1/6│││（本件被上訴人）│買賣│││││86.4.18││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│9│羅宗智│90.11.2│250/4359│││（本件上訴人）│買賣│││││90.10.2││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│10│李麗華│91.10.31│179/4359│││（本件上訴人）│買賣│││││91.10.14││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│11│劉上欽│91.11.25│179/4359│││（本件上訴人）│買賣│││││91.11.5││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│12│蘇偉銘│94.12.12│235/4359│││（本件上訴人）│買賣│││││94.11.24││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│13│鄧妍心│95.2.21│281/4359│││（本件上訴人）│買賣│││││95.2.1││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│14│陳榮隆│97.3.10│233/4359│││（本件上訴人）│買賣│││││97.2.26││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│15│廖彩花│105.12.5│因繼承公同共有1/6（│├───┼───────────┤繼承│原所有權人為林信志）││16│林家渼│105.3.27││├───┼───────────┤│││17│林家鈺│││├───┼───────────┤│││18│林冠宏│││├───┼───────────┼────────┼──────────┤│19│吳開明（即吳太連之承受│106.12.11│283/4359│││訴訟人）│分割繼承│││││106.6.18││└───┴───────────┴────────┴──────────┘附表2：上訴人所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號（重測前桃園縣○○鄉○○○段○○○○段000000地號）之建物┌──┬────┬──────┬────┬──────┬──────┬────────┬──────────┐│編號│上訴人│登記時間│土地應有│建號（龍潭鄉│門牌號碼（龍│增建部分（位置如│房屋稅籍資料中逾建物││││登記原因│部分│四方林段四○○○鄉○○路上│附圖所示）│謄本登記之主要建材加││││原因發生日期││ 林小段 ）│林段477巷）││強磚造面積之構造別及││││││建築完成日期│││面積、起課年月││││││起造人││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│1│黃福田│86.3.19│91/1425│3619建號│3弄1號│S1面積21㎡│ 鋼鐵造 ││││第一次登記││││S2面積38㎡│58.6㎡││││72.6.25││72.6.25││S3（圍牆）│83.7││││││徐余滿││S4面積13㎡││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│2│徐德壬│91.5.22│92/1425│3620建號│3弄3號│T1面積21㎡│ 磚石造 ││││買賣││││T2面積27㎡│12.8㎡││││91.4.24││72.6.25││T3面積13㎡│80.7││││││陳俊通││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│3│徐德富│86.3.20│46/1425│3621建號│3弄5號│U1面積21㎡│加強磚造││││第一次登記││││U2面積36㎡│12.8㎡││││72.6.25││││U3面積18㎡│80.7│├──┼────┼──────┼────┤72.6.25││U4面積25㎡│││4│徐德進│86.3.20│46/1425│││U5面積13㎡│││││第一次登記││徐兆永││U6面積36㎡│││││72.6.25││││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│5│陳榮章│86.3.20│91/1425│3622建號│3弄7號│V1面積21㎡│磚石造││││第一次登記││││V2面積64㎡│12.8㎡││││72.6.25││72.6.25││V3面積2、3樓各13│80.7││││││││㎡│││││││徐陳鳳蘭│││鋼鐵造│││││││││68㎡│││││││││88.7│├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│6│陳干阿足│93.6.7│118/1425│3623建號│3弄9號│W1面積21㎡│││││買賣││││W2面積48㎡│││││93.4.26││72.6.25││W3面積13㎡│││││││徐國雄││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│7│范家閣│87.12.29│68/1425│3624建號│1弄14號│L1面積16㎡│││││買賣││││L2面積16㎡│││││87.12.18││73.1.30│││││││││陳俊通│││││││││（繼承人：陳│││││││││ 邱秀雲 、 陳耀 │││││││││鴻、 陳淑芬 、│││││││││ 陳淑瓊 ）││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│8│徐嵩峯│94.8.23│62/1425│3625建號│1弄12號│M1面積17㎡│││││買賣││││M2面積16㎡│││││94.8.9││73.1.30│││││││││徐兆旗││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│9│余仁國│88.2.5│68/1425│3626建號│1弄2號│R1面積24㎡│││││買賣││││R2面積16㎡│││││88.1.12││72.6.25││R3面積9㎡│││││││陳俊通││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│10│沈岳錫│94.2.3│67/1425│3627建號│1弄4號│Q1面積24㎡│││││買賣││││Q2面積16㎡│││││94.1.21││72.6.25││Q3面積9㎡│││││││黃朝照││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│11│羅世軒│91.9.26│67/1425│3628建號│1弄6號│P1面積16㎡│││││買賣││││P2面積8㎡│││││91.9.2││72.6.25││P3面積16㎡│││││││徐兆永││P4面積9㎡││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│12│徐兆旗│86.3.20│67/1425│3629建號│1弄8號│O1面積8㎡│磚石造││││買賣││││O2面積16㎡│15.5㎡││││72.6.25││72.6.25│││80.7││││││徐兆旗││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│13│黃朝東│89.7.29│67/1425│3630建號│1弄10號│N1面積20㎡│││││買賣││││N2面積16㎡│││││89.6.21││72.6.25│││││││││ 黃朝昇 ││││├──┴────┴──────┴────┴──────┴──────┴────────┴──────────┤│備註：附圖即桃園縣大溪地政事務所101年3月3日(093)溪測法字第008600號土地複丈成果圖。│└─────────────────────────────────────────────────────┘
附表3：上訴人所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號（重測前桃園縣○○鄉○○○段○○○○段000000地號）之建物┌──┬────┬──────┬────┬──────┬──────┬────────┬──────────┐│編號│上訴人│登記時間│土地應有│建號（龍潭鄉│門牌號碼（龍│增建部分（位置如│房屋稅籍資料中逾建物││││登記原因│部分│四方林段四○○○鄉○○路上│附圖所示）│登記謄本之主要建材加││││原因發生日期││林小段）│林段）││強磚造面積之構造別及││││││建築完成日期│││面積、起課年月││││││起造人││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│1│吳開明（│吳太連：│283/4359│3608建號│477巷1弄1號│F1面積34㎡│磚石造│││即吳太連│86.3.29││││F2面積25㎡│27.3㎡│││之承受訴│第一次登記││72.6.25│││80.7│││訟人）│72.6.25│││││││││││陳俊通│││磚石造││││吳開明：│││││54.5㎡││││106.12.11│││││83.7││││分割繼承│││││││││106.6.18││││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│2│羅宗智│90.11.2│250/4359│3609建號│477巷1弄3號│G1面積34㎡│磚石造││││買賣││││G2面積25㎡│27.3㎡││││90.10.2││72.6.25││G3面積27㎡│80.7││││││徐兆永││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│3│陳榮隆│97.3.10│233/4359│3610建號│477巷1弄5號│H1面積30㎡│││││買賣││││H2面積25㎡│││││97.2.26││72.6.25│││││││││ 黃朝賜 ││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│4│詹宏堂│86.3.19│223/4359│3611建號│477巷1弄7號│I1面積25㎡│鋼鐵造││││第一次登記││││I2面積25㎡│54.5㎡││││72.6.25││72.6.25│││83.7││││││徐余滿││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│5│謝天順│86.3.19│223/4359│3612建號│477巷1弄9號│J1面積20㎡│鋼鐵造││││第一次登記││││J2面積25㎡│54.5㎡││││72.6.25││72.6.25│││83.7││││││陳俊通││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│6│蘇偉銘│94.12.12│235/4359│3613建號│477巷1弄11號│K1面積19㎡│││││買賣││││K2面積9㎡│││││94.11.24││72.6.25││K3面積13㎡│││││││徐余滿││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│7│劉上欽│91.11.25│179/4359│3614建號│467號│C1面積29㎡│││││買賣│││││││││91.11.5││73.1.30│││││││││黃朝炫││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│8│李麗華│91.10.31│179/4359│3615建號│469號│D1面積28㎡│││││買賣││││D2面積2、3、4樓│││││91.10.14││73.1.30││各24㎡│││││││黃朝德（繼承│││││││││人： 黃名鉞 、│││││││││ 謝玉蘭 ）││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│9│黃朝建│86.3.19│179/4359│3617建號│473號│E1面積29㎡│││││第一次登記││││E2面積6㎡│││││73.1.30││73.1.30│││││││││黃朝建││││├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│10│江金章│86.7.29│280/4359│3635建號│463號│A1面積13㎡│加強磚造││││第一次登記││││A2面積2、3樓各9│12㎡││││73.1.30││73.1.30││㎡│80.7│││││││││││││││徐國雄│││加強磚造││││││徐兆永│││21.2㎡│││││││││80.7││││││││││││││││││磚石造│││││││││22.5㎡│││││││││80.7││││││││││││││││││磚石造│││││││││9.7㎡│││││││││88.7││││││││││││││││││加強磚造│││││││││12㎡│││││││││80.7││││││││││││││││││加強磚造│││││││││13.3㎡│││││││││80.7│├──┼────┼──────┼────┼──────┼──────┼────────┼──────────┤│11│鄧妍心│95.2.21│281/4359│3636建號│465號│B1面積12㎡│││││買賣││││B2面積2、3樓各8│││││95.2.1││73.1.30││㎡│││││││徐國雄│││││││││徐兆永││││├──┴────┴──────┴────┴──────┴──────┴────────┴──────────┤│備註：附圖即桃園縣大溪地政事務所101年3月3日(093)溪測法字第008600號土地複丈成果圖。│└─────────────────────────────────────────────────────┘