臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
110年度南簡字第1899號
原告 唐登純
訴訟代理人 郭志薰
被告 林夢龍
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○弄○號房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應自民國一百一十年十月一日起至遷讓返還第一項所示房屋之日為止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決得假執行；但被告如以新臺幣肆拾陸萬玖仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序事項：本件被告雖於民國111年6月13日言詞辯論期日當天來電口頭告知有發燒症狀要請假等語，惟未檢附相關證明，迄至111年6月27日宣判當日始具狀檢附居家隔離書為證。然觀前開居家隔離書所載隔離期間為111年5月16日至同年月23日，解除隔離時間早於前開言辯期日，且被吿並未再提出其他證據證明其有確診或不能到庭之情事，尚難認被吿未到庭有正當理由，其既經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
(一)原告前將所有門牌號碼臺南市○區○○路00巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定以現況出租，租期2年，自109年11月1日起至111年10月31日止，租金每月新臺幣（下同）2萬元，水費、電費、瓦斯費及管理費均由被告自行負擔，兩造並於109年10月18日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告僅繳納4個月之租金即未再依約繳納，經原告寄發存證信函催告被告繳納積欠租金，然被告均置之不理，迄至110年9月30日止，已積欠超過兩期之租金未給付，原告並有於110年9月17日寄發存證信函予被告終止系爭租約。
(二)系爭租約既已終止，被告現仍無權占有使用系爭房屋，原告自得依民法第767條所有物返還請求權及民法第179條不當得利之法律關係，請求被告騰空交還系爭房屋，並請求被告自110年10月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利2萬元等語。
(三)並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。被告應自110年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日為止，按月給付原告2萬元。
三、被告則以：
(一)系爭租約租期至111年10月31日才到期，被告希望可以等到合約期滿再將系爭房屋返還原告，而被告於系爭租約期間，加計被告前繳納之2個月保證金，共有向原告給付6個月之租金；且被告前為修繕系爭房屋窗戶、鋁門、紗窗及落地窗玻璃，並為系爭房屋加裝窗簾，共計支出修繕費7萬元，原告雖主張系爭房屋為現況出租，然此部分之必要修繕費用仍應由原告負擔，並以此部分修繕費用7萬元向原告主張抵銷租金等語。
(二)併為答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
(一)查系爭房屋為原告所有，兩造於109年10月18日簽立系爭租約，約定原告將系爭房屋出租予被告，租期2年，自109年11月1日起至111年10月31日止，租金每月2萬元，應於每月10日前繳納等節，業經原告提出系爭房屋建物登記謄本、系爭租約契約書為證（見本院卷第35頁、南簡補字卷第21-31頁），且為被吿所不爭執，此部分事實，堪信為真。
(二)原告主張被告積欠超過2個月以上之租金，而於110年9月22日終止系爭租約，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並自110年10月1日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬元等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點為：1.原告依民法第767條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？2.原告依民法第179條規定請求被告自110年10月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元，有無理由？茲予論述如下。
(三)原告依民法第767條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由：
1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」；「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1項、第2項定有明文。
2.查原告主張每月租金應於10日前給付，被吿自110年2月起即未依約繳納租金，至110年9月已積欠7個月租金，扣除押租金仍積欠超過2個月租金，經原告催告後仍未給付等節，業據原告提出存摺影本在卷可稽（見南簡補字卷第51-55頁），被吿亦不爭執僅繳足4個月份租金，加計押租金僅繳納6個月等語（見本院卷第42頁），是計算至110年9月10日，扣除兩個月之押租金後，被吿仍積欠原告5個月租金，應可認定。又原告於110年9月17日寄發存證信函予被吿通知終止系爭租約，該函於110年9月22日經被吿收受乙節，有原告提出之存證信函、回執影本在卷供考（見南簡補字卷第41-43頁、本院卷第45頁），堪認原告主張系爭租約於110年9月22日已為終止，要屬有據。被吿雖辯稱並未收受前開存證信函云云，然觀上開回執收件人欄有「林夢龍」簽名，且送達地址確實為系爭房屋所在地，參以被吿自承現仍繼續居住於系爭房屋內，衡情前開存證信函應為被吿本人收受無誤，被吿並未就前開存證信函為他人偽造其簽名乙節舉證以實其說，所辯尚難採信。
3.準此，兩造間之系爭租約既已於110年9月22日合法終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，是原告依民法第767條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
(四)原告依民法第179條規定，請求被告自110年10月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元，亦有理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。
2.經查系爭租約已於110年9月22日終止，已如上述，被告既未於系爭租約終止時返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告請求被告自110年10月1日起給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。參酌兩造租賃關係存在時，係以每月2萬元為系爭房屋之租金，故認此數額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告無法使用收益系爭房屋之損害。
3.被吿雖辯稱其因修繕系爭房屋窗戶、鋁門、紗窗及落地窗玻璃，並為系爭房屋加裝窗簾，共支出修繕費7萬元，應得於本件主張抵銷等語。惟查：
①被吿就修繕系爭房屋窗戶、鋁門、紗窗及落地窗玻璃、加裝窗簾共支出7萬元乙節，並未提出相關證據加以證明，是否確實有此筆支出，已非有憑；況原告主張109年12月間已與被吿就系爭房屋修繕費用達成協議，由原告負擔19,000元，其餘由被吿自行負擔，原告負擔部分直接扣抵109年12月租金，扣抵後被吿僅繳納9,000元等情，亦據原告提出兩造間LINE對話紀錄、存摺影本為證（見本院卷第71-85頁），堪認兩造間就系爭房屋修繕費用已達成協議，原告應支付之修繕費用已經於租金中扣除完畢，被告自無法再以此筆修繕費用抵銷前開原告請求之相當租金不當得利款項。被吿前開所辯，要屬無據。
五、綜上所述，原告依據民法第767條及第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓予原告，並自110年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；併依同法第392條第2項規定，宣告被告如為原告預供擔保後，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 6 月 27 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官許育菱
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
書記官顏珊姍