裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第2583號民事判決
裁判日期：民國102年08月06日
裁判案由：返還價金等
臺灣新北地方法院民事判決101年度訴字第2583號原告 楊均塏 訴訟代理人 楊華興 律師被告 簡惠音 被告 侯素珠 被告家宏不動產有限公司法定代理人 朱采葳 上二人共同訴訟代理人 李佳翰 律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國102年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告簡惠音應給付原告新台幣壹佰參拾捌萬伍仟陸佰貳拾參元，及自民國一０一年十一月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告簡惠音負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾陸萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告簡惠音得以新台幣壹佰參拾捌萬伍仟陸佰貳拾參元預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款載有明文。原告原起訴請求：被告簡惠音應給付原告新台幣（下同）150萬元及其法定遲延利息。嗣於訴訟程序中迭經變更，最終聲明：㈠簡惠音應給付原告143萬1,873元及其法定遲延利息。㈡被告侯素珠及家宏不動產有限公司（下稱家宏不動產公司）應連帶給付原告143萬1,873元及其法定遲延利息。㈢前2項被告所應為之給付，如任1人已為給付，其餘被告於同額給付範圍內免給付責任。核與前開規定相符，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告於民國101年5月15日與簡惠音簽訂不動產買賣契約書，以470萬元向簡惠音購買門牌號碼新北市○○區○○街○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋），原告已付清全部價金，並於101年6月26日交屋，翌日裝潢師父向原告表示系爭房屋有嚴重傾斜之瑕疵。原告與簡惠音對於系爭房屋傾斜之瑕疵進行多次協商，簡惠音辯稱係樓地板高低不一，將地板鋪平即可，並不危險等語，經雙方協議委由社團法人新北市土木技師公會（下稱新北市土木技師公會）進行鑑定，鑑定報告書第4頁指出：「依垂直測量成果顯示，鑑定標的物向後側傾斜率達四十分之一，為修復補強與重建臨界點，對建物結構安全性影響大」，換言之，系爭房屋在交付前即存有嚴重傾斜之瑕疵。上開瑕疵經本院指定之台北市建築師公會鑑定，證實傾斜將導致房屋價值減損138萬5,623元，原告並有支付鑑定費4萬6,250元，故原告因房屋傾斜而受有143萬1,873元之損害（1,385,623＋46,250＝1,431,873）。綜上所述，系爭房屋在交付前即存有嚴重傾斜之瑕疵，為此，爰依民法第184條、354條、359條、第360條及第179條規定對簡惠音請求損害賠償或減少並返還價金143萬1,873元。㈡本件原告係透過房屋仲介即家宏不動產公司（東森房屋板橋南雅加盟店）及其仲介員工侯素珠居間系爭房屋買賣，但侯素珠明知並告知「室內地板高低不一」，卻從未對「房屋傾斜」之可能盡任何調查詢問（至少應詢問同棟鄰居，該棟大樓住戶皆知系爭房屋有傾斜問題），連最基本的舉手之勞「按電鈴、問鄰居」都沒問，侯素珠即難謂無過失之情事且應負損害賠償責任。爰依民法第224條、第544條、第567條、不動產經紀業管理條例第21條、第26條第2項、民法第227條、第226條、第184條、第185條、第188條規定，請求侯素珠及家宏不動產公司連帶負損害賠償責任等語。並聲明：㈠簡惠音應給付原告143萬1,873元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡侯素珠及家宏不動產公司應連帶給付原告143萬1,873元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢前2項被告所應為之給付，如任1人已為給付，其餘被告於同額給付範圍內免給付責任。㈣願供擔保請准宣告假執行。
三、簡惠音則以：㈠原告請求簡惠音返還因價值瑕疵而減少之價金143萬1,873元，其依據為民法第179條不當得利規定，然兩造買賣契約並未解除，簡惠音所受價金有法律上原因，原告依民法第179條不當得利請求瑕疵損害，自無理由。㈡原告依民法第184條侵權行為規定，請求簡惠音因價值瑕疵而減少之損害143萬1,873元部份，原告應說明係依民法第184條第1項之前段或後段，或民法第184條第2項規定。㈢侵權行為法之過失，其有無之判斷通常應視⑴是否有注意義務存在及⑵是否違反注意義務。簡惠音於買賣契約書所附之房屋現況說明書中「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」乙項勾選「是」，並無隱瞞未告知系爭房屋有傾斜情事，既無故意或過失，依上開說明，原告主張簡惠音侵權行為，自應就簡惠音究係故意之侵權行為抑或係過失共同侵權行為說明，並應就簡惠音之故意或過失之主觀不法要件負舉證責任。㈣依民法第355條第1項規定意旨，買受人若明知其有瑕疵而仍願意購買，表示買受人對於存有瑕疵之物的價值已做過衡量，而仍願意購買，法律自無特別保護之必要，出賣人不需負瑕疵擔保責任。至於買受人是否明知標的物有瑕疵，應以契約成立時為標準。即標的物之瑕疵於買賣成立時業已存在，買受人於買賣成立時，亦知其有瑕疵而仍意願購買，此時出賣人不負瑕疵膽保責任。買賣契約書所附之房屋現況說明書中「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」乙項勾選「是」，足見原告於契約成立時，明知系爭房屋有傾斜情形。若原告於契約訂立前，不知系爭房屋有傾斜情形，兩造焉有可能將之附於買賣契約書作為附件，況原告於偵查中自承，未訂約前確實前往系爭房屋看屋約6次，看屋當時即明知樓地板高低不一情形，依上說明，出賣人簡惠音依民法第355條第1項之規定並毋庸負物之瑕疵擔保之責等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、侯素珠、家宏不動產公司則以：㈠系爭房屋於69年7月9日辦理第一次所有權登記，於兩造締約時屋齡已逾33年，屬於中古房屋，又系爭房屋目前為原告居住使用中，同棟其他樓層亦有住戶居住，是系爭房屋雖有些微傾斜現象，但並非目視即可發現，又原告係裝潢房屋時始得知上情，此外同棟房屋其他使用人亦屬無恙，均未因系爭樓房傾斜而影響日常生活起居，應認為其雖有傾斜現象，但程度尚稱輕微，且未達減少房屋價值或效用之重要程度。系爭房屋既非目視即可發現有傾斜，故侯素珠於偵查中證稱我們店長請簡惠音來更改建物現況說明書，將建築改良物有無龜裂或傾斜之情形從勾選「否」更正並改勾選「是」，渠等認知係內部地板傾斜，並非房屋傾斜等語，即與事實相符。而侯素珠及家宏不動產公司負責人朱采葳，就系爭房屋非目視可發現有傾斜，然於地板有高低不一之情形，即要求簡惠音就買賣契約書所附之房屋現況說明書中「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」乙項更正並改勾選「是」，顯已盡善良管理人之調查義務，自難謂未盡居間之調查義務。㈡侯素珠及家宏不動產公司為系爭房屋之居間者，並非買賣契約之當事人，原告本於買賣關係請求侯素珠及家宏不動產公司就其因買賣之物有瑕疵所受損害負賠償責任，自屬無據。另簡惠音並未就系爭房屋曾與原告約定，保證無傾斜之品質，故亦無民法第360條之適用之餘地。㈢原告主張依民法第184條請求損害賠償，惟迄今未說明係依民法第184條第1項或第2項請求，若係依民法第184條第1項請求，係前段或後段，若係依民法第184條第1項前段請求，係何權利受侵害。㈣有關損鄰致標的物傾斜之補償費用估算標準，屬系爭建物物理上所生之技術性貶值損失所為鑑定，包括工程性之補償及非工程性之補償。所謂工程性之補償，主要係指修復及補強之費用，而非工程性之補償，係指除工程性之補償外另行計算之補償，例如租金補助或搬遷用或營業損失等之補償，係以建築物重建造價費用的比例計算系爭建物物理上所生之技術性貶值損失，並非以交易價格貶損計算。房屋因傾斜致交易價格減損屬於不動產之估價，對於非工程性補償之估算與房屋因傾斜所生交易價格減損，為不同之概念，尚難將非工程性補償費用之估算，視為系爭房屋傾斜所生交易價格減損之金額等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、原告主張伊於101年5月15日經由家宏不動產公司員工侯素珠仲介，以470萬元向簡惠音購買系爭房屋，原告已付清全部價金，被告並於101年6月26日交屋，系爭房屋曾於起訴前委由新北市土木技師公會進行鑑定，鑑定結果為「依垂直測量成果顯示，鑑定標的物向後側傾斜率達四十分之一，為修復補強與重建臨界點，對建物結構安全性影響大」等情，業據提出不動產買賣契約書、土地暨建物所有權狀、系爭房屋房屋傾斜率測量鑑定報告書為證（本院卷第6至44頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。
六、原告復主張系爭房屋嚴重傾斜之瑕疵，經鑑定將導致房屋價值減損138萬5,623元，簡惠音應負侵權行為損害賠償責任或物之瑕疵擔保責任或返還不當得利，加計原告所支付鑑定費4萬6,250元，共應給付原告143萬1,873元等情，為簡惠音所否認之，並以前詞置辯。經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又出賣人就買賣標的物之瑕疵，係負擔保責任，只需標的物於危險移轉時即交付時存有瑕疵，且無民法第355條、第356條與第358條之情事，出賣人即應負責，而不論出賣人對於標的物瑕疵之存在主觀上有無故意或過失之情。本件系爭房屋先後經新北市土木技師公會及台北市建築師公會鑑定，均有上述傾斜之問題，按諸社會通常交易觀念，難謂無長久居住安全之虞慮，顯已影響系爭房屋之價值及效能甚明，自屬系爭房屋之瑕疵無訛。又此問題，按諸常情，若非近期內臨地施工或大型自然災害事件，當非短期立即發生，參酌簡惠音於相關刑事案件偵查時稱於5、6年前購買系爭房屋時，並不知房屋有傾斜之情形，只知有一次看見小孩玩球時，球滾到後方，始知該屋前高後低等語（臺灣新北地方法院檢察署檢察官101年度偵字第28619號不起訴處分書參照），應可推知系爭房屋交付原告時此傾斜瑕疵問題即已存在為是，依前揭規定簡惠音自應負瑕疵擔保責任。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359條本文定有明文。關於系爭房屋市價減損之金額若干，經兩造同意囑託台北市建築師公會鑑定，鑑定結論為138萬5,623元，有台北市建築師公會102年4月24日（102）鑑字第0843號鑑定報告書在卷可稽。簡惠音雖抗辯買賣契約書所附之房屋現況說明書中「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」乙項勾選「是」，足見原告於契約成立時，明知系爭房屋有傾斜，簡惠音依民法第355條第1項規定，無庸負物之瑕疵擔保責任等語，惟查，不動產買賣契約書所附之不動產標的現況說明書，簡惠音雖於第18項「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」勾選「是」，惟簡惠音並未具體敘述其情形（本院卷第19頁），故系爭房屋究竟是龜裂或傾斜情形不明，難認原告訂約當時已明知系爭房屋有傾斜情形，故簡惠音之抗辯要無可採。承上所述，因系爭房屋傾斜之瑕疵，原告得依物之瑕疵擔保規定請求減少價金138萬5,623元，而兩造復不爭執系爭買賣價金470萬元，原告已全數付訖，則簡惠音就上述酌減部分，其受領之法律上原因已不存在，且致原告受有損害，原告自得本於物之瑕疵保責任及不當得利之法律關係，請求被告減少價金或返還酌減之價金差額138萬5,623元。原告雖另請求簡惠音給付委託新北市土木技師公會鑑定之鑑定費用4萬6,250元，惟該費用乃原告為舉證所支出之費用，並非系爭房屋之減損費用，故原告此部分之請求，要無理由，不應准許。
㈡次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。
由此規定可知，無論民法第184條第1項前段或後段侵權責任之成立，均以行為人主觀上具有故意或過失為要件。所謂故意係指行為人對於構成侵權行為之事實明知並有意使其發生、或預見其發生而其發生並不違反行為人之本意；過失則係指行為人雖非故意，但按其情節應注意、能注意而不注意、或對於構成侵權行為之事實，雖預見其能發生而確信其不發生者而言。又依民事訴訟法第277條之規定，主張他人應負侵權行為責任者，自應對他人主觀上具有故意或過失負舉證之責。原告雖主張簡惠音明知系爭房屋有房屋傾斜之瑕疵，竟加以隱瞞，致原告陷於錯誤以470萬元向簡惠音購買，爰依民法第184條規定請求簡惠音賠償143萬1,873元等語。惟查，原告就簡惠音明知系爭房屋有向後傾斜之瑕疵，竟加以隱瞞而佯稱係樓地板高低不一，致原告誤認屋況甚佳而以470萬元向簡惠音買受系爭房屋，向臺灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢署）提出詐欺取財告訴等情，經新北地檢署檢察官作成101年度偵字第28619號不起訴處分書在案，並認定難認簡惠音有隱瞞房屋傾斜之客觀情狀等語，經本院依職權調取該卷宗核閱屬實。又簡惠音既於不動產買賣契約書第18項「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」勾選「是」，即難認簡惠音有故意不告知或過失未告知情事。除此之外，原告復未能舉證證明簡惠音確有明知傾斜瑕疵而故意不告知，或者過失未告知之情，簡惠音自未構成侵權行為，原告主張簡惠音應負侵權行為損害賠償責任，要屬無據。
七、原告再主張伊係經家宏不動產公司及其仲介員工侯素珠居間向簡惠音購買系爭房屋，侯素珠明知並告知「室內地板高低不一」，卻從未對「房屋傾斜」之可能盡任何調查詢問（至少應詢問同棟鄰居，該棟大樓住戶皆知系爭房屋有傾斜問題），連最基本的舉手之勞「按電鈴、問鄰居」都沒問，侯素珠即難謂無過失之情事，而請求家宏不動產公司與侯素珠負連帶賠償責任。惟按民法第567條第2項係規定「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」。查系爭房屋傾斜與否，與買賣標的之產權、買賣雙方之訂約能力與履約能力均無相涉，已難認為係屬該條所稱居間業者應調查之「關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力」事項。而系爭房屋之傾斜非目視即可發現，原告係進行裝潢經裝潢師傅告知始得知系爭房屋傾斜，足見侯素珠無從憑自身之感官察覺系爭房屋有傾斜情況，原告復未舉證證明於仲介過程中有何特殊情事可使侯素珠得悉系爭房屋可能發生傾斜問題而應進一步調查，自無從認為侯素珠有何疏未查知系爭房屋傾斜之情況。家宏不動產公司之使用人侯素珠於履行仲介契約之過程中既無疏失，自無從認為家宏不動產公司有何債務不履行之情事。從而，原告依據民法第224條、第544條、第567條、不動產經紀業管理條例第21條、第26條第2項、民法第227條、第226條、第184條、第185條、第188條規定，請求家宏不動產公司應與侯素珠連帶負損害賠償責任，要無理由，不應准許。
八、從而，原告依民法第359條、第179條之規定，請求簡惠音給付138萬5,623元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年11月8日（本院卷第53頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
九、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，於法核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年8月6日
民事第二庭法官連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月6日
書記官鍾惠萍