裁判字號：臺灣高等法院100年上易字第316號民事判決
裁判日期：民國101年03月13日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決100年度上易字第316號上訴人 莊玉炎 訴訟代理人 歐龍山 律師被上訴人 胡精妹
（原名 湯胡精妹 ）訴訟代理人 邱秀珠 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國99年12月30日臺灣 桃園 地方法院99年度訴字第596號第一審判決提起上訴，本院於101年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國69年間向訴外人 楊光水 購買坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號（下稱系爭土地，當時為重測前地號桃園縣中壢市○○段○○○○○○號），於69年6月11日完成土地所有權移轉登記4分之3，並於同年12月20日由楊光水之妹湯 楊爽妹 （即楊爽妹，下稱楊爽妹）完成其名下4分之1之所有權移轉登記。伊係以買賣為原因向楊光水取得系爭土地所有權，非自被上訴人處取得，又伊於買賣時並不知系爭土地上有被上訴人所有門牌號碼桃園縣中壢市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋），亦未曾與楊光水約定系爭房屋所占用之土地非在買賣契約內，縱使楊爽妹委託楊光水出賣其所有應有部分4分之1時，曾向楊光水表示保留系爭房屋占用之土地部分，亦非伊所知悉。況系爭土地自始即非被上訴人一人所有，被上訴人未經分割及分管之約定，即在系爭土地上興建房屋使用，為無權占有，本負有將其房屋拆除返還全體共有人之義務，對伊構成無權占有。爰依民法第767條之規定，聲明請求：㈠被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號1029-A之一層磚造建物，面積61.8平方公尺；編號1029-B之二層加強磚造建物，面積128.69平方公尺；編號1029-C之一層鐵皮屋，面積9.3平方公尺等建物拆除後，將土地返還予伊。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊原係系爭土地共有人之一，應有部分4分之1，楊爽妹於63年間向全體共有人購買系爭土地，伊因當時已有系爭房屋在系爭土地上，故保留系爭房屋之基地未予出賣。由於系爭土地係農地，依當時法令不能分割，楊爽妹乃將當時可順利移轉所有權之一部分土地，將該部分土地之應有部分移轉登記予指定之楊光水名義，並書立切結書保證系爭房屋之基地於系爭土地能分割時，欲分割後移轉登記予伊所有，伊非無權占有。又系爭房屋至遲於60年2月間已建築完成並使用，且坐落之基地位置在桃園縣中壢市○○路邊，要進入系爭土地均須經過系爭房屋，上訴人購買系爭土地時，自係清楚知悉系爭房屋之存在，無可能未與楊爽妹確認伊是否有權使用基地，亦無可能明知系爭房屋之基地為伊所有且使用中，仍向楊爽妹計價買受基地。上訴人明知伊為系爭房屋基地之真正所有權人，自非善意第三人，不得向伊主張無權占有及要求伊拆屋還地等語，資為抗辯。並聲明：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，即駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號1029-A之一層磚造建物，面積61.8平方公尺；編號1029-B之二層加強磚造建物，面積128.69平方公尺；編號1029-C之一層鐵皮建物，面積
9.3平方公尺等之建物拆除，並將土地返還予上訴人。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造就系爭土地重測前係桃園縣中壢市○○段○○○○○○○號，於88年10月21日分割自桃園縣中壢市○○段○○○○○○號土地，原為訴外人 胡阿相 於42年間放領取得，胡阿相於47年11月17日死亡後，由訴外人 胡榮清 、 瞿胡接妹 、 何胡 六妹及被上訴人（下稱胡榮清等4人）繼承，並於63年2月9日辦理繼承登記每人應有部分各4分之1，被上訴人與胡榮清、何胡六妹於64年4月21日將其土地所有權應有部分各4分之1移轉登記予楊光水，瞿胡接妹之繼承人 瞿澤田 、 瞿素春 於63年3月22日繼承後，於69年9月18日移轉登記與楊爽妹，嗣系爭土地登記為上訴人所有，被上訴人所有系爭房屋坐落於系爭土地上，分別各占上訴人所有如複丈成果圖所示1029-A面積61.8平方公尺、1029-B面積128.69平方公尺、1029-C面積9.3平方公尺之事實，並不爭執，且有照片、土地登記謄本、桃園縣土地建物異動清冊、土地登記簿（見原法院卷10頁正、反面、21頁、24頁、68至80頁）可稽，堪信為真實。
五、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文。又原告就權利根據規定之要件事實負有舉證責任，被告則就權利障礙規定、權利消滅規定、權利排除規定之要件事實負有舉證責任。本件上訴人依民法第767條之物上請求權之規定，主張被上訴人無權占有，應拆屋還地，則依前揭舉證責任分配之原則，應由上訴人就其為系爭房屋所在基地之真正所有權人一節，負舉證之責任；而被上訴人則應就抗辯有權占有之事實（即權利排除規定之要件事實）負舉證之責任。
㈠上訴人主張其為系爭房屋所在之基地之所有權人一節，固據
其提出土地所有權狀為證（見原審卷9頁），惟民法第758條第1項係規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；及土地法第43條規定，，依本法所為之登記，有絕對效力。此所謂登記之絕對效力，僅為保護因信賴登記而取得不動產權利之第三人而設，若非屬於善意第三人，則該登記名義人不得以登記有絕對效力為由，對於真正權利人主張其所有權（院字第1919號解釋及最高法院33年上字第4983號判例參照）。又民法物權編於98年1月23日修正時業於第759條之1明文規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」，是上訴人雖登記為系爭房屋坐落基地之所有權人，僅生推定登記權利人（即上訴人）適法有此權利之效力。苟有積極證據可資證明真正權利人另有其人，且登記名義人並非善意第三人時，此時登記名義人自不得以業經登記為由，以對抗真正權利人，其理甚明。
㈡被上訴人抗辯其當初出賣系爭土地應有部分1/4時，有明言
保留系爭房屋所在之基地，約100坪左右未出賣，並非無權占有使用基地，實為基地之真正所有權人等語，業據提出買受人即楊爽妹於63年4月15日出具之切結書（下稱系爭切結書）為證，系爭切結書記載：「查台端（此指被上訴人）出賣本人（指楊爽妹）土地坐落中壢市○○段貳參四號之四地內：台端在現有房屋在路邊之土地（是台端應得之地內）建有房屋此後能得分割時確定分割交還台端取得登記確無食言，口恐無憑，特立本切結書壹份付執為據存照（扣除面積是扣除參厘四毛之面積，此後如有加減或補或退款無訛）湯胡精妹女士，楊爽妹中華民國六十三年四月拾五日」（見原審卷81頁），並經證人楊爽妹於原審作證時，當庭承認系爭切結書為其所簽名無訛（見原審卷97頁反面），且對於出具切結書之原由亦明確證述：伊於63年間購買系爭土地，被上訴人有系爭土地應有部分1/4，是4姐妹出賣給伊，當時土地上有建物，後來69年間伊賣給後手時，有將房屋之基地保留，並未將該部分出賣予伊之後手。伊之後手係 吳俊標 。被上訴人將應有部分出賣予伊，因系爭土地為農地，伊無自耕農身分，故借用有自耕農身分之兄長楊光水名義登記，楊光水目前已過世，嗣伊於69年間取得自耕農身分，始登記取得系爭土地應有部分1/4。伊出賣土地都是委託楊光水處理，不知楊光水將系爭土地移轉登記給上訴人等語（見原審卷97頁反面、98頁）。再參諸證人楊爽妹所提出，由其與楊光水共同列名為出賣人，與買受人即訴外人吳俊標於69年2月8日簽訂之不動產買賣契約書，每台甲為新臺幣（下同）150萬元，而對於土地面積則於該契約第9條明定：「本案買賣地號內保留給原有業主壹佰坪外（現有房屋範圍）以本實藉坪數計算之（多退少補）」（見原審卷117頁、118頁），核與楊爽妹所證述，已與後手吳俊標約定系爭房屋坐落之基地保留約100坪並未出賣一節相吻合。是由楊爽妹之證詞可知被上訴人於出賣系爭土地應有部分1/4予楊爽妹時，確實有保留系爭房屋所在之基地約100坪未出賣，且楊爽妹同意將來系爭土地能夠分割時，願意將系爭房屋所坐落之基地分割出來，移轉登記予被上訴人所有。復因楊爽妹不具自耕農身分，乃將系爭土地所有權應有部分3/4借名登記予其兄楊光水名下，另應有部分1/4則於楊爽妹取得自耕農身分後，直接登記為楊爽妹所有。楊爽妹於出賣系爭土地予後手吳俊標時，已明文約定針對系爭房屋坐落之基地約100坪部分並未出賣甚詳。本院審酌證人楊爽妹與兩造間並無怨隙，應無甘冒偽證罪風險為虛偽陳述，而偏坦被上訴人之必要，且其證言核與前揭切結書、不動產買賣契約書之記載相符，故上開證言應屬可採。
㈢又系爭土地經證人楊爽妹於69年間出賣予訴外人吳俊標，並
移轉登記予吳俊標指定之上訴人名下，此有證人楊爽妹所提兩造不爭執真正之不動產買賣契約書（見原審卷117頁、118頁）足稽，該契約第8條約定：「本件產權過戶登記手續時之產權取得名義人甲方（即吳俊標）得自由變更．．以供甲方指定人過戶登記決不敢刁難推諉」等語，上訴人亦自承「吳俊標是我媽媽的朋友。是我媽媽說他去買土地，然後把土地移轉給我」（見原審卷98頁正、反面），又原審承審法官當庭詢問上訴人買受系爭土地之買賣契約書是否為證人楊爽妹所提出之前揭69年2月8日不動產買賣契約書時，上訴人答覆「是的，應該沒有其他契約了」（見原審卷98頁反面），再參佐系爭土地所有權應有部分3/4係由楊光水於69年6月11日以「買賣」為原因，移轉所有權登記予上訴人；應有部分1/4係由楊爽妹於69年12月20日以「買賣」為原因，移轉所有權登記予上訴人（見原審卷78頁、79頁）。綜合上開各項證據顯示上訴人應為買受人吳俊標所指定之登記名義人。
㈣按以買賣為原因而取得土地所有權者，非原始取得，係屬於
繼受取得之性質，是後手並不得取得大於前手之權利。本件被上訴人出賣系爭土地予楊爽妹時，已保留系爭房屋之基地約100坪並未出賣系爭土地予楊爽妹，且楊爽妹再出賣予後手吳俊標時，亦已明定系爭房屋所在之基地約100坪並未出賣予吳俊標，故吳俊標自始未買受系爭房屋所在之基地100坪土地，至為明確。足見被上訴人仍為系爭房屋所在之基地之真正權利人。對於上訴人而言，其僅係買受人吳俊標所指定之登記名義人，吳俊標明知未買受系爭房屋所在基地約100坪之土地，吳俊標及其指定之登記名義人上訴人，均非屬於善意第三人，並無土地法第43條規定適用之餘地。上訴人執土地法第43條規定，認土地登記有絕對效力云云，即非可取。另上訴人復主張其為直接買受人，直接向楊光水購買土地，並非買受人吳俊標指定之登記名義人云云，惟此部分上訴人並無提出任何契約以資證明，不僅與證人楊爽妹之前揭證述不符合，且上訴人於原審已明確回答除證人楊爽妹所提出之契約書外，別無其他契約，是上訴人改稱自己為直接買受人云云，難信為真，無足採信。
㈤上訴人再指摘被上訴人未提出楊爽妹向土地全部共有人胡榮
清等4人買受土地之買賣契約，切結書僅楊爽妹個人出具予被上訴人，不足證明其他共有人出賣土地予楊光水時有保留基地100坪土地未出賣云云（見本院卷10頁反面)，然查，楊爽妹係前揭69年2月8日不動產買賣契約書之出賣人，因未向前手即被上訴人購買系爭房屋坐落之基地100坪土地，一方面出具切結書予被上訴人，承諾日後將100坪土地分割後移轉返還予被上訴人，另一方面則與後手吳俊標簽訂買賣契約時，就出賣範圍特別標明將自己未取得所有權之100坪基地除外，其餘土地始出賣予吳俊標，如此可避免楊爽妹對前手被上訴人或後手吳俊標，陷於債務不履行之困境，此符合一般社會交易情理；反之，上訴人所有權應有部分1/4係移轉自楊爽妹，亦如前述，惟楊爽妹卻否認與上訴人有買賣契約存在，上訴人復未能提出買賣契約以實其說，上訴人之主張已乏證據，是不能僅以被上訴人無法提出楊爽妹向胡榮清等4人購買系爭土地之買賣契約書，即認定楊爽妹之證述不實、切結書及不動產買賣契約書均不可採，故上訴人此之主張，尚難採信。
㈥上訴人再主張系爭土地於62年2月間為胡榮清等4人公同共有
，於63年始登記為每人所有權應有部分各1/4，被上訴人無法證明有分管之約定，其建造系爭房屋時未得全部共有人之同意，依民法第821條、第828條之規定，本應拆屋還地云云（見本院卷11頁），然查買受人吳俊標並未向楊爽妹購買系爭房屋所在基地約100坪土地，上訴人僅係吳俊標所指定登記名義之人，並非善意第三人，上訴人名義上雖登記為該100坪基地之所有權人，惟並不能對抗真正權利人，已如前述。至於胡榮清等4人間是否有分管之約定及被上訴人依民法第821條、第828條之規定是否應拆屋還地等等，均屬於共有期間內共有人胡榮清等4人間之法律關係，此部分與上訴人無涉。上訴人不會因而變成善意第三人，故上訴人此之主張，亦無可取。
㈦綜上，由上開各項證據足認被上訴人為系爭房屋所在基地（
約100坪）之真正權利人，其所有之系爭房屋占有使用該基地，並非無權占有。被上訴人抗辯有權占有之權利排除規定之要件事實，已舉證以明之，是上訴人依民法第767條之規定，請求被上訴人拆屋還地云云，於法無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條規定，請求被上訴人將系爭土地上如附圖所示編號1029-A之一層磚造建物，面積61.8平方公尺；編號1029-B之二層加強磚造建物，面積128.69平方公尺；編號1029-C之一層鐵皮建物，面積9.3平方公尺等之建物拆除，並將土地返還予上訴人，為無理由，不應准許。原審就上開部分，為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，核無不合。本件上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年3月13日
民事第十六庭
審判長法官王聖惠
法官傅中樂法官呂淑玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年3月13日
書記 官明祖全