臺灣高雄地方法院民事判決 94年度鳳簡字第2292號
原 告 乙○○
訴訟代理人 朱立人 律師
被 告 丙○○
甲○○
上列當事人間返還停車位等事件，經本院於中華民國95年1月9
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認原告就坐落高雄縣鳳山市○○段○○○○○號建物之地下一樓編
號24號停車位之專用使用權存在。
被告應將坐落高雄縣鳳山市○○段○○○○○號建物之地下一樓編號
24號停車位騰空交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國94年11月2日經由本院民事執行處
拍定取得訴外人 潘武義 所有坐落高雄縣鳳山市○○段○○○○○○
○○○○號土地上11040建號建物即門牌號碼高雄縣鳳山市○
○街○○號5樓建物全部，及前開建物之共同使用部分即第
11137建號，總面積4667.84平方公尺，應有部分86/10000
之房屋。其中共同使用部分應有部分86/10000，係包括該大
樓地下一層編號第24號停車位（以下稱系爭停車位）之所有
權。被告二人無正當權源，竟占用系爭停車位。雖被告丙○
○主張該停車位係伊於93年11月6日向潘武義以新台幣（下
同）340,000元購買，然其等間並未辦理應有部分變更登記
，僅具有債權之效力，自不能對抗該部分建物所有權之原告
而主張有權占有。且原告所購買上開共同使用部分應有部分
相較於未購買停車位者之上開共同使用部分應有部分比例為
高，足認伊所購買上開房地之範圍包括編號第24號之停車位
，原告對該車位應有專用使用權。另被告甲○○為被告丙○
○之夫，二人共同無權占用系爭停車位，爰本於民法第767
法律關係，請求被告將系爭停車位騰空，交還原告。
二、被告則以：伊亦為本案集合住宅大樓之區分所有權人之一，
門牌號碼為高雄縣鳳山市○○街○○號4樓，嗣於93年11月6
日以340,000元向潘武義購買系爭停車位之專屬使用權至今
，而當年潘武義向建商購買房屋時，即已另行向建商購買系
爭停車位之專屬使用權，伊向潘武義購買停車位之使用權，
自非無權占有。又原告拍賣取得建號11040號房屋及共同使
用部分之應有部分前，潘武義既已將停車位之專屬使用權轉
讓予被告，原告自當繼受該共同使用部分之分管協議，不得
請求被告返還該停車位等語置辯，並聲明駁回原告之訴。
三、法院之判斷：本件原告主張其於94年11月2日經由本院民事
執行處拍定取得訴外人潘武義所有坐落高雄縣鳳山市○○段
○○○○○○○○○○號土地上11040建號建物即門牌號碼高雄縣鳳
山市○○街○○號5樓建物全部，及前開建物之共同使用部分
即第11137建號，總面積4667.84平方公尺，應有部分86/1
0000之房屋之事實，業據原告提出不動產權利移轉證書、土
地及建物所有權狀、土地及建物登記謄本、建築改良物登記
簿為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。而系爭停車位，
原由潘武義向建商購買上開房地時一併購買，後於93年11
月6日，再由亦為區分所權人之被告丙○○以340,000元向
潘武義購得之事實，並據被告提出停車位使用權利讓渡書、
大昌龍邸區分所有權人停車位使用權轉讓報備證明書各1份
附卷可佐，此部分之事實亦足堪認定。是本件應審究之爭點
為：公寓大廈之房地經法院拍賣，若該戶附有停車位，則該
停車位是否一併歸由拍得人使用？若被拍賣之原住戶於被查
封前已將車位轉讓予同一公寓大廈中之其他住戶使用時，究
竟應由拍得人或受讓停車位之住戶擁有該停車位之使用權，
亦即究應保護經由法院拍賣購得較多建物共同使用面積之原
告，抑或應保護向同一公寓大廈住戶購買車位之被告？茲論
述如下：
㈠分管契約係從屬於區分所有建物共同使用部分應有部分之債
權契約，除於應有部分移轉時，應隨同移轉外，其債權契約
不得與其所屬之應有部分分離而獨立讓與。但基於分管契約
仍可透過用益物權之設定或租賃，使用借貸等法律行為，授
權第三人使用其分管之部分。故停車位雖係基於就區分所有
建物共同使用部分有應有部分之全體共有人之分管契約而來
，但仍須以有應有部分為前提。是以，若共同使用部分之應
有部分多寡乃可公示表徵分管契約車位之有無，則在解釋上
即應儘量將分管契約與應有部分結合，而不應將之分離，否
則即偏離分管契約係從屬於應有部分，不得單獨讓與之原則
。公寓大廈共同使用部分之應有部分不得與主建物及土地分
離單獨讓與，應有部分既不得單獨讓與，則停車位係基於應
有部分共有人之分管契約而來，故應有部分未讓與，原則上
車位使用之權能亦不得讓與。在共有人內部之間，法律並未
禁止應有部分得轉讓予其他共有人，當應有部分為移轉時，
此時附隨於應有部分之分管契約，亦始隨之移轉。因此，將
分管契約單獨自應有部分分離出來，認為只要共有人間協議
即可為分管之約定，與共有人應有部分之移轉無關之見解，
恐將悖離分管契約之本質。
㈡就登記實務與交易安全而言：區分所有建物共同使用部分之
應有部分（即建物之持分），得於區分所有權人相互間移轉
，即購買車位者得為增加公共設施之持分變更，基於登記之
公示性與絕對效力，法律應先保護有辦理持分變更之區分建
物所有權人。蓋：
１、公寓大廈之停車位若未另行編定建號，辦理建物第一次
登記者，乃屬區分所有建物共同使用部分之應有部分（
即建物之持分），該應有部分原則上依該區分所有建物
之區分所有權人協議決定之。該建物共用部分之應有部
分（從權利）依公寓大廈管理條例第四條第二項，應隨
同主建物即區分所有建物之所有權即專有部分（主權利
）一併移轉，不得個別移轉與第三人或為分割，以免妨
害共同使用部分存在之功能，破壞公寓大廈之共有關係
。但在所有區分建物所有權人之間，亦得將應有部分重
為協議，將共同使用部分應有部分之權利範圍，作部分
調整（讓與部分應有部分重為協議，但不可達到全部移
轉之地步），故在區分所有建物共同使用部分經依法登
記完畢，嗣後所有權人為因應實際需要，如經相關區分
所有權人及他項權利人同意，得將其共同使用部分權利
範圍之一部，移轉予其他區分所有權人，此有內政部79
年7月16日台（79）內地字第819823號函可憑。關於停
車位，83年8月2日台（83）內地字第8309591號函亦
表示：「所有權人為實際需要經相關區分所有權人及他
項權利人同意，將其專作停車空間用途之共同使用部分
移轉於同一建物之他區分所有權人者，．．登記機關得
予受理」。
２、準此，同一公寓大廈之區分所有權人，若向同一大廈區
分所有權人購買車位，依法可以辦理共用部分之應有部
分即持分之變更登記，乃可確定。因此共同使用部分，
其應有部分由各區分所有權人協議之後，原則上不得單
獨移轉該共同使用部分之應有部分予他人，但此他人係
指公寓大廈共有人以外之第三人，而將其共同使用部分
應有部分移轉予其他共有人，則為法律所允許。是以，
倘同一公寓大廈之住戶向其他住戶購買停車位，而增加
建物公設之應有部分，自得辦理應有部分之移轉變更，
以彰顯其對共有物使用之權利範圍。此種情形，亦如同
住戶外之第三人購買該區分所有建物，除專有部分外，
就其對公共設施之應有部分加以登記，始足以表彰對於
共有物之權利範圍。因此，購買車位之區分建物所有權
人本有權要求出賣車位之住戶，就共有部分之持分為移
轉變更登記而不為，如何僅憑與出賣人間之車位轉讓契
約，對抗已繼受前手權利並辦畢持分變更登記之共有人
？再參諸土地法第43條不動產權利登記公示有絕對效力
之精神，將依共有人間受讓契約而主張權利者，與除受
讓前手權利並辦理持分登記者，兩相比較，法律自應側
重後者。從而，僅購買車位之區分建物所有權人若未辦
理持分變更登記，自難再僅憑與前手所訂立之一紙車位
買賣契約，即足對抗已辦理持分變更登記之其他區分建
物所有權人。如此始能解決一個停車位同時賣予同棟大
廈二位住戶之一位二賣爭議；同理，在經法院拍賣而發
生一位二賣之情，自應為相同之處理。
３、未取得彰顯停車位之應有部分持分變更，若認其已取得
停車位之專用權，將使停車位專用權與共用部分之應有
部分分離，此時任何繼受者都要再個別探知該表面上雖
有彰顯擁有車位之區分所有權人，實際上有無再將車位
專用權出讓予他人，如此一來，金融機構辦理貸款時將
無從再依據彰顯車位之應有部分為鑑估，整個停車位交
易秩序亦將陷於極度之的不安定。故停車位之讓與必須
與共用部分之應有部分讓與一致，隨同應有部分一併移
轉，始能兼顧交易秩序與從權利之移轉應隨同主權利一
併為之之法理。
４、本件被告於 蘇麗 於93年11月6日與上開區分所有建物之
原始所有權人潘武義訂立系爭停車位專用使用權之讓渡
契約，被告既未辦理持分變更登記，揆諸前揭說明，自
不應優先已辦持分登記之原告而受保護。
㈢就公寓大廈約定專用之法理言：停車位依公寓大廈管理條例
第3條第5款規定及第9條第1項，屬於區分所有建物共用
部分之約定專用部分。對於該部分之使用應依設定專用權之
法律關係定之。為保障專用權人之法律地位與維持交易安全
，區分所有權人（共用部分之共有人）非經專用權人之承諾
，不得逕依集會決議或修訂規約之方式，變更專用權或使專
用權消滅（日本建物區分法第31條第1項參照）。
１、關於共用部分專用權之設定方式可依銷售房屋時之讓售
契約，亦可依公寓大廈之規約為之。依讓售契約約定停
車位專用時，若建商於銷售時，對於購買停車位者，與
未購買停車位者於讓售契約已為約定，購買停車位空間
者持有較多之應有部分，並享有停車位之專用權；凡未
購買停車位空間之應有部分者，已放棄對停車位空間之
專用權利時，為保障專用權人之法律地位與維持交易安
全，區分所有權人（共用部分之共有人）非經專用權人
之承諾，不得逕依集會決議或修訂規約之方式，變更專
用權或使專用權消滅。
２、本件系爭第24號車位，區分所有權人對該共同使用部分
即第11137號建物之應有部分為86/10000六，有卷附之
建物登記謄本可稽。另依原告所提出同樓住戶即門牌號
碼新康街43號4樓未購買停車位者之建物登記謄本，其
共同使用部分即第11137號建物之應有部分則僅有48/1
0000。顯見購買停車位者，確實比未購買停車位者，多
購買了停車位空間之應有部分。則就本件而言，未購買
停車位者，已視為對停車位專用權之拋棄，停車位之分
管乃為有購買停車位者間之分管約定（如車位大小、種
類與位置之分配），並非已購買車位者與未購買車位者
之分管約定，而得由未購買車位者隨時變更分管契約，
否則購買車位者隨時將遭遇因分管契約變更，而被取消
車位之不合理現象，交易安全即無從維護。
３、停車位約定專用於各區分所有權人買受區分所有權部分
時即已確定，縱認大樓管理委員會依分管契約公告各停
車位所有人，並以配置圖公告之，無非係就已確定之分
管契約加以確認，管理委員會之公告並不能取代區分所
有權人對於停車位專用權之約定，除非得到專用權人之
同意，否則不能以此剝奪停車位專用權人之地位。又依
公寓大廈管理條例第31條規定，約定專用或約定共用事
項屬區分所有權人會議特別決議事項，管委會之職務依
該條例第34條明定無權對約定專用部分（車位）作任何
變更。此項區分所有權人特別決議事項亦不得由區分所
有權人會議授權管委會為之。執此，本件被告縱於買受
系爭停車位後，曾向該公寓大廈之管理委員會報備或登
錄，並繳付管理費用，然揆諸前揭說明，因其未取得彰
顯停車位之應有部分持分變更，亦無由因此而優先受保
護。
㈣就分管契約觀點言：最高法院48年度台上第1065號判例要旨
明示：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特
約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管分契約，
對於受讓人仍繼續存在。」乃共有人間訂定分管契約後，共
有人將應有部分轉讓予第三人時，第三人是否應受原分管契
約拘束之問題。而83年6月3日公布之司法院釋字第349號
解釋，乃針對建商於持分之法定空地上劃設停車位出售予承
購人後，第三人購買該土地持分應否受該分管契約約束之問
題。從而本案就分管契約加以分析：
１、系爭停車位係位處該公寓大廈之地下層，與該大樓其他
共同使用部分例如樓梯間、受電室、電梯間、發電機間
、部分車道等公共設施共同編列同一建號，即高雄縣鳳
山市○○段第11137建號，並登記為該大樓全體區分所
有權人共有，有原告所提出之建物登記謄本為證。又潘
武義向建設公司購買房屋時，另由建設公司發給地下室
車位停車位置使用證明書1紙，足認系爭停車位係以獨
立使用權併同土地持分產權、建物公共設施面積持分產
權方式出售，此項房屋預定買賣契約書乃該大廈區分所
有權人就車位使用之分管契約至明。
２、公寓大廈管理條例第9條第1項規定，原則上各區分所
有權人應按其應有部分比例，對建築物之共用部分及其
基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定。則擁有
表彰停車位持分面積之共有人按其持分比例較多而有使
用停車位之權能，亦與該條規定意旨相符。且該房屋預
定買賣契約書，並無僅憑二共有人間為讓與之合意，報
請管理委員會公告，其他住戶不為反對表示即可變更停
車位分管契約之規定存在。況停車位之轉讓事不關己，
除非一位二賣涉及其他共有人始有提出異議之可能。從
而，被告丙○○與訴外人潘武義就該停車位使用權之讓
與，僅係二人間之約定，非屬於分管契約，與全體共有
人就共有物使用之約定不同，自不得持之對抗其他共有
人。
３、又原先未向建商購買停車位之共有人，應已依分管契約
，放棄車位之使用權。否則未購買車位之人，即可約集
多數未購買車位之共有人決議取消或變更原已購買車位
之少數其他共有人之權利，如此原購買車位之共有人既
得權如何保障。同理，如原未購得車位持分之區分所有
權人，可以不必購得車位之持分而對抗擁有車位持分之
共有人，則與原分管契約相違背，已放棄之權利可以假
藉另一形式之方法，迴避共有人間分管棄約之約定，而
重新復活，豈得事理之平？
㈤在法院拍賣取得公寓大廈區分所有權時與一般買賣在判斷應
無不同：
１、依民法買賣節之規定，出賣人負有瑕疪擔保責任，除非
契約成立時明知瑕疵已存在。然契約成立前，買受人得
向出賣人或其代理人直接索取相關證明文件或查看標的
物，以了解是否有瑕疪存在。然於拍賣情形，由法院代
出賣人為之，依強制執行法第77條明定查封筆錄應記載
不動產之所在地、種類、實際狀況使用情形及其他應記
明事項，同法第77條之1規定，執行法官及書記官並負
有調查之義務，而法院拍賣並不負瑕疵擔保權利。而實
務上對於停車位之權利歸屬，執行法院通常未加以認定
而委由當事人間另行訴訟處理。參與法院拍賣之人信賴
查封筆錄及拍賣公告事實所載，並不能強行課予投標之
人查證標的物是否具有瑕疵之責，蓋執行法院以公權力
調查尚無從查得，如何強課投標人負此義務。況停車位
之爭議，其涉及之相關法規及法律見解，並非一般買受
人到現場查問毫無法律常識之管理員或住戶所能瞭解。
從而，不得以法拍為由對投標人課以明知或可得而知分
管契約之責任。
２、在衡量原區分所有權人若欲受讓停車位可為表彰車位之
持分變更，與一般買受人之查證義務間，基於法律經濟
分析之觀點，契約控制以一般買賣容易藉由契約約定控
制風險，法拍不能藉由相互磋商控制風險，只能憑法院
公告判斷權利狀態，為維護法拍市場之公示性與信賴性
，兩相權衡應側重保護參與法拍之買受人，而非不具公
示性（未為持分移轉變更登記）之車位使用權受讓人。
四、綜上所述，本件被告丙○○向潘武義購買系爭停車位時，既
未辦理足以表彰車位使用權能之公共設施應有部分之移轉變
更登記，在此情形，交易安全之維護應優先於被告個人權益
之保護。又被告丙○○與前手間之停車位轉讓書僅是雙方合
意取得車位使用之權能，並未併隨取得表彰車位之應有部分
，基於從權利應附隨於主權利之法理及公寓大廈管理條第4
條第2項從權利不得與主權利分離，僅有受讓車位契約之被
告自不得對抗已取得表彰停車位權利即共同使用部分應有部
分之原告。又基於分管契約，單純受讓車位之被告僅取得對
前手之得使用停車位之債權，依建商之房屋預定買賣契約書
（分管約定），車位之使用權係以建物共同使用部分之應有
部分面積相結合，即以應有部分面積之大小以作為判定車位
有無之依據，從而依該大廈之分管契約欲取得車位者必須擁
有車位之持分面積，被告與前手之停車位讓渡書並不足以因
而即成為與全體住戶成立新分管契約，自無分管契約得拘束
第三人之問題。此外，被告甲○○為被告丙○○之夫，且為
共同無權占用系爭停車位之人，亦為被告所不爭執，從而，
原告基於民法第767條之規定，確認原告擁有系爭車位之專
用使用權，並請求被告二人返還系爭停車位，洵屬有據，應
予准許。
五、本件為適用簡易訴訟程序，應依職權宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第78條、第389第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 20 日
臺灣高雄地方法院鳳山簡易庭
法官高英賓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 1 月 20 日
書記官陳玉娥