裁判字號：臺灣彰化地方法院89年訴字第540號民事判決
裁判日期：民國89年12月15日
裁判案由：確認租賃關係不存在
臺灣彰化地方法院民事判決八十九年度訴字第五四○號
原告乙○○訴訟代理人 黃精良 律師被告甲○○右當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段第七九三號之地上建物建號第三三九號（門牌號碼彰化縣彰美路五段三八六巷四號）三層樓房遷讓，交付原告。
前項交付房屋之履行期間為肆個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾貳萬元為被告供擔保後得假執行，被告如於假執程序實施前，以新臺幣貳佰肆拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
被告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：確認被告與原告間就坐落彰化縣○○鎮○○段第七九三號土地上之建物建號第三三九號（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○○號）三層樓房租賃關係不存在。被告應自房屋遷讓，交付原告。並願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：如主文第一項所示，並願供擔保請求宣告假執行。
二、陳述：
（一）先位之訴部分：
１、坐落彰化縣○○鎮○○段第七九三號土地及其上之建物建號第三三九號（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○○號）三層樓房（下稱系爭土地及房屋）原為勝記興業股份有限公司（下稱勝記公司）所有，因積欠臺灣省合作金庫債務而遭強制執行，原告於民國八十九年一月六日以新台幣（下同）二百四十五萬元拍定，取得所有權。但在執行程序中被告與債務人串通向執行法院佯稱定有不訂期租賃契約且未定書面，致鈞院公告不點交，嚴重影響原告之權益。
２、查被告之妻在查封時所述與被告在提存通知書上記載之租金、付租方式歧異，勝記公司非如建設公司專以興建房屋出售營利，所買房屋豈有出租被告之用，且亦向稅捐機關申報租賃，勝記公司與被告應不認識，豈有定有不定期租約而無書面之理，另外被告自陳承租系爭房屋十年，何以居住十年之久，均未將戶籍遷入，是故被告與該公司間之不定期租約顯屬虛偽。
３、證人 張淑芬 證言被告是向 張日東 承租系爭建物，然系爭物建是勝記公司所有，張日東無權出租之行為對勝記公司並不生效力，則原告無承受租約之義務，爰依法提起確認被告與原告間就系爭房屋之租賃關係不存在之訴。
並請求被告遷讓房屋交付原告。
（二）備位之訴部分：
１、若認原告先位聲明無理由，則原告請求依土地法第一百條第一款之規定，出租人可以收回自住房屋，原告家住線西鄉，位處僻鄉，人口約一萬人，子女補習不便，原告經營冷氣空調維生不易，而系爭房屋位於和美鎮鬧區附近，為商業區，對子女求學、客戶之爭取、營業之開拓極有助益，為此擬收回系爭房屋開設裕隆工程行兼住家之用。且有無收回自用，應以出租人之本身為衡量之標凖。原告曾以存證信函向被告表示欲收回系爭房自住，因被告拒不遷讓為此訴請被告遷讓及交付房屋。
２、原告另追加無權占有之法律關係，本於新修正之民法第四百二十五第二項及民法債編施行法第二十四條之規定，請求被告返還租賃物。
３、對被告抗辯所為之陳述：原告並無欲以標價四倍之價格轉售系爭房屋於被告，茍真有，被告會買受嗎，被告之陳述怎能置信，被告又辯解系爭建物是其妻經營修改衣服賴以維生之處所，如遷移他處，勢將因地緣關係而流失顧客，然修改衣服非屬高級技術，只要技術普通、價格便宜，生意不會太差，與地點之好壞無關，非一定要居住在系爭房屋，反觀原告所經營之水電修理業與交通便利、人口密集有關，和美鎮人口達七萬多人，線西鄉人口約一萬多人，系爭房屋位於和美鎮鬧區，對原告推展業務有益，再者，被告有參加投標，足見被告顯有足夠資力購產，是原告有收回房屋之正當理由。
三、證據：提出本院八十九年一月七日彰院 松執辛 八十七執字第一七０號通知影本、查封筆錄影本、提存通知書影本、存證信函影本、掛號回執影本、彰化縣稅捐稽徵處八十九年五月三日彰稅工字第一０九八七０號函影本、原告戶籍謄本、房屋稅籍證明書為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及其假執行之宣告。
二、陳述：
（一）先位之訴部分：
１、執行法院之拍賣，性質上屬買賣之一種，故拍定人如經法院發給權利移轉證書而取得拍賣房屋之所有權，債務人與承租人間就該房屋之租賃契約，對拍定人仍繼續存在，本件原告既買受勝記公司拍賣之不動產，依民法第四百二十五條之規定，原告應繼受勝記公司與被告間之不定期租賃關係。當事人主張有利之事實，應負舉證責任，原告主張被告與勝記公司之不定期租賃契約乃虛偽，被告否認之，應由原告負舉證責任。
２、被告向勝記公司承租系爭房屋，租金由每月五千元調整為每月七千元，租賃期間被告按時繳付，於原告標得系爭房屋拒領租金後，被告方提存租金於法院，是被告對租金之數額及給付時期並無一致，此外勝記公司縱非建設公司仍得自由管理其資產，不能僅因勝記公司非建設公司，而認租賃契約虛偽，況勝記公司有無將系爭房屋之事實向稅捐機關申報，屬該公司內部管理非被告可得置喙，原告主張顯無理由。
３、原告與勝記公司洽談租約時，係由訴外人張日東代表勝記公司，縱認本件租賃關係代理權之授與部分有爭執，客觀上勝記公司已依約將系爭房屋交由被告使用，是勝記公司須對被告負表見代理之責任，則租賃契約是有效成立，原告應繼受此租賃關係。原告先位之訴為無理由。
（二）備位之訴部分：
１、依最高法院四十八年台上字第二二八號判例、四十一年度台上字第一三八號判例、四十三年度台上字第一一九九號判例、七十九年度台上字第二七二一號判決意旨，出租人欲依土地法第一百條第一項收回房屋自住，應具備（１）客觀上有正當理由及收回自住必要。（２）應就收回自住必要性為相當之證明並同時負擔舉證責任。（３）僅因出租人主觀上認定應收回自住，仍不符土地法第一百條第一項之規定。原告在線西的住家及工廠和系爭房屋相比，以線西的處所寬敞，對原告較有利，且現今道路交通發達，城鄉距離已無形，原告以其主觀上所認定之情事而收回系爭房屋，依前開判例意旨，其主張為無理由。
２、依最高法院四十三年台上字第五九四號、三十九年台上字第一一０五號判決意旨，房屋受讓人雖係以自住之意思而買受，若已有其他之住居所，則不得以自行居住為收回租賃物之藉口。且原告標得系爭房屋後，即託人表示欲以標價約四倍之價格轉售予被告，足證原告承買系爭房屋，僅係單純投資而無自住之意思。
３、被告戶籍雖未變更，然實際居住於系爭房屋，又被告三名子女目前就學中，現家中收入全賴被告之妻代人修改衣服以維生，倘原告於此時要求被告另遷他處，將致顧客流失，被告家中經濟必陷入困境，反之原告家中優渥，未收回系爭房屋不生影響，實不宜准原告收回。
三、提出被告子女就學輔導資料影本、國庫存款收款書影本、存證信函影本、財團法人中華兒童福利基金會彰化家庭扶助中心捐款收據影本、八十九年八月三十一日中華電信股份有限公司臺灣中區電信分公司和美服務中心和營字第六號函影本、郵政存簿儲金立帳申請書影本、全民健康保險第六類被保險人繳費收據影本為證。
丙、本院依職權履勘現場，並調閱本院八十二年全字第二四七號及八十七年執字第一七０號卷宗，並依職權訊問證人張淑芬。
理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文，查本件原告起訴時，先位聲明本於租賃契約不存在請求被告遷讓房屋，另主張依土地法第一百條第一款收回房屋自住請求被告遷讓房屋而為備位聲明，嗣於八十九年十一月十七日聲明就備位聲明部分，依據無權占有之法律關係，而請求被告返還房屋，核其性質，應屬訴訟標的之追加，被告雖不同意追加，惟原告追加部分，乃屬民法新修正條文之適用，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前開條文之規定，原告所為之追加，爰予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：系爭房屋原為勝記公司，因積欠臺灣省合作金庫債務而遭強制執行，原告於八十九年一月六日拍定，取得所有權。但在執行程序中被告與債務人串通向執行法院佯稱定有不定期租賃契約且未定書面，致鈞院公告不點交，嚴重影響原告之權益。且系爭房屋乃訴外人張日東無權出租予被告，原告無承受租約之義務，為此訴請確認租賃關係不存在，請求被告遷讓房屋，爰為先位聲明之請求。若認原告先位聲明無理由，原告主張依土地法第一百條第一款收回房屋自住及民法第四百二十五條第二項終止租約，請求被告返還房屋而為備位聲明等情。被告則以：原告主張租賃契約為虛偽，應由原告舉證證明，又租賃契約係由張日東代表勝記公司與被告洽談，客觀上勝記公司應負表見代理之責任，是以原告先位之訴應無理由。在備位之訴部分，除原告並無收回自住之意思外，被告若搬遷他處，將致經濟陷入困境，實不宜准原告收回，請求一併駁回原告備位之訴等語，資為抗辯。
三、查坐落彰化縣○○鎮○○段第七九三號土地及其上之建物建號第三三九號（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○○號）三層樓房，原為勝記公司所有，先於八十二年間經債權人國際票券股份有限公司台中分公司聲請假扣押在案，嗣因積欠臺灣省合作金庫債務而遭強制執行，由原告於八十九年一月六日以二百四十五萬元拍定，取得所有權，又系爭房屋因被告主張與勝記公司訂有不定期限租賃契約存在，致系爭房屋雖經原告拍定，卻因無從點交，迄今仍由被告占用中之事實，業據原告提出本院八十九年一月七日彰院松執辛八十七執字第一七０號通知影本、查封筆錄影本及提存通知書影本為證，且為被告所不爭，復經本院依職權履勘現場暨調閱本院八十二年全字第二四七號及八十七年執字第一七０號卷宗查核屬實，堪信為真正。
四、原告主張被告與勝記公司間就系爭房屋無租賃關係存在，從而原告與被告間亦無租賃關係存在，就此租賃關係是否存在，兩造間發生爭執，原告先位聲明請求確認兩造間租賃關係不存在，即有受確認判決之法律上利益，先予說明。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件被告與勝記公司形式上既存有不定期限之租賃關係，原告欲否認之，並主張被告與勝記公司間之不定期限租賃契約乃屬虛偽，就其主張，自應由原告負舉證責任。原告以被告與被告之妻間就租金、付租方式不同及未遷戶籍，勝記公司未申報租賃等事由，欲證明被告與勝記公司並無成立租賃契約，惟查，本院八十二年度全字第二四七號假扣押事件，於八十二年七月十七日實施查封時，被告之妻即已在場表示系爭房屋由被告承租，月租五千元，半年付一次等語，又被告於八十九年八月四日以答辯狀陳明租金已調整至七千元之事實，且據證人張淑芬到庭結證屬實，至提存租金部分究與付租方式無涉，尚難以此認定被告與勝記公司係成立虛偽之租賃契約；復查，被告雖未遷戶籍，然自前述查封之時，被告實際已居住於系爭房屋，有查封筆錄在卷可稽，亦有被告提出之被告子女就學輔導資料影本、國庫存款收款書影本、財團法人中華兒童福利基金會彰化家庭扶助中心捐款收據影本、八十九年八月三十一日中華電信股份有限公司臺灣中區電信分公司和美服務中心和營字第六號函影本、郵政存簿儲金立帳申請書影本、全民健康保險第六類被保險人繳費收據影本為證，足認被告確居住於該處多年；又勝記公司縱未申報租賃所得，乃其有無逃漏稅捐之問題，核與租賃契約是否成立無涉，是以原告主張租賃契約係虛偽成立之事，因原告未詳盡舉證之責，此部分主張無足採信。至原告另主張訴外人張日東無權出租系爭房屋，該租賃契約對勝記公司不生效力，原告買受系爭房屋無繼受租賃契約之義務部分云云，查勝記公司為系爭房屋之原所有權人，系爭房屋乃係由訴外人張日東出租並交付被告使用乙情，為兩造所不爭執，張日東是否得到勝記公司授權，依現有卷證，固無法得悉，而被告亦無法證明，然從客觀事實觀之，被告已使用系爭房屋多年，勝記公司自始均無反對之意思表示，堪認勝記公司有表見之事實，足使被告信張日東有代理權之情形存在，被告基於此表見之事實，抗辯勝記公司應負授權人責任，應屬有理由，是故，被告與張日東成立之租賃契約應對勝記公司發生效力，原告主張不繼受租賃契約，租賃契約不存在云云，亦不足採。原告先位聲明為無理由，應予駁回。
五、原告先位聲明既屬無據，爰就其備位聲明審酌如後。按司法院院解字第三四八九號解釋文：(二)收回出租之房屋，以供自己營業之使用，亦屬土地法第一百條第一款所謂收回自住。又最高法院八十七年度台上字第一九二二號判決要旨謂：按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第一百條第一款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已，如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第四百五十條第三項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在。本件原告主張收回系爭房屋，係作為經營工程行兼住家用，查原告現經營冷氣空調生意，有彰化縣稅捐稽徵處八十九年五月三日彰稅工字第一０九八七０號函影本可查，而以原告現居所彰化縣○○鄉○○路五二之二號，為一兩層樓建築（三樓為增建），位居巷道之內，一樓為客廳，二樓為房間，目前由原告及其父母暨其弟共同居住，一樓前方另搭建鐵皮屋簷，以放置冷氣器材，此有原告之戶籍謄本，暨經本院履勘現場屬實，並製有勘驗筆錄足參，觀諸原告住處，位處僻鄉（線西鄉人口僅一萬餘人），謀生本屬不易，且交通不甚便利，場所狹窄，對經營冷氣空調生意之原告而言，自不利業務之經營及拓展；反觀系爭房屋，位居彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○號，為一三層樓房，雖處巷道之中，惟系爭房屋所在之三八六巷，為一寬達六米以上之巷道，且其距車水馬龍之彰美路僅十數公尺，並位處和美鎮之商業區域，人口密集，自較原告目前住所有利於業務之推展，參照前揭解釋，原告收回系爭房屋為營業使用兼自住，為有必要且具正當性。又原告已於八十九年五月十九日以存證信函先期向被告為終止前開不定期租賃契約之意思表示，有該存證信函暨回執影本可憑，是兩造之不定期限租賃契約業已終止，原告自得請求被告遷讓房屋。被告雖抗辯遷居將造成家中經濟陷入困境云云，仍不能阻止原告依法請求收回房屋自住之權利。從而原告依土地法第一百條第一款，請求被告將系爭房屋遷讓並交付予原告，為有理由，應予准許。
六、本件被告租用系爭房屋多年，一時覓地搬遷不易，核其性質非長時間不能履行，爰酌定履行期間為四個月，以資兼顧。
七、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回，失所附麗應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十六條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中華民國八十九年十二月十五日
臺灣彰化地方法院民事第一庭~B法官王義閔右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官林淑女中華民國八十九年十二月十八日