臺灣臺北地方法院小額民事判決 106年度北小字第356號
原 告 凱基商業銀行股份有限公司
法定代理人 魏寶生
訴訟代理人 魏婉菁 律師
被 告 許騰麒
訴訟代理人 陳冠甫 律師
上列當事人間請求給付租金事件，於中華民國106年10月16日言
詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣叁萬柒仟伍佰壹拾陸元，及自民國一百零
五年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨
自民國一百零五年五月三十一日起至清償日止，按日計收新臺幣
叁佰柒拾伍計算之違約金。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣叁萬柒仟伍佰壹拾陸元為原
告預供擔保，得免為假執行。
理由要領
一、本件原告原名萬泰商業銀行股份有限公司，於民國103年11
月25日變更公司名稱為凱基商業銀行股份有限公司，有公司
變更登記表足憑（見105年度司促字第17609號卷〈下稱司
促卷〉第31頁）。又兩造合意以本院為第一審管轄法院，有
臺北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉
讓及地上權土地租賃轉讓協議書（下稱系爭協議書）第7條
附卷可證（見司促卷第19頁），依民事訴訟法第24條規定，
本院自有管轄權。
二、原告主張略以：原告與第三人甲山林廣告股份有限公司（下
稱甲山林公司）就坐落臺北市○○區市○○道○段○○○號14
樓之9即京站大樓編號第A10棟第14樓（下稱系爭房屋)之
特定住辦資產，於95年12月29日簽訂有「臺北車站特定專用
區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租
賃契約書」（下稱系爭契約；見司促卷第4頁至第14頁反面
），第三人許 黃牽治 於96年1月30日與原告及甲山林公司就
系爭契約簽訂轉讓協議書（見司促卷第15頁至第16頁反面）
，嗣被告於98年5月14日與原告及 許黃牽治 就前開轉讓協議
書再簽立系爭協議書（見司促卷第18頁至第19頁反面），約
定被告為受讓人兼承租人，向轉讓人兼出租人即原告承租系
爭房屋。系爭房屋坐落於臺北市○○區市○段○○段0000
000地號及臺北市○○區○○段○○段000地號，依系爭契
約第5.2條約定，被告每年應繳納地上權土地租金，按「特
定住辦資產範圍之土地持份」乘以「當期土地公告地價3%」
計收，系爭建物坐落土地合計總面積共21,363平方公尺，設
定地上權比例為90.81651%，105年度之公告地價均為每平
方公尺新臺幣（下同）198,000元，系爭建物坐落土地105
年度地上權土地租金總額為115,242,718元，因天橋減收地
租折減率99.95%，地上權土地租金折減為115,185,097元
，被告承租系爭建物地上權之土地持分3/9211，被告應給付
105年度地上權土地租金為37,516元。被告未依約給付前揭
租金，原告委託集順生活科技股份有限公司以105年4月19
日臺北中山郵局存證信函第813號函通知被告應於105年4
月29日前繳付105年度地租37,516元，復以105年5月19日
臺北中山郵局存證信函第1054號函限期被告應於105年5月
30日前繳付105年度地租37,516元，並載明逾期未繳，應按
日依未繳金額百分之1加計懲罰性違約金，被告收受前揭存
證信函後皆未予置理，原告爰依民法第439條規定及系爭契
約第5.2條、第16.2條約定，請求被告給付地租、遲延法定
利息及違約金等語。並聲明：如主文第1項所示。
三、被告答辯略以：系爭契約為企業經營者所提出預先擬定之契
約內容，屬消費者保護法之定型化契約，按定型化契約條款
如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；定型化契約中之條
款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；違反平等互
惠原則者，推定其係顯失公平者，消費者保護法第11條第2
項、第12條第1項、第2項第1款定有明文。兩造係於預售
期間簽訂系爭契約，被告簽約時根本無從得知租金計算方式
，其中關於系爭房屋就系爭3筆建築基地之地上權土地持分
之比例，不應以建物登記謄本之記載應有部分比例為準，而
應以特定住辦資產範圍之土地持分，計算樓地板面積總和，
始得具體計算本件租金，即系爭房屋之主建物及附屬建物面
積，占京站大樓全部建物，含捷運設施及行控中心之主建物
及附屬建物總面積之比例，應為2.00000000000/9211，而非
3.000000000/9211。又系爭契約並未約定建物主建物及附屬
建物面積就京站大樓全部建物主建物及附屬建物面積總合之
比例，應採取分母四位數，分子則採四捨五入之計算方式，
亦未約定應按建物登記謄本所記載之。若分母採六位數，分
子採四捨五入之方式計算應較為公平。而京站大樓共有977
戶建物，計算土地持分未採用分母以六位數計算以降低誤差
值，反以四捨五入方式虛增住戶土地持分之分子數值，顯違
反登記實務之慣例，且原告所採計算方式，相較於土地持分
之分母採五位數、分子採四捨五入計算之方式，被告每年應
繳交之租金因此而增加，顯不符公平正義之原則。再原告請
求被告給付違約金過高，應依民法第252條予以酌減等語，
資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件原告主張其於95年12月29日，就坐落於臺北市○○區市
○段○○段0000000地號及臺北市○○區○○段○○段0
00地號之系爭房屋，與甲山林公司簽訂系爭契約，第三人許
黃牽治於96年1月30日與原告及甲山林公司就系爭契約簽訂
轉讓協議書，嗣被告復就系爭房屋於98年5月14日與原告及
許黃牽治簽立系爭協議書等情，業據原告提出臺北車站特定
專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土
地租賃契約書1份、臺北車站特定專用區交九用地開發案住
辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃轉讓協議書2份、
存證信函2份、繳款明細表、帳務明細表在卷可稽（見司促
卷第4頁至第25頁），且為被告所不爭執（見本院卷第51頁
），自堪信為真實。原告主張被告應給付系爭房屋之土地租
金37,516元、遲延法定利息及違約金等情，則為被告所否認
，並以前詞置辯。經查：
㈠按系爭契約第5.2條、系爭契約附件5第2點約定：甲方每
年應繳納地上權土地租金，其租金計算方式如下：按特定資
產範圍之土地持份乘以當期土地公告地價之百分之3計收；
本契約特定住辦資產土地持分之分攤方式：房屋應有之土地
持分面積為基地總面積，乘以本戶主建物及附屬建物面積與
本案全部建物主建物及附屬建物面積總合之比例而得。被告
稱本件計算地上權土地租金之基礎，應以京站大樓977戶建
物加計捷運設施及交控中心之主建物及附屬建物面積之總和
為地租計算之基礎云云。惟查，依99年1月4日「臺北車站
特定專用區交九用地開發案設定地上權比例研討會」會議紀
錄：「查本案設定地上權契約第1條第1項規定『本計畫提
供設定地上權之土地均不包含捷運設施及交控中心』」等語
，有臺北市政府捷運工程局南區工程處99年1月14日北市南
土十字第09960065900號函影本在卷足憑（見本院卷第24頁
至第26頁），故捷運設施及交控中心之土地持份並未在開發
案設定地上權之範圍內，自不得據以作為計算地上權土地租
金之基礎。故原告以京站大樓977戶主建物及附屬建物面積
之總和156,549.57平方公尺為被告應繳納地租之計算基礎，
不包含捷運設施及交控中心之主建物及附屬建物面積計19,1
71.59平方公尺為地租之計算基礎，實屬有據。而被告辯稱
本件應以系爭房屋之主建物及附屬建物面積應為2.00000000
000/9211，卻迄未提出計算京站大樓全部建物應含捷運設
施及行控中心之主建物及附屬建物總面積等相關依據供本院
審酌，自無可採。
㈡再按土地登記規則第43條第2項規定：應有部分應以分數表
示之，其分子分母不得為小數，分母以整十、整百、整千、
整萬表示為原則，並不得超過六位數等語，指共有土地應有
部分之持分以整十、整百、整千、整萬記載方式，僅係便於
地籍管理所為之原則性規定，並非強制性規定，如分母以整
十、整百、整千、整萬表示更增加管理上之困擾者，亦得依
當事人協議辦理，此有內政部69年11月28日台內地字第7004
0號函足憑。本件被告辯稱系爭租約並未約定建物主建物及
附屬建物面積就京站大樓全部建物主建物及附屬建物面積總
合之比例，應採取分母四位數，分子則採四捨五入之計算方
式，亦未約定應按建物登記謄本所記載之。若分母採六位數
，分子採四捨五入之方式計算應較為公平。而京站大樓共有
977戶建物，計算土地持分未採用分母以六位數計算以降低
誤差值，反以四捨五入方式虛增住戶土地持分之分子數值，
顯違反登記實務之慣例，且原告所採計算方式，相較於土地
持分之分母採五位數、分子採四捨五入計算之方式，被告每
年應繳交之租金因此而增加，顯不符公平正義原則云云。經
查，京站大樓於辦理第一次所有權登記時，於扣除捷運設施
所佔比例10000分之789後，設定地上權之比例為10000分
之9211，而關於各分戶之房屋及停車位地上權之設定比例，
當時均以9211為分母，自係因扣除捷運設施所占比例所致。
因京站大樓辦理地上權設定登記時，關於房屋及停車位地上
權之設定比例均以9211為分母，其中停車位共有873個，而
依上揭土地登記規則規定，分子不得為小數，是辦理地上權
設定登記時，每個停車位之地上權土地應有部分各設定為1/
9211，此有建物登記謄本在卷可稽，故873個停車位之地上
權土地應有部分合計為873/9211，其餘8338/9211之地上
權土地應有部分即由京站大樓全部建物主建物及附屬建物按
比例分配。系爭房屋建物面積為57.38平方公尺（主建物面
積為48.54平方公尺、附屬建物面積為8.84平方公尺），京
站大樓不包含捷運設施所占建物面積，全部建物主建物及附
屬建物總面積為156,549.57平方公尺，系爭房屋主建物及附
屬建物面積占京站大樓全部建物主建物及附屬建物總面積之
比例為3.000000000/9211（計算式：57.38/156,549.57×
8338/9211=3.000000000/9211），而依據上揭土地登記規則
，分子不得為小數，則系爭房屋就系爭3筆建築基地之地上
權土地持分經四捨五入後，登記為3/9211，此有系爭房屋建
物謄本可稽（見本院卷第35頁）。揆諸前揭法規，登記土地
之應有部分於換算其持份為分數時，分母、分子均需以整數
表示，不得以小數表示之，係為行政登記作業之方便，避免
數字過於繁雜，而四捨五入規則是一般習慣採用的數字修約
規則，亦是取概數之方法，目的在於使所得概數能夠最接近
實際的數值，且查政府機關收取費用時多數亦採四捨五入之
方式，故本件四捨五入之計算方式採用，與一般行政及土地
登記慣例相符。況系爭房屋被告之持分比例原為3.00000000
0/9211，依四捨五入之標準進位為3/9211，尚無證據證明依
此進位法對被告收取租金，對被告不利，亦查無違反誠信原
則、顯失公平之情形。被告辯稱應以伊所有建物實際面積占
基地面積，算至小數點以下六位數計算地上權租金對被告較
有利益，顯與事實不符，自難採信。
㈢查系爭房屋坐落於臺北市○○區市○段○○段0000000地
號及臺北市○○區○○段○○段000地號，上開土地面積分
別為10,159、9,656及1,548平方公尺，合計總面積共21,3
63平方公尺，設定地上權比例為90.81651%，105年度之公
告地價均為每平方公尺198,000元等情，有臺北市○○區市
○段○○段0000000號及臺北市○○區○○段○○段000
號土地登記謄本、臺北市政府捷運工程局南區工程處99年1
月14日北市南土十字第09960065900號函及所附之「臺北車
站特定專用區交九用地開發案設定地上權比例研討會」會議
紀錄影本、臺北市○○區市○段○○段0000000號及臺北
市○○區○○段○○段000號之公告地價查詢表等件附卷可
稽（見本院卷第15頁至第32頁）。故系爭房屋所座落土地之
105年度地上權土地租金總額為115,242,718元（計算式：
21,363元×90.81651%×198,000元×3%＝115,242,718
元）。復因天橋減收地租等事由，萬達通公司與臺北市政府
、交通部台灣鐵路管理局及臺北市政府捷運工程局就上開地
上權土地租金進行折減，天橋減收折減率為99.95%，折減後
之地上權土地租金金額為115,185,097元（計算式：115,24
2,718元×99.95%＝115,185,097元）（見本院卷第33頁
至第34頁）。系爭特定住辦資產於系爭房屋地上權之持分為
3/9211，是原告主張被告應依約給付系爭房屋105年度地
上權土地租金為37,516元（計算式：115,185,097元×3/92
11＝37,516元），即屬有據，應予准許。
㈣又當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第252條以
職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、
社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高
法院106年度台上字第188號判決意旨參照）。被告辯稱其
係因原告計算土地持分方式有誤而拒繳，並非無理由惡意拒
納，且考量兩造資力差距與社會地位，被告亦未造成原告鉅
額損害，爰請酌減被告請求之違約金額云云（見本院卷第55
頁）。經查，甲方（即被告；下同）應按付款期別明細表及
地上權土地租金暨房屋稅計算明細所列之應繳價款，甲方如
有逾期繳納之情事，依本契約書第16.2條及第17.2.⑵條規
定辦理；甲方於特定住辦資產交付後違反第7.1條之約定時
，乙方（即原告；下同）得定相當期限要求甲方改善，如逾
期限甲方仍未完成改善，乙方除得自改善期限屆滿之翌日起
，按日請求甲方按未付金額之百分之1給付懲罰性違約金至
甲方改善完成外，並得終止本契約，系爭契約第7.1條、第
16.2條分別定有明文（見司促卷第6頁反面、第10頁反面）
。審酌違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務
或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，
以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契
約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘
束，以貫徹私法自治之精神。本件原告曾委託集順生活科技
股份有限公司於105年4月19日寄發存證信函，催告被告於
105年4月29日前繳付本件請求金額，並於105年5月19日
發函催告被告於105年4月29日前繳付本件請求金額，逾期
未繳，則按日計算懲罰性違約金等語，有存證信函為憑（見
司促卷第20頁至第25頁），而被告收受前揭通知皆未置理，
原告依前開約定，請求被告就地上權土地租金部分即應給付
自105年4月30日起算法定遲延利息，自105年5月31日按
日起算未付金額百分之1之違約金375元（計算式：37,516
元×1%＝375元；見司促卷第25頁），依一般客觀事實、社
會經濟狀況及當事人所受損害，原告請求前開違約金，並無
過高之情狀，核屬有據，被告辯稱本件違約金過高，應予酌
減云云，應無可採。
五、從而，原告依兩造間系爭租約請求被告給付37,516元，及自
105年4月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
，暨自105年5月31日起至清償日止，按日給付原告375元
之違約金，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據方法，於本判
決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被
告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假
執行，並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同
法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免
為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國106年11月10日
臺北簡易庭法官詹慶堂
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月10日
書記官陳鳳瀴
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第
455條、第459條、第462條、第463條、第468條、第46
9條第1款至第5款、第471條至第473條及第475條第1
項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元