臺灣高雄地方法院民事判決 104年度鳳簡字第141號
原 告 張乃文
訴訟代理人 張陳美麗
被 告 泛喬股份有限公司
法定代理人 李必賢
訴訟代理人 李毓臺
陳正男 律師
林慶雲 律師
朱淑娟 律師
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國104年6月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾萬元，及自民國一○三年十二月五日
起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣叁拾萬元預供擔保後，得免為
假執行。
事實及理由
一、原告主張：
原告於民國94年9月26日與被告簽訂房地買賣訂購單（下稱
系爭訂購單），買受被告興建之義大城預售屋，並於是日補
足訂金新臺幣（下同）300,000元，同時約定若車庫部分無
遮雨棚，公司無息退還訂金。其後兩造並於94年9月30日正
式簽訂買賣契約（下稱系爭合約），約定總價金為10,710,0
00元，並約定各期繳付價金。後原告購買房屋所屬義大城社
區第一屆區分所有權人會議決議否決製作車棚，車庫已終局
無遮雨棚。而系爭訂購單雖有約定簽訂正式合約後訂購單作
廢，但因前述遮雨棚之約定屬個別磋商條款，其效力應大於
定型化約款，自無簽立系爭合約後即廢除該約款之意思。是
依兩造間系爭訂購單約定，被告本應依約返還原告該筆訂金
。且該約款可認係兩告約定遮雨棚價金之合意，故雖因管理
委員會決議不再製作遮雨棚，但屬不可歸責於原告，被告仍
應依民法第266條第2項準用同法第179條規定，退還300,
000元。爰依系爭訂購單、民法第266條第2項準用同法第
179條之法律關係請求被告返還300,000元等語，並聲明：
㈠被告應給付原告300,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告
假執行。
二、被告則以：
原告於94年9月26日至義大城看屋時，表示若沒有遮雨棚導
致原告最後決定不購買時，被告不可以沒收而應無息退還已
繳納之訂金，雙方遂於系爭訂購單上註記若車庫部分無遮雨
棚公司願無息退還訂金等語。嗣於94年9月30日被告公司人
員向原告告知依系爭合約之約定，搭建遮雨棚與否並非被告
所得決定，仍應經全體住戶大會同意，原告若無法接受可以
不用簽訂系爭合約，被告即無息退還300,000元訂金。惟最
終原告仍決定與被告簽立系爭合約。本件原告經說明後仍決
定購買義大城房地，且簽立系爭合約，自無退還訂金之問題
。況系爭訂購單第3條約定簽立系爭合約後系爭訂購單即作
廢，自無法拘束被告。而系爭合約中並無有關遮雨棚施作之
特約條款，被告並無施作之義務，原告執已作廢之系爭訂購
單主張被告應返還訂金，自無理由。且本件房地買賣之總價
金已包含原告預付之訂金300,000元，被告並無額外支付之
情形，即無不當得利可言等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之
訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張於94年9月26日與被告簽訂如原證一所示之系爭訂
購單，並繳交訂金300,000元，其上並有記載若車庫部分無
遮雨棚，公司無息退還訂金等約定，又於94年9月30日簽訂
如原證二所示之系爭合約，約定總價金為10,710,000元等情
，業據原告提出系爭訂購單及系爭合約為證（見本院卷第7
頁、第9至20頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。
㈡惟原告主張嗣後因管理委員會決議無法興建車庫遮雨棚，依
系爭訂購單之約定被告應退還300,000元部分，則為被告所
否認。經查，被告雖辯稱系爭訂購單之約定，係為使原告於
簽訂正式契約前，若因車庫部分無遮雨棚欲退訂不簽立正式
契約時，得全額取回訂金云云。然該遮雨棚之興建既須經區
分所有權人會議通過，而於原告簽訂正式合約之94年9月30
日，區分所有權人亦尚未召開，顯見於系爭合約簽立當時，
原告仍無從確定將來交付房屋車庫是否會興建遮雨棚，自無
法於當下決定是否以此原因不簽立正式契約。被告所辯若屬
實，即導致系爭訂購單所載關於車庫遮雨棚之約款毫無適用
之餘地，顯與常情不符，堪認原告主張系爭訂購單關於遮雨
棚之約定係因被告銷售人員承諾若將來確定未能興建遮雨棚
時將退還訂金款項之情，應屬非虛。
㈢被告雖辯稱依系爭訂購單特約條款第3條約定，買賣條件以
系爭合約為準，簽訂系爭合約後系爭訂購單作廢。故系爭訂
購單記載之條件僅係表達會向公司爭取之條件，實際約定內
容仍以系爭合約之約定為主，系爭訂購單於簽訂系爭合約時
即作廢等語，與證人即受託銷售被告公司興建之義大城預售
屋之統揚廣告有限公司現場主管 黃希平 於本院之證述情形相
符。惟查，證人黃希平亦證稱：原告當時有要求將系爭訂購
單約款寫在系爭合約中，惟其表示不能寫在系爭合約中等語
（見本院卷第99頁）。原告既有特別要求於系爭訂購單中記
載車庫遮雨棚約款，復於簽訂正式合約時要求寫入正式合約
中，顯見車庫遮雨棚之有無對於原告購買該房屋與否確有重
要影響。若原告確知系爭訂購單於簽訂系爭合約後即行失效
，而黃希平及統揚廣告有限公司現場銷售人員即證人 李麗玲
復未允諾系爭訂購單關於車庫遮雨棚之約款仍屬有效，原告
如何願意捨棄該重要項目而仍簽立系爭合約，又何須於簽立
系爭合約後，仍要求黃希平需於系爭訂購單上簽名並記明日
期，足認黃希平及李麗玲當時確有允諾系爭訂購單上車庫遮
雨棚約款於簽訂系爭合約後仍屬有效，方有再要求黃希平於
系爭訂購單簽名確認之必要，黃希平證稱系爭訂購單中關於
車庫遮雨棚約款於簽訂系爭合約後即行失效部分，顯與常情
有違，尚難採信。
㈣而按定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約
定者，其牴觸部分無效，為消費者保護法第15條所明定。本
件系爭訂購單既係由企業經營者為與不特定多數消費者訂立
同類契約之用，預先擬定之契約條款，自屬定型化契約。而
系爭訂購單特約條款第3條之約定，即屬定型化契約條款之
一。而銷售人員既係代表被告公司為銷售行為，即為被告公
司之代理人，其向原告所為承諾，亦對被告公司發生拘束力
。是代理被告公司銷售房屋之李麗玲及黃希平，既有允諾原
告關於車庫遮雨棚條款於簽訂系爭合約後仍屬有效，該允諾
即屬兩造間個別磋商之條款，依上開規定，縱定型化契約約
款有約定系爭訂購單於簽訂系爭合約後作廢，亦因與個別磋
商條款牴觸後無效，應認系爭訂購單上關於車庫遮雨棚之約
定，於簽訂系爭合約後仍屬有效。從而，系爭訂購單關於車
庫遮雨棚之約款於簽訂系爭合約後既仍屬有效，原告購買義
大城預售屋後，既經區分所有權人會議決議而確定無法興建
車庫之遮雨棚，依系爭訂購單之約定，被告自應退還原告所
繳納之訂金。
四、綜上所述，系爭訂購單特約條款雖約定買賣條件以系爭合約
為準，系爭訂購單於簽訂系爭合約後作廢，惟因代理被告公
司銷售之李麗玲與黃希平曾允諾原告關於車庫若無遮雨棚被
告應退還訂金之約定，於簽訂系爭合約後仍屬有效，前開系
爭訂購單於簽訂系爭合約後作廢之約定，即與該個別磋商條
款牴觸而無效，應認該車庫遮雨棚條款於簽訂系爭合約後仍
屬有效。故現既因區分所有權人會議決議而確定無法施作車
庫遮雨棚，依該車庫遮雨棚條款之約定，被告即應退還原告
所繳納之訂金。從而，原告依系爭訂購單之法律關係請求被
告返還所繳納之訂金300,000元即自起訴狀繕本送達翌日起
即103年12月5日起至清償日止按週年利率5％計算之利息
，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權
宣告假執行。至原告聲請供擔保宣告假執行，僅係提醒法院
注意假執行部分之宣告，不另為准駁之諭知。而被告 陳明 願
供擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰依民事訴訟
法第392條第2項規定，酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國104年6月30日
鳳山簡易庭法官蕭承信
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年6月30日
書記官吳慕瑩