臺灣桃園地方法院107年度簡上字第138號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院107年簡上字第138號民事判決

裁判日期：民國109年06月19日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決107年度簡上字第138號上訴人 邱發宗 訴訟代理人 杜冠民 律師複代理人 陳祈嘉 律師被上訴人祭祀公業法人桃園市 邱仲仁 法定代理人 邱創德 訴訟代理人 廖威淵 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107年5月1
1日本院桃園簡易庭106年度桃簡字第804號第一審判決提起上訴，本院於109年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於民國84年7月1日向被上訴人承租桃園市○○區○○段○○○○○號土地（重測前為下庄子段61地號土地，契約書上誤載為下庄子段66之1地號，下稱系爭土地），租期自84年7月1日起至93年6月30日止，為期9年，並簽訂系爭系爭土地租賃契約書（下稱系爭土地租約），被上訴人同意上訴人於系爭土地上興建如原審判決附圖編號1895⑷所示，未辦理保存登記之廠房（即門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○○巷○○○弄○○○○號，整編前門牌為桃園市八德區十八家
4之1號，下稱系爭廠房），及在系爭廠房周圍鋪設如附圖編號1895⑸⑹⑺所示外圍水泥空地，兩造並約定租期屆滿後，系爭廠房為被上訴人所有。嗣系爭土地租約租期屆滿，上訴人復向被上訴人承租系爭廠房，並簽訂系爭廠房租賃契約書（下稱系爭廠房租約），約定租期自93年7月1日起至97年6月30日止，每月租金為新臺幣（下同）5,600元。嗣系爭廠房租約租期屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭廠房，並繳付租金，詎上訴人自104年1月起即未給付租金，經被上訴人限期上訴人給付租金，上訴人仍拒不給付，被上訴人於
106年5月9日以存證信函通知上訴人終止系爭廠房租約，該終止租約之通知於106年5月10日送達於上訴人，故系爭廠房租約應於106年5月10日終止，是上訴人自應返還系爭廠房及給付積欠之租金（即自104年1月1日起至106年5月10日止之租金），另依不當得利法律關係，請求上訴人給付自系爭廠房租約終止翌日起之不當得利（即自106年5月11日起至106年6月30日止，及自106年7月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利5,600元）。縱認系爭廠房為上訴人所有，上訴人亦無權占用被上訴人所有之系爭土地，被上訴人亦得本於系爭土地所有權人請求上訴人拆除系爭廠房，將系爭土地返還予被上訴人等語。爰先後依兩造間系爭房屋租約、民法第767條、第179條之法律關係，求為：㈠先位聲明：1.上訴人應將坐落系爭土地上如附圖編號1895⑷所示房屋及編號1895⑸⑹⑺所示外圍水泥空地騰空遷讓返還被上訴人。2.上訴人應給付被上訴人158,000元及自106年7月1日起至遷讓返還上開房屋及地上物之日止，按月給付5,600元；㈡備位聲明：1.上訴人應將坐落系爭土地上如附圖編號1895⑷所示房屋及編號1895⑸⑹⑺所示外圍水泥空地拆除，並將該部分土地返還被上訴人。2.上訴人應給付被上訴人158,000元及自106年7月1日起至拆除上開房屋及交還土地之日止，按月給付5,600元。
二、上訴人於原審及上訴補充略以：
㈠、訴外人即上訴人母親 邱黃阿 不與被上訴人間就系爭土地前已成立耕地三七五租賃契約，因邱黃阿不年事已高，委由上訴人處理與被上訴人間上開租賃契約，上訴人為輔佐農耕之用，經被上訴人同意於系爭土地興建農舍即系爭廠房，故系爭廠房為上訴人所有，又上訴人及訴外人 邱建輝 均有繳納系爭土地之三七五租約之租金予被上訴人，上訴人自得據此合法占有使用系爭土地。
㈡、系爭廠房係於84年間由上訴人之配偶即 黃木蘭 所開設之「勝宗興業有限公司」（下稱勝宗公司）所出資興建，勝宗公司始為系爭廠房之所有權人。縱兩造於93年7月1日簽訂系爭廠房租約，惟被上訴人係無權出租他人之物，故被上訴人請求上訴人返還系爭房屋，實屬無據。又勝宗公司於86年再出資加蓋小建物，致如附圖編號⑷部分之面積為89.13坪，然因系爭廠房租約僅記載租賃範圍為70坪，是被上訴人請求遷讓之範圍，應不及於上開增建之小建物部分。又縱認被上訴人得請求上訴人返還系爭廠房，惟依系爭廠房租約，亦不包含如附圖所示編號⑸⑹⑺之水泥空地之部分，被上訴人不得請求返還。
㈢、訴外人邱黃阿不與被上訴人間就系爭土地，前已成立耕地三七五租賃契約，迄今租賃關係仍存續，且依耕地三七五減租條例第12條之規定，上訴人仍得繼續使用系爭廠房，是被上訴人請求返還上開附圖編號⑷⑸⑹⑺部分，均無理由等語，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴之判決，判命上訴人應將系爭土地如附圖編號1895⑷所示房屋（面積294.63平方公尺）及編號1895⑸（面積121.93平方公尺）、編號1895⑹（面積4.69平方公尺）、編號1895⑺（面積1.98平方公尺）所示外圍水泥空地騰空遷讓返還予被上訴人。上訴人應給付被上訴人15萬8,000元，及自106年7月1日起至被告履行第1項所示內容之日止，按月給付被上訴人5,600元，並依職權宣告假執行，上訴人不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張其已取得系爭廠房之事實上處分權，上訴人於93年7月1日起向其承租系爭廠房，然系爭廠房租約之租期已於106年5月10日終止，故上訴人應騰空遷讓系爭廠房、返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利等語，惟為上訴人否認在案，並以前揭情詞置辯。故本件爭點厥為：㈠系爭廠房之原始起造人即事實上處分權人究係何人？㈡上訴人自106年5月10日起有無合法權源占有如附圖編號⑷之系爭廠房、小建物，以及如附圖所示編號⑸⑹⑺之水泥空地？㈢被上訴人請求上訴人遷讓系爭廠房，並請求請求上訴人給付相當於租金之不當利益，有無理由？如有，數額應為何？
五、本院之判斷：
㈠、系爭房屋之原始起造人即事實上處分權人為何人？按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院93年度台上字第2341號判決意旨參照）。本件上訴人於原審107年1月19日審理時，對於系爭廠房為其出資所興建之事實，已為自認（見原審卷第77頁），揆諸前開說明，上訴人於上訴後欲撤銷其原審之自認，自須證明系爭房屋確非其所興建，否則本院仍得逕認系爭廠房係上訴人所興建。再查，上訴人於上訴後改稱系爭廠房係勝宗公司所興建，並聲請傳喚 何昭燻 及黃木蘭作證，然證人何昭燻到庭證稱：伊有幫上訴人在系爭土地上蓋廠房，上訴人係伊的小舅子，上訴人與黃木蘭為夫妻，係黃木蘭於工作完成時，交付約十幾萬元現金給伊，伊沒聽過勝宗公司等語（見本院卷第60至62頁），再核與證人黃木蘭證述：系爭廠房究係委由何人所搭建，已無資料可查，興建廠房之費用是向友人借調，並無帳戶提領之紀錄等語（見本院卷第62至63頁），足認依據證人何昭燻及黃木蘭之證述，均無法證明系爭廠房確係由勝宗公司出資興建一節，故要難認勝宗公司確為系爭廠房之原始起造人，揆諸上揭判決意旨，應認上訴人未盡撤銷自認之舉證責任，是本院仍可認系爭廠房係上訴人出資所興建，上訴人為系爭廠房之原始起造人等情無訛。
㈡、上訴人自106年5月10日起占有系爭廠房（含小建物部分），究有無合法權源？
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。經查，系爭廠房係上訴人出資所興建一情，已如前述，而依照系爭土地租約第
6條約定：被上訴人將系爭土地租予上訴人，由上訴人自由使用，上訴人同時興建地上物，水電上訴人自行接通，租賃期限滿時，上訴人無條件將房屋歸還被上訴人等語（見原審卷第22頁），可知被上訴人同意上訴人於系爭土地上興建系爭廠房，惟系爭土地租賃期限屆滿後，系爭廠房即歸於被上訴人所有。且兩造確於93年7月1日簽訂系爭廠房租約後，上訴人亦自承確實依約給付系爭廠房之租金等情（見原審卷第77頁背面）。是倘若上訴人並未讓與系爭廠房之事實上處分權予被上訴人，上訴人為何願意按月給付系爭廠房之租金予被上訴人？是上訴人主張系爭廠房仍為其所有，顯與常情相違。又查，被上訴人主張其為系爭廠房之所有權人，且業已寄發存證信函催告上訴人給付租金，並於106年5月10日終止系爭廠房租等情，有系爭廠房105年至109年課稅明細表、系爭土地登記第二類謄本及系爭廠房租約、被上訴人所寄送之存證信函在卷可佐（見本院卷第105頁至第109頁、原審卷第17至23頁、第104頁），均應堪信為真實，故上訴人於系爭廠房租約終止後，繼續使用系爭房屋，即屬無權占有，被上訴人請求上訴人返還系爭廠房，以及相當租金之不當得利，自屬有據。
２、上訴人抗辯系爭房屋租約謹記載租賃範圍70坪，逾此部分之面積及小建物部分均不得請求返還云云。經查，系爭廠房原係上訴人所興建，被上訴人對於系爭廠房面積大小，於未經實際測量前，被上訴人尚難明確知悉實際坪數，而系爭廠房租約既已載明租賃物即為系爭廠房，應可認被上訴人係就系爭廠房之全部為出租，要難僅以系爭廠房租約載有「約70坪」，即遽認租賃範圍僅限於系爭廠房70坪以內之部分。
３、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第811條亦有明文規定，動產附合於不動產後，須已成為不動產之重要成分，始有附合之問題。所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言，且此種結合，並以非暫時性為必要(最高法院87年度台上字第722號判決意旨參照)。又按主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，在原配住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權（最高法院85年度台上字第807號判決、92年度台抗字第338號裁定意旨參照）。上訴人於上訴後主張系爭廠房旁尚有增建小建物云云，然本院106年10月12日至系爭土地為現場履勘，勘驗結果為系爭土地上僅有系爭廠房，並無上訴人所述之小建物，此有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第59頁），且觀諸系爭廠房照片，亦無見有何具有獨立出入口之小建物（見原審卷第14至16頁），故實難認有何增建之小建物存在，且縱認小建物確實存在，亦因無獨立之進出通道，而與系爭廠房附合而成為一整體無法分離，揆諸上開判決意旨，亦由系爭廠房之所有權人即被上訴人取得增建部分之所有權。是被上訴人本於其所有權，請求上訴人返還系爭廠房（含小建物），於法無違。又系爭廠房租約雖未記載房屋外圍之水泥空地部分，然此部分係廠房附連圍繞部分，應認屬被上訴人原先同意上訴人與系爭廠房一同鋪設，亦應認係隨同系爭廠房一併移轉予被上訴人之範圍內，故被上訴人請求上訴人返還系爭廠房及其外圍水泥空地，核屬有據。
４、上訴人另抗辯其母親邱黃阿不與被上訴人間就系爭土地前已成立耕地三七五租賃契約，爰依耕地三七五減租條例第12條，主張系爭廠房屬於「農舍」，上訴人得繼續使用，被上訴人不得拒絕云云。惟查，系爭廠房租賃契約已載明：本契約中「店」字均改為「廠」字（見原審卷第10至13頁），且依原審卷附照片（原審卷第15頁），系爭廠房外懸掛之招牌為「九翔企業社」，足認上訴人所興建之建物為廠房，而非農舍等情為真，故本件系爭廠房應無耕地三七五減租條例第12條之適用。
５、綜上，系爭廠房租約既已終止，被上訴人請求如附圖編號1895⑷所示房屋及編號1895⑸⑹⑺所示外圍水泥空地騰空遷讓返還予被上訴人等情，均屬有理由。
㈢、被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之利益？按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依民法第179條不當得利之規定，請求占有人返還相當於租金之利益。經查，本件上訴人於系爭廠房租賃契約終止後，仍無權占有系爭廠房，已如前述，是上訴人自系爭廠房租約終止之翌日起，至遷讓返還系爭廠房之日止，按月受有相當於租金之利益，致上訴人受有相當於該租金之損害，故被上訴人請求上訴人給付積欠租金及租約終止後相當於租金之不當得利，於法自屬有據。
六、綜上所述，被上訴人已於106年5月10日終止系爭廠房租約及依民法第179條之規定，請求上訴人遷讓返還系爭廠房，及給付租金暨相當租金之不當得利共158,000元（104年1月1日至106年6月30日），並自106年7月1日起至遷讓返還系爭廠房及其外圍水泥空地之日止，按月給付5,600元，均為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國109年6月19日
民事第五庭審判長法官徐培元
法官姚葦嵐法官游璧庄正本係照原本作成。
本判決除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得上訴。如提起上訴，應於收受後20日內，敘明理由，向本院提出上訴狀。
中華民國109年6月20日
書記官張琬青附圖：如原審判決附圖