裁判字號：臺灣新北地方法院98年重訴字第300號民事判決
裁判日期：民國99年12月31日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣板橋地方法院民事判決98年度重訴字第300號原告 張麗華
張秋金 陳 蔡銀華 即 陳錫山 . 陳晶瑩 即陳錫山之. 陳永胤 即陳錫山之. 陳永保 即陳錫山之. 陳美玉 簡 陳玲玉 葉政祥 葉瑞雲 葉瑞靜 葉瑞敏 劉有義 劉國平 劉進銘 劉進貴 劉進松 曾 劉阿春 劉皇坤 劉盈和 周劉寶玉 劉寶珠 劉寶琴 劉寶鳳 劉憲峰 劉建昌 劉昌怡 李劉秀葉 吳明霞 即 陳耀焜 之. 陳冠宇 即陳耀焜之. 陳冠樺 即陳耀焜之.上三十一人共同訴訟代理人 賴玉梅 律師
周福珊 律師 王嘉斌 律師複代理人 洪毓 被告 陳敬鎮
喬 楊桂美 陳成家 游賓淇 徐阿淋 吳阿火 陳敬隆 楊榮隆 鍾鳳美 劉麗珠 上十人共同訴訟代理人 許銳明 律師
黃炳飛 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國99年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告徐阿淋應將坐落於 臺北縣 樹林市○○段○○○○號土地上如附圖一所示40-1號(B)部分、面積七點三九平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
被告劉麗珠應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上如附圖一所示50號(B)部分、面積二八點八六平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
被告游賓淇應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上如附圖一所示40號(B)部分、面積四四點六二平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
被告陳敬鎮應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上如附圖一所示26號(B)及32號(B)部分、面積各為二八點七平方公尺、九七點一五平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
被告陳敬鎮、 喬楊桂美 、陳成家、游賓淇、徐阿淋、吳阿火、楊榮隆、鍾鳳美及劉麗珠分別承租原告所有坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號、如附表一所示租用面積之土地，其租金均自民國九十八年七月二十二日起，被告陳敬鎮部分各調整為每年新臺幣肆仟肆佰捌拾伍元及新臺幣壹萬玖仟伍佰陸拾元、被告喬楊桂美部分調整為每年新臺幣玖仟捌佰貳拾柒元、被告陳成家部分調整為每年新臺柒仟柒佰玖拾伍元、被告游賓淇部分調整為每年新臺幣參仟柒佰柒拾壹元、被告徐阿淋部分調整為每年新臺幣參仟肆佰柒拾貳元、被告吳阿火部分調整為每年新臺幣壹萬伍仟肆佰肆拾捌元、被告楊榮隆部分調整為每年新臺幣貳仟玖佰參拾壹元、被告鍾鳳美部分調整為每年新臺幣伍仟陸佰參拾元、被告劉麗珠部分調整為每年新臺幣壹萬參仟伍佰陸拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告徐阿淋負擔百分之三、被告劉麗珠負擔百分之十、被告游賓淇負擔百分之十三、被告陳敬鎮負擔百分之三十八、被告喬楊桂美、陳成家、鍾鳳美各負擔百分之一、被告吳阿火負擔百分之二；餘由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件訴訟進行中，原告陳耀焜於民國99年4月2日死亡，其繼承人為吳明霞、陳冠宇及陳冠樺；原告陳錫山於99年6月23日死亡，其繼承人為 陳蔡銀華 、陳晶瑩、陳永胤及陳永保；並分別於99年8月20日、99年9月14日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第156、176頁），均核無不合，皆應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1至3款分別定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，同法第255條第2項亦定有明文。經查：
㈠、原告起訴時，原聲明係請求：１、被告徐阿淋應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號上如附件一編號40-1藍色部分所示，面積13平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。２、被告吳阿火應將坐落於臺北縣樹林市○○段198地號上如附件一編號42-1藍色部分所示，面積188平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。３、被告劉麗珠應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號上如附件一編號50藍色部分所示，面積69平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。４、被告陳敬隆應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號上如附件一編號51藍色部分所示，面積66平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。５、附表一所示之被告承租原告所有坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地內面積各如附表一所示之土地，其租金應自98年7月1日起調整為如附表一所示之金額。
㈡、嗣於98年11月27日因被告 張月銀 （即李張月銀）業將系爭46號建物出售予鍾鳳美，而以書狀（見本院卷㈡第1至8頁）撤回其訴之聲明第５項中附表一所示之被告張月銀（即李張月銀），並追加被告鍾鳳美。
㈢、復於99年4月20日依據臺北縣樹林地政事務所99年2月1日土複字015800號土地複丈成果圖表（下稱附圖一）之測量結果，以書狀（見本院卷㈡第74至78頁）變更其訴之聲明為：
１、被告徐阿淋應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號上如附圖一所示40-1號(B)部分，面積7.39平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。２、被告吳阿火應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號上如附圖一所示42-1號(A)及42-1號(C)部分，面積各為58.48平方公尺及20.91平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。３、被告劉麗珠應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號上如附圖一所示50號(B)部分，面積28.86平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。４、被告游賓淇應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號上如附圖一所示40號(B)號部分，面積
44.62平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
５、被告陳敬鎮應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號上如附圖一所示26號(B)及32號(B)部分，面積各為28.7平方公尺及97.15平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。６、被告陳敬隆應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號上如附圖一所示陳敬隆部分，面積39.96平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。７、附表一所示之被告承租原告所有坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地內面積各如附表一所示之土地，其租金應自98年7月1日起調整為如附表一所示之金額。
㈣、再於99年8月24日依據附圖一、臺北縣樹林地政事務所99年
6月3日土複字124400號土地複丈成果圖表（下稱附圖二）之測量結果，以書狀（見本院卷㈡第142至148頁）更正其訴之聲明第７項中之附表一。
㈤、又於99年10月26日因被告吳阿火占用如附圖一所示42-1號(A)、42-1號(B)及42-1號(C)部分之總面積並未超出其原租用之面積，而以書狀（見本院卷㈡第225至233頁）撤回其訴之聲明第２項，並將附表一中被告吳阿火之調整租金部分，更正以面積229.88平方公尺計算；被告游賓淇之調整租金部分，其占用之位置補正為如附圖一所示40號(A)部分。原告變更後之聲明，詳如下述。經核原告所為上開訴之變更，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣坐落臺北縣樹林市○○段○○○○號土地現為原告所共有，前於41、42年時為 劉金日 、 張乞食 、 陳榮川 、 陳逸臣 所共有，因斯時政府撤退來臺，有諸多退伍軍人無處居住，故當時擔任樹林鎮長之陳榮川便提供其共有之前開土地供退伍軍人搭蓋房屋居住，初約定使用一坪土地，一年之租金為4斤稻米之價格，後陸續將租金調整為一年為6斤、8斤之稻米價格。至86年時改以每坪租金新臺幣（下同）130元計算，並確認租用土地興建房屋者為 劉雙喜 （39坪）、 盧學榮 （12坪）、 李國龍 （20坪）、 唐承榮 （15坪）、 杜成敏 （42坪）、 龍雄 （75坪）、 陳簡秀英 （26坪）、 劉德章 （15坪）、徐阿淋（15坪）、張月銀（24坪）、 梁彬文 （57坪）、 陳介文 （20坪）、劉麗珠（52坪）、 鄒德龍 （36坪）、 鄭建武 （12坪）、吳阿火（80坪）、陳成家（40坪）、 詹欽雄 （16坪）、 江文祥 （16坪）、陳敬鎮（20坪）、陳敬隆（20坪）等21人，惟原告自86年起均以前揭坪數向使用人收取租金迄今，故原告對於原非係86年承租人之後續使用者，亦承認雙方間有租賃關係存在。
㈡、詎原告近日訪查得知，承租人中有逾越承租坪數而於前開土地上建築之情形，經臺北縣樹林地政機關測量結果，被告徐阿淋占用如附圖一所示40-1號(B)部分、被告劉麗珠占用如附圖一所示50號(B)部分、被告游賓淇占用如附圖一所示40號(B)部分；被告陳敬鎮占用如附圖一所示26號(B)及32號
(B)部分；均為渠等嗣後所自行搭建，並非原租賃關係之範圍。而被告陳敬隆占用如附圖一所示陳敬隆部分，兩造間並無租賃契約存在。是原告自得依民法第767條之規定，請求渠等拆除無權占用土地上之房屋並返還土地。
㈢、又系爭土地之租金於86年時每年每坪為130元，於87年時調漲為150元、92年時調漲為170元、94年時調整為200元，然系爭土地位於臺北縣樹林市○○路與保安路間，附近有家樂福大賣場、保安黃昏市場、臺北縣政府警察局樹林分局、樹林市戶政事務所、樹人家商，並鄰近潭底公園，生活機能良好，加以日後捷運萬大樹林線於系爭土地附近設有樹人家商站，更使附近土地、房屋價格看漲，故每年每坪土地租金
200元實屬過低。而系爭土地於96年之申報地價為每平方公尺1,680元，依土地法第97條第1項、第105條之規定，其租金每年每平方公尺不得超過168元，即相當於每坪555元（168×3.305＝555），依此金額及租用面積計算調整後之租金，爰依民法第442條之規定，請求附表一之被告每年應給付之系爭土地租金如附表一所示之金額。
㈣、聲明：
１、被告徐阿淋應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上如臺北縣樹林地政事務所99年2月1日土複字015800號所示40-1號(B)號部分，面積7.39平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
２、被告劉麗珠應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上如臺北縣樹林地政事務所99年2月1日土複字015800號所示50號(B)號部分，面積28.86平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
３、被告游賓淇應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上如臺北縣樹林地政事務所99年2月1日土複字015800號所示40號(B)號部分，面積44.62平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
４、被告陳敬鎮應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上如臺北縣樹林地政事務所99年2月1日土複字015800號所示26號(B)及32號(B)號部分，面積各為28.7平方公尺及97.1
5平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
５、被告陳敬隆應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上如臺北縣樹林地政事務所99年2月1日土複字015800號所示陳敬隆部分，面積39.96平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
６、附表一所示之被告承租原告所有坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地內面積各如附表一所示之土地，其租金應自98年7月1日起調整為如附表一所示之金額。
二、被告則以：
㈠、被告陳敬鎮等人早年係向原告或其被繼承人租用系爭土地建築房屋，是以雙方有租賃契約關係存在，此亦為原告所承認，自屬有權占有。至於原告所訴請拆除超出承租範圍土地之部分，於成立租賃契約之初，出租人即原地主代表劉金日先生曾承諾：「將來系爭土地若出售或興建房屋時，原承租戶得比照三七五減租條例之規定無償取得承租範圍三分之一之權利或依公告現值三分之二之價款承購土地」，同時亦明示同意承租戶得無償使用房屋旁之土地，故被告就超出承租範圍之土地部分，兩造間亦成立使用借貸契約，亦屬有權占有。而被告依兩造間契約關係使用系爭土地數十年迄今，原告從未表示反對意見，期間原告除要求調整租金，被告亦同意配合調整外，並未發生任何歧異，由此應足以明瞭被告確非無權占有。是以，原告貿然起訴請求拆屋還地，並無依據，亦有違誠信原則。
㈡、土地法第97條及第105條規定之立法意旨係在保護承租人，防止出租人任意抬高租金，謀取重利，而設限制房屋租金之最高額，以資保護經濟上之弱者，且此年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之十計算之。是以，原告以系爭土地申報地價百分之十計算每坪租金每年555元，顯然過高。再者，從地理位置而言，樹林市位處臺北盆地之邊陲，為臺北市第二、三環之衛星城，人口結構多屬外來，雖在發展中，但尚稱不上為繁華之城市，不動產價值不高。而系爭土地又位於樹林市之市郊，依臺北縣樹林市都市計畫之編定，系爭土地係編列為「農業區」，並非商業區或住宅區。地目則為「雜」，目前不能供建築使用，經濟價值明顯不高。再自系爭土地目前公告現值每平方公尺僅為11,000元以觀，亦可窺見其價值於一斑，原告竟依上限標準請求調整租金，殊無理由。另依系爭土地實際狀況而論，系爭土地係山坡地，地勢陡峭，僅賴保安街一段289巷出入，且該巷為對外唯一之通道，非但狹窄僅有一輛小客車之寬度，無法會車，且彎延曲折，更為死巷，末端即為山林，幾為袋地，周邊土地現多屬農作使用，更尚未設置放排水系統，不具經濟價值。原告以系爭土地附近有家樂福賣場、保安黃昏市場、臺北縣政府警察局樹林分局、樹林市戶政事務所、樹人家商，並鄰近潭底公園，捷運系統規劃通過等事由，以生活機能良好、房屋價格看漲之種種因素，顯非真實，其主張租金每年每坪200元實屬過低而請求調漲租金，要無理由。
㈢、被告等均屬社會底層之工作者，僅有中、低標準之收入，甚至有政府核定之低收入戶者，因無能力置產故退而向原告承租土地，搭建違章建築以供棲身，自不具負擔高額租金之能力。此外，系爭土地之租金已於70年、86年、87年、92年、94年間應原告要求連續調漲數次，由最早之每年稻谷二斤調整為每坪130元，再調昇為目前200元，幅度不可謂小，應已充分反映依系爭土地價值之增加而完成調整，況系爭土地於93年、94年之公告現值甚至均有調降，是以，原告仍不斷請求調漲租金，實無理由。
㈣、再退步而言，縱令鈞院認為原告調漲租金之請求非全然無據，惟依原告一直以來之主張為每年調幅應為百分之三，則自95年迄原告起訴時為時四年，調幅至多應為百分之十二，連同本年計算亦僅為百分之十五，故無論如何亦不應逾每坪23
0元，超過此數額，即屬無據。
㈤、關於原告請求拆屋還地部分：
①、被告徐阿淋部分（即40-1號(B)）：其建物之一半係位於鄰
地即同地段195地號土地上，實際使用原告土地之面積僅一坪左右，故原告請求被告拆屋還地，其逾越原告土地部分顯無理由。
②、被告劉麗珠部分（即50號(B)部分）：其增建部分為駁坎，
被告劉麗珠僅在其上放置盆栽而已，隨時可以移除，扣除駁坎面積後，被告僅多占用1.15坪左右。
③、被告游賓淇部分（即40號(B)部分）：其承認超過承租面積即15坪部分為無權占用原告之土地，應予拆除。
④、被告陳敬隆部分：其自79年起即向原告租用系爭土地而建築
保安街一段289巷42-1號後棟之房屋，並支付房租，且被告租用土地之面積為20坪，而房屋基地實際使用之面積則僅為
12.1坪，並未無權占用原告任何土地，是以，原告請求拆屋還地，顯無理由。
㈥、關於原告請求調整租金之面積計算部分：
①、被告陳成家、吳阿火部分：因原本租用之面積較房屋基地實
際使用之面積為大，然被告自承租以來均按租用面積給付租金迄今，故被告主張今後仍按原不定期契約租用之面積繼續租用，給付租金。原告請求改按實際使用面積計算及調整租金，顯屬無據，被告不同意變更租用之面積。
②、被告陳敬鎮、喬楊桂美、游賓淇、徐阿淋、楊榮隆、鍾鳳美
、劉麗珠部分：因原本租用之面積較房屋基地實際使用之面積為小，被告同意改按實際使用之面積計算及調整租金。
㈦、並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、坐落臺北縣樹林市○○段○○○○號土地現為原告等人公同共有。
㈡、被告徐阿淋向原告承租渠等所有系爭土地面積為15坪（約49.58平方公尺），現占用如附圖一所示40-1號(A)部分面積
51.66平方公尺及40-1號(B)部分面積7.39平方公尺之土地，並於其上興建地上物。
㈢、被告劉麗珠向原告承租渠等所有系爭土地面積為52坪（約17
1.9平方公尺），現占用如附圖一所示50號(A)部分面積14
6.53平方公尺、附圖二所示50號紅色區域部分面積55.27平方公尺，合計201.8平方公尺；及附圖一所示50號(B)部分面積28.86平方公尺之土地，並於其上興建地上物。
㈣、被告游賓淇向原告承租渠等所有系爭土地面積為15坪（約49.58平方公尺），現占用如附圖一所示40號(A)部分面積56.1
1平方公尺及40號(B)部分面積44.62平方公尺之土地，並於其上興建地上物。
㈤、被告陳敬鎮分別向原告承租渠等所有系爭土地之建物26號部分租用面積為20坪（約66.11平方公尺）、建物32號部分租用面積為75坪（約247.93平方公尺）。現占用如附圖一所示26號(A)部分面積44.59平方公尺、附圖二所示26號紅色區域部分面積22.15平方公尺，合計66.74平方公尺，附圖一所示32號(A)部分面積291.07平方公尺；及附圖一所示26號
(B)部分面積28.7平方公尺、附圖一所示32號(B)部分面積
97.15平方公尺之土地，並於其上興建地上物。
㈥、被告陳敬隆占用原告等人所有如附圖一所示陳敬隆部分面積
39.96平方公尺之土地，並於其上興建地上物。
㈦、被告喬楊桂美向原告承租渠等所有系爭土地面積為42坪（約
138.84平方公尺），現占用如附圖一所示30號部分面積146.23平方公尺之土地，並於其上興建地上物。
㈧、被告陳成家向原告承租渠等所有系爭土地面積為40坪（約13
2.23平方公尺），現占用如附圖一所示38號部分面積91.81平方公尺、附圖二所示38號紅色區域部分面積24.18平方公尺之土地，合計115.99平方公尺，並於其上興建地上物。
㈨、被告吳阿火向原告承租渠等所有系爭土地面積為80坪（約26
4.46平方公尺），現占用如附圖一所示42-1號(A)部分面積
58.4平方公尺、42-1號(B)部分面積150.57平方公尺及42-1號(C)部分面積20.91平方公尺之土地，合計229.88平方公尺，並於其上興建地上物。
㈩、被告楊榮隆向原告承租渠等所有系爭土地面積為12坪（約39.66平方公尺），現占用如附圖一所示44號部分面積43.61平方公尺之土地，並於其上興建地上物。
、被告鍾鳳美向原告承租渠等所有系爭土地面積為24坪（約79.33平方公尺），現占用如附圖一所示46號部分面積83.78平方公尺之土地，並於其上興建地上物。
四、法院之判斷：
㈠、關於原告聲明第1至5項部分，即原告請求被告拆屋還地部分，是否有理由？
１、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前、中段亦定有明文。
２、原告主張坐落臺北縣樹林市○○段○○○○號土地現為渠等所公同共有，且被告徐阿淋承租系爭土地面積15坪（約49.58平方公尺）、被告劉麗珠承租系爭土地面積52坪（約171.9平方公尺）、被告游賓淇承租系爭土地面積15坪（約49.58平方公尺）、被告陳敬鎮承租系爭土地面積分別為20坪（約
66.11平方公尺）及75坪（約247.93平方公尺）之事實，業據原告提出土地登記第二類謄本、陳耀焜及陳錫山之除戶戶籍謄本，暨其繼承人之戶籍謄本等件為證，且為兩造所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。原告再主張被告徐阿淋、劉麗珠、游賓淇、陳敬鎮等四人於系爭土地上興建地上物，惟超出上開承租範圍；及被告陳敬隆無正當權源卻於系爭土地上興建地上物，渠等之地上物分別無權占用系爭土地如附圖一所示：被告徐阿淋占用40-1號(B)部分、面積7.39平方公尺，被告劉麗珠占用50號(B)部分、面積28.86平方公尺，被告游賓淇占用40號(B)部分、面積44.62平方公尺，被告陳敬鎮占用26號(B)及32號(B)部分、面積各為28.7平方公尺、97.15平方公尺；被告陳敬隆占用附圖一所示陳敬隆部分、面積39.96平方公尺等情，被告徐阿淋等五人雖皆不否認渠等占用系爭土地之面積及位置，惟辯稱係有權占有，並以前揭情詞置辯。經查：
①、被告徐阿淋等四人辯稱渠等於系爭土地上興建房屋，經原地
主代表劉金日同意得無償使用房屋旁之空地，且原告數十年以來，均未有反對意見，故超出承租範圍之土地部分，渠等與原告間亦成立使用借貸契約，係屬有權占有云云，揆諸前揭判決意旨，被告徐阿淋等四人自應就占有系爭土地之合法權源即兩造間確實成立一無償借貸之契約關係負舉證之責。然被告徐阿淋等四人就此並未提出任何證據以實其說，是被告徐阿淋等四人上開所辯，即屬無據。
②、又被告陳敬隆辯稱其自79年起即向原告承租系爭土地，面積
為20坪，並於其上興建保安街一段289巷42-1號後棟之房屋，且均有支付房租，而該房屋基地實際使用面積為12.1坪，亦未逾越承租範圍等語，並提出79年至98年之支付租金之收據數紙為證。而觀諸原告提出之86年土地租金清冊，其上明白記載：「編號21陳敬隆，每坪租金130元，租用坪數20，應付租金2,600元」等語，並有86年土地租金收據經地主陳逸臣簽收之印文一紙附卷可稽，而上開收據之形式及內容，與其他同一時期租金收據均相符合，原告亦承認自86年以後實際使用系爭土地者，原告亦向其收取租金，兩者間存在租賃關係等語，足證原告與被告陳敬隆間確實存在一不定期之租賃契約關係，被告陳敬隆所辯，其占有系爭土地具有正當權源，堪予採信。
㈡、關於原告聲明第6項部分，即原告請求調整租金部分，是否有據？
１、按租賃物為不動產，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。經查，本件被告陳敬鎮各占用如附圖一所示26號
(A)部分面積44.59平方公尺、附圖二所示26號紅色區域部分面積22.15平方公尺，合計66.74平方公尺，及附圖一所示32號(A)部分面積291.07平方公尺；被告喬楊桂美占用如附圖一所示30號部分面積146.23平方公尺；被告陳成家占用如附圖一所示38號部分面積91.81平方公尺、附圖二所示38號紅色區域部分面積24.18平方公尺，合計115.99平方公尺；被告游賓淇占用如附圖一所示40號(A)部分面積56.11平方公尺；被告徐阿淋占用如附圖一所示40-1號(A)部分面積
51.66平方公尺；被告吳阿火占用如附圖一所示42-1號(A)部分面積58.4平方公尺、42-1號(B)部分面積150.57平方公尺及42-1號(C)部分面積20.91平方公尺，合計229.88平方公尺；被告楊榮隆占用如附圖一所示44號部分面積43.61平方公尺；被告鍾鳳美占用如附圖一所示46號部分面積83.78平方公尺；被告劉麗珠占用如附圖一所示50號(A)部分面積
146.53平方公尺、附圖二所示50號紅色區域部分面積55.27平方公尺，合計201.8平方公尺，及兩造間有不定期基地租賃契約關係存在等情，此有臺北縣樹林地政事務所99年2月
5日、99年7月8日之土地複丈成果圖表各1份附卷可稽，且均為兩造所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。而查，系爭土地之公告現值，於94年1月為每平方公尺10,700元，迄至97年1月起則為11,000元，此有系爭土地之近年公告現值資料在卷可參，足見系爭土地之價值確有昇漲之情，是原告請求調整租金，自屬有據。
２、次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限，而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號判決意旨參照）。經查，本院審酌系爭土地位於臺北縣樹林市○○路與保安路間，附近有家樂福大賣場、保安黃昏市場、臺北縣政府警察局樹林分局、樹林市戶政事務所、樹人家商，並鄰近潭底公園，生活機能尚佳，被告陳敬鎮等九人分別於系爭土地上興建房屋居住使用等情，業經本院至現場勘驗屬實，並斟酌原告主張調整租金之幅度，系爭土地周邊土地之使用狀況及被告陳敬鎮等九人之經濟能力等一切情狀，認原告主張被告陳敬鎮等九人承租系爭土地之每月租金，以調整為按系爭土地申報地價總額年息4%計算，方為適當。
３、又按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，此有最高法院48年台上字第521號判例可資參照。經查，原告係於98年7月22日向法院起訴請求調整租金，有民事起訴狀可憑，其起訴之前，並未以被告為相對人，為增高租金之意思表示，則原告得請求調整租金之始點，應自98年7月22日起算，原告此一範圍內之請求，即屬有據。
４、則兩造間就系爭土地之租金應分別調整為：
①、被告陳敬鎮向原告等人承租系爭土地如附圖一所示26號(A)
及如附圖二所示26號紅色區域部分之租金，應自98年7月22日起調整為每年4,485元（計算式：1,680×66.74×4%＝4,485元，元以下四捨五入，下同）。另被告陳敬鎮向原告承租系爭土地如附圖一所示32號(A)部分之租金，應自98年
7月22日起調整為每年19,560元（計算式：1,680×291.07×4%＝19,560元）。
②、被告喬楊桂美向原告等人承租系爭土地如附圖一所示30號部
分之租金，應自98年7月22日起調整為每年9,827元（計算式：1,680×146.23×4%＝9,827元）。
③、被告陳成家向原告等人承租系爭土地如附圖一所示38號及如
附圖二所示38號紅色區域部分之租金，應自98年7月22日起調整為每年7,795元（計算式：1,680×115.99×4%＝7,79
5元）。
④、被告游賓淇向原告等人承租系爭土地如附圖一所示40號(A)
部分之租金，應自98年7月22日起調整為每年3,771元（計算式：1,680×56.11×4%＝3,771元）。
⑤、被告徐阿淋向原告等人承租系爭土地如附圖一所示40-1號(A
)部分之租金，應自98年7月22日起調整為每年3,472元（計算式：1,680×51.66×4%＝3,472元）。
⑥、被告吳阿火向原告等人承租系爭土地如附圖一所示42-1號(A
)、42-1號(B)及42-1號(C)部分之租金，應自98年7月22日起調整為每年15,448元（計算式：1,680×229.88×4%＝15,448元）。
⑦、被告楊榮隆向原告等人承租系爭土地如附圖一所示44號部分
之租金，應自98年7月22日起調整為每年2,931元（計算式：1,680×43.61×4%＝2,931元）。
⑧、被告鍾鳳美向原告等人承租系爭土地如附圖一所示46號部分
之租金，應自98年7月22日起調整為每年5,630元（計算式：1,680×83.78×4%＝5,630元）。
⑨、被告劉麗珠向原告等人承租系爭土地如附圖一所示50號(A)
及如附圖二所示50號紅色區域部分之租金，應自98年7月22日起調整為每年13,561元（計算式：1,680×201.8×4%＝13,561元）。
五、綜上所述，原告依據民法第767條之規定，請求㈠、被告徐阿淋應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上如臺北縣樹林地政事務所99年2月1日土複字015800號所示40-1號
(B)號部分，面積7.39平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。㈡、被告劉麗珠應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上如臺北縣樹林地政事務所99年2月1日土複字015800號所示50號(B)號部分，面積28.86平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。㈢、被告游賓淇應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上如臺北縣樹林地政事務所99年2月1日土複字015800號所示40號(B)號部分，面積44.62平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。㈣、被告陳敬鎮應將坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上如臺北縣樹林地政事務所99年2月1日土複字015800號所示26號(B)及32號(B)號部分，面積各為28.7平方公尺及97.15平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告，為有理由，應予准許；至逾此範圍而請求被告陳敬隆拆屋還地部分，即屬無據，應予駁回。另原告依據民法第442條之規定，請求附表一之被告承租原告所有坐落於臺北縣樹林市○○段○○○○號土地內面積各如附表一所示土地之租金，自98年7月22日起，被告陳敬鎮部分各調整為每年4,485元及19,560元、被告喬楊桂美部分調整為每年9,827元、被告陳成家部分調整為每年7,795元、被告游賓淇部分調整為每年3,771元、被告徐阿淋部分調整為每年3,472元、被告吳阿火部分調整為每年15,448元、被告楊榮隆部分調整為每年2,931元、被告鍾鳳美部分調整為每年5,630元、被告劉麗珠部分調整為每年13,561元，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第2項，判決如主文。
中華民國99年12月31日
民事第三庭法官邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年12月31日
書記官彭麗紅