臺灣士林地方法院104年度訴字第35號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院104年訴字第35號民事判決

裁判日期：民國105年06月30日

裁判案由：租佃爭議

臺灣士林地方法院民事判決104年度訴字第35號原告 林文德
林文良 被告財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政 訴訟代理人 楊政雄 律師複代理人 陳美華 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國105年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應會同原告就臺灣省○○縣○○字第○○○號私有耕地租約向新北市汐止區公所申請辦理增列被告為出租人之變更租約登記、租賃期間為自民國一百零四年一月一日起至民國一百零九年十二月三十一日止之續訂租約登記，並刪除「承租面積扣除國有及臺北市○○○○段○○○○號）」之註記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款並有明文。
二、本件原告原聲明請求被告就臺灣省○○縣○○字第00號私有耕地租約，與原告續訂租約（見本院一卷第149頁），復變更聲明為：先位請求被告應會同原告就臺灣省○○縣○○○○00號私有耕地租約向新北市汐止區公所申請辦理增列被告為出租人之變更租約登記，租賃期間為自民國104年1月1日起至109年12月31日止之續訂租約登記，並刪除「承租面積扣除國有及臺北市○○○○段○○○○號）」之註記；備位請求被告應與原告就其管理之如附表所示土地應有部分5分之1換訂公有耕地租約（見本院卷二第7頁），核所依據之基礎事實與原起訴聲明所主張者相同，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告之被繼承人自38年1月1日起，適用耕地三七五減租條例，向土地共有人承租如附表所示土地（下稱系爭耕地），於71年12月14日經當時縣政府核准變更租約登記，製成書面耕地租約契約，自74年1月1日起，每6年換約1次。期間契約當事人因繼承等原因有所更易，其中系爭耕地共有人之一於95年間辦理抵繳稅款，將其應有部分於95年6月23日移轉登記為中華民國所有，財政部國有財產署為為管理人，被告為系爭耕地轄區分署，為實際負責管理者，系爭耕地租約繼續存在於承租人與被告及其他耕地共有人間。嗣系爭耕地租約經新北市汐止區公所核定自104年1月1日至109年12月31日續訂6年並予登記，然將被告摒除於契約出租人之外，並予註記：「承租面積扣除國有及臺北市○○○○段○○○○號）」。原告向被告為請求辦理續訂租約登記之表示，卻遭被告以原告未自任耕作系爭耕地為由，予以拒絕，為此，爰依耕地租賃關係，先位請求被告應會同向新北市汐止區公所辦理增列被告為出租人，並刪除將被告應有部分除外之註記；如認被告就系爭耕地應有部分僅能訂定公有耕地租約，則備位請求被告應與原告就其持有系爭耕地部分，換訂公有耕地租約等語。並聲明：㈠先位：請求被告應會同原告就臺灣省○○縣○○○○00號私有耕地租約向新北市汐止區公所申請辦理增列被告為出租人之變更租約登記，租賃期間為自104年1月1日起至109年12月31日止之續訂租約登記，並刪除「承租面積扣除國有及臺北市○○○○段○○○○號）」之註記。㈡備位：請求被告應與原告就其管理之如附表所示土地應有部分5分之1換訂公有耕地租約。
二、被告則以：原告就承租之系爭耕地，有不自任耕作情事，耕地租約已屬無效，被告無會同原告辦理續約登記之義務；又被告所持有之系爭耕地應有部分，因屬國有，縱認原告就系爭耕地之租約仍繼續有效，原告應另與被告簽訂「國有耕地租賃契約書」，因原告與他人就同筆耕地分區耕作，宜先釐清原告承租被告持分耕地之位置及面積後，再命被告與原告簽約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其被繼承人自38年1月1日起，適用耕地三七五減租條例，向土地共有人承租系爭耕地，於71年12月14日經當時縣政府核准變更租約登記，製成書面耕地租約契約，自74年1月1日起，每6年換約1次，期間契約當事人因繼承等原因有所更易，其中系爭耕地共有人之一於95年間辦理抵繳稅款，將其應有部分移轉登記為中華民國所有，財政部國有財產署為為管理人，被告為系爭耕地轄區分署，為實際負責管理者，系爭耕地租約繼續存在於承租人與被告及其他耕地共有人間。嗣系爭耕地租約經新北市汐止區公所核定自104年1月1日至109年12月31日續訂6年並予登記，然將被告摒除於契約出租人之外，並予註記：「承租面積扣除國有及臺北市○○○○段○○○○號）」等事實，有臺灣省○○縣○○○○00號私有耕地租約（見本院卷一第92、93頁）、土地登記謄本（見本院卷一第94至115頁）、新北市汐止區公所104年4月27日新北○○字第00000000000號函（見本院卷一第177至181頁）、新北市汐止區公所104年10月13日新北○○字第0000000000號函（見本院卷一第245至251頁）可按，復為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項固定有明文。本件被告主張原告於其所承租系爭375地號耕地上設有面積為79.79平方公尺之停車場，又系爭342地號耕地上有面積為420.56平方公尺之水池，另原告指出與同為承系爭耕地者各自分耕範圍供地政機關測量後，原告承租耕地面積要與租約上所載面積不同，顯為交換耕作，而有不自任耕作之事實（見本院卷一第155頁複丈成果圖，現場履勘筆錄、本院卷二第12頁）），是依據上開規定，原訂租約應屬無效云云，為原告否認有不自任耕作事實。經查，新北市汐止區公所於102年11月20日會勘系爭耕地使用狀況結果，原告於耕地上種植有地瓜葉及季節性蔬菜、竹子及柚子等農作物，此有會勘紀錄、照片（見本院卷一第76至82頁）可按，難認原告有不自任耕作之情，又經本院至系爭耕地現場勘驗結果，被告所指設於系爭000地號耕地之停車場，乃絕大部分設置於鄰地停車場所鋪設之水泥邊突出所溢占之區塊，此有現場照片（見本院卷一第207至210頁）、勘驗筆錄（見本院卷一第281頁）、複丈成果圖（見本院卷一第230頁、286頁）可按，是依鄰地停車場占用系爭000號耕地情形觀之，應為系爭000號耕地與鄰地之界線不明所致，並非原告任意讓鄰地所有人占用作為停車場使用，且經本院查詢停車場使用人資料，經新北市政府警察局汐止分局104年10月23日新北○○○字第0000000000號函覆以：經本分局派員前往了解，該址有一車位出租電話，撥打後係1名女子不願留下詳細年籍資料，僅稱該址為多人共同共有，僅向1名自稱周先生之男子承租後，再轉租他人停車，詳細所有人無法查證等語（見本院卷一第252至254頁），亦難認停車場使用人與原告有涉，而得認原告有將系爭耕地交付他人作為停車場使用之情，是被告執此指摘原告不自任耕作，並非可採。又依本院至現場勘驗結果，位於系爭耕地上之水池，旁設有抽水馬達，並架設有水管引水至原告承租範圍之耕地上，此有勘驗筆錄及原告所提照片（見本院卷一第281頁、本院卷二第101、102頁）為證，足徵上開水池係用以灌溉耕地之用，而灌溉為耕作土地所不可或缺，被告執此指摘原告不自任耕作，亦屬無據。至原告嗣於本院現場勘驗時指出其分耕位置，經地政機關施以測量，固與租約上所載面積有所出入，然此或因與另分耕者就分耕範圍未有明顯區隔，或為地籍線變動所致，究難指為原告與另分耕者有交換耕作之情。綜上，原告並無被告所主張有不自任耕作系爭耕地情事，則系爭耕地租約自未因而無效。
五、按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。耕地三七五減租條例第20條、第6條第1項分別定有明文。是原告業已表示願意向被告承租系爭耕地，被告即應與原告續訂租約，則原告請求被告應會同原告就臺灣省○○縣○○○○00號私有耕地租約向新北市汐止區公所申請辦理增列被告為出租人之變更租約登記，租賃期間為自民國104年1月1日起至109年12月31日止之續訂租約登記，並刪除「承租面積扣除國有及臺北市○○○○段○○○○號）」之註記，即屬有據，應予准許。至被告抗辯如認被告與原告間就系爭耕地有續約義務，則應另與被告簽訂「國有耕地租賃契約書」云云，固據其提出內政部94年12月15日○○○字第0000000000號函為據，然依該函文所示：
私有三七五租約耕地，經出租人抵繳稅款，所有權移轉為國有，承租人應逕洽國有財產局申請，改訂公有耕地租約之旨，此應指私有耕地出租人移轉整筆耕地所有權為國有之情形，蓋耕地既從私有變為國有，自不應訂定私有三七五耕地租約，而應改訂公有地租約，事所當然，此不應擴及耕地出租人為抵繳稅款移轉耕地應有部分予國有之情形，因共有物應有部分為抽象權利比例，非具體共有物之一部分而為使用收益，是性質尚難抽離於共有物外而成為租賃之標的物。是被告以原告必須就被告系爭耕地應有部分，特定出範圍後，另與被告簽訂國有耕地租賃契約，容有誤會。
六、本件原告先位請求既為有理由，業如前述，則無庸再就被告備位請求部分為審酌。
七、綜上所述，原告依耕地租賃關係，請求被告應會同原告就臺灣省○○縣○○○○00號私有耕地租約向新北市汐止區公所申請辦理增列被告為出租人之變更租約登記，租賃期間為自民國104年1月1日起至109年12月31日止之續訂租約登記，並刪除「承租面積扣除國有及臺北市○○○○段○○○○號）」之註記，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年6月30日
民事第四庭法官劉瓊雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年7月7日
書記官陳弘祥附表：
┌────┬───────────────┬────────┐│編號│土地標示（地目田）│承租面積（平方公││││尺）│├────┼───────────────┼────────┤│1│新北市○○區○○段○○○○號土地│4453.87│││││├────┼───────────────┼────────┤│2│新北市○○區○○段○○○號土地│3504.43│││││├────┼───────────────┼────────┤│3│新北市○○區○○段○○○號土地│39.61│││││├────┼───────────────┼────────┤│4│新北市○○區○○段○○○號土地│839.34│││││├────┼───────────────┼────────┤│5│新北市○○區○○段○○○號土地│3562.84│││││└────┴───────────────┴────────┘