裁判字號：臺灣宜蘭地方法院92年訴字第266號民事判決
裁判日期：民國93年12月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣宜蘭地方法院民事判決
九十二年度訴字第二六六號原告癸○○
壬○○辛○○共同訴訟代理人戊○○律師被告庚○○訴訟代理人 楊德海 律師當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於九十三年十一月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○號一層六五．一四平方公尺、二層一０八．九六平方公尺，及門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○巷○號一、二層各八九．六○平方公尺房屋內之物品遷空，將房屋返還原告及其餘共有人。
被告應自民國九十二年二月十一日起至將前項二房屋遷空返還原告及其餘共有人之日止，每年給付原告癸○○、壬○○每人各新臺幣捌萬玖仟肆佰陸拾伍元，給付原告辛○○新臺幣壹拾萬零伍佰陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一、二項，於原告以新臺幣捌拾伍萬捌佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣貳佰伍拾柒萬壹仟捌佰貳拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄。民事訴訟法第二百六十二條第一、二項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。
亦為民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二款所明定。本件原告起訴時，原請求被告及訴外人己○○應將門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○號（下稱二○九號房屋）一層六
五．一四平方公尺，二、三、四層各一０八．九六平方公尺，及門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○巷○號（下稱二○七巷一號房屋）一、二層各八九．六○平方公尺，三層五○．八八平方公尺房屋內之物品遷空，將房屋返還原告及其餘共有人，並請求被告及訴外人應自民國九十二年二月十一日起至返還房屋之日止，每年給付原告癸○○、壬○○各新臺幣（下同）一十二萬七千八百零六元、給付原告辛○○一十二萬九千三百七十六元。嗣原告於本院九十三年七月二十七日言詞辯論期日時，已當庭表明撤回對於己○○之起訴，並為己○○訴訟代理人所同意；對於遷讓房屋之請求則減縮為請求遷讓二○九號及二○七巷一號一、二層（面積均同前述），請求相當於租金之不當得利部分亦減縮為被告每年應給付原告癸○○、壬○○各一十二萬三千六百三十六元、給付原告辛○○一十二萬六千零七十二元，經核亦符前揭法律規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張之意旨：
㈠、查門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○號，一層六五．一四平方公尺，二、三、四層各一○八．九六平方公尺（○○○鎮○○段四六三建號）房屋，為原告癸○○、壬○○及其餘共有人所有；門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○巷○號，
一、二層各八九．六○平方公尺，三層五○．八八平方公尺（○○○鎮○○段一二五七建號）房屋（以下合稱系爭房屋），係原告辛○○及其餘共有人所有。然被告無合法權源，竟占用前開系爭二○九號及二○七巷一號之一、二層樓部分，已妨害原告所有權之行使。爰依所有權之權能，起訴請求被告遷讓房屋。又被告無權占有系爭二○九號及二○七巷一號房屋，受有相當於租金之不當得利，而原告辛○○係於八十三年十二月二十日取得二○七巷一號房屋之應有部分，原告癸○○、壬○○則均係於九十年五月八日取得二○九號房屋應有部分，嗣原告三人均於九十二年二月十一日取得系爭二房屋所坐落之土地之應有部分，被告自應自九十二年二月十一日起按年給付原告相對於法定租金利益計算之不當得利。爰為聲明：
⑴、被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○號一層六五．
一四平方公尺、二層一○八．九六平方公尺，及門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○巷○號一、二層各八九．六○平方公尺房屋內之物品遷空，將房屋返還原告及其餘共有人。
⑵、被告應自九十二年二月十一日起至將系爭二房屋遷空返還原
告及其餘共有人之日止，每年給付原告癸○○、壬○○每人各一十二萬三千六百三十六元，給付原告辛○○一十二萬六千零七十二元。
⑶、願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、被告雖抗辯占有系爭二房屋，係基於與原告父親即訴外人寅○○訂立合法之租賃契約（下稱系爭租約），並認為原告及原告母親即訴外人丑○○○等人均知情並同意，且經原告癸○○、壬○○立具同意書云云。惟查，原告父親寅○○與被告簽立租賃契約書時，原告並不知情且未授權父親為之，原告事後亦不同意系爭租約，故該租賃契約自不生效力。且被告所提出之九十年六月十五日之同意書，其上之同意人癸○○、壬○○簽名均非本人親簽，而此部分涉嫌偽造文書之犯罪行為，被告業已對寅○○提出刑事告訴，正繫屬臺灣宜蘭地方法院檢察署偵查中，顯示原告等人並無授權寅○○為任何出租行為。原告母親丑○○○出庭作證時，亦證稱不知悉系爭租賃契約及同意書之事、未看過相關文件、沒有看過系爭租賃契約書及同意書、亦不知此事等語。證人子○○雖證稱曾聽聞寅○○說被告要求提出共有人同意書，故他就拿給他女兒簽，然是否是她女兒簽的就不清楚等語。至證人丁○○雖證稱寅○○對系爭不動產有實際支配管理之權，然所指乃寅○○將所有系爭房屋中中正路二０九號房屋應有部分二分之一出賣予訴外人 鄭芳玲 、 陳英令 等三人，並未處分原告之應有部分。而證人卯○○即仲介被告與寅○○之仲介人所證前後不一，且所證租屋廣告曾遭人拆除多次，可證明原告並未同意寅○○之出租行為。證人 劉中宜 所證亦無法證明原告辛○○同意寅○○將系爭房屋出租予被告。
㈢、至於被告主張本件原告至少應負表見代理之責，然則民法第一百六十九條表見代理乃規定「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」。本件非但無表見代理之情事，且寅○○係以自己名義簽立租賃契約，而非以為原告代理人之意旨為之，顯亦與民法第一百六十九條表見代理之要件不符。況被告亦明知系爭房地有多位共有人，仍僅與寅○○簽約，亦符合但書「第三人明知其無代理權或可得而知者」之規定，亦不應受保護。添
二、被告答辯意旨：
㈠、本件被告係有權占有系爭中正路二０九號一、二層及中正路二０七巷一號一、二層建物。又因本件系爭二０七巷一號標的並無獨立進出通路非獨立之建築物，其對外必須仰賴二０九號之建築物之通路，故二０七巷一號實為二０九號之附屬建物，故原告辛○○就二０七巷一號標的物並無權利主張被告無權占有，合先陳明。
㈡、系爭二０九號一、二樓房屋，被告於八十七年五月間起即向原告等人之父寅○○簽訂租賃契約，並占有使用該建築物。而系爭建築物所有權實際管理支配權為原告等人之父寅○○，原告等人對系爭建築物係於九十年五月八日受讓自寅○○配偶丑○○○（即原告等人之母親），被告庚○○於八十九年五月間透過仲介者卯○○承租並占有使用該建築物時，原告等全家人均住居使用該系爭建築物，故原告及丑○○○等人均知情並同意伊父親或配偶寅○○之出租行為，否則原告等人豈有可能容忍被告使用系爭建築物長達三年。按民法第四百二十五條第一項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人。其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。查原告等既係於九十年五月八日因贈與關係始登記受讓系爭房屋之所有權，並取得部分之所有權，即知有承租人占有中，迄今已達三年，為「有負擔之贈與」，並非善意之人，自亦有受前揭被告與寅○○所簽訂租約之拘束，而不得主張被告為無權占用。
㈢、本件系爭二０七巷一號及二０九號房屋，原共有人丑○○○均參與出租行為且未曾有反對表示，故被告並非無權占有。依證人卯○○於九十三年十一月四日言詞辯論期日證稱：「是寅○○找我們仲介出租事宜，我們有在屋前張貼廣告，我們公司處理此項業務時都要求出租人提出房屋及建物謄本，謄本所示尚有其他共有人存在，但是那些是寅○○的家屬，寅○○有說他可以全權處理，而且我們帶徐先生他們去看的時候，寅○○的太太有出現過，並引導我們到屋內去看。」、「（問：仲介本件時，有無其他共有人出面表示同意或不同意之意見？）答：沒有。」、「我們要過去之前都有電話聯繫，到場時寅○○及他太太都會在場。」、「當時仲介的部份是一樓全部並不及於二樓部份，當時二樓部份是張太太他們家在居住使用。」、「張太太都是站在門口，引導我們的是寅○○。」。由證人卯○○上揭證詞足以證明，系爭二０七巷一號及二０九號一樓全部於八十九年五月間由寅○○出面出租時，共有人丑○○○均全程參與陪同被告看房子，已知悉配偶寅○○代表出面出租系爭房屋，且於被告承租後於整修房屋時亦居住系爭房屋二樓，完全知情被告已承租並占有系爭房屋營業使用，卻並無任何反對之表示，依民法第一百六十九條規定，自應負授權人之責任。
㈣、又系爭二０九號房屋係原告壬○○、癸○○、辛○○於九十年五月八日分別自丑○○○受讓八分之一持分，嗣丑○○○、辛○○再將其各八分之一持分於九十一年七月二十三日以贈與為原因移轉登記予第三人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○等四人。而證人丁○○已到庭作證系爭房屋寅○○與證人之母有全權處理之權限，則被告本於與寅○○簽訂之系爭租約而為占有，自屬有權占有。再依證人辰○○所證，亦可知原告辛○○明知其父寅○○將系爭房屋出租予被告，且同意由寅○○收取租金，故原告起訴為本件請求，並無理由。
㈤、爰為訴之聲明：⑴請求駁回原告之訴及假執行之聲請；⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠、本件兩造不爭執之事實，為原告各為系爭房屋之共有人，而系爭房屋前經訴外人即原告之父寅○○與被告簽訂租約，將系爭房屋出租予被告使用。上情並有原告提出之建物及土地登記謄本各二件，及被告提出之租賃契約二件為證，是此部分事實，洵堪認定為真實。而依系爭二件租賃契約所示，訴外人寅○○係先就系爭房屋中之二０九號房屋一樓，於八十九年與被告簽訂租約（租賃期間自八十九年六月十五日起至九十五年六月十四日止），其後再就系爭二０九號房屋及相鄰之門牌○○○鎮○○路二０三、二０三之一號房屋一、二樓，與被告簽訂租賃契約（期間自九十年六月十五日至一百年七月十四日止）。而被告與寅○○所訂前開系爭租約，其租賃範圍包括系爭房屋中之二０七巷一號房屋一、二樓，此亦據被告於九十二年十一月十七日本院第一次現場勘驗時陳述稱：出租人是表示騎樓至（被告所經營之）書局內部第一根柱子位置部分為門牌二０九號，第一根柱子至第二根樑柱為二０七巷一號，第二根柱子樑柱以後為二０三號及二０三之一號等語。原告對此亦無爭執，故此部分事實亦可認定為真實。
㈡、本件應認定之爭點，為被告就系爭房屋是否有權占有使用。就此，被告提出租賃契約書二件及同意書一件，抗辯稱其已與訴外人寅○○簽訂租約，且業經原告同意等語。查：
１、被告所提出之同意書，觀其內容係由原告癸○○、壬○○與訴外人寅○○共同書具，稱就中正路二０九號一、二樓之房屋租賃契約全權由原告癸○○、壬○○授權由寅○○代表（應為代理）簽訂等語。然原告癸○○、壬○○否認該同意書上簽名及印章之真正，自應由主張該同意書為真實之被告負舉證責任，然被告並未提出其他證據，以佐證其抗辯屬實，是此項書證即難認定為真實。而被告雖以原告就系爭房屋之中正路二０九號部分之所有權應有部分，係受讓自原告之母而來，且依證人丁○○之證詞，寅○○與證人丁○○之母有權處分系爭房屋，故被告依與寅○○訂立之租賃契約占有系爭房屋，為有權占有云云。然原告否認寅○○就系爭房屋有何獨立之處分權，且此由證人丁○○曾與系爭房屋其餘共有人丙○○、乙○○、甲○○等四人，以被告無權占有系爭房屋為由，向本院就系爭房屋對被告提起遷讓房屋之訴（本院92年度訴字第167號）可佐。況被告與寅○○所訂租約有二，先係於八十九年五月九日以系爭房屋中之中正路二０九號一樓（應含二０七巷一號一樓，如前述）為標的，租約期間自八十九年六月十五日至九十五年六月十四日（為證人卯○○仲介），後又於九十年六月十五日以中正路二０三、二０三之一及二０九號一、二樓全部為標的簽訂租賃契約，租賃期間自九十年六月十五日至一百年七月十四日，其中關於二０九號一樓部分為前後二租約共同之標的，應認後租約已生更新前租約之效力。而系爭房屋其中，二０七巷一號為原告辛○○所有，訴外人丑○○○並無所有權，而二０九號原告癸○○、壬○○、辛○○所有之應有部分（各八之一），則係於九十年五月七日以贈與為原因，自訴外人丑○○○受讓而來，有被告提出為原告所不爭執為真正之土地建物異動清冊一件為證，受讓時間先於寅○○與被告訂立後租賃契約之時間，亦難認有民法第四百二十五條「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」之適用，且依此亦可認不論原告之母丑○○○是否知悉或同意寅○○將系爭房屋出租予被告，均不能拘束原告。至於證人卯○○所證，係仲介寅○○與被告訂立前租約之過程，而不及於後租約，故所證與本件應認定之事實，即難認有何關聯。
２、另就被告原告應依表現代理之規定，負授權人責任之抗辯部分。查被告與寅○○所訂立之前後二租賃契約，均係由寅○○單獨具名與被告所為，於契約內容並無任何寅○○為其他人之代理人之表示，而據證人子○○所證：「我與寅○○是多年好友也是鄰居，他之前是在系爭房屋上經營雜貨一件十元的買賣生意，後來他不想做了就將房屋出租，才託我與被告他們聯絡，簽訂契約的過程我沒有參與，但是知道寅○○有提出一張同意書，是寅○○說庚○○要求要提出共有人的同意書，所以他就拿去給他女兒簽，是否是他女兒簽的我並不清楚。」等語，並無法認定寅○○確曾將被告要求渠提出之同意書交由 渠女 即原告癸○○、壬○○簽名，亦無法認定原告癸○○、壬○○曾對被告有授代理權予寅○○，或知寅○○對被告表示為其等之代理人，而不為反對表示之情事，故原告癸○○、壬○○自不須對被告負表現代理之授權人責任。另就原告辛○○部分，雖據證人辰○○到庭結證稱：「（法官：對於○○鎮○○路○○○巷○號、二○九號出租事宜是否知悉？）我從事租書業，我常向徐先生他們買進書籍，辛○○是我的同學，常到我的店裡看書，徐先生曾經問我寅○○曾向他表示要預支二年租金，要我轉為詢問辛○○是否同意，當時他一邊看書，我一邊跟他講，我片面知道辛○○和他爸爸並不合，他當時有點不耐煩的表示他父親的事他不想管也沒辦法管，只要他不來煩他就好。」等語，然依前開證詞，亦僅得認定被告曾向原告辛○○詢問是否同意寅○○預支二年租金，然亦無法證明原告辛○○有以自己之行為表示以代理權授與寅○○，或知寅○○表示為其代理人而不為反對之表示之情事，則原告辛○○自亦無須對被告依表現代理之規定負授權人責任。
㈢、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」，為民法第七百六十七條及八百二十條第一項所明定。又共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。查本件訴外人寅○○雖為系爭房屋中二０九號房屋之共有人之一，對於二０七巷一號房屋則無所有權，然未經二０九號房屋共有人即原告癸○○、壬○○之同意，擅將系爭房屋出租予被告使用，並無權將原告辛○○與其他共有人共有之二０七巷一號房屋一併出租予被告，而由被告占有使用，所訂租約自不得拘束原告三人，故原告主張被告無權占有系爭房屋，請求被告遷出並將系爭房屋返還原告及其他共有人，即有理由。又按無權占用他人之房屋者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨參照）。又「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價年息百分之十為限。」土地法第九十七條第一項亦有明文。本件被告對於原告而言，既係無權占有系爭房屋，自得認受有相當於法定租金利益之不當得利。而查系爭建物係坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○號及同段三七地號土地上，該二筆土地之申報地價（八十九年七月）均為每平方公尺三萬二千元，全部土地申報地價為七百一十六萬八千元，而系爭房屋中二０九號課稅現值為六十六萬七千二百元，二０七巷一號則為一十九萬八千二百元。而原告癸○○、壬○○係於九十年五月八日取得二０九號之建物應有部分，原告辛○○則係於八十三年十二月廿日取得二０七巷一號之房屋所有權，土地部分原告三人則均於九十二年二月十一日取得應有部分，有原告提出之建物及土地登記謄本暨房屋稅籍證明書各二件可證。而經審酌系爭建物坐落位置係位於羅東鎮火車站前公正路與中正路交叉路口，交通便利，商業行為甚為頻繁，使用可得利益應可認甚佳；惟以系爭房屋中二０九號係於五十八年八月十五日建築完成，二０七巷一號則係於四十九年六月二日建築完成，屋齡甚為老舊，須經相當整理裝潢始得使用等情，本院認原告請求以法定最高租額即年息百分之十計算之不當得利，實有過高，應認以年息百分之七計算始為適當。故依此計算被告應給付原告之相當於租金之不當得利為每年：
１、原告癸○○部分：八萬九千四百六十五元【計算式（土地7,168,000*1/6持分*7%）+（房屋667,200*1/8持分*7%）=89,465（小數點以下均四捨五入，下同）】
２、原告壬○○部分：同原告癸○○。
３、原告辛○○部分：一十萬零五百六十四元【計算式(土地7,168,000*1/6持分*7%)+(房屋198,200*1/2*7%)=100,564】
四、故綜右所論，原告起訴請求被告自系爭房屋遷出，並返還房屋予原告及其餘共有人，及自九十二年二月十一日起至遷出房屋之日止，每年給付原告癸○○、壬○○八萬九千四百六十五元、給付原告辛○○一十萬零五百六十四元之相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許；逾前開准許部分之相當於租金之不當得利部分，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於原告勝訴部分均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告之訴經駁回部分，假執行之聲請即失所依附，應併駁回之。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及舉證，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項判決如主文。
中華民國93年12月31日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官張軒豪右正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國94年1月4日
書記官廖穎穗