裁判字號：臺灣新竹地方法院103年訴字第157號民事判決
裁判日期：民國103年07月04日
裁判案由：確認決議無效
臺灣新竹地方法院民事判決103年度訴字第157號原告 張鈺崴 訴訟代理人 呂文賓 原告 吳淑惠 被告 富宇君鼎 社區管理委員會法定代理人 林俊成 訴訟代理人 許美麗 律師
王彩又 律師 林君鴻 律師上列當事人間確認決議無效事件，本院於民國103年6月10日辯論終結，判決如下：
主文確認被告於民國一百零三年一月五日召開之第一屆第一次臨時區分所有權人會議其中如附表第2案所示之決議無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第2項定有明文。本件原告起訴時之聲明為：確認富宇君鼎社區第1屆第1次臨時區分所有權人會議決議無效。嗣於民國103年4月1日具狀變更訴之聲明為：㈠確認富宇君鼎社區第1屆第1次臨時區分所有權人會議紀錄8第2案及第3案決議無效。核原告所為係屬減縮應受判決事項之聲明，且被告對訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前開法律規定，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告私法上之地位有受侵害之危險，且此種危險之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照)。查原告主張富宇君鼎社區第1屆第1次臨時區分所有權人會議紀錄8第2案及第3案決議無效等節，既均經被告否認，則該第2案及第3案決議之效力是否有效，即屬不明確。且該危險尚得以確認判決除去，是原告提起本件訴訟有確認利益存在。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得
於決議後3個月內請求法院撤銷其決議；總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第1項本文、第2項定有明文。次按公寓大廈管理為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關；其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第
2項規定，自應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。而被告於
103年1月5日召開之第1屆第1次臨時區分所有權人會議（下稱系爭會議），第2案及第3案決議因下列事由無效，蓋：
⒈系爭會議第2案係制定商鋪排放污、廢水相關機制案，惟
該提案屬政府機關認定事項，系爭會議無權表決，被告卻在第3案決議結束，趁店面所有權人全部離開會場後，又重為表決，嚴重違反民法第148條誠實信用原則之規定，故該決議應屬無效。又決議內容不分商鋪汙廢水有無經過合法處理而排出，均不得排入本社區汙水系統，顯恣意侵害店面所有權人排放汙水的權利，形同箝制對店面專有權的自由使用、收益、處分，並排除他人干涉之權，違反公寓大廈管理條例第4條，區分所有權人除法律令有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉之強制規定，故該決議應屬無效。再者，該決議內容「應自行處理完成後始可開業」，意即店面所有權人必須自行裝設排放汙水設備始准開業，強令店面所有權人行無義務的行為，並限制店面開業的權利，實屬集眾人意志觸犯強制罪之行為，亦嚴重侵害店面所有權人的專有權。況開店營業舉凡消防設置或汙廢水淨水設備、空氣汙染防制設備等，主管機關均得依法且有效管制，而系爭會議禁止店面所有權人使用自己所屬社區污水系統及禁止店面所有權人開業行為，不但無法源依據致侵害店面所有權人的專有權，其權利行使更凌駕在國家機關的行政權之上，為多數暴力的行為，而有權利濫用之情。
⒉又系爭會議第3案係調整店面管理費機制案，按92年12月
9日修正之公寓大廈管理條例第10條第2項，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。上開條文本文部分屬強制性規定，但書部分列為可經由會議或規約另為規定，透過修正以維護管理費公平性不得由特定多數人予以操弄，惟本件決議內容實完全操控在非店面商舖所有權人中（社區住家82戶、店面8戶），顯為公寓大廈管理條例欲遏止的對象。蓋被告最初與店面所有權人協商，店面管理費計收方式為每坪每月繳交新台幣（下同）45元，嗣系爭會議第3案調整店面管理費，完全與「區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」無關，而另以行業別作分類分擔標準，違反使用者付費精神、民法第799條之1、公寓大廈管理條例第10條第2項之規定。再者，管理費的使用當限於公共部分的管理，行業不同與公共部分管理措施增減毫無關係，本案店面營業使用上均有獨立出入口，並不會產生管理措施行為，且公共設施（下稱公設）為封閉式的地下室、中庭設施、電梯，及樓梯間，原告營業上無需用到上開公設，則系爭會議第3案透過行業別調整商舖管理費，與公設管理使用精神相違背，形同箝制商舖所有權人對店面的專有權，亦違反公寓大廈管理條例第4條之強制規定。此外，店面住戶持分的公設為新竹市○○段○○○○○號部分，非店面住戶持分的公設不僅有同段5740建號公共設施，更包含同段5738建號共2筆公設，扣除地下室車位使用面積後，非店面住戶持有公設之面積比率高出店面住戶持有之公設比例有1倍之多，依法非店面住戶要繳交的管理費應高出店面住戶
1倍，換言之，店面住戶應繳交之管理費僅為非店面住戶的2分之1即可，故本案決議內容將所有區分所有權人採取相同（即100%）收費標準明顯與實際公設使用不符，亦違反由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之強制規定。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈按管理費計算基礎的每坪單價，基本上是由區分所有權住
戶個別持分公設面積多寡（即共有的應有部分），及使用公設的程度決定之。另外，每位住戶應繳的管理費金額是由每位區分所有權人所持有的專有面積乘上管理費計算基礎的每坪單價計算之，故本案訴訟標為管理費計算基礎的每坪單價，於法顯失公平為論述，自始與區分所有權人所持有的專有面積無關，更無每戶區分所有權人按其專有面積應繳多少管理費之問題。則被告辯稱公寓大廈管理條例第10條第2項所指其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有的應有比例負擔，其中共有的應有部分，自應包含區分所有權人之專有部分及共有部分之持分，顯係法令的認識錯誤，其專有部分也與本案系爭會議之決議內容無關。
⒉再查，新竹市○○段○○○○○號為公設，包含一小部份第1
、2、3層的建築空間，及全部的地下1、2、3層，而地下1至3層大部分面積供作停車位，扣除停車位面積後僅剩一小部份由全體區分所有權人持分，店面住戶僅持分該部分公設，與非店面所有權人持分同段5740、5738建號
2筆公設相較下，共有的應有部分相距甚大。另查，使用公設的程度，店面建築型態僅有單獨1樓出入口，使用1樓及2樓，3樓則作為全社區使用的空中花園，且店面內部並無通往3樓的出入口，是店面所有權人無需進出社區大門，更無需使用數區內部上下之電梯及樓梯間，客戶來訪也無需另由管理員監督及接待，故原建築的公設規劃依法將社區電梯、樓梯空間，及屋頂突出物另由住家型態建物持分其公設，與店面所有權在使用上及公設權利劃分上實屬一致，且社區店面除地下室停車位係共用外，其餘使用上有如獨立於社區型態的透天建築。惟被告認定特定行業之經營會造成社區水、電費用增加，即於系爭會議第3案以行業別增加電費，顯為臨訟之詞，實則被告並無專業能力評估各種行業之排水量、用電狀況，亦對管理費沒有設算基礎，僅憑空臆測，是系爭會議第3案決議將管理費依營業別區分，顯失公平。
⒊綜上所述，被告就管理費計算基礎的每坪單價所為的決議
，不僅不符合公寓大廈管理條例第10條第2項所指其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔之原則，更與公設使用現況不符，顯失公平過劇。又增加8戶店面的管理費計算基礎的每坪單價因此增生的費用，對全體社區住戶增加的利益是微乎其微，但對店面所有權人而言，係長期不公平的負擔，並影響店面與非店面所有權人間之感情，實非全體住戶所樂見。
㈢並聲明：
確認富宇君鼎社區第1屆第1次臨時區分所有權人會議紀錄
8第2案及第3案決議無效。
二、被告則辯以：㈠查富宇君鼎社區（下稱君鼎社區）之區分所有權人係由A、
B、C、D4區住宅之住戶及S區商舖之住戶所組成，其中
A區22戶、B區20戶、C區19戶、D區21戶、S區商舖8戶，共計90戶。原告張鈺崴為編號S-5商舖之區分所有權人、原告吳淑惠則為編號S-1商舖之區分所有權人。又本件系爭會議紀錄，業經新竹市東區區公所以103年3月25日東經字第0000000000號函同意備查在案，是以就系爭會議決議第2案、第3案之決議內容，自應以上開同意備查之內容為準，合先敘明。
㈡系爭會議第2案決議之解釋，應探求該提案之目的及議案討
論之內容、過程綜合觀察；該決議之真意僅限制商鋪所有權人超量之污、廢水排放，並無違反公寓大廈管理條例第4條規規定，亦無權利濫用情事：
⒈按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議
為其最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為。次按解釋意思表示，應探求當事人表示時之真意，而「探求真意」，本應通觀全部意思表示內容，並斟酌意思表示當時及過去之事實，依誠信原則，從當事人為該意思表示之主要目的作全盤之觀察（最高法院86年台上字第101號民事判決意旨參照）。
⒉查系爭會議第2案決議，其案由為「制定商業排放污、廢
水相關機制」，可知該決議案目的，是由君鼎社區全體區分所有權人共同制定出社區內商舖經營者排放污、廢水的規範機制。再徵諸該決議案之說明「現行本社區之污水處理設施有每日處理之上限，商鋪之商業污、廢水排放量如未經縝密評估下，貿然逕行排入池中，則將造成污水系統超量負荷，商鋪店家宜應評估合於本社區汙水處理系統原設計之負載量後，再行開業」。是以在解釋系爭會議第2案決議時，自應綜合考量該決議之目的及說明欄之內容，以探求全體區分所有權人作成該決議之真意為何：
⑴按君鼎社區之汙水處理設施，依建商之原始規劃及設計
，其對於商舖營業所排放污水之處理能力，相當於內政部制頒之建築物污水處理設施設計技術規範第2章、表2-1中G-3之分類，該污水處理設施對於商舖營業所產生之污水，每日僅能處理8至10人所產生之污水數量（以營業時間10小時計算），而一般社區住宅則為6至7人（或每30㎡居住1人），因此商舖之營業項目僅適用於開設一般診所、衛生所、零售店舖、理髮、按摩、美容院等，此亦為原告所明知。是以系爭會議決議討論事項第2案，係考量新竹市政府之公共汙水下水道建設尚未達到君鼎社區，無法提供該社區住戶排放，且君鼎社區之污水處理設施，對於商舖營業所產生之污水處理能力有限，為避免商舖所排放之污水量及生化需氧量（BO
D）標準超過污水處理系統每日所能負載之最大限度，將造成該污水處理系統之使用年限縮短或故障頻率增加，致生損害全體社區之利益，乃於討論事項第2案決議，商舖營業所產生之污水，超過社區污水處理設施所能負載之最大限度者，該超量之污水應由業者自行設置相關之汙水處理設施處理，不得逕將污水排放至社區之汙水處理系統。
⑵承上所述，第2案決議之說明欄既載明「現行本社區之
污水處理設施有每日處理之上限……商鋪店家宜應評估合於本社區汙水處理系統原設計之負載量」，則決議中所謂「商鋪之污、廢水不得排放入本社區汙水系統」，自係指商鋪所排放之污、廢水超過社區污水處理系統每日所能負載之最大限度者，該超過部份不得排放入社區汙水處理系統而言。實則，該案在討論過程中，亦曾提出「君鼎社區汙水管線及汙水處理設施」資料，向與會之區分所有權人說明，本案係針對商鋪污、廢水排放量超過每日8至10人所產生之污水數量者，進行討論及議決。至於決議中所謂「必須單獨設立獨立排放後始可開業」，與說明欄之內容合併觀察，係指商鋪所有人應自行評估其營業項目，苟將造成污、廢水排放數量超過社區污水處理系統每日所能負載之最大限度，即應單獨設立排放後再行開業，否則若未設立獨立排放即逕行開業，其營業所產生之超量污、廢水必然直接排放入社區之污水處理系統，將造成污水處理系統的使用年限縮短或故障頻率增加，致生損害全體區分所有權人之利益。⑶據此以言，綜合考量第2案決議之提案目的及說明欄之
內容，應將該決議內容解為僅係限制商鋪超過社區污水處理系統每日所能負載之最大限度，始符合真意，否則對於商鋪合於污水處理系統之排放，焉有必要於區分所有權人會議討論，進而加以限制之必要？況目前商鋪已有餐飲業進駐，社區或被告均未因店家未設單獨排放汙水設施而阻止其營業，益徵本決議用意在規範超量排放、涉及影響公共設施，進而損害全體區分所有人權益之部分，並無干涉商鋪區分所有權人之專有權利。
㈢君鼎社區商舖住戶之管理費收費標準，應依系爭會議第3案決議為準：
⒈按管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區
分所有權人會議決議，公寓大廈管理條例第37條訂有明文。是以管理委員會會議決議與區分所有權人會議決議、規約有所牴觸時，自應以區分所有權人會議決議為準，此乃因區分所有權人會議為公寓大廈管理委員會最高之意思機關，管理委員會會議之意思自不得凌駕於全體區分所有權人意思之上。
⒉按君鼎社區住戶規約第10條第1項第2款明定「管理費由
各區分所有權人依照區分會之決議分擔之」，而君鼎社區於102年7月21日召開第1次區分所有權人會議（下稱第
1次區權人會議），對社區管理費收費金額決議：「⒈管理費收費標準以每坪為計算單位。⒉經全體出席會議人數表決35票通過，每坪每月繳交60元管理費。」，另由於第
1次區權人會議中，商鋪所有權人對於其應比照其他區分所有權人之收費標準繳納管理費表示有爭議。考量社區尚在草創之初，尚無店家進駐，為求議事與社區運作之順暢和諧，遂決議就商舖管理費之收費標準委由第1屆管理委員會進行協商。嗣經君鼎社區第1屆管理委員會於102年
7月27日開會作成決議：「⒉店面區分所有權人，每坪每月繳交45元管理費」，然該決議始終未經區分所有權人會議確認或追認。因此，於社區開始運作約半年後，由全體區分所有權人就商鋪管理費之收費標準重新檢討，再度提案討論，並作成決議，依法並無任何不當之處，更符合社區運作常情。
⒊據此以言，君鼎社區住戶規約第10條第1項第2款既已明
定管理費之收費標準應按區分所有權人決議定之，且系爭會議亦已就商鋪之管理費之收費標準作成決議，雖前揭君鼎社區管理委員會有關商鋪之管理費收費標準曾作有決議，依公寓大廈管理條例第37條之規定，仍應以系爭會議決議為準。
㈣承前所述，由於君鼎社區全體區分所有權人認為對於商鋪之
管理費收費標準有重新檢討之必要，遂於考量公平性、商鋪之營業情狀以及對於社區之影響後，依不同行業別訂定不同管理費之收費標準，以求衡平，至屬合理，更非一概不利於商鋪區分所有權人：
⒈查系爭會議討論事項第3案第2點，乃基於公平性、不同
商鋪之營業情狀以及對於社區之影響後，針對影響較低的行業如:「資訊及通訊傳播業」、「金融及保險業」「不動產業」、「專業、科學及技術服務業」、「教育服務業」「一般藥局、診所、藥妝店及社會工作服務業」等，收取較一般住戶為低的管理費。另針對「批發及零售業」、「營造業」、「運輸及倉儲業」、「製造業」、「住宿及餐飲業」等影響較大行業適度增加管理費。至於以上行業別以外之商鋪，則採取與其他住戶相同之收費標準。換言之，本決議絕非一概加諸不利益於商鋪區分所有權人，反而係具體將營業類別納為制定商鋪管理費收費標準的合宜作法，用意在追求君鼎社區內不同商鋪之間及商鋪與非商鋪住戶間利益之衡平，絕無原告所謂當然無效之情形。
⒉況查，君鼎社區住戶每月應固定繳納之費用，包含管理費
及公電費用之分擔，此均屬公寓大廈管理條例第10條第2項之修繕、管理、維護費用。君鼎社區每月支出之公電費用，係由社區住戶依其應有部份比例分擔，而依據君鼎社區各項公設每月之用電費用分析表可知，其中「揚水泵浦」、「污水集中槽放流泵浦」、「廢水放流泵浦」、「消防水再利用泵浦」及「雨水回收給水泵浦」每月之用電費用共計50,760元，約佔公設每月總用電費用（176,459元）近3分之1。商舖住戶依其營業類型之不同，在某些特定行業類別具有較高之用水需求（例如餐飲及住宿業、製造業等），必將導致揚水泵浦之使用頻率增加，同時其營業所產生之廢水亦將使廢污水放流泵浦使用頻率增加。系爭會議考量以上情狀，明確依使用狀況約定特定行業之範圍，並採取較一般區分所有權人略高之管理費計收標準，以平衡全體區分所有權人（包含非該等特定行業之商鋪）之利益，乃屬適法且合理之措施。況一般公寓大廈社區運作實務上，將營業用區分所有權人之管理費約定不同、甚或高於一般住宅住戶之作法十分普遍，從未見相關機關有認為此種措施當然違法之見解，原告僅因此決議影響其既有之利益，即一概否定營業用店家比照住戶相同之收費標準，並按行業別之不同而加、減之作法，難謂有理。
㈤原告主張管理費之計算基礎，應以區分所有權人持分公設面
積多寡，以及使用公設的程度情形決定云云，顯然違反公寓大廈管理條例第10條第2項所規定之管理費分擔原則，並無可採：
⒈查原告一再主張非店面住戶所持有公設之面積比率高出店
面住戶所持有公設面積比率有1倍之多；店面建築型態僅有單獨1樓出入口，使用1樓及2樓，3樓則作為全社區使用的空中花園，且店面內部並無通往3樓的出入口，是店面所有權人無需進出社區大門，更無需使用數區內部上下之電梯及樓梯間，客戶來訪也無需另由管理員監督及接待；社區店面除地下室停車位係共用外，其餘使用上有如獨立於社區型態的透天建築云云，惟查：
⑴君鼎社區之公共空間包含地下1樓至3樓之住戶停車場
以及3樓之視聽室、撞球室、棋藝室、廚藝教室、社區交誼廳、吧檯區和休憩平台等，係全體區分所有權人可自由使用，且商鋪所有人不論係出入停車場或社區公設等公共空間，均會使用到電梯或樓梯之情，均屬可確定之事實，絕非如原告訴訟代理人所稱，商鋪所有人均係在其專有部分內部封閉進出而不會使用社區之電梯或樓梯。再者，君鼎社區之公共設施，除電梯及樓梯間外，尚包括地下1樓之台電配電室、電錶室、排煙室、發電機房、防災中心；地下2樓之機房、水箱、電信機房；地下3樓之消防機房、污水處理機房、消防泵浦機房、雨水回收設施等，此均為維持君鼎社區大樓運作所不可或缺之設施，原告陳稱除使用地下室車位外，其店面在使用上有如獨立的透天建物云云，與事實並不相符，實無足取。
⑵況且，區分所有權人不能以不使用公共設施為由解免其
管理費繳納之義務乙節，本已屬司法實務之通見。又按任何公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比。舉例言之，居住高樓層之住戶對於樓梯、電梯之使用頻率及依賴程度，顯然高於居住低樓層之住戶；各住戶對於水塔、水箱之使用程度，與各住戶用水量之關連性亦顯然高於與其共用部分應有部分之關係；若公寓大廈設有游泳池、健身房、視聽室等康樂設施，各住戶之受益程度繫乎其使用頻率，尤與共有部分之應有部分無關（台灣高等法院98年度上字第315號民事判決意旨參照）。基此，依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定甚明。
⑶綜上所述，公寓大廈管理條例第10條第2項就管理費的
分擔係採取「由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」之原則，此「應有部分」依公寓大廈管理條例第
3條第2款「區分所有」之定義，自應包含區分所有權人之專有部分及共用部分之持分（即建物登記謄本上所載區分所有建物之總面積），然並未規定以共用部分之應有部分（即公共設施之持分）或區分所有權人之受益程度分擔管理費。從而，本件原告以非商舖住戶所持有公設面積比率較商舖住戶為高；以及商舖住戶不會使用到公用之樓梯、電梯等理由，主張商鋪住戶之管理費應較其他住戶為低，拒絕接受與其他區分所有權人相同之管理費計收標準（即以每戶每坪60元為標準計算），實已背離前述公寓大廈管理條例之精神，並無可採。
㈥末按區分所有權人會議決議，係藉由民主多數決之方式，由
全體區分所有權人共同決定社區事務及權利義務之有關事項，公寓大廈管理條例第3條第7款定有明文。是以就社區共同事務及權利義務之有關事項之決定，係以區分所有權人自治為原則，其決議非有違反法律之情形，不得任意否定效力（台灣高等法院98年度上字第315號民事判決意旨參照）。
區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，應從大廈全體住戶因該決議之執行所能取得之利益，與該少數區分所有權人因其執行將受之損失，比較衡量以定之。不能單憑該決議對少數區分所有權人現況權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定。依前所述，本件系爭會議第2案及第3案決議內容並無違反法令或章程之情事，原告主張委無可採。
㈧並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠君鼎社區之區分所有權人係由A、B、C、D4區住宅之住
戶及S區商舖之住戶所組成，其中A區22戶、B區20戶、C區19戶、D區21戶、S區商舖8戶，共計90戶；原告為君鼎社區店鋪之區分所有權人；又被告於103年1月5日召開之第1屆第1次臨時區分所有權人會議，其中第2案、第3案內容詳如附表所示等情，為兩造所不爭執，並有前揭會議紀錄在卷可按（見本院卷第24頁至第26頁），堪信為真實。㈡原告主張系爭會議第2案、第3案之決議因權利濫用，不符
合公平原則而無效等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。兩造所爭執之處應在於上開議案是否有權利濫用或不符合公平原則而無效？茲論述如下：
㈢就附表第2案所示決議部分：
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148條第1項固定有明文。惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。再者，民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院69年台上字第2603號判例要旨、最高法院83年度台上字第1530號判決要旨參照）。又依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述3原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第23條之規定，司法院大法官會議著有釋字第517號及第510號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。又按大廈條例第5條、第15條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為；住戶應依使用執照所載用途及規約使用專用部分、約定專用部分，不得擅自變更，然查，因同條例第4條第1項亦規定：區分所有權人，除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，是揆諸上開大法官會議解釋意旨、法律規定及說明，可認限制區分所有權人使用其專用部分之規約或區分所有權人會議之決議內容，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則、公平原則，否則亦難認已生效力。
⒉被告雖辯稱：係因建商原始設計之污水處理設施每日僅能
處理8人至10人所產生之污水數量，且市政府污水下水道建設尚未到達君鼎社區，為避免縮短社區污水處理系統之使用年限才會為第2案之決議，且依說明並非限制店鋪不得營業，決議與說明應並予探求真意云云。惟查：本件原告所購買君鼎社區之建物係供商舖營業使用，為兩造所不爭執，又君鼎社區建築設計時，就污水處理系統關於商舖部分之污水處理量每日分別為8人至10人等情，有現場構築式污水處理設施圖面在卷可按（見本院卷第28頁至第29頁），則君鼎社區在建築設計之時，並非未納入商舖部分之污水處理部分，堪以認定。
⒊觀之附表第2案之說明中雖載有「商舖店家宜應評估合於
本社區污水處理系統原設計之負載量後，再行開業」等語，然區分所有權人所為表決通過之決議事項卻為「經與會區分所有權人就商舖之商業污、廢水不得排入本社區污水系統，必須單獨設立排放後始可開業」等語，縱在說明中是要商舖所有權人評估考量再行開業，然所為決議卻係要求商舖店家所有權人需另設獨立排放污廢水系統方得營業，除與原建築設計之污水處理系統原則有違外，亦有排除商舖店家使用君鼎社區之污水處理系統之權利甚明，此決議已輕重失衡，未符合公平、平等原則之情事存在。
⒋再查，按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分
，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，大廈條例第4條第1項已有規定，此係為體現憲法第15條人民財產權應予保障之具體規定。固然依前所述，於為維護區分所有權人共同利益，避免區分所有權人對其專有部分之使用，侵害、違反到區分所有權人多數共同利益之情況下，社區得透過規約或區分所有權人會議之合法訂定及決議，就區分所有權人針對其專有部分之建物使用，予以限制，惟該等限制之規約規定或決議內容，不得有違反法律、公序良俗或逾越必要性（即違反比例原則）、公平原則之情事，否則難認該等規約或住戶大會之決議內容係屬有效。查：本件原告所購買君鼎社區之建物係供營業使用，此為被告所明知，難認原告依原使用目的而為使用，有何對社區多數區分所有權人共同利益之侵害及違反或妨害其所有建物之正常使用，況君鼎社區之原始建築設計亦非未將商舖之污水處理納入污水處理系統，然被告就如附表第2案所為決議竟禁止商舖在未建立獨立排放系統前不得營業，此等決議之措施，顯係限制原告就其專有部分之使用，有前述之違反公平原則之情形，是原告主張該決議，因違反公平原則，且屬對原告等人所有權行使之不合理之限制及侵害，已屬違反公序良俗而應為無效乙節，即為有理。
㈣就附表第3案所示決議部分：
⒈按公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活
環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項（公寓大廈管理條例第1條、第3條第12款參照）。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，係以損害他人為主要目的，而屬權利濫用或違反公序良俗。
⒉次按公寓大廈管理條例第10條第2項規定「共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。準此可知，公寓大廈就共用部分之修繕、管理、維護，係採取「由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」之原則，惟亦允許區分所有權人會議或規約另為規定；又系爭社區規約第10條第1項第2款約定「管理費。管理費由各區分所有權人依照區分會之決議分擔之。但第一次區分會召開前或區分會未決議時，房屋預定買賣契約書或分管契約書有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」等情，有住戶規約在卷可按（見本院卷第57頁），則被告係依據前開規定而於103年1月5日召開臨時區分所有權人會議，而為附表第3案之決議，作為管理費收取標準一情堪以認定。
⒊君鼎社區內含大樓區（共82戶）及商舖區（共8戶），各
住戶就共用部分之使用方式及程度均不盡相同，原告主張使用公共設施機率低，且又以經營行業別調整管理費，係箝制商舖所有權人之專有權，顯失公平云云。惟查：
⑴任何公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用程
度本難期一致，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比。舉例言之，居住高樓層之住戶對於樓梯、電梯之使用頻率及依賴程度，顯然高於居住低樓層之住戶；各住戶對於水塔、水箱之使用程度，與各住戶用水量之關連性亦顯然高於與其共用部分應有部分之關係；若公寓大廈設有游泳池、健身房、視聽室等康樂設施，各住戶之受益程度繫乎其使用頻率，尤與共有部分之應有部分無關。即因依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定。本件君鼎社區共同使用部分有地下1、2樓之停車空間、機房、電錶室、水箱、地上
3樓之休閒平台、媽媽教室、撞球室、棋藝室、視聽室、交誼廳等，有君鼎社區地上3樓、地下1、2樓平面圖在卷可參（見本院卷第112頁至第114頁），足見原告亦可自由使用前開公共設施，是原告主張渠等就共用部分之受益程度較低云云，已非可取；況公寓大廈管理條例第10條第2項，並未規定按受益程度分擔管理費之原則。
⑵原告又主張以：以行業別調整管理費，係箝制商舖所有
權人之專有權云云。然依附表第3案之決議內容所示，其係針對不同行業別而有不同標準之管理費收取標準，並非限制商舖所有權人就其商舖營業使用，故原告前開主張，容有誤會，而不足採。
⑶商舖與住宅混合之社區，與一般純住宅之社區不同，若
客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務，及對社區住宅環境品質之影響（含有形及無形之影響）程度明顯不同。基於為增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治，非不得經由區分所有權人會議決議，對於商場與住戶採管理費不同之收費標準。查君鼎社區係由A、B、C、D4區住宅之住戶及
S區商舖之住戶所組成，又S區商舖係在地上1、2層，依如附表第3案之決議係針對商舖所經營之行業別，係因各該行業對於公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用差異，而制訂不同管理費費率，依上說明，為法之所許，難認有何權利濫用、顯失公平之情。上訴人主張上開如附表所示第3案決議無效云云，殊不足取。
四、從而，原告本於其等均係被告社區內之區分所有權人之地位，訴請確認被告於103年1月5日召開第1屆第1次臨時區分所有權人會議如附表第2案之決議無效乙節，核屬有據，應予准許。至於原告訴請確認被告於103年1月5日召開第
1屆第1次臨時區分所有權人會議如附表第3案之決議無效乙節，則無理由，而應予駁回，爰諭知如主文所示。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果並無影響，爰不一一予以論列，亦附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第第79條，判決如主文。
中華民國103年7月4日
民事第二庭法官朱美璘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月4日
書記官王恬如附表：
┌────┬────────────────────────────────┐│編號│內容│├────┼────────────────────────────────┤││案由：制訂商舖排放污、廢水相關機制案。││第2案│說明：摘錄新竹市工務處回函，本市公共污水下水道尚未到達本社區，│││無法提供社區或店家排放。│││現行本社區之污水處理設施有每日處理之上限，商舖之商業污、│││廢水排放量如未經縝密評估下，貿然逕行排入池中，則將造成污│││水系統超量負荷，商舖店家宜應評估合於本社區污水處理系統原│││設計之負載量後，再行開業。│││決議：經與會區分所有權人就商舖之商業污、廢水不得排入本社區污水系│││統，必須單獨設立排放後始可開業乙項進行表決，贊成票計53票，│││反對票計0票。本決議事項通過。│├────┼────────────────────────────────┤││案由：調整店面管理費機制案。││第3案│說明：社區住戶與商舖之營業項目攸關眾人利益與資源分配，擬如下行業│││分別收費，管理費減免/追加供區權會表決。│││商舖收費標準比照住戶（以每戶現行60元/坪為100％）。另就分│││類個別表決，收費比例依照表決多寡，重複表決，以求得宜合理。│││50％收費：『資訊及通訊傳播業』/『金融及保險業』/『不動產│││業』/『專業、科學及技術服務業』/『支援服務業』。│││80％收費：『公共行政及國防；強制性社會安全』/『教育服務業│││』/『醫療保健及社會工作服務業』。│││150％收費：『批發及零售業』/『營造業』/『運輸及倉儲業』│││。│││200％收費：『農、林、漁、牧業』/『礦業及土石採取業』/『│││製造業』/『電力及燃氣供應業』/『用水供應及污染整治業』/│││『住宿及餐飲業』。│││決議：│││第一、提請區分所有權人會議決議商舖部分是否與其他非商舖部分區│││分所有權人採取相同（即100％）收費標準。經討論後，另經│││主委裁定新增以90％為收費標準；以75％為收費標準，以│││上3項逐項表決。│││第1項：贊成票計：58票。業達法定標準，本決議事項通過，│││並變更相關規約。…│││第二、提請區分所有權人會議決議是否按照商舖行業別，就管理費進│││行減免或追加，逐項決議。│││⒈以下行業按50％收費：『資訊及通訊傳播業』/『金融及保險│││業』/『不動產業』/『專業、科學及技術服務業』/『支援│││服務業』，贊成票計40票。本決議事項未通過。│││⒉以下行業按50％收費：『公共行政及國防；強制性社會安全』│││/『教育服務業』/『一般藥局、診所、藥妝店及社會工作服│││務業』（如前項表決案未通過，前項表決案之行業別），贊成│││票計54票。本決議事項通過，並變更相關規約。│││⒊以下行業按150％收費：『批發及零售業』/『營造業』/『│││運輸及倉儲業』，贊成票計54票。本決議事項通過，並變更相│││關規約。詳細業別內容授權管理委員會另訂之。（如後項表決│││案未通過，前項表決案之行業別）。│││⒋以下行業按200％收費：『農、林、漁、牧業』/『礦業及土│││石採取業』/『製造業』/『電力及燃氣供應業』/『用水供│││應及污染整治業』/『住宿及餐飲業』。贊成票計47票。本決│││議事項未通過。│└────┴────────────────────────────────┘