宣 示 判 決 筆 錄 99年度板簡字第1369號
原 告 丁○○
訴訟代理人 侯雪芬 律師
被 告 乙○○
上一人
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間99年度板簡字第1369號請求返還租賃房屋等事件於
中華民國99年10月15日言詞辯論終結，於中華民國99年10月22日
下午4時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員
如下︰
法 官 解惟本
書記官 吳祉瑩
通 譯 王曉萍
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告乙○○應將門牌號碼台北縣板橋市○○○路○○○號一、二
、三樓之房屋遷讓回復原狀並返還原告。
被告甲○○應將門牌號碼台北縣板橋市○○○路○○○號一樓之
房屋遷讓並返還原告。
被告乙○○應給付原告新台幣貳拾貳萬元，及自九十九年八月二
十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應自民國九十九年七月十七日起至遷讓返還第一項所
示房屋之日止，按月給付原告新台幣壹拾肆萬元。
訴訟費用由被告連帶負擔三分之一，餘由被告乙○○負擔。
本判決第一項至第三項及第四項已到期部分得假執行。
事實及理由
一、程序部分：原告起訴請求「被告乙○○㈠應將門牌號碼台北
縣板橋市○○○路○○號1、2、3樓之房屋遷讓返還原告。㈡
應給付原告10000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止按週年利率百分之5計算之利息。且應自99年7月16日起
至實際遷出系爭建物之日止，按月給付原告70000元。㈢應
自99年4月16日起按月給付原告140000元，其中42萬元部分
，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分
之5計算之利息。」，嗣於訴訟中變更訴之聲明為如主文所
示，並追加被告甲○○，被告 何勝雄 同意原告追加，被告二
人就程序事項均不抗辯而為本案之言詞辯論，本院自得就變
更、追加之訴訟，依簡易程序審理，合先敘明。
二、原告主張：
（一）緣臺北縣板橋市○○○路○○號1、2、3樓之房屋（下稱「
系爭建物」）為原告所有，原告並於民國（下同）98年9
月5日與被告乙○○就系爭建物簽訂租賃契約，約定租賃
期限自98年9月5日起，至100年9月4日止計2年，租金為每
月新台幣（下同）7萬元，保證金20萬元，兩造並約定未
經原告同意，被告乙○○不得將系爭建物全部或一部轉租
、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用系爭建物，
此租賃契約並經臺灣板橋地方法院公證處作成公證書在案
。詎料，被告乙○○竟於99年1月1日起未經原告同意，擅
自將系爭建物1樓出租予被告甲○○。原告遂於99年3月
10日以內湖新明支局第23號存證信函通知被告乙○○上開
違約情事、預告終止租約並限期回復原狀，並於99年3月
22日以內湖新明支局第39號存證信函再次催告，然被告乙
○○均置之不理，原告嗣後再於99年4月14日以內湖新明
支局第77號存證信函為終止房屋租賃契約的意思表示。
（二）被告乙○○應將系爭建物全部，回復原狀遷讓並返還予原
告。
1.被告乙○○未經原告同意將系爭建物轉租他人，違反租賃
契約：按原告與被告乙○○租賃契約書第4條第2項約定：
「未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告）不得將房屋
全部或一部轉租、租借、頂讓，或以其他變相方法由他人
使用房屋。」，故雙方已合意系爭建物非經原告同意不得
轉租。然查，被告乙○○竟未經原告同意，於99年1月1日
將系爭建物出租予被告甲○○，原告經他人告知後，向被
告甲○○取得租賃契約，確認被告乙○○確有違約轉租情
事，依前開租賃契約書約定，被告乙○○轉租他人之行為
，確已違反雙方間租賃契約。
2.原告與被告乙○○間租賃契約業於99年4月16日合法提前
終止：按民法第443條第1項本文規定：「承租人非經出租
人承諾，不得將租賃物轉租於他人」、「承租人違反前項
規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約」；另
依兩造租賃契約書第6條第1項約定：「乙方違反約定方法
使用房屋…不待期限屆滿，甲方得終止租約」，可見依法
依約，被告均不得任意將系爭建物轉租予他人。且一有轉
租情事，即構成終止契約之事由。查被告乙○○有將系爭
建物轉租他人，已如前述。原告因此於99年3月10日以原
證4存證信函預告終止租約，被告乙○○對其轉租行為均
無任何回應，原告再於99年4月14日以原證6存證信函為終
止租約之意思表示，被告乙○○係於99年4月16日收受原
證6號終止契約函文，自斯時起雙方間租賃契約應已合法
提前終止。退步言容認前開存證信函未生終止效力，原告
願再以本起訴狀送達為終止契約之意思表示，終止後，被
告乙○○占有系爭建物即屬無權占有。
3.請求權基礎：民法第767條、第455條規定及兩造租賃契約
第4條約定：
按所有權人對於無權占有者，得請求返還之；再按承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條前段及
第455條分別訂有明文；再依兩造間租賃契約第4條第5項
約定，被告於交還房屋時並應負責回復原狀。經查，被告
乙○○於雙方租賃契約終止後，已無繼續占有原告所有系
爭建物之合法權源，自構成無權占有，並有立即按原狀交
還房屋予原告之義務，故原告自得按前述規定，請求被告
乙○○遷出系爭建物並回復原狀返還予原告。
（三）被告甲○○應將系爭建物一樓，遷讓並返還予原告：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。民法第767條前段定有明文。
2.原告與被告乙○○間之租約既於99年4月16日終止，被告
乙○○應立即排除被告甲○○對系爭建物之占有並將系爭
建物返還原告；被告甲○○復未與原告直接就系爭建物成
立租賃契約，被告甲○○繼續占有使用系爭建物自屬無權
占有，是原告自得按前述規定，請求被告甲○○遷出系爭
建物並返還原告。
（四）被告乙○○應給付原告違約不遷讓系爭建物相當於租金2
倍之違約金：
1.按原告與被告乙○○租賃契約第6條第2項約定：「乙方（
即被告乙○○）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終
止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租貳倍計算
之違約金」。
2.查上開租賃契約已於99年4月16日合法終止，被告未按上
開約定交還系爭建物予原告，原告自得按前述約定，請求
被告自99年4月16日起至遷讓系爭房屋止，支付按月給付
租金7萬元2倍計算之違約金14萬元。
3.系爭建物位於板橋市最熱鬧的南雅夜市商圈內，原告將系
爭建物三層全部出租予被告乙○○，每月僅收取7萬元租
金，被告乙○○將系爭建物其中一樓轉租予被告甲○○，
卻約定高達12萬元之租金，系爭建物全部之出租價值顯然
高出12萬元許多，且被告乙○○與被告甲○○間之租約尚
未終止，被告乙○○仍持續向被告甲○○收取每月12萬元
租金，故相較於被告乙○○無權占有系爭建物之獲益，原
告上開違約金之請求，並不為過，再者，原告本得一併請
求被告按月支付相當於租金之每月7萬元不當得利，及每
月14萬元之違約金，每月共計21萬元，已足足減縮請求金
額3分之1，是原告本項違約金之請求並無過高。
4.原告主張抵銷押金20萬元：
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條
第1項訂有明文。查被告已交付20萬元押金予原告，作為
其承租系爭建物之保證金，據以擔保被告對兩造間租賃契
約義務之履行，而被告自原告終止租約後，未再給付任何
款項，是原告特此主張以押金20萬元抵銷前3個月之違約
金42萬元後，截至本件起訴狀繕本送達被告乙○○之翌日
止，被告乙○○尚應給付原告22萬元。
（五）為此依租賃契約及所有物返還請求權之法律關係，請求判
決如主文。
三、原告主張之事實，業據其提出建物所有權狀、兩造經臺灣板
橋地方法院公證之租賃契約、被告與甲○○有關系爭建物一
樓之租賃契約、存證信函及回執各3紙影本為證。被告乙○
○對於原告主張之事實，除認為違約金過高外，並不爭執，
被告甲○○除抗辯與被告乙○○訴訟中外，亦不爭執原告之
主張，經本院調查證據之結果，應堪認原告之主張為真實。
四、按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉
租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，
出租人得終止契約。民法第443條定有明文。查兩造間租賃
契約書第4條第2項約定：「未經甲方同意，乙方不得將房屋
全部或一部轉租、租借、頂讓，或以其他變相方法由他人使
用房屋」等語，則本件被告乙○○未經原告同意，即將房屋
一部分轉租被告甲○○，顯已違反前開房屋租賃契約之約定
，原告並於99年4月14日寄發存證信函主張終止契約，被告
乙○○業於99年4月16日收受該存證信函，有存證信函暨回
執影本為證，則原告與被告乙○○間租賃關係已於99年4月
16日終止，被告乙○○占有系爭房屋，即無法律上之權源，
自應將其所租賃房屋全部遷讓，回復原狀並返還予原告。被
告甲○○雖向被告乙○○承租並使用系爭建物1樓，惟依債
權相對性，該租賃契約並不能對抗為系爭建物1樓所有權人
之原告，被告甲○○占有系爭建物1樓亦屬無權占有，原告
自得請求被告甲○○遷讓系爭建物1樓並返還原告。
五、末按原告與被告乙○○租賃契約第6條第2項約定：「乙方（
即被告乙○○）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止
租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租貳倍計算之違
約金」。查上開租賃契約已於99年4月16日合法終止，已如
前述，被告未按上開約定交還系爭建物予原告，原告自得按
前述約定，請求被告自99年4月16日起至遷讓系爭房屋止，
支付按月給付租金7萬元2倍計算之違約金14萬元。又系爭建
物位於板橋市最熱鬧的南雅夜市商圈內，原告將系爭建物三
層全部出租予被告乙○○，每月僅收取7萬元租金，被告乙
○○僅將系爭建物其中一樓轉租予被告甲○○，即約定租金
12萬元，故相較於被告乙○○無權占有系爭建物全部之獲益
，原告上開違約金之請求，並未過高，被告乙○○抗辯違約
金過高云云，尚不足採。又原告主張自4月16日起至7月15日
止之相當於2倍租金之違約金計42萬元，與被告前已交付之
押租金20萬元為抵銷後，被告乙○○應給付如主文第3項所
示金額及自起訴狀繕本送達翌日（即99年8月20日）起至清
償日止，按年息5%計算之利息，並請求被告給付如主文第4
項所示之違約金，核屬正當，應予准許。
六、從而，原告依租賃契約（含違約金約款）、所有物返還請求
權之法律關係，請求判決如主文，為有理由，應予准許。
七、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之
證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自
無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告主文第一項至第三項
及第四項已到期部分得假執行。
中華民國99年10月22日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官吳祉瑩
法官解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(台北縣板橋市○○路○
段○○巷○號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達
前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年10月22日
書記官吳祉瑩