裁判字號：臺灣橋頭地方法院107年訴字第876號民事判決
裁判日期：民國107年12月07日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣橋頭地方法院民事判決107年度訴字第876號原告 黃金水 訴訟代理人 李美慧 律師被告 江和 遇上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○段○○○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號一樓、二樓、三樓及夾層之建物遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾萬壹仟陸佰壹拾參元，及如附表所示之利息。
被告應自民國一○七年五月二十七日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣拾萬元。
被告應自民國一○七年五月二十七日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹仟元。
被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一○七年八月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾參萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造於民國105年3月29日就原告所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號3層樓建物之1樓、夾層、2樓及3樓（下合稱系爭房屋）分別簽訂租賃契約（下簡稱系爭1樓、夾層、2樓及3樓租約，並合稱系爭租約），租金按月各為新臺幣（下同）70,000元、18,000元、18,000元及17,000元，共計123,000元，租期均自105年4月11日至10
8年4月10日止。嗣於106年2月20日兩造協議調降租金，
1樓租金每月70,000元維持不變，夾層租金每月調整為14,000元、2樓租金每月調整為14,000元、3樓租金每月調整為12,000元，共計110,000元。詎料，自106年10月起至107年2月止被告未依約給付租金，共計550,000元。嗣於107年3月間兩造再次協議調降租金為每月共計100,000元，被告仍未依約給付租金，自107年3月至同年5月10日止，共積欠租金200,000元，則被告所積欠之租金扣除被告押租金300,000元，被告遲付租金總額已達2個月租額，並已遲延給付逾2個月。為此，原告於107年5月23日去函催告被告於文到2日內付清所欠租金，逾期未付，即以該催告函為終止租賃契約之意思表示。被告於107年5月24日收受上開存證信函，卻未於收受後2日內付清租金，原告爰依民法第44
0條第2項規定終止系爭租約，故兩造間之租賃關係業於10
7年5月27日終止；退萬步言，被告就上述所欠租金迄今分文未付，原告再以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，故系爭租約至遲於本起訴狀繕本之送達日亦已終止。原告爰依系爭租約第17條約定及民法第455條、第767條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告。另被告自106年10月11日起至107年5月26日止共計積欠租金801,613元（計算式：110,000元×5＋100,000元×2＋100,000元×16/31＝801,613元），扣除押租金共計300,000元，則被告自106年12月11日起至107年5月26日尚積欠租金501,61
3元，爰依系爭租約第3條、第4條約定及民法第233條第
1項規定，請求被告給付租金501,613元及如附表所示遲延利息。又兩造間之系爭租約既經原告於107年5月27日合法終止，則被告自107年5月27日起無占有使用系爭房屋之正當權源，然其卻仍繼續使用系爭房屋中，爰依民法第179條規定，請求被告自107年5月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於約定租金之不當得利100,000元；另依系爭租約第17條約定，請求被告自107年5月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付懲罰性違約金10,000元。
此外，原告因被告違約涉訟支出律師費60,000元，爰依系爭租約第12條約定，請求被告賠償原告60,000元。綜上，爰依兩造間系爭租約約定及民法第455條、第767條、第179條規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告501,613元及如附表所示之利息。㈢被告應自107年5月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告100,000元。㈣被告應自107年5月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告10,000元。被告應給付原告60,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈥願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，為民法第440條第1、2項所明定。另按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。而土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，而土地法第100條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院44年台上字第51
6號判例、51年台上字第370號判例意旨可資參照）。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號判決意旨參照）。
㈡經查，原告主張被告向其承租系爭房屋1樓、夾層、2樓及
3樓，並於105年3月29日簽立系爭租約，租金按月各為70,000元、18,000元、18,000元及17,000元，共計123,000元，租期均自105年4月11日至108年4月10日止。又於106年2月20日兩造約定系爭房屋1樓、夾層、2樓及3樓租金按月各為70,000元、14,000元、14,000元、12,000元，共計110,000元。嗣於107年3月間兩造再次協議調降租金為每月共計100,000元，被告仍未依約給付租金。則被告所積欠之租金750,000元，扣除押租金300,000元，則被告遲付租金總額已達2個月租額，並已遲延給付逾2個月。原告遂於
107年5月23日以存證信函通知被告於文到2日內清償完畢所積欠之租金，屆期如未付清，即以該存證信函終止系爭租約，被告於107年5月24日收受該存證信函卻未於期限內付清等情，業據原告提出系爭租約、租金調整協議書籍、該存證信函及回執為憑（審訴卷第12至35頁），此部分主張堪信為真。揆諸上開說明，原告既已於107年5月23日寄發系爭存證信函為限期給付逾期即終止租約之意思表示，被告管理員於107年5月24日代收系爭存證信函，被告迄未給付，堪認兩造間之系爭租約已於107年5月27日業已終止。
㈢按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，為民法
第767條第1項前段所明定。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第455條前段亦分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨參照）。查原告主張其為系爭房屋所有權人，而系爭房屋迄今仍由被告占有使用一節，有系爭房屋登記謄本在卷可稽（審訴卷第68至70頁），再被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何答辯或陳述以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第
1項前段規定，視同自認，則經本院審核、調查前開證據之結果，堪信原告之主張為真實。則兩造間之系爭租約既已終止，被告自租約終止後即屬無權占有系爭房屋，自負有將系爭房屋返還予原告之義務，是原告本於系爭房屋所有人之地位，依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，洵屬有據，應予准許。
㈣次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率、民法第229條、第233條第1項分別定有明文。復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號判決意旨參照）。原告主張被告自106年10月11日起至107年5月26日止共計積欠租金801,613元（計算式：110,000元×
5＋100,000元×2＋100,000元×16/31＝801,613元），扣除押租金共計300,000元，則被告自106年12月11日起至107年5月26日尚積欠租金501,613元，故原告依系爭1樓租約關於租金約定、系爭夾層、2樓、3樓租約第3條、第4條及租金調整約定請求附表所示租金及遲延利息，自屬有據，應予准許。
㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。本件被告迄今仍未返還系爭房屋予原告，其自系爭租約終止後即屬無權占有系爭房屋，依社會通常之觀念，可能獲得相當於租金之利益，房屋所有人則因此受有相當於租金之損害，應得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利。又系爭租約於租期屆滿前每月租金為110,000元，應可認為被告無權占有系爭房屋所受有相當於租金之不當得利，原告主張以此等標準作為不當得利計算依據，應屬允當，是原告請求被告自107年
5月27日起遷讓返還系爭房屋之日止，以每月110,000元作為計算相當於租金之不當得利基礎，自屬有據，應予准許。㈥另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又違約金之約定係為確保債務之履行，依其性質可分為賠償額預定性之違約金與懲罰性之違約金，前者乃事先預定其契約不履行之賠償總額；後者則為嚇阻違約而為此處罰之約定，具制裁之性質。是以在酌減違約金時，若屬賠償額預定性之違約金，自應以當事人實際所受損害為主要之酌量標準；若屬懲罰性之違約金，則除應依一般客觀事實、社會經濟狀況酌定外，亦應參酌當事人所受損害情形，始符違約罰之目的，不能因當事人尚得請求損害賠償，即可任意酌定（最高法院91年度台上字第666號判決意旨足參）。查系爭1樓租約第17條約定：「租期屆滿或中途終止租約，乙方（即承租人）應即搬遷，將租賃物依本約第7條之約定交還甲方（即出租人），不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方每日新台幣壹萬元之懲罰性違約金至遷讓之日止」等語（審訴卷第15頁），主張依此計付違約金云云。惟系爭1樓租約於107年5月27日終止，業經本院認定如前，而原告因被告租期屆滿未依約遷讓返還系爭房屋1樓，除受有不能使用收益系爭房屋1樓之損害外，原告並未舉證其受有何其他損害，另參酌系爭1樓租金先前約定為70,000元、被告無權占有系爭房屋迄今約半年餘等一切情狀，認其請求以每日10,000元計付違約金，顯屬過高，對被告有失公平，應酌減為每日1,000元始為適當。是原告請求被告自107年5月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付1,000元之違約金，核屬有據，逾上開範圍之請求，則無理由。
㈦關於涉訟費用部分，經查系爭1樓租約第20條、系爭夾層、
2樓、3樓租約第12條均約定被告若有違約情事，致原告受有損害賠償等，原告如因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被告負責賠償，而本件被告未如期繳納租金，自屬違約且損害原告權益，而原告因此涉訟支出律師費用60,000元，業據其提出收據影本1紙為證（審訴卷第36頁），則原告依上開租約約定，主張被告應賠償律師費用60,000元，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，另依系爭租約之約定，請求被告給付自106年10月11日起至107年5月26日止所積欠之租金共501,613元及如附表所示利息，及請求被告給付自107年5月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付100,000元及按日給付1,000元，另請求給付60,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年8月30日起至清償日止按年息5%之利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許，並依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年12月7日
民事第三庭法官蔡牧玨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月7日
書記官曾小玲附表：
┌──┬─────┬───────┬──────────┐│編號│請求月份│金額（新台幣）│遲延利息│├──┼─────┼───────┼──────────┤│1│106年12月│30,000元│自106年12月11日起至│││11日至107││清償日止，按年息5%計│││年1月10日││算之利息│├──┼─────┼───────┼──────────┤│2│107年1月11│110,000元│自107年1月11日起至│││日至107年2││清償日止，按年息5%計│││月10日││算之利息│├──┼─────┼───────┼──────────┤│3│107年2月11│110,000元│自107年2月11日起至│││日至107年3││清償日止，按年息5%計│││月10日││算之利息│├──┼─────┼───────┼──────────┤│4│107年3月│100,000元│自107年3月11日起至│││11日至107││清償日止，按年息5%計│││年4月10日││算之利息│├──┼─────┼───────┼──────────┤│5│107年4月│100,000元│自107年4月11日起至│││11日至107││清償日止，按年息5%計│││年5月10日││算之利息│├──┼─────┼───────┼──────────┤│6│107年5月│51,613元【計算│自107年5月11日起至│││11日至107│式：100,000×│清償日止，按年息5%計│││年5月26日│16/31＝51,613│算之利息││││元】││├──┼─────┴───────┴──────────┤│小計│501,613元│└──┴────────────────────────┘