臺灣新竹地方法院96年度竹簡字第115號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院96年竹簡字第115號民事判決

裁判日期：民國96年02月14日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決96年度竹簡字第115號原告甲○○
2號被告乙○○上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國96年2月5日辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落新竹市○○路○○○號整棟房屋全部遷讓並返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元，及自民國九十五年十一月十五日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於民國94年9月15日向原告承租坐落新竹市○○路○○○號1樓至4樓之整棟房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自94年9月15日起至97年9月14日止，租金每月新台幣（下同）三萬元，應於每月15日支付。但被告自95年7月15日起即拒不繳納租金，拖欠2個月份租金時，原告曾於95年8月28日寄發存證信函向被告催討，限被告於收到後7日內處理，然被告置之不顧，原告遂委請 周仕傑 律師於95年9月7日發函予被告，以被告積欠2期租金為由，依民法第440條第1項、第2項之規定，向被告為終止租約之意思表示，並限被告於95年10月15日前搬離並將系爭房屋騰空返還予原告。該律師函被告已於95年9月7日收受，惟仍拒不搬遷。迄95年10月15日為止，被告已有4個月份即十二萬元租金未繳且未將系爭房屋交還，自屬無權占用，並導致原告無法將系爭房屋另作使用，是被告就95年11月15日起至實際遷讓房屋之日止，該段期間內之無權占用行為，自應依照原定租金標準，按月支付損害金三萬元予原告。又，被告於95年間雖主張系爭房屋內冷氣故障，但原告已於95年7月請人前往修理，事後被告稱沒有修好，經仲介協調後，原告於95年8月19日早上再度前往修理，同日晚間被告又說沒修好，待原告於95年8月20日第三度前去時，被告配偶態度很兇，拒絕原告進入，原告曾說至少要讓人進去看看是哪裡壞掉，或者是被告自己修，修理費由原告支付亦可，惟被告配偶卻將原告轟出來。此外，被告先前執意要拿系爭房屋之所有權狀正本，但原告向政府主管機關查過，被告如欲辦理營利事業登記證，提出房屋之所有權狀影本即可，被告卻以此為由，強要原告交付所有權狀正本。而上述關於冷氣修繕、所有權狀影本等事項，周仕傑律師函均已敘明清楚。另，被告依租約雖曾支付擔保金六萬元，但被告迄本件言詞辯論終結時，仍居住在系爭房屋內，不符契約所訂擔保金返還之要件，故原告不主張擔保金與被告積欠之租金、損害金等抵銷。為此聲明如下：
（一）被告應自系爭房屋全部遷讓並返還予原告。
（二）被告應給付原告十二萬元，及自95年11月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告三萬元。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之事實，業據提出與其所述相符之房店屋租賃契約書一份、存證信函一份、周仕傑律師函暨郵件送達回執一份、房屋稅繳款書一份為證；被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，以供本院審酌；而本院歷次庭訊對被告之通知單均寄系爭房屋之地址即「新竹市○區○○路○○○號」，皆由被告親收，有送達回證附卷可按，足認被告確實居住在系爭房屋內；綜上，堪信原告之主張為實在。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；民法第440條第1項、第2項訂有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。第按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條第1項前段規定甚明。
又租期屆至無權占有他人房屋，致出租人無法另行出租或返還與所有人，造成出租人之損害，為社會通常之觀念。查本件被告積欠租金已達2個月之租額時，原告始發存證信函催告，嗣被告仍未繳付，則原告委請周仕傑律師於95年9月7日以被告積欠2期租金為由，向被告為終止租約之意思表示，並限被告於95年10月15日前搬離並將系爭房屋騰空返還予原告，與民法第440條第1項、第2項規定要件相合，堪信兩造間之租約業已終止，且被告確實積欠95年7月15日至95年10月15日之4個月份總額十二萬元租金。其次，兩造間租約既已終止，被告猶居住其中，並積欠前述租金未付，則原告請求被告自系爭房屋遷讓交還，暨清償未付之租金，均屬於法有據。再查，原告主張自95年11月15日起至被告實際遷讓返還系爭房屋為止，其受有相當於租金之損害，每月以三萬元計算一節，經核與上開租賃契約書所定租金數額相同，參以系爭房屋為位於新竹市區，交通環境便利，租金常因經濟物價之波動而提高，被告承租面積包含1樓至4樓，本院審酌上情，認原告主張一個月以三萬元計算租約終止後之損害金，亦屬正當。
（三）綜合上述，原告請求被告自系爭房屋遷讓返還，並支付迄95年10月15日止未付之租金十二萬元，以及自95年11月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以三萬元計算之損害金，為有理由，應予准許。
四、本件為民事訴訟法第427條第1項、第2項第1款適用簡易程序而為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年2月14日
新竹簡易庭法官李珮瑜以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官朱苑禎中華民國96年2月14日