臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 97年度斗簡字第267號
原 告 乙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 林世祿 律師
複代理人 甲○○
上列當事人間請求確認土地承租權存在事件，本院於民國97年12
月18日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地（面
積457.89平方公尺）全部，同段1116地號土地（面積177.23
平方公尺）全部，同段1112地號土地（面積13.21平方公尺)
應有部分6912分之6561，及同段1113地號土地(面積24.15平
方公尺）應有部分6912分之6561，為被告所有。該等土地上
之房屋為原告與丙○○、 蕭振茂 、 蕭昌恆 、 蕭俊男 等五人所
有或共有，在民國30年底前即已完工，31年7月起開始課稅
，當時原告等五人係在自己共有土地上建築，到39年12月12
日土地始遭共有人 蕭友聯 侵占，而由其取得所有權，此時原
告等五人依法自動和蕭友聯成立不定期租賃關係迄今。且該
等土地分割前為 蕭清標 等11人共有，並非蕭友聯單獨所有，
蕭友聯依法不能將之出租。詎被告否認原告此項承租權存在
，認為該等土地承租人為訴外人即 蕭園 之全體繼承人 蕭貴枝
等41人，並以彼等為被告訴請准予調整租金，現由本院97年
度斗簡調字第27號（即97年度斗簡字第280號）審理中等情
，求為確認原告就上開被告所有土地，依最高法院52年度台
上字第3753號民事判決，有5分之1不定期租賃之承租權存在
之判決。
二、被告則以：稅籍不能為所有權之證明，在土地上有建物，也
不能證明有權占有，更不能證明必有租賃權，兩造間本院83
年度訴字第749號請求確認優先承買權存在事件，第2審判決
原告並非承租人而駁回其優先承買權之訴，更於判決附表之
繼承系統表載明原告拋棄繼承，本院93年度訴字第10號確認
優先承買權存在事件，確定判決亦認定原告並非承租人及未
合法受讓而駁回其優先承買之請求。至蕭友聯所製作文件，
姑不論其真偽，亦不能因此認定原告為所有權人等語，資為
抗辯。
三、查前開1110、1116地號土地，為被告買受並於81年5月15日
辦畢登記而取得所有權，該兩筆土地前為訴外人蕭友聯所有
並出租給訴外人蕭園（為原告之祖父）建屋使用，未定租賃
期限，雙方因請求增加租金事件，曾於42年6月20日在台灣
高等法院成立訴訟上和解，約定自42年起每坪年租金１元，
於每年7月1日給付，如物價波動時，照物價指數調整，嗣蕭
園在43年3月18日死亡，蕭友聯訴請其繼承人 蕭五常 、蕭振
茂、蕭俊男、蕭昌恆調整租金，經最高法院52年度台上字第
3753號民事判決，准予調整為每坪年租金1.64元確定，蕭貴
枝等41人為蕭園之繼承人或再轉繼承人，蕭園之長子蕭五常
繼承之後死亡，其妻蕭 劉盆 、子乙○○（即原告）、丙○○
、 蕭興禮 、 蕭興智 、 蕭興信 、女 蕭貴美 依法拋棄繼承之事實
，有土地登記謄本、繼承系統表、戶籍謄本、最高法院52年
台上字第3753號民事判決影本附本院97年度斗簡字第280號
調整租金事件卷為證。原告及訴外人許 蕭淑貞 、黃 蕭貴鳳 與
被告間請求確認土地優先承買權事件，經台灣高等法院台中
分院87年度上字第71號、最高法院91年度台上字第2181號、
台灣高等法院台中分院95年度上字第157號、最高法院96年
度台上字第1081號民事確定判決，亦認定上開兩筆土地係由
蕭友聯出租予蕭園，而非出租予原告屬實，有判決書正本在
卷可參。
四、原告雖主張該土地上之房屋為其與丙○○等五人所有，在蕭
友聯取得土地所有權時，依法自動與蕭友聯成立不定期租賃
關係云云。惟上開最高法院52年度台上字第3753號民事判決
理由所確定之事實載：「本件上訴人（指蕭友聯）所有坐落
彰化縣社頭段第四三六號七十三則建地一分七厘三毛，及同
段第四三七號七十三則建地一厘八毛九絲，共二百四十七坪
，出租予被上訴人（指蕭五常、蕭振茂、蕭俊男、蕭昌恆）
之先父蕭園使用，..」等情，顯見當時蕭友聯確實將重測及
分割前之社頭段436地號土地出租予被告等之被繼承人蕭園
無訛。而上開1110、1116地號兩筆土地，重測前分別為社頭
段436-3、436-17地號，皆係自重測前社頭段436地號土地分
割出來，而該436地號土地為蕭友聯在35年7月31日申請登記
為所有權人，並無其他共有人，迄39年12月12日登記完畢，
蕭友聯去世後，由 蕭家慶 於58年3月18日繼承，再於63年12
月13日以買賣為原因移轉登記為訴外人 蕭清文 所有，又於73
年9月19日因法院拍賣而移轉登記給 張景淵 ，最後始由張景
淵在81年5月15日以買賣為由，辦畢移轉登記為原告所有，
有土地登記簿謄本及前開請求確認優先承買權存在事件台灣
高等法院台中分院民事判決(均附於本院97年度斗簡字第280
號卷）可按，各項所有權登記均屬依土地法所為之登記，自
有絕對之效力。原告主張該等土地為蕭友聯侵占自祭祀公業
蕭奮 ，原告等居住該地之「子孫」，享有該土地之共有權云
云，並無任何證據可證，不僅難以採信，也與本案無關。至
該土地上之建物，其納稅名義人為原告與丙○○等五人，固
有所提稅籍相關資料影本可證。然該等房屋既非原土地出租
人蕭友聯所有，且基地租約之當事人，亦不以基地上房屋所
有權之歸屬為認定基準，該等房屋之所有權人究為蕭園，或
是原告等五人？建造時間是否在蕭友聯取得土地所有權之前
或後？根本均不足以影響蕭友聯為土地所有權人並將土地出
租給蕭園之認定。原告主張蕭友聯僅為共有人之一，未經全
體共有人同意，不能出租共有土地，且不定期租賃關係，應
存在於被告與為房屋所有權人原告等五人之間，與蕭園之全
體繼承人無關，委無可取。該兩筆土地，在被告取得所有權
後，依民法第425條第1項(即修正前第425條）之規定，其租
賃契約對於被告繼續存在，蕭園之全體繼承人即蕭貴枝等41
人則因繼承而取得其承租權，原告因在其父蕭五常繼承蕭園
遺產並死亡後，依法拋棄繼承，而無從基於繼承關係與其他
繼承人共同取得承租權，甚為顯然。
五、至1112、1113地號土地重測前為社頭437－1地號，固均自重
測前之社頭段437地號分割而來，並同時由蕭友聯出租給蕭
園。惟該筆土地在辦理土地總登記時(35年7月31日收件，45
年1月6日登記完畢），即由 蕭明鏡 、 蕭萬得 、蕭清標等多人
與蕭友聯共有，並非蕭友聯單獨所有，迄其繼承人蕭家慶繼
承其共有權利後再出賣給蕭清文止，既未辦理共有物分割，
也未由蕭友聯或蕭家慶取得全部土地之所有權，此對照舊土
地登記簿謄本（附於本院97年度斗簡字第280號卷）即可明
瞭。蕭友聯將該共有土地出租給蕭園，其租賃契約雖然有效
。但共有土地之出租，為共有物管理行為，依民法第820條
第1項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之
，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有
人並不生效力。查被告並不能提出任何證據證明蕭友聯有出
租該共有土地之權限，或在出租該土地時有經全體共有人同
意，其租約對於其他共有人不生效力，亦無從認為 蕭友聯係
為全體共有人而出租。且修正前民法第425條（現為同條第
1項）買賣不破租賃之規定，僅限於出租人為所有權人時，
始有其適用。蕭友聯就1112、1113地號土地出租部分，在繼
承人蕭家慶轉讓土地應有部分時，其租賃契約依法對於受讓
人蕭清文已不能謂繼續存在。被告再輾轉取得1112、1113地
號土地之應有部分，殊無繼受該租賃契約之理，更無由與原
告成立任何不定期租賃關係。
六、綜上所述，原告主張其就系爭1110、1116地號土地及1112、
1113地號土地被告之應有部分，與被告之間有不定期租賃關
係存在，與事實不符，並不可採，其請求確認就該等土地，
依最高法院52年度台上字第3753號民事判決，有5分之1不定
期租賃之承租權存在，為無理由，應駁回之。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 97 年 12 月 25 日
北斗簡易庭
法官陳瑞水
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴
狀並表明上訴理由（須按對造人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 12 月 25 日
書記官 熊掌山