臺灣新北地方法院111年度訴字第1803號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院111年訴字第1803號民事判決

裁判日期：民國112年06月05日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第1803號原告 呂慧萍 訴訟代理人 游敏傑 律師
賴可欣 律師被告 楊雅婷 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國112年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新台幣15萬6,380元及自民國111年9月1日起至清償日，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之4，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣15萬6,380元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原係：一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號4樓之6房屋騰空遷讓交付原告。二、被告應給付原告新台幣(下同)336,906元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。三、被告應自民國111年6月18日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告3,713元。四、被告應自民國111年6月11日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告55,700元。五、原告願供擔保請准宣告假執行。嗣變更為：一、被告應給付原告336,906元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。二、被告應給付原告278,484元。三、原告願供擔保請准宣告假執行。經核原告請求之基礎事實同一，且屬減縮或擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、原告主張：
一、被告於民國110年10月8日出售新北市○○區○○段000○00000○000地號土地持分及2477建號建物即門牌號碼：新北市○○區○○路000號4樓之6(下稱系爭房地)之所有權予原告後，因未及遷離而於111年1月7日與原告簽訂不動產租賃契約書，繼續向原告承租以供居住使用，約定租賃期間自111年1月10日起至111年4月10日止，且因係短期承租故每月租金約定為55,700元，並已於訂約時繳交1個月履約保證金55,700元。惟租期屆滿前被告即開始遲付租金，在原告催促下111年3月僅繳納租金27,000元，不足28,700元。嗣於111年4月10日租賃期間屆滿後，被告亦未依約於租賃關係消滅後遷讓返還原告，經原告於111年5月26日寄發存證信函催告被告遷讓返還並將戶籍遷出，被告仍置之不理。嗣原告提起本件訴訟後，被告於111年8月4日始搬離。
二、被告未經原告同意繼續無權占有使用系爭房屋，依系爭不動產租賃契約第8條第4項、民法第179條規定，請求被告給付按日加租金二倍之違約金252,506元【計算式：租期屆至：111年4月10日至起訴狀到院日期：111年6月17日，共計68日；每月租金55,700元，等於每日租金1,856.66元，每日加租金二倍之違約金為3,313.33元；3,313.33元×68日＝252,506元(元以下四捨五入)】；又被告尚積欠111年3月租金28,700元、同年4月之租金55,700元及同年5月按月給付相當於租金之不當得利55,700元，經抵充1期押租金55,700元後，共計336,906元(計算式：違約金252,506元＋3月不足28,700元＋4月55,700元＋5月55,700元-押租金55,700元＝336,906元），爰為更正後聲明第一項之請求。此外，被告應自111年6月18日起至被告搬離日111年8月4日止，按日給付加租金二倍之違約金3,713元，共計178,224元(計算式：3,713元×48天＝178,224元)；另自111年6月11日起至111年8月4日止，按月給付相當於租金之不當得利55,700元，共計100,260元(計算式：
55,700元＋55,700元×24/30＝100,260元)，二者合計為278,484元。爰為更正後聲明第二項之請求。為此依系爭不動產契約書第8條第4項、民法第179條之規定，提起本件訴訟。並聲明：(一)被告應給付原告336,906元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。(二)被告應給付原告278,484元。(三)原告願供擔保請准宣告假執行。
參、被告方面：
一、此案糾紛源自與原告之夫 唐建民 之借貸關係衍生的房屋租賃合約糾紛所致。被告已於111年7月26日搬離租屋處，並已通知原告的律師。租賃契約已於111年4月10日終止。後續因被告與唐建民如下事由而未簽定新的租賃契約，並非被告強佔房屋，自無所謂租金給付之理由及不當得利之事實。
二、109年11月被告透過瑞裕資產管理公司介紹唐建民第二順位借款300萬元。當時唐建民要求配合作帳要被告共簽下300萬元1張及7.5萬元6張共7張本票。其中瑞裕資產管理公司收取服務費6%即18萬元、返還前借貸建設公司不足額款約230萬元，並預扣3個月的每月2.5分的利息共22.5萬元給唐建民，被告實際收取29.5萬元。110年4月被告開始因每月7.5萬元的利息金額龐大，無力負擔導致延遲繳交利息。唐建民開始委託其舅舅 王上豪 及瑞裕資產管理公司介紹人張先生追討債務下造成身心出現問題。110年8月王上豪轉述唐建民之意願，建議被告將房屋所有權轉給唐建民得以抵償相關債務為由，提議被告可以每月支付租金的方式向唐建民承租房屋，並允諾每月租金不超過3萬元，且約定簽訂買賣回租合約同意被告日後可以房屋的原價買回。嗣簽約時發現合約為房屋買賣合約並非承諾的原價買賣回租契約，詎王上豪及代書勸說只要先同意簽買賣協定改天就可以簽原價買回之租賃契約，迫使被告因情勢所逼且在當時因導致身心混亂之下，簽下買賣協議書，其買賣價格包含所有被告與唐建民間的債務及代償房屋因故查封金額83萬元，以總價1,477萬元的合約價格形式上轉予唐建民之妻即原告。110年10月唐建民公司工程部 朱祐儀 通知被告簽訂租賃合約，被告發現唐建民所提供之合約非當初所承諾的原價買賣回租契約，為一次3個月一期的短期契約，每月租金55,700元，高於相同大樓相同戶型的租金一倍，被告詢問此價格是否為原價買回之租約才有的價格，否則被告無法接受。朱祐儀要被告配合簽約展現誠意，後續才能與唐建民溝通，若被告無法接受請即刻搬離等威脅字句，被告再次迫於情勢且顧及同住母親的身體狀況簽下租賃合約。被告為大學學識，自對租金是否合理有判斷能力，但當時被告因擔心自己與母親無處可住的情況下且深信唐建民所承諾的原價買回因而妥協其高昂租金。111年4月租賃合約到期，被告提出重新簽訂租約，修改租金為合理價格，卻不得唐建民回應。110年5月唐建民要求被告配合更改提高房屋買賣實價登錄金額，被告遭唐建民及其員工朱祐儀多次恐嚇若不願配合簽署增補買賣合約，將不提供後續降低租金之租賃合約為由，被告因驚恐而不慎簽回其非買賣金額事實之增補契約書，唐建民亦不當使用之前被告借貸時所存之身分證件影本提交國稅局修改房屋買賣價金，實際買賣價金為1,477萬元，但目前新北國稅局以唐建民不實之增補契約價金1,5831,472元向被告進行房地合一稅的課徵。111年6月被告向唐建民請求房屋以原價買回遭唐建民拒絕，唐建民委託游律師與被告談和解事項，要被告提出和解方案，被告列出後又被唐建民全盤反駁，且提出完全不利被告之和解方案，最後終於破局。111年7月游律師轉達唐建民希望被告7底前搬離，被告也於111年7月26日搬離並告知游律師。嗣於111年8月31日收到起訴狀，內容多為唐建民單方面的說詞，被告也願意承受因法律常識不足，迫於情勢、身心狀況欠佳下簽署的所有不平等合約的後果。被告因父親過世積欠喪葬費用導致負債而向唐建民辦理民間借貸最終房屋轉為他人，至此下場被告應負最大責任，但社會上存在太多如唐建民這樣不肖商人假藉開設公司之名，實行民間高利放貸最終吞食借款人所有家產。
三、系爭房子原本是被告的，因為借貸關係，才會導致現在的結果，原告主張的租金、違約金，被告無法認同，被告已經損失112萬元，原告請求的金額對被告是很沉重的負擔，當初也是原告要被告原價買回，才會簽這樣的契約。同社區同房型同車位，系爭房屋每月租金只有25,500元，原告租給被告的租金已經太貴，所以原告請求的金額，是不公平的。這麼高的租金，是因為借貸關係所產生的結果，被告從100年10月開始承租，每月租金55,700元，如果以原告今年出租的金額29,000元來算，被告已經多付了71,200元，因為借貸關係被原告以各種惡意的手段，欺壓被告簽訂不合理的合約，本案也是這個過程後的結果，被告已經失去房子，也付出高額的房地合一稅，每月還支付55,700元的租金，最後因為和解不成而搬離，這些被告都概括承受，所以原告請求的金額被告沒辦法承受，請法院依法判決。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。
肆、本院之判斷：
一、被告於110年10月8日出售系爭房地予原告，111年1月7日與原告簽訂不動產租賃契約書，向原告承租系爭房地以供居住使用，約定租賃期間自111年1月10日起至111年4月10日止，每月租金為55,700元，押租金55,700元，租金應於每月10日前繳納。租期屆至後未續租，被告於111年8月4日搬離等情。業據原告提出土地、建物登記第一類謄本、不動產租賃契約書、存證信函及回執等各1件附卷可證，此部分並為被告所不爭執，首堪認定。
二、至於原告主張被告於租期屆至後，未經原告同意繼續無權占有使用系爭房屋，依系爭不動產租賃契約第8條第4項、民法第179條規定，請求被告給付至搬離之日止按日加租金二倍之違約金及被告尚積欠之租金與相當於租金之不當得利共615,390元(336,906元＋278,484元)等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。本院查：
(一)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金。民法第421條第1項定有明文。又依系爭租賃契約第8條第4項約定，被告於租賃關係消滅後，應於到期日前將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告，未即時遷讓交還不動產者，自租賃關係消滅之隔日起至交還不動產之日止，被告應按日加租金二倍之違約金予原告。
(二)本件租賃契約之租賃期間自111年1月10日起至111年4月10日止，每月租金為55,700元，押租金55,700元，租金應於每月10日前繳納。被告積欠111年3月之不足租金28,700元、同年4月之租金55,700元未繳；又被告於租期屆後未立即遷讓返還房屋，遲至111年8月4日始搬離，以上為兩造不爭執。則被告於111年4月10日租賃關係消滅後至111年8月4日搬離之日止，未經原告同意繼續占有使用系爭房屋，已屬無權占有，被告受有相當於租金之利益，致原告受有減少相當於租金收入之損害，原告並依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付積欠之租金，及至返還系爭房地為止相當於租金之不當得利與違約金，自屬有據。
(三)惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準(最高法院51年台上字第19號、49年台上字第807號判例參照)。經查，系爭租約第8條第4項並未載明該違約金之性質為何，自屬損害賠償總額預定性之違約金。又系爭租約固約定被告於租期屆滿未即時遷讓交還系爭房屋，自租賃關係消滅之隔日起至交還不動產之日止，被告應按日加租金二倍之違約金予原告，惟考量本件兩造所約定之租金高於相同大樓相同戶型的租金約一倍，被告當時因迫於情勢不得不接受此不合理之條件，及被告業於111年8月4日返還系爭房屋，其遲延返還房屋時間為3個月又24日之違約情節，所為僅造成原告無法及時收回系爭房屋另為出租收益之損害，併審酌近年來國內整體經濟景氣非佳，原告縱得將系爭房屋再租賃他人，其每月可得租金收益亦僅為28,000元，此有原告所提之房屋租賃契約可證(見本院卷第177頁)及被告經濟狀況不佳等一切客觀情狀，認系爭租約約定被告應按日加租金二倍之違約金並請求按月給付相當於租金之不當得利，實屬過高，被告辯稱原告請求之金額對其不公平等語，足堪採信。是本院認應酌減為按原告現出租之租金28,000元之1.2倍即每月33,600元計算違約金與相當於租金之不當得利為適當。是自租期屆至之翌日即111年4月11日至遷讓返還房屋之111年8月4日止共3個月又24日，被告應給付原告127,680元之違約金與相當於租金之不當得利(計算式：33,600元×3月＋36,000元×24/30日＝127,680元)。另被告尚積欠111年3月之不足租金28,700元、同年4月之租金55,700元未繳，扣除押租金55,700元後，原告得請求被告給付之金額為156,380元(計算式：127,680元＋28,700元＋55,700元－55,700元＝156,380元)，逾此範圍之請求，則難認相當，不應准許。
三、次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別著有明文。經查，原告對被告之不當得利及違約金請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，又係以支付金錢為標的，揆諸前述法條規定，原告自得請求被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日即111年9月1日（見本院卷第35、37頁送達證書）起算之法定遲延利息。
四、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付156,380元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年9月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。惟被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依據，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提之證據，經審酌後認於本院上開判斷無涉或無違，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。中華民國112年6月5日
民事第一庭法官毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年6月5日
書記官童淑敏