臺灣臺北地方法院民事簡易判決
114年度北簡字第1067號
原告 謝新煥
訴訟代理人 張宏暐 律師
被告國家住宅及都市更新中心
法定代理人 花敬群
訴訟代理人 詹佩珺
上列當事人間房屋租賃契約續約事件，本院於民國114年9月15日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按我國關於行政訴訟與民事訴訟之審判，依現行法律之規定，係採二元訴訟制度，分由不同性質之法院審理。關於因公法關係所生之爭議，由行政法院審判，因私法關係所生之爭執，則由普通法院審判。行政機關代表國庫出售或出租公有財產，並非行使公權力對外發生法律上效果之單方行政行為，即非行政處分，而屬私法上契約行為，當事人若對之爭執，自應循民事訴訟程序解決。是以，國家為達成行政上之任務，得選擇以公法上行為或私法上行為作為實施之手段。其因各該行為所生爭執之審理，屬於公法性質者歸行政法院，私法性質者歸普通法院。又按訴訟事件是否屬普通法院之權限，應以原告起訴主張為訴訟標的之法律關係是否屬於私法上之爭執為斷，苟原告所訴請裁判之法律關係屬私法上之爭執，普通法院即有審判權，縱其前提基礎事實或法律關係涉及公法上爭議亦同。至法院調查之結果，認原告請求不符其所主張為訴訟標的之法律關係之要件時，則屬其訴有無理由之問題，尚與法院有無審判權無涉（參照司法院大法官會議釋字第448號、第540號解釋文，最高法院105年度台抗字第287號裁定意旨）。查原告起訴主張兩造於民國111年2月15日簽訂「110年度林口世大運選手村社會住宅續租房屋租賃契約書(下稱：系爭租約）」，因系爭租約已屆期，爰依系爭租約第18條第9項、第10項約定，請求被告應與原告續訂租賃契約。是可知原告並非依行政訴訟法規定起訴，而係依私法上請求權起訴請求，依上開說明，本件原告所訴請裁判之法律關係屬私法上之爭執，普通法院即有審判權。
二、另依系爭租約第21條之約定，兩造就系爭租約發生之爭議，合意以本院為管轄法院，則依民事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：原告與被告於111年2月15日簽訂系爭租約，約定租賃「新北市○○區○○路○段000號14樓之1」不動產（即房屋編號：世大運選手村D區DH-14F-1，下稱系爭房屋），租賃期間自111年3月1日起至114年2月28日止。系爭租約屆期後，原告因符合住宅法第4條所定經濟或社會弱勢身份者之資格，依系爭租約第18條第10項約定及內政部興辦社會住宅出租辦法第11條規定，總租期得延長至12年。故原告依系爭租約第18條第9項約定，於系爭租約第18條第4項所定時間內之113年12月12日向被告申請續租系爭房屋，遭被告拒絕。原告已年滿65歲，且家庭總收入平均分配全家人口之金額及家庭財產，未超過主管機關公告之一定標準，符合住宅法第4條所定經濟或社會弱勢身份者之資格，被告並無正當理由拒絕原告續租。又依內政部興辦社會住宅出租辦法部分條文修正總說明，其中第11條之修正理由，就原告是否得以事後取得優先戶資格的方式請求續約部分，存有疑義，則依系爭租約第20條約定，疑義部分應為有利原告之解釋。原告曾向新北市政府提出消費爭議調解，但未獲被告置理。爰依系爭租約之法律關係提起本訴，並聲明：被告應就系爭房屋與原告續訂租賃契約；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯聲明及理由
（一）原告前於108年3月18日與被告簽訂「林口世大運選手村社會住宅租賃合約書」，約定由原告向被告租賃系爭房屋，租賃期間為108年3月1日起至111年2月28日止（參見租賃契約第1、3條約定)。其後兩造於111年2月15日另行簽訂系爭租約，租賃期間為111年3月1日起至114年2月28日止(參見系爭租約第1、3條約定)。而按租賃關係於租賃期限屆滿時消滅，系爭租約第3條亦約定，租期屆滿時，租賃關係即行消滅，無民法第451條之適用，足見系爭租約就租賃期間並無延長之約定。又系爭租約第18條第9項後段約定：「…屆期未申請或申請未獲核准者，其租賃契約於租賃期限屆滿時消滅」，查原告申請續租未獲核准，系爭租約應於114年2月28日租賃期限屆滿時消滅，原告將系爭租約第18條第10項約定視作自動延長合約之條款，且無須經被告同意，顯有誤解。
（二）另參照系爭租約之封面，承租人身分類別區分為一般戶、優先戶及彎管戶。按系爭租約第18條第10項之約定，旨在敘明不同承租身分類別之最長得續租期限，符合住宅法第4條第2項所定「經濟或社會弱勢身份」（即以「優先戶」身份簽約承租者)，方適用系爭租約第18條第10項但書之約定，並非含有於租賃期間的轉換身份類別之意義存在。查原告於111年2月15日以「一般戶」身份簽立系爭租約，自無系爭租約中經濟或社會弱勢身分相關規定之適用。而原告現如欲以經濟或社會弱勢身份承租社會住宅，應另以新申請案重新申請及審核通過，中籤後，以「優先戶」身份簽立租賃契約，方符合雙方之契約精神及兼顧候補民眾接續進住社會住宅之權益。原告雖主張依系爭租約第18條第10項約定，符合住宅法第4條所定經濟或社會弱勢身分者，總租期得延長至12年，惟該條並無強制締約之效力，依民法第153條第1項規定，契約之成立，需當事人互相表示意思一致，原告單方面要求被告締結契約，有違契約自由原則。
（三）原告提出114年6月9日內政部興辦社會住宅出租辦法修正總說明，主張依第11條修正說明，應適用系爭租約第20條疑義處理，應為有利乙方之解釋云云。惟查內政部興辦社會住宅出租辦法第11條，旨在闡述社會住宅租賃及續租期限，合計不得超過6年，但符合經濟或社會弱勢身分者，得延長為12年，修正後條文未改變其意涵，僅係將規範更具體描述。系爭租約既已載明原告以「一般戶」身份簽立契約，依系爭租約條款及內政部興辦社會住宅出租辦法，租賃及續租期限合計不得超過6年，已臻明確，自無系爭租約第20條疑義處理之適用。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由
（一）原告主張兩造於111年2月15日簽訂系爭租約，約定由原告向被告租賃系爭房屋，租賃期間自111年3月1日起至114年2月28日止。系爭租約屆期後，原告曾於113年12月12日向被告申請續租系爭房屋，遭被告拒絕。又原告曾向新北市政府提出消費爭議調解，但未獲被告置理之事實，業據其提出系爭租約（含公證書）、被告113年12月18日函文、消費爭議申訴資料表等件為證（本院卷第15至41頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。本件原告主張其已符合系爭租約所定續約資格之事實，為被告所否認，應由原告舉證證明。經查：
1.系爭租約第3條約定「租賃期間自民國111年3月1日起至114年2月28日止，租期三年，租期屆滿時，租賃關係即行消滅，無民法第451條之適用」、第18條第9項約定「乙方（即原告）於租賃期限屆滿時仍符合承租資格者，得於租賃期限屆滿三十日前，檢附規定之申請文件，以書面申請續租。屆期未申請或申請未獲核准者，其租賃關係於租賃期限屆滿時消滅」、同條第10項約定「社會住宅租賃及續租期限，合計最長不得超過六年。但符合住宅法第四條規定經濟或社會弱勢身分者，總租期得延長至十二年。續租相關規定由甲方（即被告）另訂之」，查本件原告於108年間與被告簽訂租賃契約向其租賃系爭房屋，租賃期間為108年3月1日起至111年2月28日止；其後兩造於111年2月15日另簽訂系爭租約，租賃期間為111年3月1日起至114年2月28日止，則原告租賃系爭房屋已有6年。依上述第18條第10項約定，除原告符合住宅法第4條規定經濟或社會弱勢身分外，並不得延長至12年。
2.按住宅法第4條規定：「主管機關及民間興辦之社會住宅，應以直轄市、縣（市）轄區為計算範圍，提供至少百分之四十以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。前項經濟或社會弱勢者身分，指家庭總收入平均分配全家人口之金額及家庭財產，未超過主管機關公告之一定標準，且符合下列規定之一者：一、低收入戶或中低收入戶。二、特殊境遇家庭。三、育有未成年子女二人以上。四、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲。五、六十五歲以上之老人。六、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。七、身心障礙者。八、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。九、原住民。十、災民。十一、遊民。十二、因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人。十三、其他經主管機關認定者」，查原告為00年00月00日出生，算至111年11月23日，已年滿65歲，且原告主張其家庭總收入及家庭財產，未超過主管機關公告之一定標準，被告亦無爭執，應認原告符合住宅法第4條所定經濟或社會弱勢身分者。
3.惟查兩造係於111年2月15日簽訂系爭租約，斯時原告尚未年滿65歲，且以「一般戶」而非「優先戶」身分承租社會住宅，有系爭租約在卷足參。原告固主張簽訂系爭租約後，原告已符合優先戶之身分要件，應得適用該項約定等語，惟被告已抗辯該第18條第10項所定「但符合住宅法第四條規定經濟或社會弱勢身分者」，應以兩造簽訂系爭租約時為判斷標準。則依上述說明，應由原告先舉證證明。而原告除援引系爭租約之內容外，另提出內政部興辦社會住宅出租辦法部分條文修正總說明，並主張依上述出租辦法第11條之修正理由，存有原告是否得以事後取得優先戶資格之方式請求續約部分存有疑義，依系爭租約第20條規定，疑義部分應為有利原告之解釋等語。惟觀諸上述出租辦法第11條之修正理由「一、考量現行條文針對承租人以一般身分及以經濟或社會弱勢身份簽約承租者，其續租次數及租期限制並未區分明確，屢獲民眾及國家住宅及都市更新中心請求釋疑，爰修正第一項規定，避免實務執行爭議。二、為保障經濟或社會弱勢者居住權益，並兼顧社會住宅資源合理轉換輪替，使其他符合資格之民眾亦有機會入住社會住宅，爰修正第二項，明定承租人自首次申請即以經濟或社會弱勢身份簽約承租並持續符合資格者，方得不受第一項續租次數規定之限制。三、為確保社會住宅承租人持續符合本辦法規定之資格條件，爰增訂第三項規定」（本院卷第157至158頁），係為避免實務執行爭議而為修法，並未因此得以推論系爭租約之簽訂時兩造之真意。且上述修法重申「承租人自首次申請即以經濟或社會弱勢身份簽約承租並持續符合資格者，方得不受第一項續租次數規定之限制」之意旨。本院審酌社會住宅之制度，除保障經濟或社會弱勢者居住權益外，亦兼顧社會住宅資源合理轉換和輪替率，讓其他符合資格民眾也有公平機會接續進住社會住宅之機會。而本件依原告所舉之證明，尚難認原告符合系爭租約所訂之續租資格（即租期得延長至12年），是以原告請求被告應就系爭房屋與原告續訂租賃契約，尚非有據，應予駁回。
四、從而，原告依系爭租約第18條第9項、第10項之約定，請求被告應就系爭房屋與原告續訂租賃契約，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 9 月 25 日
臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 25 日
書記官 邱已芹