臺灣高雄地方法院民事簡易判決 100年度雄簡字第836號
法定代理人 蕭丁訓
法定代理人 鄭榮展
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國100年10月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於99年3月1日簽訂馬公港港埠大樓7至12
樓暨1樓旅館部櫃台(下稱系爭大樓)租賃契約(下稱系爭
租約)，租期自99年3月1日起至107年2月28日止，履約
保證金為新台幣(下同)350萬元，並約定被告租用以作為經
營旅館及餐飲業務之用，並應按期繳納土地、土木設施、機
電設施租金及管理費、保養費，並分攤污水處理設備費等相
關費用，因依兩造租約約定被告應於99年11月5日繳納99年
10月第4季上開費用，惟被告未依約定繳納，原告乃依兩
造合約第9條、第28條之約定以履約保證扣抵第4季租金及
違約金共3,350,001元後(各項未繳明細如附表1)，因履約
保證金僅餘126,549元，原告多次限期被告依約補足，被告
均未補足，原告因而於100年1月31日終止系爭租約；被告
於租賃期間100年1月積欠租金費用1,139,125元及水電費
47,876元、另原告得依兩造租約第29條第2項請求被告給付
違約金共24,206,407元(計算式如附表2)，合計25,266,859
元，原告自得依兩造租約約定請求被告給付。並聲明：㈠被
告應給付原告25,266,859元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行
。
二、被告則以：被告係自90年3月1日起即開始承租系爭大樓，
惟因外牆窗戶多年來一再漏水，期間只要下雨系爭大樓即會
漏水，迎風面之旅館房間即無法住人，造成被告營運上很大
困擾，另外牆磁磚亦有剝落現象，被告自93年間起曾多次要
求原告改善，原告因而召開數次大樓外牆及鋁窗整修工程相
關會議，因施工過程被告經營必受影響，故向原告申請停計
租金1年，原告亦表同意，不得事後再以被告欠租為由終止
租約；被告確實未依約繳納99年10月第4季租金，但以保證
金扣抵後計算至99年12月31日為止，被告並未欠租金，之後
係因配合原告外牆及窗框施工暫停營業，原告亦同意不計算
租金；況被告在99年11月10日向原告提出中止契約之申請，
因施工中不會有旅客住宿，希望可以停計租金，原告竟單方
終止租約，被告不同意；再者，被告亦於100年1月21日
開會時提出分期補足保證金之方式，並於100年1月24日
以書面表示願於大樓修繕完工前補足履約保證金及停計100
年度租金，暫時中止100年租約，原告100年1月31日所為
單方終止租約，應不生效等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項及本件爭點：
不爭執事項：
㈠兩造自90年3月1日起就系爭大樓訂立有租賃契約，並在99
年3月1日續訂租賃契約，租期自99年3月1日起至107年
2月28日止，約定履約保證金350萬元，被告租用以作為經
營旅館及餐飲業務之用，並應按期繳納土地、土木設施、機
電設施租金及管理費、保養費，並分攤污水處理設備費等相
關費用。
㈡被告未依約於99年11月5日前繳納99年10月第4季租金，原
告於99年11月12日，以計算至99年12月31日時止被告應繳租
金3,350,001元及違約金23,450元，以被告所繳保證金扣抵
後，保證金僅餘126,549元。
㈢原告曾於99年11月16日、99年12月15日發函通知被告補繳履
約保證金差額3,373,451元。
㈣被告自93年2月12日起即多次以書面向原告反應系爭大樓客
房部窗檯、天花板等嚴重漏水，分別有原告所提函文可參(
被證2-被證7)；而原告確曾就系爭大樓外牆及鋁窗整修工程
相關事宜，於施工前數次召開協調會議，分別有被告所提99
年7月30日高港埠建字第0995006527號開會通知單、99年8
月19日高港埠建字第0995007025號函暨會議紀錄、99年9月
14日高港埠建字第0990015601號函、99年10月25日高港埠建
字第0990017992號開會通知單、99年11月10日高港馬公字第
0995009749號函暨會議紀錄、99年11月26日高港馬公字第
0995010534號函、99年12月1日高港馬公字第0995010698號
函及附件、99年12月15日高港馬公字第0995011132號函及會
議紀錄、99年12月23日高港馬公字第0995011436號開會通知
及會議資料、99年12月31日高港馬公字第0995011676號函及
協商會議紀錄、馬港業字第1990002200號函、100年1月11
日高港馬公字第1005000311號開會通知單、100年1月25日
高港馬公字第1005000656號函及會議紀錄等為證；另兩造於
並分別於100年2月1日、2月17日就終止租約後返還租賃
物點交前為現場會勘，亦有會勘會議紀錄可參。被告於數次
會議前均提出要求於整修期間停計租金之申請，亦有數次會
議就是否停計租金進行討論，惟均無結論。
四、本件爭點為原告依兩造契約第9條、第20條約定終止兩造之
租約是否合法生終止效力？
㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，
民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務
，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃
關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之
本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付
，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責
任之規定行使瑕疵擔保請求權。且如因而使承租人之使用、
收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，除別有約定外，不問其
係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問
其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法
除去及防止之義務。
㈡被告係自90年3月1日起即向原告承租系爭大樓之事實，有
被告所提馬公港埠大樓七至十二樓租賃契約(被證1)可參，
且為原告所不爭執，堪認兩造就系爭大樓之租賃關係已持續
多年；而被告確曾分別於①93年2月12日發文原告以系爭大
樓客房部7至12樓因雨導致窗檯再度嚴重漏水、②93年4月
13日發文表示12樓1220號房因舊有管線漏水而引發天花板
漏水、③93年7月3日再發文表示大樓7至12樓因敏督利中
颱影嚮致使窗檯嚴重漏水而無法出租，並表示自92年窗檯整
修後每逢下雨窗檯還是會漏水而未改善等語、④93年8月26
日再次行文原告內容仍大致相同、⑤94年3月14日再行文原
告以大樓7至12樓窗檯再度嚴重漏水、⑥95年6月9日發文
原告表示客房窗檯漏水影響宿房、東側電梯窗框嚴重漏水危
急電梯使用安全、電梯機房積水危急電梯正常運轉等事項，
多次行文向原告反應，有被告所提上開函文可參(被證2-7)
，原告亦未否認各該函文之真正，堪認被告抗辯承租系爭大
樓期間客房窗檯確有長期漏水而影嚮營運之詞為可信。
㈢又原告自98年10月間起已針對系爭大樓外牆及鋁窗整修工程
召開相關初步設計報告書審查會之事實，亦有被告所提原告
發文之98年10月14日高港設計字第0985009172號函為憑(被
證16)，原告亦未否認真正，是被告所辯「因為每次我反應
(即反應大樓漏水事宜)，原告方面派駐當地的主任都會跟
我講說他會向原告反應，到九十七年時該主任就跟我講原告
方面已經編列預算，下年度會整修，所以我才繼續訂約的。
」（100年10月5日言詞辯論筆錄)，堪認合理而可信，且
系爭大樓之漏水因多年未確實修繕，其程度愈加嚴重亦可合
理認定；且亦可由原告於99年5月14日就系爭大樓外牆及鋁
窗整修工程之標案係由承商雖決標高達2千餘萬元卻仍因低
於底價80%而予以保留(原證10)之事實，足認系爭大樓之
漏水程度非輕微，確足以影嚮被告正常營運甚明；原告主張
漏水程度非嚴重之詞即無足採。
㈣再者，被告於續訂租約後因未繳納99年第4季租金，雖於99
年11月10日發文原告表示同意原告就99年第4季租金依兩造
契約第3節第9條暫由履約保證金扣抵，惟亦同時陳明願配
合馬港埠大樓外牆施工，自100年1月1日起至100年12月
31日止全年度暫停營業其租金停止繳納，待施工完成後將履
約保證金補足，方可營業，有被告公司九九夏字第1110號函
可稽(附件2)、另被告並早於99年10月13日即以九九夏字第
1013號請原告召開施工前協議會議，請求就租金停止繳納事
宜為協調(卷第94頁)，是應認被告至遲於上開函文予原告
之時已表明就給付租金義務為同時履行抗辯之意，則於原告
就系爭大樓未整修完畢前，被告暫無再繳納租金之義務，且
應解為自99年第4季起被告即暫無繳納租金義務。
㈤原告雖於99年11月16日針對被告上開函文回函表示已行使質
權，並要求被告應於99年12月31日前補繳履約保證金，固有
原告高港馬公字第0995010105號函可參，惟本件既係原告交
付之租賃物並未能完全合於約定之使用目的，且被告已實質
上請求修繕完成前暫毋庸繳納租金，應解為就給付租金義務
已行使同時履行抗辯權，則在原告修繕完畢提供合於約定使
用義務之租賃物前，被告並無再繳納租金義務甚明，原告逕
將被告繳納之履約保證金以行使質權方式予以扣抵租金之行
為，應解為並不生扣抵之效力。再依兩造租賃契約第9條約
定，履約保證金主要在被告有不履行各條款或拖欠租金使原
告受損時，原告始得於保證金內將之扣除，足認該履約保證
金應屬總額預定性之違約金性質，則本件既係原告未盡出租
人主要義務，被告又已陳明請求在修繕完畢暫毋庸補足履約
保證金，則縱解為原告以履約保證金扣抵99年第4季租金之
行為合於契約約定，亦應解為於原告能依約提供合於約定使
用目的租賃物之前，被告並無補足履約保證金義務，較為公
平。
㈥況兩造與相關單位自99年8月5日起於數次召開相關修繕聯
繫會議，其中99年8月5日協調會議紀錄結論載明經設計監
造單位分析，因至中秋節前均已接受旅客預約住宿，此時若
進場施工，勢必造成業者營運重大衝擊及損失，因此工程雖
於99年7月8日申報開工，原告無法交付施工場地，承商無
法施工，...同意停工，預定自100年2月18日起復工，有
該次會議議紀錄可參(卷第90頁)，益證原告亦自陳如進行
修繕工程，將對被告之營運造成重大影嚮；另99年12月10日
再次召開之相關會議中亦記載討論大樓施工期間影嚮旅館經
營，承租業者提報給予1年暫停營業免收租金，另履約保證
金俟旅館重新入駐經營前再補足之可行性，結論並載明有關
因工程施工期間影響承租業者旅館經營問題，請業務單位據
以簽辦另召開租金協議會議，處理租金、履約保證金等各項
會議(卷第113頁以下)，並因而再於99年12月28日再次召
開租約相關事宜協商會議，原告並於會中說明工程確定100
年2月18日開工，預定7月底完工，施工日期為150日曆天
，會中原告業務組陳明原則上在不違反契約原則，給予寬鬆
認定、研究發展組則明依押標金、保證金及其他擔保作業辦
法第19條規定，不可歸責於廠商，保證金是可提前發還廠商
，等契約復效時再繳回履約保證金，不過要先確定暫停契約
是那段期間；結論則記載承租業者經營困難可以體諒，但公
部門有其規定必須遵守，原則上，履約保證金繳款期限，訂
在100年1月31日前，希望此期限內補足履約保證金；等，
亦有該會議紀錄可參(卷第122頁以下)；依上開會議紀錄
所載，原告亦已明知修繕工程確將對被告營運造成嚴重影嚮
，則原告既先未能提供合於約定使用目的之租賃物予被告，
進行修繕期間僅預定即長達150日曆天，被告要求暫毋庸繳
納租金並法並無不合。
㈦綜上，原告於與被告協調是否暫停繳納租金之同時，又以被
告積欠99年第4季租金義務為由而自被告所繳之履約保證金
中予以扣除，再要求被告補足履約保證金，之後，再以被告
未補足履約保證金為由而終止兩造租賃契約，所為顯與誠信
原則有違，應解為不生終止之效力。
五、綜上所述，本件原告以被告未依限補足履約保證金，而依兩
造契約第9條、第28條第4款約定，而終止與被告間的租賃
契約關係，並不生合法終止之效力，是其依契約第29條約定
請求被告應給付違約金24,206,407元，並無理由；又被告既
已就租金義務行使履行抗辯之意，已如上述，則於原告修繕
完畢提供合於約定使用目的租賃物之前，被告自無給付租金
之義務，且上開抗辯效力所及應解為包括暫毋庸繳納水電費
及其他費用，對被告而言始為合理，是原告請求被告給付
100年1月份之租金費用及水電費部分合計1,060,452元(
租金積欠1,012,576、水電費47,876元)，亦無理由；是原
告依兩造契約約定對被告所為請求，均於法無據而應予駁回
。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所依附，應併
予駁回。
六、本件因事證已明，兩造其餘主張及陳述並所提其餘證據資料
，經核並不生影嚮判決結果，爰不再為一一論述。
中華民國100年10月26日
高雄簡易庭法官林玉心
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官莊惠如
中華民國100年10月26日
附表1：
┌──┬──────────┬────────┬──────┬──────┐
│編號│費用項目│每年應繳數額│應繳期間│應繳數額│
├──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤
│1│土地租金│438,790元│99年10月1日│109,698元│
││││至99年12月31││
││││日止││
├──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤
│2│管理費(一般)│1,122,735元│同上│280,684元│
├──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤
│3│公共設施維護費│500,000元│同上│125,000元│
├──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤
│4│污水處理槽分攤費│550,000元│同上│137,500元│
├──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤
│5│土木設施租金(一般)│7,692,131元│同上│1,923,033元│
├──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤
│6│機電設施租金(一般)│3,096,344元│同上│774,086元│
├──┴──────────┴────────┴──────┴──────┤
│合計：3,350,001元│
└────────────────────────────────────┘
附表2：
┌──┬──────────┬────────┬─────────────┐
│編號│違約金計算期間│應繳金額│備註│
├──┼──────────┼────────┼─────────────┤
│1│100年2月至12月│3,132,594元│全年租金為13,669,499元，│
││││11個月為12,530,374元,│
││││違約金以1/4計算，租約29│
││││條2項│
├──┼──────────┼────────┼─────────────┤
│2│101年1月至12月│3,417,375元│計算基準同上│
├──┼──────────┼────────┼─────────────┤
│3│102年1月至12月│同上│同上│
├──┼──────────┼────────┼─────────────┤
│4│103年1月至12月│同上│同上│
├──┼──────────┼────────┼─────────────┤
│5│104年1月至12月│同上│同上│
├──┼──────────┼────────┼─────────────┤
│6│105年1月至12月│同上│同上│
├──┼──────────┼────────┼─────────────┤
│7│106年1月至12月│同上│同上│
├──┼──────────┼────────┼─────────────┤
│8│107年1月至2月28日│569,563元│租約至107年2月28日屆期│
││││，按2個月租金1/4計算│
├──┴──────────┴────────┴─────────────┤
│合計：24,206,407元│
└────────────────────────────────────┘