裁判字號：最高法院95年台上字第2735號民事判決
裁判日期：民國95年11月30日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決九十五年度台上字第二七三五號上訴人甲○○訴訟代理人 黃文力 律師被上訴人乙○○
丙○○上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十四年十一月二十二日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十四年度上字第一二八號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由本件上訴人主張：坐落嘉義市○○○段新厝小段五九一號土地（下稱系爭土地）為伊與訴外人 陳翁素楨 、 陳椒玲 所共有，被上訴人乙○○未經伊及上開共有人之同意，擅自於系爭土地上如原判決附圖所示Ａ部分面積六六平方公尺、Ｂ部分面積二○平方公尺興建鐵皮屋，無權占有使用，嗣乙○○並將該鐵皮屋借予被上訴人丙○○使用，妨礙伊及其他共有人之所有權等情，爰依民法第八百二十一條、第七百六十七條之規定，求為命丙○○自該占有土地上之地上物遷出，乙○○應將該地上物拆除，並與丙○○將土地交還伊及其他共有人之判決。
被上訴人乙○○則以：伊自民國五十八年間起即就嘉義市○○○段新厝小段三七二之一、三七二之三、三七二之四號三筆土地與上訴人及當時三筆土地之其餘共有人成立耕地租賃關係。系爭土地係由上開三七二之一號土地分割、重劃、合併、再分割而來，租賃關係仍然存續。系爭土地之出租人非僅上訴人及陳翁素楨、陳椒玲三人，租賃契約僅由該三人終止，而未經全體共有人終止，其終止為不合法，不生終止之效力等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張系爭土地為上訴人與訴外人陳翁素楨、陳椒玲所共有，乙○○於上開土地興建鐵皮屋，嗣將該鐵皮屋借予丙○○使用等事實，業據提出土地登記謄本為證，並經第一審法院履勘現場屬實，有勘驗筆錄、照片及複丈成果圖在卷為憑，乙○○對此亦不爭執，足認為真實。上訴人曾於六十三年、六十五年間分別以乙○○無權占有三七二之一、三七二之三、三七二之四號三筆土地，主張其與乙○○間「無租賃關係」、「租賃關係業經終止」為由提起返還土地訴訟，分別經台灣高等法院台南分院六十三年度上字第一三四○號及六十五年度上字第九三一號判決認上訴人與乙○○間就上開三筆土地自五十八年起存有租賃關係，乙○○承租上開土地用以養魚，該租賃關係未由全體出租人為終止之意思表示，故非合法終止為由，判決上訴人敗訴確定，此有第一審法院調取之該二判決影本附卷可憑。又原三七二之一號土地於五十三年間分割為三七二之一、三七二之三、三七二之四號三筆土地，其中三七二之一號土地於六十九年間分割為三七二之一、三七二之五至三七二之七、三七二之一○號五筆土地，其中三七二之五號全部及三七二之一○號部分土地，因七十年間土地重劃而成為五九一號土地，該五九一號土地於九十年間分割為五九一（即系爭土地）、五九一之一、五九一之二、五九一之三號四筆土地。亦即系爭五九一號土地係經上開確定判決所載三七二之一號土地於六十九年間分割、七十年間重劃、九十年間分割而來，此亦有土地登記簿謄本附卷為憑。上訴人未具體指出上開確定判決有何顯然違背法令，且上訴人無提出任何具體新訴訟資料以推翻原判斷，上訴人與乙○○既係前案訴訟之當事人，上訴人自不得再為與前案訴訟判斷相反之主張，本件訴訟應受爭點效之拘束，亦不得再為相異之判斷，應認上訴人與乙○○間自五十八年間起迄今就系爭土地有租賃關係存在。上開三七二之一、三七二之三、三七二之四號三筆土地、嗣由三七二之一號而分割出之三七二之五、三七二之一○號二筆土地，及系爭五九一號土地，其地目均載為「池」，並非養殖或畜牧用地，且上開土地之都市計畫土地使用分區為「住宅區」，而自五十三年起三七二之一、三七二之三、三七二之四號三筆土地之編定使用種類均為「都市土地」，應認上開三筆土地非土地法第一百零六條第一項所稱之農地，再衡酌上開二件確定判決意旨，足認上訴人與乙○○間就系爭土地為民法第四百二十一條第一項所定之租賃關係，而非耕地租賃關係，故在重劃後系爭土地應無農地重劃條例之適用。縱認系爭土地經重劃後仍有農地重劃條例之適用，然依農地重劃條例第二十七條、第二十九條前段規定，系爭土地之租賃關係於重劃後應仍然存續，上訴人主張重劃後依農地重劃條例之規定系爭租賃關係消滅，不能採取。上訴人與乙○○間就系爭土地確有民法不定期租賃關係存在，且並未因實施市地重劃、魚塭消失及逾二十年期限而消滅，乙○○與上訴人間就系爭土地之租賃關係仍然存續。系爭土地目前係由上訴人與訴外人陳翁素楨、陳椒玲共有，乙○○租用該土地原作為養殖鰱魚，乙○○於七十九年間搭蓋鐵皮屋有違租賃物使用目的，且經上訴人阻止仍繼續為之，已符合終止租約之條件。惟終止租約依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條第二項規定，須由全體出租人向全體承租人以意思表示為之，始為合法。被上訴人否認上訴人有經全體出租人以意思表示合法終止租約，而上訴人未能提出確切證據證明其確已依上開規定以意思表示為合法終止租約之行為，則上訴人空言主張租約已經終止，並不可採。上訴人與乙○○間不定期租賃關係仍存續，乙○○有正當權源占有使用土地。上訴人依民法第七百六十七條規定，請求乙○○拆屋還地，即屬無據。乙○○既為有權占有使用土地之承租人，其將土地上所建鐵皮屋連同基地借予丙○○使用，丙○○亦非無權占有，上訴人以丙○○無權占用土地，依民法第七百六十七條規定，請求其自該鐵皮屋遷出並交還土地，亦無理由等詞，為其判斷之基礎。
查原審雖認系爭租賃契約未經全體出租人向承租人為終止契約之意思表示，不生合法終止之效力。惟系爭租賃契約之出租人除上訴人外，尚有何人？該租賃契約係由何人於何時向何人為終止之意思表示？憑何認定系爭租約之終止非由全體出租人所為？原審俱未說明其心證之理由，遽為上訴人不利之認定，已有判決不備理由之違法。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，依民法第四百二十五條第一項規定，租賃契約對於受讓人仍繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，此時如出租人欲終止契約，自應由受讓人向承租人為之。本件原審既認上訴人與被上訴人乙○○間就原三七二之一號土地自五十八年間起即存有租賃關係，且系爭土地係由三七二之一號土地歷經分割、重劃、再分割而來。則上訴人主張依民法第四百二十五條第一項規定，系爭土地現所有人即上訴人與其他共有人陳翁素楨、陳椒玲得繼受租賃契約而為契約之當事人向乙○○終止租約云云（原審卷第四二頁），自屬重要之攻擊方法，原審就上訴人此項主張恝置不論，遽為上訴人敗訴之判決，亦屬判決不備理由。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十五年十一月三十日
最高法院民事第三庭
審判長法官吳正一
法官劉福聲法官黃義豐法官簡清忠法官劉靜嫻本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十五年十二月十一日
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