裁判字號：臺灣高雄地方法院106年重訴字第53號民事判決
裁判日期：民國107年08月09日
裁判案由：返還價金
臺灣高雄地方法院民事判決106年度重訴字第53號原告 陳春麗 即反訴被告訴訟代理人 陳奕全 律師
鄧藤墩 律師 張正忠 律師被告 朱錫銘 即反訴原告訴訟代理人 李衍志 律師
張進豐 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（帳號：00000000000000號）內之款項新臺幣玖佰壹拾陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰零伍萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖佰壹拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、被告提起之反訴合法被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。經查，被告於本訴之訴訟程序進行中，就同一不動產買賣契約之爭議對原告提起反訴，主張前述買賣契約實由被告解除，因此訴請命原告同意被告領取原告已給付存於履保專戶之買賣價金。基此，被告之反訴標的與本訴之標的相牽連，且非專屬他法院管轄，故予准許。
貳、原告、被告分別就本、反訴所為之訴之變更、追加合法訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。經查，就本訴部分，原告起訴原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）900萬元，及自民國105年5月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院重訴字卷一第9頁），於訴訟繫屬中變更聲明為：被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）於兆豐國際商業銀行所設之履約保證專戶（帳號：000000-00000000號，下稱系爭履保專戶）內之916萬元（下稱系爭款項），及該金額自
105年5月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，請准供擔保宣告假執行（見本院重訴字卷一第203頁）；就反訴部分，被告提起反訴時原聲明：反訴被告應給付反訴原告4,580萬元，及自105年1月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院重訴字卷一第115頁），嗣後變更聲明為：反訴被告應同意反訴原告向合泰公司領取系爭款項，及以該金額計算自106年1月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院重訴字卷一第198、20
8頁背面）。兩造對於對造上述所為訴之變更均表示同意（見本院重訴字卷一第208頁背面），因此均予以准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠兩造於105年3月17日就高雄市○○區○○段○○段000○
號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路○○號，下稱系爭房屋）及坐落之高雄市○○區○○段○○段0000000地號土地（與系爭房屋以下合稱系爭房地）簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以總價4,580萬元向被告購買系爭房地。在簽定系爭契約之前，被告保證系爭房屋並無龜裂情況。而原告於簽約前查看系爭房屋之狀況時，因系爭房屋水泥樓板及樑柱均已經被告裝設輕鋼架天花板而遮蔽，以致原告無法查驗系爭房屋之實際情況，原告因此誤認系爭房屋並無龜裂情形，方才簽定系爭契約，並已依約匯入系爭款項至系爭履保專戶。
㈡在系爭房地辦理所有權移轉登記前，原告徵得被告同意，委
請訴外人即裝潢設計師甲○○前往查看系爭房屋，因甲○○為準備室內裝潢之相關事宜，必須測量系爭房屋樓地板面積而拆卸原本架設之輕鋼架天花板，竟發現系爭房屋之水泥樓板及樑柱等重要結構，多處具有明顯嚴重之龜裂（下稱系爭瑕疵），足以危及系爭房屋之結構安全，原告因此已於105年5月20日寄發存證信函，依民法第359條規定向被告為解除系爭契約之意思表示，經被告於同年5月21日收受；另原告係遭被告詐騙而陷於錯誤，誤信系爭房屋並無龜裂，亦可依民法第92條第1項規定及第88條第2項規定，撤銷訂約之意思表示。為此，爰依民法第88條第2項、第92條第1項及第259條第2款規定，擇一為原告勝訴判決，請求被告應同意原告領取系爭款項，以及以該金額計算自105年5月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語，並聲明：
被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保專戶內之款項916萬元，及以該金額計算，自105年5月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：被告經由法院拍賣而購得系爭房地，法院拍賣前並未就系爭房屋進行瑕疵鑑定，故被告亦無從知悉系爭房屋有無結構裂縫瑕疵，且若被告僅係單純為遮隱系爭瑕疵，大可僅粉刷牆面即足，何須花費逾396萬元重新翻修系爭房屋之天花板輕鋼架，可見被告並無隱匿系爭房屋有裂縫、而向原告施用詐術之行為。其次，被告並未向原告保證、表示系爭房屋並無龜裂。再者，系爭房屋屋齡逾50年，其結構本與一般中古屋有別而可能有輕微裂縫，原告於簽約前當應有所知悉，加上原告於簽約前業已親自勘查系爭房屋之現狀，而系爭房屋柱體上之裂縫並未經輕鋼架天花板所遮蔽，原告本可直接目視可見，原告自無民法第88條第2項意思表示錯誤之情，即便符合，原告就意思表示錯誤之撤銷權亦已罹於民法第90條規定之1年除斥期間。另系爭房屋並未完成交付程序，原告尚不得依民法第354條規定要求被告負物之瑕疵擔保責任並主張解除系爭契約。況且，系爭房屋縱有龜裂之瑕疵，其情狀亦屬可恢復，修復費用低微，加上原告已於系爭契約第17條免除被告對系爭房屋之物之瑕疵擔保責任，自不容原告依民法第359條規定、系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴被告應分別於105年3月17日、3月25日、4月10日及4月30日，各給付簽約款458萬元、備證用印款458萬元、完稅款916萬元及尾款2,748萬元，並匯入系爭履保專戶。惟反訴被告僅給付系爭款項，並未再按期給付完稅款及尾款，反訴原告因而於105年12月23日催告反訴被告應於10日內給付剩餘價金，如仍不履行，視為違約，反訴原告即可解除契約。惟反訴被告仍未履行，反訴原告已於106年1月2日解除系爭契約。而按系爭契約第12條第2項後段約定，因反訴被告有前開不給付價金之毀約情事，反訴原告自得沒收系爭款項作為懲罰性違約金等語，並聲明：反訴被告應同意反訴原告向合泰公司領取系爭款項，及自106年1月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、反訴被告則以：系爭契約業經反訴被告解除或撤銷訂約之意思表示，反訴原告主張依系爭契約第12條約定沒收系爭款項，並無理由。即便反訴原告合法解約，以916萬元計算違約金亦屬過高，應核減至10萬元以下等語資為抗辯，並聲明：
反訴原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項
一、兩造在105年3月17日簽訂系爭契約，由原告以總價4,580萬元購買系爭房地。
二、原告依系爭契約約定，於105年3月17、25日各付458萬元（名目為簽約款、備證用印款）即系爭款項，並匯至系爭履保專戶。之後，原告未再依約付款（4月10日及4月30日之完稅款916萬元及尾款2,748萬元）。
三、買賣契約約定之交屋日期為105年4月30日。
四、原告於105年5月20日以存證信函向被告表示解除契約，被告在105年5月21日收受。
五、被告於105年12月23日以存證信函催告買方必須在10日內給付剩餘價金，存證信函記載之金額為3,680萬元，否則逕生解除契約之效力。
肆、本訴部分
一、原告主張被告於簽約時保證系爭房屋並無龜裂，致遭詐騙並誤信系爭房屋並無龜裂而簽約，惟系爭房屋實有多處明顯嚴重之龜裂，已危及系爭房屋之結構安全，因此已解除系爭契約及可撤銷訂約之意思表示等節，則為被告所否認並抗辯未曾保證，亦不知系爭房屋有系爭瑕疵，而系爭瑕疵亦屬輕微、合於系爭房屋屋齡狀態，仍可修復，因此原告撤銷購屋之意思表示及解除系爭契約均屬無據，而原告拒不依約給付其餘價金，已屬毀約，被告自得依系爭契約第12條之約定，沒收系爭款項等語，故本訴部分之爭點如下：
㈠系爭房屋有無瑕疵？被告是否應負物之瑕疵擔保責任且已達
得解除契約而無顯失公平之情形？㈡系爭房屋若有瑕疵，原告可否依民法第88條第2項、第92條
第1項規定，撤銷其簽約之意思表示？㈢無論系爭房屋有無瑕疵，原告是否仍應按約如期給付價金？
被告可否解除系爭契約？
二、本件之心證㈠系爭房屋於樑、柱及樓板之多處龜裂情形，已危及結構安全
，顯有瑕疵，原告可依民法第359條規定解除契約⒈系爭房屋有系爭瑕疵乙節，有系爭房屋現狀照片乙份為佐（
見本院重訴字卷一第241至247頁）。而原告主張系爭瑕疵已屬重大乙節雖經被告爭執，惟就系爭瑕疵是否影響結構安全乙節，經本院送請鑑定結果略以：
⑴樑構件部分：①樑斷面U形裂縫：由樑底延伸至樑腹兩側，
裂縫寬度為0.15mm至0.4mm；②樑腹斜裂縫：位於樑端部樑斷面側面約呈45度之斜向裂縫；③樑底水平裂縫：沿樑軸方向往樑底或樑腹之水平裂縫，寬度約0.15mm至1.2mm；④樑側縱向龜裂：位於樑柱接頭區，最大裂縫寬度約4mm；⑤其他損害：樑混凝土有剝落情形，樑柱接頭區樑底有較大之龜裂，裂縫寬度約0.8mm至1.2mm。
⑵柱構件：①縱向裂縫：沿柱縱軸方向，位於正面、側面之裂
縫；②橫斷裂縫：垂直於柱縱軸之水平裂縫，裂縫寬度約
0.3mm；③其他損害：樑柱接頭區柱頂有局部較大龜裂現象，裂縫寬度約4mm。
⑶版構件：①角隅裂隙：位於樓板角隅呈45度之斜向裂縫，裂
縫寬度約0.3mm至0.4mm；②板中央裂隙：約位於樓板中央位置，裂縫寬度約0.3mm；③其他損害：頂板鋼筋鏽蝕，混凝土剝落。
就上開裂縫及相關損害之成因，系爭鑑定報告則說明：
⑴樑U形裂縫產生原因：樑於勁度不足或鋼筋量不足之情況下
，會導致樑原本於承受載重下會產生之撓曲現象增大，進而致生U形裂隙；⑵樑構件底部之水平裂縫及柱構件之垂直縱向裂縫，其裂隙方
向均係沿樑、柱主筋紮排方向龜裂，顯示可能與主筋鏽蝕有關。鋼筋生鏽後體積膨漲，會導致鋼筋外層之混凝土層崩裂。
⑶樑腹斜裂縫產生原因：跨距較短之短樑承受較大剪力，導致約呈45度角之剪力破壞。
⑷板角隅裂縫產生原因：樓板之角隅應力較為集中，所受拉力
較大，因此結構設計上會加設角隅補強鋼筋，於角隅補強鋼筋不足之情況下，亦產生約45度之角隅斜裂縫。
⑸板中央裂縫產生原因，係因樓板底部鋼筋配置量不足，即易
產生之撓曲裂縫（見高雄市結構工程工業技師公會106年12月27日（106）高結師鑑字第10635號鑑定報告書第4、5頁，下稱系爭鑑定報告）。
⒉上開裂縫及相關損害情形及其成因，系爭鑑定報告並說明：
系爭房屋因樑、柱、板混凝土開裂產生裂縫，導致結構構件有效斷面縮小，結構強度隨之降低，而系爭房屋之裂縫多有寬度大於0.3mm者，均屬結構性裂縫，會影響原設計結構安全；結構體之裂縫會導致鋼筋易於鏽蝕，不但影響系爭房屋之耐久性，且鋼筋斷面積減縮，亦同樣導致影響原設計結構安全等語（見系爭鑑定報告第5、6頁）。又系爭鑑定報告雖就系爭房屋之結構構件損害提出修復方式之建議，然亦同時說明該等修復措施僅係為回復至系爭房屋原設計之結構安全，並表示因系爭房屋屋齡已達60年，應進一步評估、確認其耐震能力、耐震疑慮之有無，以維護居住安全等語（見系爭鑑定報告第4頁至第8頁）。又依系爭鑑定報告所附之系爭房屋現況損壞調查結果彙整表（一）、（二）、（三）顯示，系爭房屋1樓之損壞情形多數為樑U形裂縫，其發生原因為樑撓曲，亦即因樑之勁度不足或鋼筋量不足，導致樑原本於承受載重下會產生之撓曲現象增大，則已如前述；3樓之損壞情形則主要為樑構件底部之水平裂縫及柱構件之垂直縱向裂縫，並有些許頂板裂縫，前者之發生原因為鋼筋鏽蝕，並因此造成鋼筋外層之混凝土層崩裂，後者之發生原因為樓板底部鋼筋配置量不足，所導致之撓曲裂縫，亦如前述。至於2樓之毀損情形、原因，則兼含1、3樓之毀損情狀及其原因（見系爭鑑定報告附件五－鑑定標的物損壞調查結果彙整表）。
⒊由此可見，系爭房屋之結構性構件（如樑、柱、板等）均已
有龜裂之情形產生，且甚多裂縫之寬度均大於0.3mm，屬結構性裂縫；其裂縫不僅導致系爭房屋結構構件之有效斷面縮減，亦導致鋼筋鏽蝕而使鋼筋斷面面積縮小，並均已造成系爭房屋之結構安全受影響。系爭鑑定報告雖就系爭房屋之結構構件損害提出修復方式之建議，然亦僅說明該等修復措施係以回復至系爭房屋原設計之結構安全程度為目的，並未表示該等修復措施執行完畢後，即可使系爭房屋完全回復至原設計之結構安全程度；亦即，即便依系爭鑑定報告之建議就系爭房屋進行修復，仍難認即足以排除系爭房屋結構安全受影響之情形。其次，上開裂縫及相關損害情形並非平均分布於系爭房屋之各樓層，而係於作為系爭房屋載重樓層之1樓、2樓，發生因樑之勁度、鋼筋量不足，導致樑原本因承重即會產生之撓曲現象加劇，並發生樑U形裂縫，且主要承重樓層之1樓更係以此種裂縫為其主要裂縫類型。依此足見，系爭房屋承受較多載重之較低樓層結構構件，其承重之能力反而較為薄弱，系爭鑑定報告並未否認系爭建物之耐震疑慮。復參以證人甲○○亦結證：系爭房屋1樓的樑特別小支，
2、3樓有變大，依其認知及專業立場，地震時會導致系爭房屋之支撐力不足。而其具有內政部室內裝修專業施工人員證照，其於專業人於考試時，必須學習結構應用學等語（見本院卷二第23頁至第24頁）。由此足徵，系爭房屋因越低樓層承重能力越薄弱，其低樓層之支撐力亦恐未足夠，其整體樓層結構非無耐震疑慮，實難以排除對其居住使用上安全之危險性。綜上，因系爭房屋之龜裂情形已導致其結構安全受影響，即便修復亦難認足以確保回復至原設計之結構安全程度，又因其低樓層之承重能力、支撐力均屬薄弱，其耐震能力不無疑慮，是系爭房屋有減少其價值、效用之瑕疵且情節重大，應堪認定。故被告抗辯系爭瑕疵亦屬輕微等語，即非可採。
⒋物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條前段定有明文。準此，若物有滅失、減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，且其減少之程度並非無關重要者，其物即有物之瑕疵，而應由出賣人對買受人負物之瑕疵擔保責任。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。而「所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言」（最高法院93年度台上字第1825號民事判決意旨參照）。準此，於出賣人應負物之瑕疵擔保責之情況下，倘物之瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，並無有失平衡之情形，買受人得選擇解除契約。查本件系爭房屋之瑕疵情況係有龜裂情形以致影響結構安全，且其整體結構非無耐震疑慮等瑕疵，已如前述。依此，倘不許原告解除系爭契約，而使原告依約受領系爭房屋，則對原告而言，將導致其必須蒙受無法安全居住、使用系爭房屋之危險性，且恐有日後進一步使原告承擔生命、身體、財產上重大損害之疑慮；若准予解除契約，對被告而言，其不過僅單純收回系爭房地，回復至兩造簽定系爭契約前之情況。揆諸前開說明，於本件被告應負物之瑕疵擔保責任之情況下，原告因系爭房屋有系爭瑕疵，而主張解除系爭契約，並無顯失公平之情形，應予准許。
⒌被告雖另抗辯系爭房屋尚未交付，因此原告尚不得主張被告
應負物之瑕疵擔保責任等語，惟買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條雖有明文。而「出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜」（最高法院105年度台上字第973號民事判決意旨參照）。依據原告所陳，其於約定之交屋日即
105年4月30日之前，係因為準備規劃裝潢之故，因而委請甲○○先行入屋測量等語（見本院重訴字卷一第209頁及起訴狀），堪認系爭房屋尚未達交付原告之狀態，故原告主張已經交付系爭房屋乙節，尚非可採。惟系爭房屋因有系爭瑕疵以致影響其結構安全之情形，即便修復亦難以確保回復至原設計結構安全程度，並因1、2樓之結構構件之樑因承重能力薄弱、支撐力不足，導致系爭房屋非無耐震疑慮，而有危及使用者居住安全之瑕疵，復參以系爭房屋自建峻迄今已逾60年（此有系爭房屋之第一類謄本可參，見本院重訴字卷一第161頁）於歷經數十年之日曬、雨淋後，其建物本體已至為老舊，其原始建材亦已然劣化。即便對系爭房屋進行修復工程，就其樑、柱、板等結構構件之部分而言，是否能確保完全回復其結構安全，仍有疑問，已具有重大瑕疵乙節已如前述，則系爭房屋雖尚未經交付原告，並無礙於原告於危險負擔移轉前即行使物之瑕疵擔保請求權，請求被告負物之瑕疵擔保責任。
⒍被告另雖抗辯其亦不知有系爭瑕疵，以及原告早知系爭瑕疵
存在等語，惟物之瑕疵擔保責任本無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約。惟查，依證人即不動產仲介人員乙○○結證：其於兩造簽定系爭契約前1個月之內，曾領原告前往系爭房屋查看其屋內狀況，當時系爭房屋已全屋翻新，有做輕鋼架，且現場目視並無龜裂或鋼筋外漏之情況，其當日有攜帶系爭說明書，而賣方於系爭說明書上有勾選沒有龜裂及漏水，其有將此事特向原告說明，原告於當次即表明購買系爭房屋之意願。於簽約時，由其協助兩造進行，而兩造當時有就系爭房屋當時之情況及系爭說明書之內容逐一確認，且簽約時即會說明系爭說明書將作為系爭契約之一部分，亦得兩造同意，兩造始會簽名於系爭說明書上。就原告進入系爭房屋查看之情況，除上述簽約前之一次以外，直至簽約之前，原告均未再進入系爭房屋，且因系爭房屋之鑰匙係由永慶不動產之仲介人員保管，原告無法自行進入系爭房屋。簽約後45日以內，其有陪同原告、甲○○進入系爭房屋進行裝潢前之丈量，其見到系爭房屋局部輕鋼架拆除後所顯露樑嚴重龜裂之情況，亦感意外，因其認為房屋經整修後不應該留存該等狀況等語（見本院卷二第13頁至第17頁）。依其證言，原告於簽定系爭契約前查看系爭房屋時，並無法見得何等龜裂情形，且因當時系爭房屋內部業經被告整修而尚屬新穎、美觀，更使原告無法預見系爭房屋實有如系爭鑑定報告所述之多處龜裂至影響結構安全之情形。其次，原告不僅於簽約前經乙○○執系爭說明書向其表示系爭房屋並無龜裂，於簽約時，亦經告知系爭說明書為系爭契約之一部分，並與被告確認系爭說明書上所載內容─包含系爭房屋並無龜裂情形之部分。由此足見，原告於簽定系爭契約時，對於系爭房屋有如前述之多處龜裂至影響結構安全之瑕疵，應不知悉，亦非可得而知。至於系爭房屋整體結構上之耐震疑慮瑕疵，除具備建物結構相關領域之專業知識者以外，並非一般人以單純目視方式查看即可得知者，殊難認定原告僅憑簽約前一次查看即能得知或可得而知。準此，被告前開辯詞與卷內事證並不相符，無足採信。
⒎按系爭契約第17條原約定之「本標的物經賣方告知確無漏水
情形，自交屋日起半年內如有漏水，由賣方負責修繕，若因買方整修而導致者，不在此限」等語業經兩造約定刪除，並同意改約定為「雙方意定刪除前段，賣方不負屋況滲漏水屋況瑕疵擔保責任，買方自交屋日起概括承受自行修繕」等情，為兩造所不爭執。而依系爭契約第17條之文義，顯然係針對系爭房屋之滲漏水情形，而為免除被告瑕疵擔保責任之約定，並無提及龜裂瑕疵之部分，尚無從僅憑前開約款逕認兩造已約定免除被告就系爭房屋龜裂情形之瑕疵擔保責任。併觀諸系爭契約第9條第5項約定：「乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」等語，更明示被告就系爭房屋因龜裂等影響結構安全之瑕疵仍負有瑕疵擔保之責任。
㈡系爭房屋若有瑕疵，原告可否依民法第88條第2項、第92條
第1項規定，撤銷其簽約之意思表示？原告另主張依民法第88條第2項、第92條第1項規定，撤銷其簽定系爭契約之意思表示，並請求被告同意其領取前開款項，因此部分請求權與同法第359條、第259條之請求權具有同一給付目的關係，且原告請求擇一判決，本院既已認原告為同法第359條、第259條等部分之主張為可採，如前所述，即無再就同法第88條、第92條等部分之主張為審認之必要。
㈢無論系爭房屋有無瑕疵，原告是否仍應按約如期給付價金？
被告可否解除系爭契約？被告不得以此主張解除系爭契約，詳如下述反訴部分。
三、綜上，被告依系爭契約之約定及民法第354條之規定，應就系爭房屋有前開龜裂致影響結構安全、整體結構非無耐震疑慮等瑕疵負物之瑕疵擔保責任，應堪予認定。是以，原告依民法第359條規定主張解除系爭契約，即屬有據。參以契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。
而系爭款項仍存於系爭履保專戶，參酌系爭契約第9條第7款約定略以：若雙方就契約之履行或已發生之瑕疵發生爭議，若案件已進入司法程序，則履保機構應暫停款項之撥付，並以確定判決或有同一效力之文書，作為履保機構撥款之依據（見重訴字卷一第25頁），是以，原告請求被告應同意原告向合泰公司領取系爭款項即屬有據。惟系爭款項尚僅存於系爭履保專戶，未經被告受領，則原告另請求被告給付自105年5月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即非有理。
伍、反訴部分解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第25
8條第1項定有明文。次按契約解除之效果僅在使債之關係溯及消滅，未履行之債務因失其存在而不再履行，已履行者即發生回復原狀義務，為最高法院104年度台上字第48號判決揭示在案。經查，反訴被告既已於105年5月20日向被告寄發788號存證信函解除系爭契約，參以若買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院50年台上字第1550號判例意旨參照），系爭房屋既有系爭瑕疵，反訴被告本得行使同時履行抗辯，則其依系爭契約所負擔給付完稅款及尾款之義務，即失其存在。準此，反訴被告無須再按系爭契約之約定給付其餘價金。次查，因系爭契約於105年5月21日業經反訴被告解除而溯及消滅，故即便反訴原告於同年12月23日寄發2389號存證信函，為催告反訴被告於10日內給付其餘價金，否則將解除系爭契約之意思表示，並經反訴被告於同年12月24日收受，亦無從再解除系爭契約。從而，被告再以原告未給付其餘價金為毀約事由，而按系爭契約第12條約定，主張沒收原告前匯付至系爭履保專戶之系爭款項，自屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第359條、第259條規定，解除系爭契約，並請求被告同意原告向合泰公司領取系爭履保專戶內之系爭款項，為有理由，應予准許。又原告依民法第88條第
2項、第92條第1項規定主張撤銷其簽定系爭契約之意思表示，係以同一目的，請求法院依其單一之聲明為裁判，此為訴之選擇合併；而本院既已依民法第359條、第259條規定准許原告之請求，就原告依民法第88條第2項、第92條第1項規定主張部分，即無庸再予論斷，附此敘明。而反訴原告依系爭契約第12條之約定，請求反訴被告同意反訴原告向合泰公司領取系爭履保專戶內之系爭款項，為無理由，不應准許。
陸、本訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年8月9日
民事第三庭法官高瑞聰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月9日
書記官徐美婷