裁判字號：臺灣臺北地方法院97年重訴字第452號民事判決
裁判日期：民國97年11月26日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決97年度重訴字第452號原告乙○○
甲○○訴訟代理人丁○○律師被告丙○○訴訟代理人 陳志誠 律師複代理人 陳豪杉 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國97年10月22日辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺北市○○區○○段三小段701地號、地目建、面積495平方公尺土地，應予變賣，所得價金由兩造按附表所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段三小段701地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，原告乙○○應有部分為000000
0分之0000000，原告甲○○應有部分為0000000分之4086
5，被告應有部分為0000000分之863500，爰依民法第823條第1項前段規定訴請裁判分割，又系爭土地上尚有被告之房屋，如用變價分割對兩造造成損害，故本件不適合變價分割，再甲○○願意與乙○○維持共有；並聲明：系爭土地按附圖所示，將甲部分面積404.56平方公尺分歸乙○○取得，附圖乙、乙1、乙2部分面積86.35平方公尺分歸被告取得，附圖丙部分面積4.09平方公尺分歸甲○○取得。
二、被告則以：系爭土地如附圖所示乙部分，現為伊所有門牌號碼臺北市○○路○○○巷○○號與18號房屋基地使用，現場並有部分之斜坡土地供兩造通行聯絡道路之用，若要分割，宜預留土地供兩造通行聯絡道路之用，且該土地應由全體共有人按持分比例保持共有。又系爭土地為第2種住宅區，依臺北市土地使用分區管制規則第17條規定，第2種住宅區內建築基地之平均寬度不得小於10公尺，平均深度不得小於20公尺，換言之，第2種住宅區內其最小建築基地面積為200平方公尺（計算式為10×20＝200），原告雖主張分割方案係以兩造各自應有部分面積而分割，但該分配予甲○○、伊之土地面積因未達最小建築面積，而未能單獨供為建築使用，違反經濟效益原則，原告所主張分割方案，自不能謂係適當之分割方法。再被告所有前揭房屋已經老舊並考慮重建，如不可以單獨建築，則主張變價分割等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭土地為兩造所共有，乙○○應有部分為0000000分之0000000，甲○○應有部分為0000000分之40865，被告應有部分為0000000分之863500，有土地登記謄本影本在卷。
㈡、被告所有臺北市○○路○○○巷16、18號房屋坐落於如附圖所示乙部分土地，有臺北市古亭地政事務所97年7月10日土地複丈成果圖在卷可按。
四、兩造之爭點及論述：原告主張系爭土地為兩造共有，依民法第823條第1項前段規定訴請裁判分割，惟為被告所否認，並以前詞置辯；經查：
㈠、按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為原物或變價分配，民法第823條、第824條分別定有明文。查兩造為系爭土地共有人，雙方又不能協議分割，亦無因物之使用目的不能分割，或兩造訂有不分割之協議或期限，則原告依上規定訴請裁判分割，自屬有據。
㈡、次按共有物分割之方法不能協議決定者，法院得由任何共有人之聲請，命為以原物分配於各共有人，或變賣原物為價金之分配。又法院裁判分割共有物，定其分配，應兼顧全體共有人之利益，斟酌各共有人之利害關係並共有物之性質、價格、利用價值及經濟效用決之。再土地法第31條第1項規定市縣地政機關於其管轄區域之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割，乃旨在防止土地細分，影響經濟效用。市縣地政機關為此最小面積單位之規定，即為執行土地法此項意旨，共有土地之分割倘有違反此項規定，自應認屬無效，縱當事人無異議亦然，故經法院分割後共有人所得之土地不合市縣地政機關所為最小面積單位之規定，應認其分割不符經濟效用，有最高法院50年臺上字第919號判例、65年臺上字第563號判例、84年度臺上字第1538號判決可資參照。
㈢、查系爭土地坐落於市區，地目為建，面積僅有495平方公尺，有土地登記謄本可稽，是系爭土地可作為建地使用，此亦為兩造所希冀，故於分割時自應考量分割後土地是否符合最小建築基地面積規定，致無法於土地上興建取得有執照之建築物，而影響到土地之經濟利用價值。本件兩造雖均各提出原物分割方案，惟系爭土地為第2種住宅區，有被告提出土地使用分區網頁查詢結果在卷可參（見本院卷第55頁），依「臺北市土地使用分區管制規則」第17條之規定，基地平均寬度不得小於10公尺，最小寬度不得小於6公尺，基地平均深度不得小於20公尺，最小深度得不小於12公尺，即第2種住宅區最小建築基地面積為200平方公尺，系爭土地若按兩造應有部分比例為原物分割，或按兩造所提分割方案為分割時，均有共有人分得之土地無法符合法定最小建築基地規模限制，無法作為興建建物使用，顯影響到土地之經濟利用價值，亦與兩造欲利用系爭土地之本旨有違，自不宜以原物分割，況被告已於本院審理時表示，伊所有房屋已屬老舊，有考慮重建問題，如依前述，系爭土地因受有最小建築基地面積200平方公尺之限制，如原物分割結果，將使被告所分得面積無法超過前該限制，致日後無法單獨建築開發使用，故主張變價分配等情（參見本院97年10月6日言詞辯論筆錄及其97年10月7日民事答辯㈢狀）。故為兼顧全體共有人之利益，及妥善考量各共有人之利害關係並共有物之性質、價格、利用價值及經濟效用之分割方法，自難認原告所提之分割方案為妥。
㈣、系爭土地若採原物分割，縱如原告主張甲○○與乙○○部分願意維持共有關係，但被告依應有部分分得之土地面積因無法符合最小建築基地規模之限制，而無法作為建築基地使用，日後處分變價時亦可能會因土地面積過小而減損其交易之價值，準此，可認就系爭土地採原物分割之方式，不僅對共有人本身不利，且對土地之整體利用價值及社會經濟利益亦有所減損，實非妥適之分割方法。反之，如採行變賣分割，共有人可透過出賣方式將該土地整筆出售，提高土地之交換價值，再由共有人按應有部分分配價金，對共有人應屬有利，且其上有建物之被告亦同意採變賣分割方式（見本院卷第34頁反面）。本院斟酌上情，認系爭土地應採行變賣分割之方式，並將價金按共有人應有部分之比例予以分配，方屬兼顧兩造之最大利益。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段規定，訴請就系爭土地為分割，為有理由，本院依系爭土地性質及分割後之經濟效用等情形，認以變賣分割為當，爰判決如主文第一項所示。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1、第85條第1項但書，判決如主文。中華民國97年11月26日
民事第四庭法官鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年11月26日
書記官林孔華附表：
編號所有權人應有部分
1乙000000000分之0000000
0甲000000000分之40865
3丙000000000分之863500