臺灣桃園地方法院99年度訴字第636號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院99年訴字第636號民事判決

裁判日期：民國99年11月04日

裁判案由：給付仲介報酬

臺灣桃園地方法院民事判決99年度訴字第636號原告 林宜蓁 訴訟代理人 林凱 律師複代理人 黃麗岑 律師被告 林陳海 訴訟代理人廖年盛律師被告 陳廷斌
許世東 羅清諒 張伯懷 上四人共同訴訟代理人 蔡榮德 律師上列當事人間請求給付仲介報酬事件，本院於民國99年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林陳海應給付原告新台幣捌拾肆萬壹仟捌佰元，及自民國九十九年五月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林陳海負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾捌萬元為被告林陳海供擔保後，得假執行。但被告林陳海以新台幣捌拾肆萬壹仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原訴之聲明第
2項為：被告陳廷斌、許世東、羅清諒、張伯懷應連帶給付原告新台幣（下同）841,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於民國99年10月13日具狀變更該項聲明為：被告陳廷斌、許世東、羅清諒、張伯懷應給付原告841,800元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。核原告上開訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法律規定，應予准許。
二、原告起訴主張：（一）坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為被告陳廷斌、許世東、羅清諒及張伯懷等4人（下稱賣方被告陳廷斌等4人）所共有。98年間原告經訴外人 吳天賜 之告知，獲悉被告陳廷斌等4人有意出賣系爭土地，經原告與被告陳廷斌等4人接洽確認，渠等願由原告仲介出售系爭土地，並口頭約定服務費用為土地成交總價1％。復經原告四處訪查得知被告林陳海欲在龜山購地建屋，而有意購買系爭土地，並允諾若原告斡旋仲介買賣成功，亦願給付土地成交總價1％之服務費與原告。嗣經原告居中斡旋，被告林陳海與被告陳廷斌等4人就系爭土地達成買賣合意，並於98年7月28日訂定買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣範圍為系爭土地中扣除河川管制區域後，約2,319平方公尺之土地，買賣總價為8,418萬元，被告林陳海亦依約支付第1期款完畢。（二）兩造間就居間報酬之約定雖未以書面載明，而係以口頭約定，然此係因原告信賴被告所致。原告為求本件買賣順利成交，於買賣雙方間來回奔波、折衝多趟，復為聯繫、協調買賣雙方導致電話費支出暴增，而其所耗費之時間、精神更是難以計算。原告既確曾為被告提供買賣仲介之服務，故原告對被告應有報酬之請求權。（三）退步言之，縱認原告與賣方被告陳廷斌等4人並未約定給予原告報酬，但原告本身從事不動產仲介之工作，若非被告陳廷斌等4人允諾給予報酬，則原告不可能居中斡旋系爭土地買賣契約，足證原告非受報酬即無可能為訂約之媒介，應視為被告陳廷斌等4人允與報酬。再者，既未約定報酬，又無價目表，則應依照習慣給付，又不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6％或一個半月之租金。」可知，一般仲介交易習慣，仲介報酬原則上不超過不動產實際成交價金6％，是原告分別向被告林陳海及被告陳廷斌等4人各請求土地成交總價1％之服務費作為仲介報酬，並未超過系爭土地成交總價的6％，故原告請求之報酬額尚屬合理。（四）系爭買賣契約後雖因被告林陳海認賣方被告陳廷斌等4人未依買賣契約第3條第2項之約定，按照河川治理線辦理分割，亦未按照買賣雙方協商後約定分割而解除。然買賣雙方之被告既已就系爭土地及價金簽訂買賣契約，本件買賣即屬成功，至於事後買方是否取得系爭土地之所有權，屬買賣雙方是否依約履行之問題，自不能以此認買賣並未成功，故系爭買賣契約雖經被告解除，但原告取得報酬之請求權並不受影響，原告仍得請求買賣雙方之被告給付居間報酬。況縱認賣方被告陳廷斌等4人未依約分割，買方被告林陳海竟不依法律程序請求被告陳廷斌等4人履約，反執意解除系爭土地買賣契約，是系爭土地無法過戶，顯非不可歸責於買賣雙方之被告。亦即，系爭買賣契約係因被告之行為導致條件無法成就，應視為條件已成就。故被告辯稱給付居間報酬之條件尚未成就，被告無支付原告仲介費之義務，委無可採。爰依兩造間居間契約之法律關係提起本訴等語，並聲明：（一）被告林陳海應給付原告841,800元，及自起訴狀繕本送達被告林陳海之翌日（即99年5月22日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）被告陳廷斌、許世東、羅清諒、張伯懷應給付原告841,800元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。
三、被告陳廷斌、許世東、羅清諒及張伯懷則以：（一）原告並非賣方被告陳廷斌等4人之介紹人，兩造間無任何居間或仲介合意之契約關係。況除被告羅清諒外，其餘被告於簽訂系爭買賣契約簽訂前均未見過原告，且賣方被告陳廷斌等4人之介紹人為訴外人 顏正宗 ，並非原告。（二）原告就其係與被告陳廷斌，或與羅清諒接洽系爭土地之出賣事宜；及係賣方被告陳廷斌等4人，抑或與訴外人吳天賜允諾原告土地成交總價1％服務費等情，前後主張均屬矛盾，顯非可採。且原告當時係新光人壽保險之業務員，而非不動產仲介經紀人。（三）原告於買賣過程中不僅未約賣方被告陳廷斌等4人出面，於雙方無法達成合意之際，亦未從旁幫忙雙方協調搓合，甚至被告羅清諒之電話亦係買方被告林陳海之代理人即訴外人 鄭明哲 自己託人尋找。被告羅清諒與鄭明哲係雙方自己協商數小時才訂約，原告實全無提供居間服務可言。又系爭土地係由賣方被告分割2次，由買方被告林陳海分割1次，總共分割3次。倘原告真有介入協調，應對系爭買賣契約之重要履行事項，應無不知之理。（四）原告除因系爭買賣契約合意解約，致無報酬請求權外；且本件須於買賣「土地點交」以及「產權移轉完成」，始生仲介報酬請求權，原告遽然請求居間報酬，亦非有理等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告林陳海則以：原告係新光人壽保險之壽險顧問，並非從事不動產仲介之業者。又被告林陳海之代理人鄭明哲係表示原告1％仲介費之約定係買賣完成取得土地所有權後始為給付，且依慣例，買方也都是在取得土地所有權後，方支付仲介費用，並非僅是原告報告訂約之機會、或訂約之媒介而已。又系爭土地既因缺乏政府公告確認之河川安全管制線可據以辦理土地分割，導致買賣雙方對於分割線之位置有所爭執，買賣之土地面積及價金也因而無法確定，屬不可歸責於買賣雙方之事由。且兩造既依系爭買賣契約中特約條款合意解除該買賣契約，則本件買賣並未成功，原告請求給付居間報酬之條件即未成就，被告並無支付原告居間費用之義務。況被告林陳海解除本件買賣契約係因賣方被告陳廷斌等4人不願依約分割系爭土地，故屬可歸責於賣方之情事，被告解除契約乃合法權利行使，原告請求仲介費用非屬有據等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事項：
（一）賣方被告陳廷斌等4人於98年7月28日與買方被告林陳海就系爭土地簽訂買賣契約。
（二）簽約當時在場者至少有原告林宜蓁、被告張伯懷、許世東、羅清諒；訴外人 蘇永平 代書、鄭明哲（買方被告林陳海之代理人）、 陳廷鼎 （被告陳廷斌之代理人）等人。
（三）簽約時雙方因不確定楓樹溪水道治理計畫線，故於買賣契約特約條款第2項約定合意解約之條件。
（四）系爭土地目前尚未公告楓樹溪之水道治理計畫線。
（五）被告陳廷斌、許世東、羅清諒、張伯懷與被告林陳海已經就系爭土地買賣契約合意解除契約。
（六）原告為買方被告林陳海之介紹人。上開事實，為兩造所不爭，並有系爭買賣契約書在卷可稽（本院卷第6至12頁）附卷可稽，且有證人鄭明哲、蘇永平之證述（本院卷第94至104頁）為憑，自堪信為真實。
六、兩造爭執事項：
（一）原告與賣方被告陳廷斌、許世東、羅清諒、張伯懷有無達成居間契約之合意？倘若有達成居間契約之合意，約定之仲介報酬為何？
（二）原告與買方被告林陳海有無約定給付仲介報酬之條件？
七、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。故主張兩造間有契約關係者，自應就契約之成立負舉證之責。原告雖主張賣方被告陳廷斌等4人曾透過訴外人吳天賜委託原告出賣系爭土地，並口頭同意給付原告成交總價之1％為服務費云云，然為被告陳廷斌等4人所否認。經查：
1.原告雖提出其於98年12月22日所寄發與被告陳廷斌等4人之桃園成功路郵局6347號存證信函，其上記載被告陳廷斌等4人曾同意給付原告成交總價1％之服務費等語為證（本院卷第75頁），惟此存證信函僅係原告單方面所為之陳述，況被告陳廷斌等4人亦曾於98年12月30日以桃園南門郵局1555號存證信函否認原告上開所述（本院卷第21頁），是難憑原告一方所寄發之信函即遽認被告陳廷斌等4人曾委請被告居間出賣系爭土地，或同意給付與原告服務費。
2.證人鄭明哲證稱：98年7月28日簽約當天在場之顏姓退休銀行經理為賣方之中間人，簽約完成後，原告來向伊要仲介費用，但並未向賣方要仲介費用等語（本院卷第
96、100頁），核與證人蘇永平證稱：簽約當天有一顏姓之經理在場，伊雖不知該顏姓經理代表何人，但簽約當天伊僅有聽到原告向買方代表鄭明哲說要收取仲介費用，而未聽到原告向賣方要仲介費用等語（本院卷第10
2、103頁）大致相符。倘被告陳廷斌等4人確曾委託原告出賣系爭土地，或曾同意給付原告報酬，98年7月28日買賣雙方完成簽約後，原告應無可能僅向買方被告林陳海索取報酬。
3.又原告固主張被告陳廷斌等4人係透過訴外人吳天賜向原告表示同意給付原告服務費，然兩造於本院99年9月
6日準備程序期日明確表明渠等不需通知吳天賜為本件證人（本院卷第105頁）。此外，原告復未提出其他足資證明原告與賣方被告陳廷斌等4人間有居間契約合意之其他證據，是難認原告此節主張為可採。
（二）按如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬，民法第566條第1項定有明文，是以若居間人係以居間為業，而賴以生活，對於報酬本有所期待，故縱未約定，亦不能不給與報酬。原告雖主張其本身係從事不動產仲介工作，故非被告允諾給與報酬，則原告不可能為被告服務，且原告曾向被告羅清諒表示其從事土地仲介業云云。惟查：原告自認其97年12月間即自永慶房屋離職，至新光人壽任職，嗣於98年間知悉賣方被告陳廷斌等4人有意出賣系爭土地等情（本院卷第2、60頁）。又被告辯稱原告係自稱其為保險業之人員，亦有原告之名片在卷可稽（本院卷第137頁），是難認原告於系爭土地買賣期間為以居間為業之人。又原告雖提出其「不動產經紀營業員專業訓練證明書」（本院卷第66-1頁），然該證明書僅足證被告曾受過民法總則編、民法債編、土地稅法各3小時，及6小時土地法之訓練課程，然難據以認定原告於系爭土地買賣期間實際從事不動產仲介業。此外，原告復未提出其他足資證明其曾對被告羅清諒表示其係從事土地仲介業之相關證據，故難認原告與賣方被告陳廷斌等4人有非受報酬即不為報告訂約機會或媒介之共識。
（三）按居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，民法第570條雖定有明文。然若契約當事人雙方有特別約定，歸一方負擔或雙方負擔額區分多寡者，則從其約定，或另有習慣者，亦即從其習慣（民法第570條之立法理由參照）。證人鄭明哲證稱土地買賣之行規是買方中間人之仲介費用由買方支付，賣方則支付賣方中間人之仲介費用，買方不會支付賣方中間人之仲介費用，賣方亦不會支付買方中間人之仲介費用等語（本院卷第99頁）。此與證人蘇永平亦證稱：一般在收取土地仲介費用時，是買方支付仲介費給買方之中間人，賣方則支付給賣方之中間人，買方不會支付給賣方之中間人，賣方也不會支付給買方之中間人等語（本院卷第10
3頁）互核相符，是居間之標的為土地時，買賣雙方係將仲介報酬支付與各自之中間人之習慣，堪以認定，故縱然買賣雙方之中間人有可能係同一人，然若買方之中間人未能證明其亦為賣方之中間人，則賣方應無給付買方居間報酬之義務。經查，證人鄭明哲即買方之代理人雖證稱原告係首位讓伊接觸到系爭土地資料之人，故伊認定原告係買方之中間人等語（本院卷第96、97頁），然此尚不足以證明賣方被告陳廷斌等4人曾委託原告出賣系爭土地，即原告亦係賣方被告陳廷斌等4人之中間人之事實；又原告未證明其與賣方被告陳廷斌等4人曾達成居間契約之合意一事，業如前述。是依上開土地買賣居間之習慣，原告既非賣方被告陳廷斌等4人之中間人，則難認原告對賣方被告陳廷斌等4人有居間報酬之給付請求權。
（四）按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定又明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。被告林陳海雖辯稱其係與原告約定交付買賣價金並完成系爭土地之移轉登記時，始給付原告仲介費用；且系爭土地之買賣契約係因賣方被告陳廷斌等4人不願履約配合分割合意解除解除云云。惟查：
1.系爭土地買賣契約之買賣雙方因不確定楓樹溪水道治理計畫線何在，故於買賣契約特約條款約定合意解除之條件，且系爭土地目前尚未公告楓樹溪之水道治理計畫線等情，雖為兩造所不爭，業如前述。然該特約條款係約定：「買賣標示範圍內之河川安全管制線外之土地（楓樹溪水道治理計畫線用地），乙方（即賣方被告陳廷斌等4人）同意於第二期款給付前申請辦理分割，如因不可歸責於雙方之事由而不能辦理分割時（即退件原因為不能分割），雙方同意無條件解除本約。」是以，被告於系爭土地買賣契約中所約定保留解除權之範圍，僅限於「退件原因為不能分割」之情形。故系爭土地雖未公告楓樹溪之水道治理計畫線，然此僅係賣方被告陳廷斌等4人無從依楓樹溪水道治理計畫線用地辦理分割，而非上開契約特約條款所約定「不能分割」。系爭買賣契約既非因特約條款所約定買賣雙方保留解除權之範圍，則被告同意解除系爭買賣契約，即無不可歸責之事由。
2.證人鄭明哲雖證稱：伊當時是代表被告林陳海購買系爭土地，伊係與原告以口頭約定，必須完成系爭土地買賣之全部過程，即辦畢土地所有權移轉登記並點交清楚，包括如系爭土地上有地上物必須拆除後，被告林陳海始需支付原告1％之佣金等語（本院卷第95、100頁）。
又兩造就被告間係合意解除系爭土地之買賣契約一事不爭執，亦如前述。故縱被告已合意解除系爭買賣契約，然被告林陳海既無不可歸責之事由，而與賣方被告陳廷斌等4人合意解除系爭買賣契約，則屬以不正當行為阻其條件之成就者，依前揭民法第101條第1項規定，應視為條件已成就。況且，倘若居間人之報酬請求權繫於土地之買賣雙方是否取得土地、價金，無非允許買賣雙方以合意解除契約之方式，任意拒絕給付居間報酬，對居間人顯有不公。揆諸上開判例意旨，亦應認原告於買賣契約成立時已取得報酬請求權，不因系爭買賣契約嗣後解除而喪失。故被告林陳海應給付原告買賣總價款8,
418萬元之1％，即841,800元之居間報酬。
（五）綜上所述，原告無從證明其與賣方被告陳廷斌等4人，有居間之合意；且依習慣，居間標的為土地時，買方非賣方被告陳廷斌等4人之居間人，對渠等即無報酬請求權。又原告對買方被告林陳海間之報酬請求權，不因系爭買賣契約之解除而受影響。
八、從而，原告依居間契約之法律關係請求買方被告林陳海841,
800元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即99年5月22日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬正當，應予准許；至原告請求被告陳廷斌等4人共同給付841,800元，即屬無據，應予駁回。
九、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，自應併予駁回，附此敘明。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核與本件判決之結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國99年11月4日
民事第三庭審判長法官張益銘
法官陳心婷法官毛彥程以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年11月10日
書記官伍幸怡