裁判字號：臺灣高等法院108年上字第209號民事判決
裁判日期：民國109年08月18日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決108年度上字第209號上訴人 周明展 訴訟代理人 林衍鋒 律師被上訴人 李福榮 訴訟代理人 陳恩民 律師
魏翠亭 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年12月24日臺灣新竹地方法院106年度重訴字第209號第一審判決提起上訴，本院於109年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣肆佰玖拾玖萬壹仟柒佰貳拾伍元本息，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人前向伊承租門牌號碼新竹縣○○市○○街000號房屋（下稱系爭房屋，與其坐落之基地合稱系爭房地）內編號5A套房（下稱系爭套房）使用，租賃期間自民國105年11月1日起至106年10月30日止，租金每個月新臺幣（下同）7,000元（下稱系爭租約），詎上訴人於承租期間，未經伊同意，即將系爭套房借予其明知患有憂鬱症、無人陪伴且有多次輕生未果行為之友人甲○○使用。甲○○借用系爭套房期間，於106年8月7日在系爭套房內故意吞食過量藥物，致嘔吐昏迷，遂因呼吸道阻塞而窒息死亡，死因為自殺（下稱系爭事故），並因此致系爭房屋變為凶宅。甲○○於系爭套房輕生之行為，對將造成伊之損害自有預見可能性，仍執意輕生，乃故意以背於善良風俗之方法侵害伊之權利，應依民法第184條第1項後段負損害賠償之責。而上訴人於甲○○輕生當日，友人早上便無法聯絡到甲○○，卻於當日晚上10時許才前往租屋處探看甲○○，中間相隔至少10小時以上，實未盡善良管理人注意義務。又系爭房屋因系爭事故變為兇宅，致伊受有系爭房屋價值眨損498萬7,886元、系爭房屋之1樓店面及編號6C套房因系爭事故而提早終止租約，致伊共計損失之租金收入合計為12萬5,000元、上訴人自106年8月1日起即未付租金，經伊將上訴人前付押租金抵銷後，上訴人尚欠租金7,000元，以上共計511萬9,886元之損失。為此，爰依民法第432條、第433條或類推該等規定及系爭租約法律關係，求為命上訴人應給付被上訴人511萬9,886元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（被上訴人於原審尚請求甲○○之繼承人乙○○及丙○○與上訴人不真正連帶賠償511萬2,886元本息，已告確定。原審就上訴人部分為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人511萬9,886元，及自106年10月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並附條件為假執行及免為假執行之宣告。上訴人全部不服，提起上訴）。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊自105年11月1日起向被上訴人承租系爭套房，而觀兩造所簽訂之系爭租約相關約定，及參酌民法之規定，可知伊可有同居人或允許第三人為系爭套房之使用、收益，並無須經被上訴人同意，是伊將系爭套房借給甲○○居住使用，縱未經被上訴人同意，亦無違系爭租約及相關法令。何況，被上訴人透過訴外人即出租代理人真會租不動產股份有限公司（下稱真會租公司）出租系爭套房，早已知悉伊先後將系爭套房借給訴外人即友人之子 劉騏瑋 （105年11月至105年4月間）、甲○○（105年4月至105年8月7日）居住使用。而甲○○在系爭套房內意外死亡，絕非兇殺或自殺所致，亦非一氧化碳中毒致死，並未使系爭套房變成凶宅，而係因嘔吐物噎到窒息死亡，此等意外非任何人有預見可能，甲○○或伊就此自無故意過失可言。又縱使系爭事故造成系爭房屋價值減損，亦是被上訴人受有經濟上損失，與伊保管使用系爭套房無涉，伊未使系爭房屋所有權失其從來圓滿狀態，亦未致系爭房屋毀損滅失或功能損壞，民法第432條、第433條規定僅規範租賃物物理上毀損滅失，不及於租賃物經濟價值減損，此係基於租賃契約本質而來，亦是歷來立法政策考量所致，自非法律漏洞，實無類推適用上開規定之餘地。再者，原審矚託 黃小娟 不動產估價師事務所（鑑定人）鑑定系爭房地因系爭事故減損之價值，然鑑定人出具之不動產估價報告書（下稱系爭鑑定報告）估算系爭房地經濟上價值減損比例23%，減損金額498萬7,886元，顯與論理法則相悖，評估金額亦過高，實有違誤，不可憑採。且系爭房屋係以1樓店面及樓上分隔成16間套房分租予各承租人，僅其中1樓店面承租人 李次玉 及6C套房承租人 任冠哲 要求提前終止租約，至少1樓店面又已出租予立豐商城使用，實際上樓上套房承租人之進出口與1樓店面係分開獨立的，任冠哲承租6樓6C套房，亦未曾進出位於5樓之系爭套房，均與系爭事故並無相當因果關係，況被上訴人未依與渠等之租約以押租金抵償，卻將押租金返還渠等，自不得向伊求償。此外，被上訴人請求系爭房屋價值減損又請求租金損失，顯係重複計算損失，此二者不應併存。另兩造既於106年8月17日合意提前終止租約，並以被上訴人不退還伊押租金1萬4,000元，僅退還返還系爭套房鑰匙之押金500元，作為雙方合意提前終止租約之條件，當然包括伊無須再向被上訴人給付107年8月份至租約終止日止租金之結算條件在內等語，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第230頁）㈠上訴人前向被上訴人承租系爭套房，租賃期間自105年11月1
日至106年10月30日，而甲○○經上訴人之同意，居住於系爭套房，並於106年8月7日在系爭套房內死亡。
㈡系爭房屋1樓店面原出租予李次玉，每個月租金1萬5,000元，
原定租期至106年12月31日止，然提前於106年9月31日終止租約。
㈢系爭房屋6C套房出租予任冠哲，每個月租金8,000元，原定租期至107年6月14日，然提前於106年8月18日終止租約。
四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠甲○○是意外死亡或自殺？是否因此致系爭房屋成為凶宅？⒈按系爭鑑定報告認凶宅之定義，係指發生非自然死亡情事之
房屋而言（見外放之系爭鑑定報告第50頁），復參內政部所制訂公布之不動產說明書應記載及不得記載事項第成屋（四）其他重要事項第5.點「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」，是堪認凶宅係指發生他殺或自殺等非自然因素死亡事件之房屋而言。
⒉被上訴人主張甲○○於系爭套房自殺身亡等語，上訴人則辯稱甲○○是意外死亡等語，茲分述如下：
⑴法務部法醫研究所鑑定死因為：毒物學檢驗結果檢出多種鎮
靜安眠藥含其代謝物及抗憂鬱症藥，以上藥物血中含量均已超過正常治療含量，而其中Midazolam等已達中毒量，研判死者同一時間服食過量及多種鎮靜安眠藥及抗憂鬱症藥。上述藥物除會導致死者昏迷外，並可導致嘔吐情形，因死者服食過量鎮靜安眠藥造成昏迷及咽喉反射機能消失，導致嘔吐物流入呼吸道引起呼吸道阻塞造成窒息死亡。綜合案發現場情境、毒物學檢驗結果及解剖結果，研判甲○○死因為服食過量鎮靜安眠藥及抗憂鬱藥藥物引起昏迷及嘔吐造成呼吸道阻塞導致窒息死亡，死亡方式為自殺。亦即甲○○之死亡原因為：甲、窒息。乙、呼吸道阻塞（甲之原因）；丙、昏迷、嘔吐（乙之原因）；丁、濫用藥物（鎮靜安眠藥及抗憂鬱症藥物）（丙之原因）等情，有臺灣新竹地方檢察署106年度相字第511號卷（下稱系爭相驗卷）所附之法務部法醫研究所解剖報告書暨鑑定報告書可考（見本院卷第107、109頁）。
上訴人雖質疑甲○○於106年8月4日吞食安眠藥即抗憂鬱症藥物100多顆，因未及代謝，加諸106年8月5、6、7日正常服藥，才導致甲○○血中多種鎮靜安眠藥及抗憂鬱症藥含量超過正常範圍云云，惟查，法務部法醫研究所以108年11月12日法醫理字第10800039180號函覆本院：因甲○○血中藥物含量為尿中藥物含量數倍，其中血中Midazolam、Trazodone等均已達中毒量或中毒量數倍，若死者曾於106年8月4日吞食鎮靜安眠藥及抗憂鬱症藥物100多顆，8月5日出院時意識清楚，至8月7日死亡前未服食過量藥物，死者8月7日死亡時，上述藥物血中含量不應達血中中毒量數倍，而血中含量亦不應為尿中含量數倍。以Trazodone為例，該藥半衰期為3至6小時，服食後1至2小時血中達最高濃度，約75%Trazodone及其代謝物會在尿中排出，死者死亡時血中Trazodone含量為25.94
6㎍/㎖(中毒量為4㎍/㎖)已達血中毒量數倍，且尿中Trazodone含量遠低於血中含量。類似情形亦出現在其他藥物。因此推斷死者同時過量吞食上述藥品，並於短時間内中毒死亡等語（見本院卷第297至299頁），是上訴人前開質疑，並非有據。
⑵甲○○過往即有憂鬱症病史，且有多次過量服藥而自殺未遂之
紀錄，有自殺防治通報單、東元綜合醫院急診病歷、新竹縣政府消防局救護紀錄表在卷為憑（見原審卷一第60至63、65頁），可合理推知106年8月7日死亡之方式為自殺。
⑶上訴人因發現甲○○死亡而向警局報案，於警詢時陳稱：伊約
在106年4月間，將系爭套房給甲○○住，甲○○平常都是自己一個人，伊當時在系爭套房有發現遺書1張，桌上有甲○○憂鬱症的藥等語（見原審卷一第40頁），是足見系爭套房自106年4月至同年8月7日，皆係甲○○一人使用。再參佐甲○○之配偶丙○○於檢察官訊問時陳稱「〔問：（提示遺書照片）這是死者字跡嗎？〕字跡像死者的，內容應該是死者的意思。」等語（見本院卷第583頁），益證該遺書係出自甲○○之筆。
則遺書記載：「這樣活著有何義思」、「麻煩你後事給 阿山 辦」、「不準給…來上香」、「我樹ㄓㄤˋ就好」、「這是我唯一的要求」「不收禮不收花」等語（見原審卷一第81、82頁，系爭相驗卷第19頁），已表明甲○○自殺之意思，亦可證甲○○當天是自殺身亡。
⑷上訴人辯稱：甲○○當時已覓得正當工作，擬在子女就讀小學
附近賃屋居住，滿是期待與子女於放學後短暫共處，甚至，委人搬離系爭套房，實無情緒低落情事云云，查證人 劉鴻興 雖於本院具結證稱：伊及配偶在106年8月6日晚上與甲○○聚餐，甲○○當時有提到她在子女就讀小學附近找到房子，請伊幫她搬家，且9月份左右要去全聯社上班，當時甲○○就是平常心，沒有心情不好或特別好，當天甲○○話很多，如平常一樣一直與伊等聊，三人吃完飯8點多還去唱歌，唱到快10點，回到家以後伊還LINE給甲○○，她說回到家了，伊直到106年8月7日早上傳LINE給甲○○，她就沒有讀了等語（見本院卷第251至253頁），然證人劉鴻興亦證稱其不具醫學或心理學專業背景等語（見本院卷第253頁），自難以察覺憂鬱患者的真實情緒，因此，證人劉鴻興之證述，不足以證明甲○○當時無自殺之意思。
⑸綜上，甲○○留有遺書，有多次自殺未遂紀錄，且於上開時地
服用過量藥物，而依一般社會通念，大量吞食藥物本屬於輕生行為，因此，堪認被上訴人主張甲○○係服用過量藥物自殺身亡乙節，應屬可採。上訴人辯稱甲○○因酒後嘔吐而遭嘔吐物噎到窒息死亡，屬於意外等語，尚難採信。
㈡甲○○是否應依民法第184條第1項後段對被上訴人負損害賠償
責任？⒈按民法第184條第1項後段規定：「故意以背於善良風俗之方
法，加損害於他人者亦同。」，而所謂「故意」，除直接故意外，尚包括間接故意或未必故意在內；又所謂背於善良風俗，係指侵害行為違反社會習俗、價值意識或倫理道德觀念而言，其認定乃價值取捨、利益衡量之結果，應斟酌被害法益之輕重、行為目的、動機或手段等因素，綜合考量之。而此處所涉及之問題，不是「自殺」本身是否背於善良風俗，而是「以自殺作為侵害手段，使他人房屋成為凶宅」此一行為，是否背於善良風俗，鑑於自殺屬於極端終結生命之方式，否定自我生命，輕忽生命價值，無視親人感受，更被視為不孝行為，為一般社會道德觀念所不贊同，道德倫理上應予非難，再權衡凶宅對他人房屋交易價格或用益功能的嚴重影響，應認與善良風俗有違，另民法第174條第2項於88年4月21日修正時增列「本人之意思違反公共秩序善良風俗者」，不適用第1項規定，其立法理由對所謂「本人之意思違反公共秩序善良風俗」，明白以「對自殺者之救助」為例，參照此一修法意旨，貫徹法律價值判斷一致性，亦應認為自殺使他人房屋成為凶宅，背於善良風俗。
⒉查甲○○服用過量藥物自殺時，年約50歲（見原審卷一第179頁
），雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為，但對於其行為將使系爭房屋成為凶宅，影響系爭房屋交易價格、用益功能之一事，應有所認知或預見，其仍執意為之，至少亦抱持著「一死了之、毫無所謂、並不在意的心態」，可認其實現不違背本意，而具有間接故意或未必故意。則其自殺身亡，造成系爭房屋交易價值降低（詳後所述），自有相當因果關係。因此被上訴人主張甲○○成立民法第184條第1項後段之侵權行為，即屬有據。
㈢租賃物非物理上之毀損、滅失，而是交易及用益價值減損，
得否適用或類推適用民法第433條規定？⑴按「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收
益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」，民法第433條定有明文。而對照民法第224條、第433條之規定內容可知，民法第433條之規定，性質上屬於債務人為其代理人或使用人行為負責的規定，為民法第224條規定的確認性、具體化規定，因此在解釋民法第433條規定的責任成立要件時，理當應參酌民法第224條規定的責任成立要件，其中就歸責原理而言，民法第433條規定的承租人損害賠償責任，與民法第224條規定的債務人之履行輔助人責任相同，均係一「無過失責任」。從而，因承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用收益之第三人，未盡善良管理人注意義務違反租賃物保管義務，致租賃物毀損滅失者，不問承租人本人有無故意或過失，或承租人本人有無違反租賃物保管義務之情事，承租人即須負損害賠償責任。
⑵又民法第433條規定，係承接第432條規定而來。前者係承租
人為他人行為負責之規定；後者係承租人為自己行為負責之規定。從而，該等規定所稱「毀損滅失」之意義，須從「租賃物保管義務」所欲保護之法益觀之，民法第432條第1項課予承租人有「租賃物保管義務」，其目的在維護租賃物之用益價值及交換價值。鑑於房屋因自殺成為凶宅，雖不致在物理上對於房屋造成直接損傷或降低使用效益，惟衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質，故房屋之使用、收益、處分權能，既然受到影響，其用益價值或交換價值，當然有所貶損，且價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，雖從法條文義觀之，此種情形，非當初立法時所得預見，然本於民法第432條、第433條之規範目的，應係課予承租人維護租賃物之「用益價值」及「交換價值」，以免出租人遭受意外之損害，後者之損害未規定，屬法律漏洞，基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，自應類推適用前開規定。
㈣周明展是否應依民法第433條規定對被上訴人負損害賠償責任
？查上訴人向被上訴人承租系爭套房，自105年4月至同年8月7
日之租賃期間，將系爭套房交給甲○○居住使用，甲○○於居住在系爭套房期間，在其內服藥過量自殺身亡，使系爭房屋成為凶宅，對被上訴人應負侵權行為責任，已如前述，因此，被上訴人主張應類推適用民法第433條之規定，甲○○對於系爭套房的保管有間接故意，上訴人應與自己之故意，負同一責任，是被上訴人主張上訴人應就系爭房屋因此之價值減損負損害賠償等節，自屬有據。從而，被上訴人基於重疊合併，另主張類推適用民法第432條規定，為同一聲明請求部分，即毋庸再行審酌。
㈤被上訴人因系爭房屋成為凶宅，請求上訴人賠償下列損害，
有無理由？⒈系爭房屋因系爭事故減損498萬7,886元部分⑴查新竹縣○○市○○段0000○號及其坐落基地即同段7-28、7-29地
號土地（即系爭房地），為被上訴人所有乙情，有系爭房地之土地登記謄本及建物登記謄本可稽（見原審卷二第82至87頁），又關於系爭房地是否有因甲○○於系爭套房內自殺導致價值減損，經原審囑託黃小娟不動產估價師事務所鑑定，鑑定結果：土地部分估價兼採比較法及土地開發分析法，建物部分採成本法進行評估，以106年9月1日為基準點，評估系爭房地之正常價格與系爭房地現為凶宅事實特定條件下之價格差額，系爭房地正常價格為2,168萬6,460元，而發生非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，此類型因素雖未對勘估標地造成直接物理性之損害，惟就一般社會大眾而言，此乃屬於心理嫌惡性之狀況，對於住戶而言，其所造成之影響除居住品質之疑慮外，對於心理層面亦會造成相當大負面之影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故事情之標的，往往會嚴重影響買方購買意願及願意承買之價格，進而造成標的市場接受程度及價格皆受影響之現象，而系爭房屋為透天建物，雖經房屋所有權人隔間套房、店面，並非區分所有建物，各隔間套房及店面亦非專有部分，系爭房屋為獨立之建物，無法針對個別套房、店面單獨出售，因此價格減損之範圍及於整棟建物，參酌新竹、桃園地區類似案件標的減損比例，經利用比較法之概念，考量類似案件有關「非自然死亡發生日期至訴訟日期」、「非自然死亡發生原因」、「死亡人數」及「影響範圍（系爭房屋發生非自然死亡之範圍為16間套房加1店面中之1間套房）」等項目，逐一利用百分率調整修正，並參酌社會習慣，決定特定價格修正率為23%，即系爭房地減損金額為498萬7,886元，至系爭房屋前經所有權人隔間套房、店面方租，則此一分租情形影響到系爭房地減損之範圍跟金額，已於減損比率中予以考量修正等節，有系爭鑑定報告書可參（見外放之系爭鑑定報告書第50至56頁）。再者，房屋本質上需與土地一起使用，出售時也是一起出售，故價值也一起受影響，及系爭房地雖位於第三商業區，但不會影響價值減損情形等節，亦據實際製作系爭鑑定報告之鑑定人黃小娟於本院具結陳述明確（見本院卷第425、427頁）。而兩造於原審107年4月12日言詞辯論時均同意以106年9月1日為鑑定之基準日期（見原審卷一第182、183頁），是依系爭鑑定報告可知，系爭房地於106年9月1日之正常交易價值為2,168萬6,460元，惟考量系爭套房於106年8月7日發生系爭事故而屬民間俗稱之「凶宅」後，系爭房地交易價值減損498萬7,886元。參以一般人對於曾發生非自然身故之房屋確實多有忌諱及恐懼，購買或承租意願低落，其交易價格大幅降低，自屬當然。再參酌系爭房地相同類型建物於106年間價值約2,500萬元，此有內政部實價登錄網站截圖可考（見本院卷第439頁），及近年來建物內發生非自然身故事件造成不動產貶值比率約30%左右（見本院卷第431至438、441至490頁）。據上以觀，堪認系爭鑑定報告就系爭房屋發生非自然死亡事故所致系爭房地減損價值之鑑定，洵屬可採。
⑵上訴人辯稱鑑定人無法解釋於估算系爭土地價格時，賦予比
較法、土地開發分析法各是價格權重50%之理由云云，然實際製作系爭鑑定報告書之鑑定人黃小娟於本院具結稱：「分別用二種方法來做估價時，就土地各項因素，蒐集案例可信度，決定這二個價格的權重各百分之50。這個決定要看影響因素相當。是否可為百分之50以外的價格權重，要看每個案子不一樣。」等語（見本院卷第276頁），是此屬鑑定人依其專業知識及經驗分配權重比例。又上訴人辯稱個別因素調整比例2.5%，是鑑定人個人主觀判斷，無客觀標準計算公式；勘估標的與比較標的總調整表有關比較標的一、二、三之調整係數絕對值總和分別15.00%、0.00%、8.75%，如何計算出比較標的一、二、三之權重比例分別25%、40%、35%云云（見外放之系爭鑑定報告書第34頁），經查，比較標的與系爭房地係屬不同之不動產，地理位置、周遭環境、交通設施、建材、格局等均難盡相同，影響價格之各種因素及條件繁雜，是由鑑定人依其專業知識及經驗，考量比較標的與系爭房地間影響價格之各種因素及條件之差異性，逐項進行分析及調整比例，並無違反不動產估價原則。
⑶上訴人辯稱未能見諸比較標的四、五、六區域因素有關條件
，如何得謂「比較標的五在區域因素調整百分率為-2.5%？因比較標的五總調整率應為-6%，而非誤載之-5.91%，是比較標的五總調整率既有錯誤，如何與比較標的四、六計算權重比例，而能有權重比例分別40%、30%、30%，欠缺比較標的四、五、六相關個別因素條件，如何能有比較標的四、五、六個別因素調整率分別為-3%、-3.5%、-6%？云云，此業經鑑定人於修正報告書第38頁增列各項區域因素調整分析及個別因素調整分析內容修正項目之說明（見外放之鑑定報告書第38頁，本院卷第503頁）。上訴人復辯稱鑑定人自承系爭土地價格之比較法估算依據有所錯誤，卻遲未更正坐落土地正確估算價格，致嚴重影響系爭房地價值之減損金額云云，此亦經鑑定人於修正報告書第29至31頁增加價格日期修正率計算說明（見外放之鑑定報告書第29至31頁，本院卷第503頁），亦即比較標的一於105年1月地價指數109.66是以104年9月地價指數109.94與105年3月地價指數109.52平均變動計算；比較標的二於105年1月地價指數109.53是以106年9月地價指數109.48與107年3月地價指數109.55平均變動計算。
另比較標的五總調整率雖誤載為-5.91%，但若依應為-6%計算，「試算價格」為25萬5,335元/坪〔計算式：銷售價格271,380×（1－0.025）×（1－0.035）＝255,335〕，則勘估標的比較單價為22萬7,000元/坪〔計算式：220,605×40%＋255,335×30%＋206,512×30%＝226,797元，百位數以下四捨五入〕，較諸以-5.91%計算之22萬5,000元/坪高，最終導致系爭土地之評估價值較高，減損23%之金額亦較498萬7,886元為高（以上參外放之系爭鑑定報告第38、39、41、42、54至56頁），對上訴人並非有利，故被上訴人主張減損價額498萬7,886元實屬有據。
⑷上訴人復辯稱全國聯合會公告的營造施工費標準表觀之，直
接成本價格既是每坪在51,000元到63,000元之間，鑑定人就系爭房屋建照造價以每坪65,000元計算直接成本價格，未有任何客觀計算依據云云，經查，鑑定人以109年5月7日 小娟竹 109字第050701號函覆：「99.03.24中華民國不動產估價師公會全國聯合會公告之第四號公報中營造施工費標準表之造價(如附表一），勘估標的為一棟七層樓(5+2）建物，平均房價20萬元/坪之7層樓建物單位面積造價範圍係為00000-00000元/坪，考量建物個別條件決定勘估標的每坪造價為65000元/坪。並於報告書p44做內容調整。營造工程物價指數目的在於反應營造工程投人材料及勞務價格之變動，第四號公報中第12點內容為”本標準表單價，以民國98年7月1日為基期，不動產估價師得依行政院主計處公布之台灣地區營造工程物價指數中的建築工程類調整之。"價格日期106年9月指數為108.84(如附表二），故前項造價65000元/坪需調整為70746元(65000*108.84%)。」等語綦詳（見本院卷第503頁），是系爭房屋實際為7層樓，按前述中華民國不動產估價師公會全國聯合會公告之第四號公報中營造施工費標準表之造價，平均房價20萬元/坪之7層樓建物單位面積造價範圍係為5萬4,700至6萬6,700元/坪，故仍是以每坪6萬5,000元計算直接成本價格，鑑定人之前以5層樓未慮及增建部分因而誤列每坪在5萬1,000元到6萬3,000元之間，此有新竹縣市單位面積造價表、建築工程類物價指數表可佐（見本院卷第507至513頁），修正之系爭鑑定報告已修正前開數據，並載明鑑定之依據及計算標準（見外放之系爭鑑定報告第44至49頁）。
⑸上訴人辯稱成本法估價計算表內有資本利息綜合利率計算部
分，自有資金、借貸資金各佔總資金成本比例50%，其中，何謂一般習慣？佔興建資金比例多少？平均一年期存款利率
1.04%、銀行平均基準利率2.63%，如何計算出資本利息綜合利率為1.24%？云云。有關此疑問，業經鑑定人以109年5月7日小娟竹109字第050701號函覆：「《不動產估價技術規則》第59條規定，資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計息。」、「《不動產估價技術規則》第58條勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之。」、「依上述規則内容參考以下列公式計算之：資本利息綜合利率=自有資金比率*自有資金利率+融資借貸比率*融資借貸利率*(1/分期投入資本期數）」、「本案自有自有資金比率與借貸資金比率各占50%，自有資金利率及融資借貸利率依估價師公會提供之不動產估價月刊106年9月號(如附表三），106年9月時一年期定期存款利率為1.04%，借貸利率以五大銀行平均利率2.63%為本案借貸利率。
」、「資本利息綜合利率計算方式：50%*1.04%+50%*2.63%*1/2)=0.01245…，因建築融資分期取得，建築融資資金為分年投人，一般以工期之二分之一計算。」等語（見本院卷第505頁），復有五大銀行平均存款利率、五大銀行平均基準利率可稽（見本院卷第515頁），已載明鑑定之依據及計算標準。
⑹上訴人辯稱系爭鑑定報告書記載稱發生非自然死亡發生之影
響範圍越大，影響價格程度越嚴重，其中，比較標的一、三為一整間住宅公寓，影響範圍普通；比較標的二影響範圍為整間透天建物，影響範圍最大，然系爭鑑定報告書上載案例
一、二、三的影響範圍修正率均是-4.00%，不無矛盾，另記載案例一、二、三分別權重比例33%、34%、33%，依據為何？為何系爭房地(即勘估標的)減價修正率23.25%，竟高於案例二所示之減價修正率23.00%？又何需參酌社會習慣，再決定減價修正比率成23.00%，欠缺依據？云云，經查，鑑定人以108年12月10日小娟竹108字第121001號函覆：「本報告書考量比較標的一、二、三影響範圍及專業判斷決定該修正率為-4%。」等語（見本院卷第317頁）。又鑑定人函覆本院：「本所蒐集三件因自殘造成不動產價值減損之案例，利用比較法之概念，考量『非自然死亡發生日期至訴訟日期』、『非自然死亡發生原因』、『死亡人數』及『影響範圍』等項目，逐一利用百分率調整修正，對不同之案例給予合理之權重…，本所並參酌社會習慣，最終決定勘估標的之價格修正比率為23.00%。」等語（見本院卷第319頁）及「經檢視53頁案例一、二、三…修正權重比例為35%、35%、30%。」等語（見本院卷第505頁），則修正權重比例35%、35%、30%計算，減價修正率為23.27%，系爭鑑定報告參酌社會習慣，最終決定勘估標的之價格修正比率仍為23.00%（見外放之系爭鑑定報告第53頁），是關於影響範圍修正率、權重比例均係鑑定人依據專業知識及經驗，按個案情形所為調整之比例。
⑺上訴人辯稱系爭鑑定報告書稱非自然死亡原因越嚴重，影響
價格之程度越大，然服用藥物、燒炭、自縊之嚴重程度應是如何？有無客觀判斷依據？鑑定人回覆：「服用藥物、燒炭、自縊，此三種非自然死亡原因嚴重程度每個人感受不同，本報告書針對上述三者的影響程度排序如下：服用藥物、燒炭＜自縊」，不見理由說明，欠缺客觀標準云云，惟查，自縊死亡之過程較服用藥物、燒炭死亡過程更為激烈，依一般社會觀念，給予人之恐懼感及心理層面影響程度較高，是鑑定人認為對於價值之影響程度為服用藥物、燒炭小於自縊，與常情無違，上訴人前開所辯，並非可取。
⑻綜上，被上訴人主張系爭房地因系爭事故價值貶損之金額為4
98萬7,886元乙情，即屬有據。⒉系爭房屋1樓店面、編號6C套房提前終止租約之損害12萬5,000元部分：
⑴被上訴人主張其原就系爭房屋1樓店面出租予李次玉，每月租
金1萬5,000元，租期至106年12月31日止；原就系爭房屋6C套房出租予任冠哲，每月租金8,000元，租期至107年6月14日，然因系爭事故致李次玉、任冠哲提前終止租約，致其分別受有3個月租金4萬5,000元、10個月租金8萬元共12萬5,000元之損害等語，並提出李次玉、任冠哲之租約及書寫之字據為證（見原審卷一第13至20頁），上訴人則辯稱被上訴人前開損害與系爭事故無相當因果關係，且被上訴人對前述二人提前終止租約，未依約以前述二人所交付之押租金抵償，此部分亦不得向伊求償等語。
⑵查系爭房屋為1棟7層樓透天建物，1樓為供店面使用，第2至7
層樓分隔為16間出租套房使用乙情，有系爭鑑定報告可考（見外放之系爭鑑定報告第18頁）。是系爭房屋1樓店面、編號6C套房均與系爭套房區隔，有各自使用之獨立空間，因此，系爭套房發生非自然死亡事件，尚難認會直接影響系爭房屋1樓店面、編號6C套房之使用。從而，上訴人辯稱被上訴人前述因房客提前終止租約之損害與系爭事故無相當因果關係乙節，應屬有據，是被上訴人請求上訴人賠償系爭房屋1樓店面、編號6C套房提前終止租約之損害12萬5,000元之損害，即非有理由。
㈥被上訴人依系爭租約請求上訴人給付106年8月之租金7,000元
，有無理由？⒈被上訴人主張上訴人於106年8月17日方退租，而雙方約定每
月5日前應繳房租，則上訴人自應繳納8月份房租7000元等語。上訴人辯稱其經被上訴人同意於106年8月17日終止租約而不再使用系爭套房，被上訴人將其繳交押租金14,000元以抵償租金，自無再請求106年8月份租金之權利等語。
⒉查上訴人前向被上訴人承租系爭套房，系爭租約第2條約定租
賃期間自105年11月1日至106年10月30日；第3條約定每月租金7,000元，每月5日前給付，押租金為1萬4,000元；及第7條第1項約定「合約雙方簽定完成後，乙方（即上訴人）若於未到契約終止日而提前解約，押租金全額抵償。」等語（見原審卷一第9頁）。又上訴人租金繳付至106年7月份，並於106年8月17日向被上訴人退租乙情，亦有「房客基本資料」可證（見原審卷一第10頁）。是上訴人向被上訴人表示提前終止租約，依系爭租約第7條第1項約定，其所交付之押租金1萬4,000元全部用以賠償被上訴人之損害，至於106年8月租金，上訴人僅使用系爭套房至106年8月17日，自應僅負擔此17日之租金3,839元（計算式：7,000元×17/31＝3,839元，元以下四捨五入），因此，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付106年8月之租金3,839元，為有理由，逾此部分，即非有據。
㈦綜上，被上訴人類推適用民法第433條規定及依系爭租約法律
關係，請求上訴人給付499萬1,725元（計算式：4,987,886＋3,839＝4,991,725元）之範圍，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據。
五、綜上所述，被上訴人類推適用民法第433條規定及依系爭租約法律關係，請求上訴人給付499萬1,725元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年10月12日（於106年10月11日送達上訴人，見原審卷一第23頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中華民國109年8月18日
民事第十七庭
審判長法官黃雯惠
法官林佑珊法官賴秀蘭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年8月20日
書記官林淑貞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。