裁判字號：臺灣臺中地方法院96年訴字第243號民事判決
裁判日期：民國97年04月18日
裁判案由：返還價金
臺灣臺中地方法院民事判決96年度訴字第243號原告丁○○訴訟代理人 張績寶 律師複代理人 江文玉 律師
黃琪雅 律師 張瓊文 律師 白裕棋 律師被告乙○○○訴訟代理人己○○被告億成不動產經紀有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人庚○○被告甲○○上列當事人間請求返還價金等事件，於民國97年3月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國94年8月間，經由被告億成不動產經紀有限公司（下稱億成公司，店名為東森房屋太平億成加盟店）之不動產營業員即被告甲○○之居間介紹，以新台幣（下同）4,300,000元，購買被告乙○○○所有坐落台中縣太平市○○街○○號之房地（下稱稱系爭房屋）及所坐落之基地，同時並給付被告甲○○86,000元之 仲介 服務費。系爭房地於同年8月3日辦竣所有權移轉，並於同年9月11日交屋。交屋之後，原告隨即委託被告億成公司代為銷售系爭房屋，期間為三個月，故自交屋之後，原告並未居住於該處。迄至95年5月間，因該屋並未出售，且梅雨季節到來，原告即前往系爭房屋打掃，此時才發現，系爭房屋出現嚴重之漏水之情形，嗣後颱風接二連三，漏水情況日益嚴重。系爭房屋一樓樓梯上二樓處有二處漏水、二樓天花板有滲水情形、三樓後面房間牆壁也有滲水的情形、四樓牆壁有十處以上有滲水的情形，五樓加蓋部分只要下雨就會積水。嗣經鄰人告知，系爭房屋於九二一大地震時，乃是經太平市公所判定為「半倒」之房屋。原告知悉後，甚感詫異，乃向太平市公所查詢此事，經太平市公所函覆系爭房屋確實為九二一大地震中半倒之房屋。被告乙○○○及甲○○二人就上開交易上之重要事項，故意隱匿不告知原告，致使原告陷於錯誤，而購買系爭房屋，顯有詐欺之情，原告不得已始提起本訴。
二、被告乙○○○部分：
（一）原告已依民法第359條之規定，解除與被告乙○○○間之買賣契約，被告乙○○○應負返還4,300,000元價金之義務：系爭房屋交屋之時，原告並未居住於該處，故亦無法立即查知系爭房屋有何瑕疵。95年5月開始因梅雨季及颱風季來臨，系爭房屋陸續出現漏水狀況，且越來越嚴重，原告找人修繕，亦無法解決上開嚴重漏水問題，原告擔心除嚴重漏水之情形外，是否尚有其他不及知之危險存在。
被告乙○○○明知此事，卻故意不告知原告，仍粉飾太平，故意將系爭房屋粉刷成光鮮亮麗，同時又將諸多瑕疵處予以遮蓋隱藏，甚至該屋被判定為半倒一情，亦絕口不提，致原告在不知情之情形下而購買，被告乙○○○自應負物之瑕疵擔保責任。而原告於95年5月間發現此重大瑕疵之後，即於95年10月4日以台中法院郵局第10375號存證信函通知被告乙○○○，並為解除契約之意思表示，惟被告乙○○○均置之不理。原告未逾除斥期間，且本件被告乙○○○乃是故意不告知瑕疵，依民法第365條第2項規定，亦無六個月除斥期間之適用。爰依民法第259條第2款之規定，請求被告乙○○○返還系爭房屋之買賣價金4,300,000元。
（二）倘認原告上開解除契除為不合法或有顯失公平之情事，則原告另主張依民法第92條之規定，撤銷與被告乙○○○間之買賣意思表示，並依民法第184條之規定請求損害賠償：常人購買房屋，旨在求得一安寧舒適之住處，倘所居住之處為九二一大地震中半倒之房屋，買者應是避之唯恐不及，故此應屬交易上具有重要性之事。被告乙○○○故意隱匿其事，致原告陷於錯誤而與其訂立不動產買賣契約，自有受詐欺之情事。爰依民法第92條、第93條之規定，以本起訴狀為撤銷買賣之意思表示。本件買賣契約既經原告撤銷，依民法第184條第1項前段之規定，請求被告乙○○○負損害賠償責任，並依民法第213條第1項之規定，請求被告乙○○○返還受領價金4,300,000元。
（三）退萬步言之，若認被告乙○○○之行為，亦不該當於詐欺，則原告爰依民法第359條規定，請求減少價金：系爭房屋係經九二一大地震後，判定為「半倒」之房屋，於不動產交易市場中，勢必影響不動產之交易價格甚鉅。此外，系爭房屋亦存有嚴重漏水之情形，此亦將使房價更為低落。基於上開因素，原告請求應減少買賣價金。
三、被告甲○○及被告億成公司部分，原告主張被告甲○○及被告億成不動產經紀有限公司二人，應連帶返還86,000元，其理由如下：契約因居間人媒介而成立時，若因事後發生之原因致契約因故解除者，居間人故得請求報酬，惟若因契約成立時存在之原因，致當事人之一方依法解除契約者，應認居間人不得請求居間報酬，方屬公允。本件系爭房屋存有嚴重漏水情形，且係經判定為半倒房屋之事實，均於契約成立之前即已存在。被告甲○○及被告億成公司為專業之仲介人員及公司，就系爭房屋之現況，本即負有注意義務，惟其疏未注意及此，致原告因此取得瑕疵擔保之法定解除權，進而解除契約。被告甲○○及被告億成公司居間介紹之買賣契約既經解除，被告甲○○及億成公司對於原告即無居間報酬請求權存在。原告本於居間契約，已付被告甲○○及億成公司之居間報酬86,000元，對於被告二人而言，應構成不當得利。
爰依民法第179條之規定，請求返還之。
四、並聲明：
（一）被告乙○○○應給付原告4,300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）被告甲○○及被告億成公司應給付原告86,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
前開任一人已履行之給付，另一被告在相同範圍內免給付義務。
（三）原告願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告則以：系爭房屋係由原告本人出面購買簽約，從一開始看屋到簽約都有跟原告說明清楚，該屋九二一地震有判定半倒，經過整修之後已經沒有問題，原告也同意購買。九二一地震時，系爭房屋實際上沒有問題，樑柱也沒有龜裂，牆壁也沒有問題，只有小部分的地方經過整修完畢，九二一地震之後原本銀行不願意核貸，整修完畢之後銀行才開始放款，銀行也知道，整修後銀行看過現況後才同意放款。系爭房屋係現況交屋，交屋時並無問題，如有瑕疵的話，原告不可能接受交屋。原告過了一年多的時間才主張有瑕疵，其主張之瑕疵係交屋後始發生。原告所提出之照片並不實在，該照片係施工後的照片，係原告之母親及其姐妹於95年7、8月間與被告憶成公司接觸，要求做漏水保固，因有約定二年之保固，故被告憶成公司請工程單位去施工，施工費用由憶成公司支付，當時已保固處理完畢，需間隔3天後才能上漆，照片是尚未油漆粉刷的情形等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項（本院採為判決之基礎）：
（一）原告於94年8月間透過任職於億成公司擔任營業員之甲○○介紹，向被告乙○○○購買系爭房地，總價430萬元，仲介費86,000元，原告均已分別給付予被告乙○○○及億成公司，被告乙○○○並於94年8月3日將系爭房地之所有權移轉登記予原告指定之戊○○，復於同年9月11日交屋。
（二）系爭房屋於88年9月21日大地震時經臺中縣太平市公所判定為半倒。
二、兩造爭執之事項：
（一）原告於94年8月間購買系爭房屋時，是否知悉系爭房屋於88年9月21日大地震時經臺中縣太平市公所判定為半倒之情事？被告有無故意不告知之情事？
（二）原告主張系爭房屋於交付時即存有瑕疵，依民法第354條、第359條、第365條之規定，於95年10月4日以存證信函向被告乙○○○解除買賣契約，並依民法第259條第2款之規定，請求被告乙○○○返還買賣價金430萬元，有無理由？
（三）若原告前揭主張無理由，原告另主張依民法第92條、第93條之規定，撤銷與被告乙○○○間關於系爭房地買賣之意思表示，進而依民法第184條第1項前段及民法第213條第1項之規定，請求被告乙○○○返還受領之價金430萬元，有無理由？
（四）若原告前揭主張均無理由，其另主張依民法第359條之規定，請求減少價金，有無理由？
（五）原告依民法第179條之規定，請求被告億成公司、甲○○返還仲介費86,000元，有無理由？
肆、本院之判斷
一、查證人己○○於本院審理時結證稱：伊與原告於93年間合資以400萬元購買系爭房屋，登記在原告名下，伊當時知悉系爭房屋被市公所判定為半倒，但係因為左鄰右舍為了要領補償費10萬元，向公所申請判定，實際上系爭房屋並未因九二一地震有受損，否則銀行不可能核貸；94年8月間原告委託伊出售系爭房屋，系爭房屋之出售都是伊在處理，對方是丁○○，都是丁○○本人與伊談，簽約的時候 伊有 在東森房屋太平憶成加盟店當著二位仲介即甲○○、庚○○的面告知丁○○，房屋被判定為半倒等事等語（見本院卷第57至59頁），證述當時已將系爭房屋因九二一大地震經判定為半倒之事告知原告。雖證人即原告之胞弟戊○○於本院審理時證稱：簽約的時侯己○○及仲介沒有提到房子因為九二一地震被判定為半倒的事等語。惟又證稱：簽約過程伊沒有與己○○談，都是伊哥哥丁○○與己○○、仲介談的等語（見本院卷第62頁）。依其證述，原告購買系爭房屋過程中既由原告親自與證人己○○、被告甲○○、庚○○等人磋談，證人戊○○並未參與，證人戊○○證述簽約時己○○及仲介未提及系爭房屋曾因九二一地震被判定為半倒之事，並不能證明被告於磋商過程中未告知原告。又被告要求訊問原告本人，並與原告本人當庭對質，本院多次通知原告本人到庭，原告均未到庭。其次，九二一大地震發生於00年0月00日凌晨1時許，其震央位於南投縣集集鎮，震源深度8-9.2公里，芮氏規模達
7.3，臺灣全島均感受到嚴重搖晃，共持續102秒，全島死亡人數約為2,415名，受傷人數達8,000餘名；其中臺中地區之震度為6級，系爭房屋所在之臺中縣太平市有上百人死亡，宏總建設「生活公園大樓」有3棟倒塌（以上參見維基百科）。一般人或許無法確知前開數據，但就九二一大地震發生於00年0月00日，震央位於南投縣集集鎮，全島死傷慘重，臺中縣市之房屋因地震搖晃而受損、死傷者眾等情，當屬眾所周知之事實。系爭房屋建築完成日期為79年12月15日，此有建物登記謄本在卷可憑（見本院卷第134頁），係九二一大地震之前建成之房屋，多少受地震之影響，原告亦居住於臺中縣太平市，當不能諉為不知。至於原告所提出之94年8月3日之系爭房屋之現況說明書（見本院卷第26頁），固未記載系爭房屋因九二一地震經判定為半倒之事，惟該現況說明書係制式格式文書，是否有其列內容均以打勾方式勾選，其內容並無因九二一地震經判定為半倒之事，故該項情事自不可能被勾選。且九二一地震距離94年8月間已6年，系爭房屋當時並無何瑕疵（詳如後述），兩造縱未將系爭房屋因九二一地震經判定為半倒之事記載於現況說明書，或認為並非重要之點，是尚不能據此認被告當時未將系爭房屋因九二一地震經判定為半倒之事告知原告。綜合以上各情，本院認被告抗辯：其等當時有將系爭房屋因九二一地震經判定為半倒之事告知原告等語，應可採信。則原告於94年8月間購買系爭房屋時，應已知悉系爭房屋於88年9月21日大地震時經臺中縣太平市公所判定為半倒之情事，被告並無故意不告知之情事。
二、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條、第373條分別定有明文。依此規定，物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須該瑕疵於危險移轉，亦即於買賣標的物交付時確已存在為前提，若於交付後始生之瑕疵，自難令出賣人負物之瑕疵擔保責任。
（一）本件原告主張：95年5月間，原告前往系爭房屋打掃，始發現系爭房屋一樓樓梯上二樓處有二處漏水、二樓天花板有滲水情形、三樓後面房間牆壁也有滲水的情形、四樓牆壁有十處以上有滲水的情形，五樓加蓋部分只要下雨就會積水等嚴重漏水之瑕疵，此等瑕疵交屋當時即存在，因未遇到梅雨季節故未發現等情，固據其照片8張為證。惟被告抗辯：該照片是憶成公司依約負漏水保固責任，請工程單位施工後，尚未油漆粉刷的照片，當時已保固處理完畢，需間隔3天後才能上漆，照片是尚未油漆粉刷的情形等語，並提出防漏工程估價單為證（見本院卷第118頁）。
依前開照片（見本院卷第21至23頁）之內容，參照前揭估價單之記載，該照片確係防漏水處理後尚未粉刷上漆之情形，則該漏水既經被告公司依約修補，原告能否再主張有瑕疵，自非無疑。其次，原告於94年8月間查看系爭房屋時，系爭房屋並無滲漏水之情形，此有原告所提出之不動產現況說明書附卷可稽（見本院卷第26頁）。又系爭房屋係於94年9月11日即交付予原告，此為原告不爭執之事實，當時亦無漏水、牆壁裂縫等瑕疵。依原告所提出之存證信函（見本院卷第25頁），其內容記載：95年8月間，系爭房屋內經常漏水，並發現牆壁裂縫嚴重等情，係主張於95年8月間始發現系爭房屋有漏水、裂縫之情事，與原告於起訴狀主張95年5月間發現系爭房屋前揭漏水等情事時點並不相符。雖漏水之瑕疵相對於牆壁裂縫，較無法於交付時即時發現，然系爭房屋自交付予原告後，距原告主張發現前揭瑕疵之時點已約8至11個月，而臺灣地區每年之8、9月間為颱風季節，時有豪雨，如前揭漏水瑕疵係於94年9月11日交付時即存在，衡情當不致遲至8至11個月後始發現，是尚難據此認該漏水、牆壁裂縫等瑕疵於危險移轉時即已存在。
（二）系爭房屋經臺中縣太平市公所判定因九二一震災半倒，固有原告所提出之臺中縣太平市公所函文暨該公所所出具之「臺中縣政府九二一震災後建物半倒證明書」為證（見本院卷第19、20頁）。惟所謂住屋半倒，依當時內政部之定義係：受災戶住屋頂瓦片連同椽木塌毀超過三分之一；或鋼筋混凝土造成住屋屋頂之樓板、橫樑因災龜裂毀損，非經修建不能居住；或住屋修建費用為重建費用之百分之五十以上者。或受災住屋因遭砂石掩埋或積砂泥，其面積及深度達簷高二分之一以上者。而系爭房屋經認定為半倒，係經勾選為「鋼筋混凝土造成住屋屋頂之樓板、橫樑因災龜裂毀損，非經修建不能居住」之項目。其實際上因該地震而受損之部位則為一樓門面與相鄰住戶共壁柱子裂開生銹，鋼筋外露及與同街19號相通鋼筋到一樓左邊牆壁倒裂等情，此有臺中縣太平市公所函文暨所檢送之九二一地震災民各項救助及慰問金之核發標準與相關規定、系爭房屋九二一震災住屋住戶勘查報表、受損照片附卷可稽（見本院卷第76、83、86、100、101頁）。準此，所謂「九二一震災後建物半倒」，並非如字面含義係建物一半倒蹋，而係主管機關判斷救助及慰問金之核發標準。依系爭房屋前揭九二一震災住屋住戶勘查報表、受損照片之內容，系爭房屋因九二一地震受損之部分為一樓門面與相鄰住戶共壁處之柱子裂開生銹、鋼筋外露及與同街19號相通鋼筋到一樓左邊牆壁倒裂，其位置均集中於一樓，與原告所主張系爭房屋一樓樓梯上二樓處有二處漏水、二樓天花板有滲水情形、三樓後面房間牆壁也有滲水的情形、四樓牆壁有十處以上有滲水的情形，五樓加蓋部分只要下雨就會積水等瑕疵，其位置並不相同，難認原告所主張之瑕疵係因九二一地震所致。其次，九二一地震距原告買受系爭房屋之94年8、9月間已有6年，距離原告發現該瑕疵之95年5月間更有六年餘，其間臺灣地區每年均有梅雨季、颱風豪雨季，系爭房屋前揭原告所主張之漏水處，縱導因於九二一地震搖晃所產生，當亦已修復，否則原告不致接受點交，原告主張前揭瑕疵於房屋交付時即已存在，自非可採。
（三）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。依此規定解除契約或請求減少買賣價金者，係以出賣人依法需負瑕疵擔保之責者為限。查系爭房屋於交付時既無原告主張之瑕疵，被告乙○○○自無須負民法第354條之瑕疵擔保責任，從而原告以被告乙○○○應負民法第354條之瑕疵擔保責任為由，依民法第359條之規定，於95年10月4日以存證信函向被告乙○○○解除買契約，或請求減少價金，自不生解除契約或減少價金之效力。原告進而依民法第259條第2款之規定，請求被告乙○○○返還買賣價金430萬元，亦無理由。
三、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂詐欺者，係指欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其陷於錯誤而為意思之表示。詐欺雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合。再被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371號、33年上字第884號、44年台上字第75號判例參照）。本件契約磋商過程中，被告已將系爭房屋因九二一地震經判定為半倒之事告知原告，且原告主張之瑕疵與系爭房屋因九二一地震經判定為半倒，亦不相關，已如前述，是被告乙○○○並無故意隱匿系爭房屋經臺中縣太平市公所判定因九二一震災半倒之情事，原告亦無因此陷於錯誤而與被告乙○○○訂立買賣契約之情事。從而原告依民法第92條、第93條之規定撤銷買賣之意思表示，並無依據。原告進而依民法第184條第1項前段之規定，請求被告乙○○○負損害賠償責任，並依民法第213條第1項之規定，請求被告乙○○○返還受領價金4,300,000元，亦無理由。
四、兩造間就系爭房屋之買賣契約既仍合法存在，被告億成公司本於系爭房地買賣之居間契約所受領之仲介費86,000元，自屬有法律上之原因。是原告依民法第179條之規定，請求被告甲○○、億成公司返還仲介費86,000元，並無理由。退步言之，受領仲介費者係億成公司，此為兩造所不爭執，被告甲○○係受雇於被告億公司公司領取工資，並未受領原告給付之仲介費，是縱系爭房屋之買賣契約嗣後不存在，原告依不當得利之法律關係請求被告甲○○返還仲介費86,000元，仍無理由。
五、綜上所述，原告主張遭被告詐欺購買系爭房屋，及被告乙○○○應負瑕疵擔保責任，主張解除契約、減少價金，並請求被告乙○○○返還買賣價金，均難認有據，無法准許。原告依不當得利之法律關係，請求被告憶成公司及甲○○應返還仲介費，亦無法准許，是本件原告之訴並無理由，均應予以駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年4月18日
民事第三庭法官黃渙文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年4月18日
書記官