裁判字號：臺灣臺中地方法院110年訴字第1772號民事判決
裁判日期：民國110年12月08日
裁判案由：履行協議
臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第1772號原告 林主恩 訴訟代理人 林家豪 律師被告 陳景輝 訴訟代理人 黃勝文 律師上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國110年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告所有坐落臺中市○○區○○○路0段00號之建物（下稱系爭建物），於民國106年8月1日以每月租金新臺幣（下同）35萬元出租予被告，經營兆豐家具賣場，租賃期間自106年8月1日至110年2月28日止，並簽訂不動產租賃契約（下稱系爭契約）。惟租期滿後，被告片面拒絕續租系爭建物，亦未將系爭建物點交返還原告，迄110年5月29日仍繼續占用系爭建物未交還，依系爭契約第7條第2項之約定，被告除應給付原告違約金即3個月租金105萬元外，尚須以2倍租金計付101年3、4、5月，共3個月租金210萬元；另依系爭契約第9條第2項給付律師費8萬元，以上合計323萬元，爰依上揭契約約定請求被告如數給付。
（二）並聲明：1.被告公司應給付原告323萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）租約到期前，被告曾多次與原告洽談續租，因原告一再反悔、刻意刁難，致未能達成續租合意，被告仍於原告催告期間內交還系爭建物，自無違約情事。縱認被告有違約情事，原告請求違約金過高，應依民法第252條規定酌減，又系爭契約第9條第2項為附停止條件之請求權，被告給付律師費8萬元之前提係原告取得315萬元勝訴判決，停止條件未成就前，被告無給付義務。
（二）並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造爭執與不爭執事項（見本院卷第146、147頁）
（一）兩造不爭執事項如下：
1.兩造有簽立原證一租賃約，租期於110年2月28日止（見本院卷第21至25頁）。
2.被告於110年6月7日返還系爭租賃物予原告。
3.原告有於被告提出之被證三系爭租賃物續租契約上用印（見本院卷第81至87頁）。
（二）本件爭點：
1.兩造有無於被告提出之被證三上所載110年3月1日續約？
2.原告依原證一租賃契約請求被告賠償3個月105萬元、違約金210萬元，及律師費8萬元，有無理由？違約金210萬元是否過高？
四、本院之判斷：
（一）當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第280條第1項前段、第279條第1項定有明文。查，上開三、（一）所示之事項為兩造所不爭執（見本院卷第146、147頁），依上開規定，無庸舉證，本院得予逕採認。
（二）租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。依民法第450條第2項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第451條、第450條第2、3項分別定有明文。查，兩造簽立有系爭契約，原約定之期限為110年2月28日，此為兩造所不爭執，認定已如上述。而於110年2月28日期限屆滿時，被告仍為租賃物之使用收益，因兩造正在洽談續約之事實，故原告對於被告上揭對租賃物繼續使用收益之行為，並未為何反對之意思等情，此有證人 謝湘如 、 傅莉蓁 到庭證述綦詳（見本院卷第160至165頁），再參以原告所寄發之催告被告應遷離系爭建物之110年4月15日律師函，上亦載：請被告於文到60日內遷離等情（見本院卷第89頁），此部分之事實亦堪認定。則原告與被告系爭契約屆期終止後，因兩造洽談續約，對於被告仍為系爭建物之使用收益，而原告未即表示反對之意思，依上開法文規定，兩造間應視為以不定期限繼續契約。嗣兩造因續約洽談不順利，原告依上開律師函，催請被告遷離系爭建物，應認有終止系爭建物不定期限繼續租賃契約之意思，又原告預留60日之期間讓被告遷離，尚屬合理，被告亦同意終止系爭建物不定期限繼續契約，而於期限內之110年6月7日返還系爭租賃物予原告亦堪認定。是可認兩造應於110年6月7日合意終止上揭系爭建物不定期限繼續租賃契約。
（三）原告主張被告違反系爭契約請求被告依約賠償違約金，然本件系爭契約依上開說明業已轉變為不定期限繼續租賃契約，嗣於兩造正式續約之內容洽談無法意思合致，原告隨時終止不定期限繼續租賃契約，被告亦於催告期限內返還系爭租賃物予原告，實無何違約之情事，則原告主張被告違約依系爭契約第7條第2項、第9條第2項為上開請求，即無可採。
五、綜上所述，原告主張系爭契約第7條第2項、第9條第2項規定，請求被告應給付原告323萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。中華民國110年12月8日
民事第一庭法官王詩銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年12月8日
書記官林玟君