臺灣臺北地方法院簡易民事判決 100年度店簡字第1061號
原 告 沈明清 即巨舟房屋仲介企業社
訴訟代理人 陳守文 律師
複 代理人 李易哲 律師
被 告 陳成
訴訟代理人 許君如
上列當事人間100年度店簡字第1061號給付服務報酬事件，於中
華民國102年4月30日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人 江蕙菁 於民國100年4月30日與原告簽訂一
般委託銷售契約書，自100年4月30日起委託原告銷售其所有
坐落於宜蘭縣○○鎮○○段地號第590-6號土地暨其上同段
建號第1207號房屋（門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○段○○○巷
○○○弄○○號，以下合稱系爭不動產），約定委託銷售價額為
新臺幣（下同）880萬元，嗣被告於100年7月6日以780萬元
委託原告斡旋議價購買系爭不動產，委託斡旋期間自100年7
月6日起至同年10日止，兩造並簽訂不動產買賣斡旋契約書
及買方給付服務報酬承諾書，被告並交付100,000元斡旋金
本票，惟訴外人江蕙菁以價額過低為由拒絕磋商，買賣雙方
未能達成合意，原告遂於100年7月13日退還斡旋金本票予被
告。查被告於委託原告議價時已知賣方為訴外人江蕙菁，被
告出價780萬元得知未達委售價即故意不再提高出價，私下
與訴外人江蕙菁接觸議價以810萬元成交，訴外人江蕙菁於
100年7月18日通知原告終止銷售契約時，經原告向訴外人
江蕙菁確認買主非被告，原告始同意終止銷售契約，然被告
與訴外人江蕙菁竟於銷售契約終止後2個月內完成系爭不動
產之所有權移轉登記，足認被告乃為圖脫免給付原告服務報
酬，規避透過原告仲介買賣。惟依買方給付服務報酬承諾書
（下稱系爭承諾書）約定：「若立書人（指被告）或其配偶
、二親等內之親屬於賣方（指訴外人江蕙菁）委託期間屆滿
後兩個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受
託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款
百分之貳（含稅）為服務報酬。」，故原告自得依系爭承諾
書之約定向被告請求委託承買價款2％為服務報酬，而以委
託承買總價額780萬元計算，被告應給付原告156,000元，爰
依契約法律關係起訴請求，並聲明：被告應給付原告156,00
0元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算
之利息。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
（一）系爭承諾書約定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬
於賣方委託期間屆滿後兩個月內，就上開房地與賣方成交
時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書
人仍應給付委託承買價款百分之貳（含稅）為服務報酬。
」，然原告與賣方即訴外人江蕙菁之委託契約業經法院認
定無效，故系爭承諾書約定中之「賣方委託期間屆滿後兩
個月內」之約束，自然無效。
（二）原告與系爭不動產賣方合約係「一般委託銷售契約書」，
非「專任委託銷售契約書」，一般委託銷售契約書第6條
第2項同意賣方可同時委託多家買賣，任何仲介均可居間
銷售，被告已與中信房屋成交，並給付中信房屋服務費，
且原告並無居間仲介完成交易之實，被告無理由支付原告
相關服務費。
（三）兩造簽訂之不動產買賣斡旋契約書及系爭承諾書屬定型化
契約，原告未給予被告合理審閱期間，即向被告表示所有
條約皆和內政部訂定相同，不需有疑慮，並要求被告於審
閱期下方往前推寫日期，該契約無效。
（四）依消費者保護法第11條第2項規定，定型化契約有疑義時
，應為有利消費者之解釋。關於系爭承諾書約定：「若立
書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後兩
個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託
人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款
百分之貳（含稅）為服務報酬。」中「居間仲介」之解釋
，應解釋為經原告仲介買賣雙方磋商，並已使本件買賣契
約之必要之點。又依原告與被告合意內容及原告與賣方約
定內容，此內文也應作第三仲介成交不在此限之解釋。
（五）縱認系爭承諾書約定有效，然該約定僅為防止消費者為規
避服務費用私下成交，然被告並無原告所述私下成交行為
，原告之請求無理由。
（六）兩造簽訂之不動產買賣斡旋契約書及系爭承諾書為同一份
合約，條約內容約定斡旋金額為780萬元，然實際上被告
與賣方成交金額為810萬元，與當初約定不符，原告未達
成780萬元居間契約，請求自無理由。
（七）委託書為原告自行書寫之委託價，讓被告錯認其受有代理
，但基本上原告係無權受理被告之斡旋。
三、兩造不爭執之事實：
（一）訴外人江蕙菁於100年4月30日與原告簽訂一般委託銷售契
約書，委託原告銷售系爭不動產，被告於100年7月6日以
780萬元委託原告斡旋議價購買系爭不動產，委託斡旋期
間自100年7月6日起至同年10日止，兩造並簽訂不動產買
賣斡旋契約書及系爭承諾書，被告並交付100,000元斡旋
金本票予原告。
（二）被告與訴外人江蕙菁於100年7月20日就系爭不動產訂立買
賣契約，並於同年9月7日完成所有權移轉登記。
（三）原告與訴外人江蕙菁所簽訂之一般委託銷售契約業經臺灣
宜蘭地方法院以101年度簡上字第30號判決認定無效。
四、得心證之理由：
本件之爭點為原告是否有權依系爭承諾書之約定請求被告給
付委託承買價款2％為服務報酬？茲分述如下：
（一）原告與訴外人江蕙菁所簽立之一般委託銷售契約無效
1、按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約
應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，
其定型化契約條款無效。至該定型化契約之效力，則依消
費者保護法第16條規定定之，消費者保護法第17條第1、2
項定有明文。又定型化契約中之定型化契約條款，全部或
一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約
亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人
之一方顯失公平者，該契約全部無效，則為消費者保護法
第16條所明定。又內政部依消費者保護法第17條規定及規
範不動產經紀業者所使用之不動產委託銷售契約定型化契
約，參據87年8月19日日公告之「房地產委託銷售契約書
範本」內容，研訂「不動產委託銷售定型化契約應記載及
不得記載事項」草案，經行政院消費者保護委員會第99次
委員會議通過，於92年6月26日以內授中辦地字第0000000
000號公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記
載事項」，載明「委託銷售價格」及「未載委託銷售金額
者，不動產委託銷售定型化契約無效」等語，均為不動產
委託銷售定型化契約之應記載事項（見臺灣宜蘭地方法院
101年度簡上字第30號卷，下稱宜院簡上卷，第26-31頁）
。
2、查原告與訴外人江蕙菁間所簽訂之一般委託銷售契約，係
原告為與不特定多數消費者締約之用，而單方面預先訂定
之合約內容，自屬消費者保護法所規範之定型化契約，且
依前揭規定及說明，該委託銷售契約屬不動產委託銷售定
型化契約，應依中央主管機關即內政部之公告，「委託銷
售價格」為不動產銷售定型化契約必要記載事項。而觀諸
原告與訴外人江蕙菁所簽訂之一般委託銷售契約，其內容
關於委託銷售價格部分，確未就銷售總價或單價為任何記
載，並有委託銷售契約書可證（見宜院簡上卷第32-34頁
），則依消費者保護法第17條第2項前段之規定，該委託
銷售約款之效力應屬無效。而不動產之委託銷售契約，以
委託銷售標的及價額為其契約成立之必要條件，倘除去委
託銷售價格部分，已難認契約亦可成立，則依消費者保護
法第17條第2項後段、第16條規定，應認該委託銷售契約
，因契約必要記載事項無效，除去該部分，契約無法成立
，而致整份契約均屬無效。徵諸兩造間簽訂之系爭委託銷
售契約，亦載明「委託銷售總價未記載者，本契約無效。
但已記載土地每坪單價者，不在此限」，可徵依原告與訴
外人江蕙菁就該份契約之約定，亦約明前揭委託銷售契約
未記載委託銷售價格而屬無效。
（二）本件系爭承諾書約定：「若立書人或其配偶、二親等內之
親屬於賣方委託期間屆滿後兩個月內，就上開房地與賣方
成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，
立書人仍應給付委託承買價款百分之貳（含稅）為服務報
酬。」，而原告與訴外人江蕙菁所簽立之委託契約無效，
已如前所述，足認訴外人江蕙菁與原告間並無委託關係存
在，自無系爭承諾書約定之「賣方委託期間屆滿」可言，
原告即無依據系爭承諾書前揭約定請求被告給付服務報酬
之權利。從而，原告之請求為無理由，應予駁回。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國102年5月15日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官鄭富城
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,660元
合計1,660元
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區
○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月15日
書記官方蟾苓