臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄簡字第26號
原 告 辛○○
訴訟代理人 戴國石 律師
被 告 乙○○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 安信 建築經理股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 壬○○
上列當事人間給付違約金事件，本院於中華民國98年9月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、對被告乙○○○請求部分：
⒈原告於民國96年4月2日經由訴外人信義房屋仲介股份有限
公司（下稱信義房屋公司）仲介，與被告乙○○○簽訂不動
產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定被告乙○○○應將
其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋（下稱系
爭自由四路房屋）、高雄市○○區○○路○○○○號之房屋共2
棟（下稱系爭華夏路房屋），以總價新臺幣（下同）2,100
萬元出售予原告，並約定於96年4月16日完成交屋，原告依
約亦先行給付部分價款630萬元；詎料，嗣因系爭房屋2樓
均未回復自來水供水，致無法如期完成交屋，迄至同年6月
7日始實際完成交屋，惟供水仍未回復，經原告屢次催告，
被告乙○○○竟均置之不理，原告迫於無奈，僅得自行雇工
進行修繕以回復供水，並因而支出修繕費用8萬元。
⒉又系爭自由四路、華夏路房屋2棟既分別設有獨立門牌號碼
，則系爭房屋各棟本應分別設置獨立之水、電表供使用，且
系爭房屋1樓部分本均由被告乙○○○出租予訴外人來來超
商股份有限公司（下稱來來超商）經營超商使用，買賣雙方
並約定由原告承受該租賃關係，而為便利電費計算，被告乙
○○○於簽約時亦允諾於系爭房屋2樓再另設置獨立水、電
表。豈料，被告乙○○○嗣後竟未依約加設水、電表，亦導
致原訂交屋日程遲至96年6月7日始完成交屋。
⒊而依系爭買賣契約第8條第3項約定，系爭房屋於出售時本
應保持或恢復供水設備正常使用，若未回復原狀者，買受人
得自行雇工修繕後，自買賣價金中扣抵修繕費用；另出賣人
若未能依約履行系爭買賣契約義務時，應依買受人業已給付
價款之千分之一計算，按日計付懲罰性違約金，亦為系爭買
賣契約第9條所明訂。依此，被告乙○○○既未能依約於96
年4月16日完成交屋，則原告自得請求自96年4月16日至同
年6月7日遲延期間、以原告業已給付價款630萬元之千分
之一計算之懲罰性違約金，共計32萬7,600元，此外，被告
乙○○○另應給付原告雇工回復供水所支出之修繕費用8萬
元。
㈡、對被告安信建築經理股份有限公司請求部分：
⒈被告安信建築經理股份有限公司（下稱被告安信建築經理公
司）係受原告與被告乙○○○委託，處理系爭買賣契約之履
約事宜，並同時簽訂「代辦履約保證委任契約書」（下稱系
爭委任契約），依系爭委任契約定，原告應將系爭買賣契約
價款存入被告安信建築經理公司設於訴外人玉山商業銀行七
賢分行之履約保證專戶內，由被告安信建築經理公司依賣方
履約情形，將買賣契約價款交付予被告乙○○○抑或退還原
告。
⒉於系爭房屋交屋前，原告除已依約先行給付部分價款630萬
元存入履約保證專戶內外，復另於96年6月7日將尾款全部
存入該專戶內；詎料，於系爭房屋發生遲延交付情形後，經
原告於96年6月8日將上情函知被告安信建築經理公司，同
時指示應自履約保證專戶內價款扣除本由被告乙○○○負擔
之違約金、修繕費用，被告安信建築經理公司竟仍於同年8
月31日將履約保證專戶內價款全數支付予被告乙○○○，造
成原告無法逕自價款中扣除違約金、修繕費用之損失。是以
，被告安信建築經理公司除違背系爭履約保證契約第1條第
1項之約定外，復違反民法委任契約受任人應依指示進行委
任事務之義務，自應依民法第226條、227條債務不履行之
規定，就原告前揭所受損害，負賠償責任。
㈢綜上所述，被告分別因違反系爭買賣契約、系爭履約保證契
約及委任關係之義務，而對原告負同一內容之損害賠償責任
，自屬不真正連帶債務，爰提起本件訴訟請求被告應就原告
所受之損害負連帶賠償責任等語。並聲明：㈠被告乙○○○
或被告安信建築經理公司應給付原告40萬7,600元，暨自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息
。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則分別以下列情詞置辯：
㈠、被告乙○○○抗辯部分：
⒈被告乙○○○並無遲延履行交屋義務之情：
依系爭買賣契約約定交屋日應為96年4月30日，又原告既同
意承受被告乙○○○與系爭房屋1樓承租人來來超商間租約
之權利義務，並已於96年4月12日與來來超商完成換約手續
，顯見被告乙○○○已經由讓與租賃物返還請求權之方式，
以代替系爭房屋之現實交付，則原告自無遲延履行交付義務
之情事；況且，被告乙○○○於96年4月30日即已向臺灣省
自來水公司（下稱自來水公司）申請回復系爭房屋之供水，
僅因翌日為勞動節之故，自來水公司遲至96年5月2日始回
復系爭房屋之供水，因之，系爭房屋2樓雖有遲延回復供水
之情發生，實不可歸責於被告乙○○○；又系爭房屋各棟本
設有獨立水、電表可供正常使用，被告乙○○○係依訂立系
爭買賣契約時之現況交付系爭房屋，亦並未允諾加裝獨立水
、電表。是以，原告主張被告乙○○○未依約加裝水、電表
而致交屋遲延一節，亦非事實。
⒉抵銷抗辯：
⑴依系爭買賣契約第4條第4項約定，買受人應於系爭房屋所
有權移轉登記辦畢後3個工作日內將買賣價金存入履約保證
專戶內，以供出賣人清償原貸款，另系爭買賣契約第9條復
約定買受人若未依約各期支付價金義務時，應依該期價款千
分之一計算，按日給付滯納金予出賣人。系爭房屋係於96年
4月11日辦畢所有權移轉登記，故依前揭約定，原告至遲應
於同年4月15日將尚未給付之買賣價金尾款14,00萬元存入
履約保證專戶內供被告乙○○○清償貸款，惟原告延至96年
6月6日始將上揭價金餘款存入，則原告自應依約給付滯納
金74萬9,700元。
⑵又於上揭遲延給付價金期間，被告乙○○○因未能如期取得
系爭買賣價金以清償原貸款，致受有仍須繳付原貸款利息計
4萬6,563元之損害，是以，原告自應依債務不履行之規定
賠償被告乙○○○所受之利息損害。
⑶另依前述，原告係至96年6月6日始將系爭買賣價金尾款匯
入履約保證專戶，而兩造雖同意由原告承受被告乙○○○與
來來超商間租約之權利義務，然依系爭買賣契約約定，原告
應自系爭買賣價金撥入履約保證專戶日起，始得向承租人來
來超商收取租金。惟原告於與承租人來來超商完成租約換約
手續後，即逕自96年5月1日起向承租人收取租金，迄至同
年6月6日為止，共收取租金計5萬9,999元，是以，原告
違背前揭約定而受有租金利益，顯無法律上原因，已構成不
當得利，責原告自應依不當得利之規定，將其於上揭期間內
受領之租金返還予被告乙○○○。
⑷綜上，縱認被告乙○○○確有遲延交屋之情，惟原告同時負
有給付滯納金74萬9,700元、賠償利息損害4萬6,563元以
及返還不當得利5萬9,999元之責，則被告乙○○○自得就
此金額主張抵銷。
⒊聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告安信建築經理公司抗辯部分：
⒈被告安信建築經理公司固受系爭買賣契約當事人之委託，而
代辦系爭買賣契約履約相關事宜，而原告亦確分別於96年5
月1日函知被告安信建築經理公司關於因供水問題，迄未能
依期完成交屋之情。然嗣經被告乙○○○回復系爭房屋之供
水、並通知原告辦理系爭房屋點交後，原告仍執前開情詞而
拒絕配合辦理點交手續，後經被告乙○○○將業已拋棄系爭
房屋占有之事實函知被告安信建築經理公司後，被告安信建
築經理公司始依系爭委任契約約定，將履約保證專戶內款項
交付予被告乙○○○，是以，被告安信建築經理公司並無任
何違反系爭委任契約之情。
⒉再者，系爭房屋本為中古屋，此為原告於簽訂系爭買賣契約
時所明知，而依系爭買賣契約第15條約定，系爭買賣契約出
賣人所負交付義務僅為依現況交屋，因之，原告以系爭房屋
各樓層未安裝獨立水、電表為由，而拒絕配合辦理交屋、並
遲延交付價金尾款，實屬無由；另原告固於96年6月8日指
示被告安信建築經理公司應自履約保證專戶內價款扣除違約
金、修繕費用，惟依系爭委任契約第2條約定，被告安信建
築經理公司僅於系爭買賣契約確經解除後，始能將履約保證
專戶內之價金返還予原告，是以，原告片面指示被告安信建
築經理公司應將自履約保證專戶扣除上揭款項，顯與系爭委
任契約之約定內容不符，自屬無據。
⒊聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於96年4月2日經由信義房屋公司仲介，與被告乙○○
○簽訂系爭買賣契約，約定被告乙○○○應將其所有門牌號
碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋、高雄市○○區○○路
○○○○號之房屋共2棟，以總價2,100萬元出售予原告，並委
任被告安信建築經理公司代辦系爭買賣契約之履約事宜。
㈡、系爭房屋2棟非新成屋，均為2層樓建築，除外部相連接外
，1、2樓內部隔牆亦經除去連通而合為使用；關於系爭房
屋1樓部分本均由被告乙○○○出租予來來超商經營使用；
系爭華夏路房屋2樓部分，則為辦公室格局，並無任何自來
水出水設施。而系爭自由四路房屋2樓部分，則屬一般住家
格局，設有廚房、衛浴同時備有自來水出水設備，並與系爭
華夏路2樓互通，上揭各情於訂立系爭買賣契約時為原告所
知悉。
㈢、系爭房屋1樓部分，於96年4月2日簽訂系爭買賣契約、4
月30日約定交屋日以及6月7日實際交屋日時，均出租予來
來超商經營使用，該樓層之水、電均正常供應使用，而系爭
房屋2樓部分，於上揭時點之供電正常、但於96年4月2日
迄至同年4月30日間則無供水。
㈣、原告業於96年4月2日給付定金50萬、首期款370萬，於96
年4月10日給付第2期價金210萬、契稅10萬2,654元，於
96年6月6日給付尾款1,470萬，上揭款項均由原告存入被
告安信建築經理公司設於玉山銀行之履約保證專戶內；系爭
房屋則於96年4月11日辦畢所有權移轉登記，並於96年6月
7日實際完成交付。
四、原告主張被告乙○○○遲延交付系爭房屋，除應給付違約金
外，同時另應給付原告雇工回復供水所支出之修繕費用，被
告安信建築經理公司則未依指示逕將價金全數支付予被告乙
○○○，致原告受有損害等情，惟均為被告所否認，並分別
以前揭情詞置辯。因之，本院所應審酌者厥為：㈠系爭買賣
契約所約定應交付系爭房屋之日期為何。㈡被告乙○○○是
否有遲延交屋之情事發生，原告主張遲延給付之原因是否均
可歸責於被告乙○○○。㈢若遲延給付之發生可歸責於被告
乙○○○，則被告乙○○○依系爭買賣契約所應給付之損害
賠償金額或費用為何。㈣被告乙○○○所為之抵銷抗辯是否
可採。㈤被告安信建築經理公司是否有違背委任契約之約定
，而應就未依原告指示付款之行為負責。資說明如下：
㈠、系爭買賣契約約定之交屋日期應為96年4月30日：
本件原告主張依兩造間約定，被告乙○○○應於96年4月16
日完成交屋手續云云，固據提出系爭買賣契約簽訂時信義房
屋公司所屬代書甲○○所書寫便條紙影本1紙為證（見本院
卷第9頁），而觀之該便條紙雖有：「4/16匯尾款、交屋」
之記載，然參以系爭買賣契約第4條第4次款則約定：「雙
方約定民國96年4月30日為最後交屋日」等語（見本院卷第
6頁），核與前揭便條紙記載之交屋日期，並非一致，而再
佐之證人即信義房屋所屬代書甲○○證述：我有參與簽約過
程，本件買賣雙方是約定於96年4月30日交屋，這是約定的
最後交屋期限，至上揭便條紙是於簽約時我向雙方解釋代書
處理系爭房屋之作業流程時間，該便條紙雖記載4月16日交
屋，但我們只是提醒當事人若整個買賣交易若順利的話，可
於4月16日交屋等語（見本院98年4月29日言詞辯論筆錄）
。復審之上揭便條紙記載內容，僅初略記載系爭買賣交易之
各期款項交付、交屋日期等內容，除未見有關於系爭買賣契
約之其他細節約定、或引為系爭買賣契約附件內容等記載外
，亦未經買賣契約當事人之簽名確認，是以，顯見證人證稱
該便條紙僅為預估系爭買賣交易流程日程而製作，並非約定
之交屋日期等語，應屬非虛。因之，兩造約定系爭房屋交屋
日期應為96年4月30日之事實，應可認定，是以，原告前揭
主張，自不可採。
㈡、被告乙○○○僅需就未依約將系爭房屋2樓部分回復供水所
造成之遲延負責：
原告固主張因被告乙○○○未能如期回復系爭房屋2樓之供
水，且未依約於系爭各棟、各樓層分別加裝獨立水、電表，
致發生交付遲延等語，惟查：
⒈關於系爭房屋2樓未回復供水所生遲延部分：
⑴按「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力
。」為民法第235條本文所明定。是以，物之交付義務人所
提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本
旨之提出，自不生提出之效力；次參以系爭買賣契約書第8
條第3項約定：「買賣標的物包含房屋及其室內（外）的定
著物、門窗、...、水、電、照明等設備..，賣方應在點
交房地以前保持或恢復正常使用，..。」等語（見本院卷
第6頁背面），可知被告乙○○○於交付系爭房屋時，依約
確負有應將系爭房屋之水、電回復至可供正常使用狀態之義
務。又於系爭買賣契約約定交屋期限即96年4月30日屆至時
，系爭房屋1樓部分固均有正常供水、供電，2樓部分則僅
有正常供電，至供水部分則均未回復等事實，則為兩造所不
爭執，而可認定。因之，被告乙○○○既未依約將系爭房屋
2樓供水回復至可供正常使用之狀態，自屬未依債之本旨提
出給付，難認其業已依約履行交屋義務，是以，被告乙○○
○自應就系爭房屋2樓未能回復供水所致遲延負責。
⑵被告乙○○○雖辯稱：伊於96年4月30日即已向自來水公司
申請回復供水，僅係因翌日為勞動節之故，自來水公司遲至
同年5月2日始回復系爭房屋之供水，而認遲延給付有不可
歸責事由於伊云云，惟系爭房屋交屋日期係於96年4月2日
簽訂契約時即已明訂，而自來水公司於96年5月1日勞動節
國定假日，並未提供服務一節，亦為被告乙○○○事前所得
預見或探知，則被告乙○○○自系爭契約簽訂後迄至約定交
屋日之間，既有長約1個月之期間可供其預為辦理回復供水
事宜，其竟疏至交屋日當天始向自來水公司申請回復供水，
則其前揭所辯，委無可採；被告乙○○○復另辯稱：原告既
已受讓系爭房屋之租賃物返還請求權，以代替系爭房屋之現
實交付，則其所負之交付義務自已履行完畢，並無遲延之情
事云云，惟承租人來來超商所承租之系爭房屋範圍僅為1樓
部分，此為兩造所不爭執。是以，縱認被告乙○○○業已經
由讓與租賃物返還請求權之方式代替現實交付，然此現實交
付之效力亦僅及於系爭房屋1樓部分，而不及於系爭房屋2
樓，因之，被告乙○○○既將未系爭房屋2樓部分回復供水
並如期交付予原告，自仍應負遲延給付之責，從而，被告乙
○○○上揭所辯，亦不足採。
⑶次查，供系爭自由四路房屋2樓使用之水號（水號：000000
00號）雖於88年3月1日經廢止使用，惟經被告乙○○○於
96年4月30日申請回復後，該水號業已於96年5月3日重新
啟用而回復供水，此有卷附被告乙○○○所提出復水費用收
據、自來水公司回函（見本院卷第68、221頁）；至原告主
張經其於98年間僱請水電工人前往系爭房屋察看結果，系爭
房屋2樓部分之水號仍未完成回復供水云云，而參以證人即
原告僱請之水電工己○○固證述：約於98年7月間依原告指
示偕同自來水公司人員前往系爭房屋察看水電是否正常供應
，當時2樓因未安裝水表所以皆未能正常供水，經自來水公
司裝設水表後，2樓的水即正常供應等語（見本院98年8月
5日言詞辯論筆錄），惟依自來水公司函覆可知，系爭房屋
水號（水號：00000000號、00000000號）係因積欠水費2期
未繳納，始經自來水公司依規定於97年4月2日拆除該水號
水表，嗣經原告於98年4月28日申請復用水號後，自來水公
司隨於上揭98年4月29日派員前往重新安裝水表，並於98年
5月7日完成供水（見本院卷第254頁），是以，依前所述
，系爭房屋既於96年6月7日已完成實際交付，而系爭房屋
2樓水號未正常供水原因復係肇因於原告於97年間未依期繳
納水費而遭自來水公司拆除水表、停止供水所致，而與被告
乙○○○無涉，因之，原告主張被告乙○○○迄至98年間仍
未回復系爭房屋2樓供水云云，自不足採。
⑷原告雖復主張：依被告乙○○○所寄發存證信所載內容可知
，系爭房屋2樓係遲至96年5月22日始回復正常供水云云，
並提出被告乙○○○於96年6月4日寄發之存證信函為證（
見本院卷第142頁），然參以該存證信函內容所揭內容僅載
有：「本人（即被告乙○○○）已於96年5月22日完成水表
裝置..」等語，而經與前揭自來水公司回函內容相互核之
，可知前開存證信函內所指96年5月22日完成之水表裝置，
應係被告乙○○○另就設於系爭華夏路房屋水表（水號：00
000000號）所為復用申請，而與供系爭自由四路2樓使用之
水號（水號：00000000號）何時回復供水無涉；又供系爭華
夏路房屋2樓使用之水號經被告乙○○○於申請復用後，確
有未能回復使用情形之事實，業據證人即信義房屋員工戊○
○證述：當時我們辦理系爭房屋水電過戶時，發現其中一個
水號無法復水，自來水公司給我們的回覆是『水塔落水管至
止水栓組之間管線堵塞』，請水電師傅察看後，水電師傅說
該水號沒有出水口等語明確（見本院98年4月29日言詞辯論
筆錄），固可認定。惟系爭自由四路、華夏路房屋均為2層
樓建築，除外部相連接外，其1、2樓內部隔牆業經除去而
連通合一使用，其中系爭華夏路房屋2樓部分為辦公室格局
，並無任何自來水出水設施，僅於系爭自由四路房屋2樓設
有廚房、衛浴之自來水出水設備等情，除為兩造所不爭執外
，並有卷附系爭房屋平面圖可稽（見本院卷第184、185頁
），而原告於簽訂系爭買賣契約前，亦曾多次經由仲介人員
即信義房屋員工陪同前往現場察看系爭房屋，並知悉上揭各
情一節，亦據證人即擔任系爭買賣契約經紀人之信義房屋員
工庚○○、 吳光祐 證述明確（見本院98年3月18日言詞辯論
筆錄），並為原告所不爭執。是以，於系爭買賣契約簽訂時
，系爭自由四路、華夏路房屋既為連通而合一使用，且系爭
華夏路房屋2樓部分本無出水設施，則縱供系爭華夏路房屋
2樓使用之水號未經回復供水，亦不影響系爭房屋2樓依其
原有規劃、格局所應具備之正常效用，此由證人證人戊○○
證述：系爭房屋2棟本即打通使用，均是使用1樓水表的水
號，供華夏路房屋使用之水號本雖無出水口，但當時1、2
樓均有正常供水等語（見前揭言詞辯論筆錄），亦足徵之。
因之，原告徒以系爭華夏路房屋水號迄未回復使用為由，主
張被告乙○○○有遲延回復供水情事云云，自不可採。
⑸再按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為
者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。
民法第235條但書明定有明文，而債務人以準備給付之事情
，藉由非對話方式通知債權人，以代現實之提出者，參照同
法第95條第1項前段規定，以通知達到相對人，始發生效力
（參見最高法院97年臺上1157號判決意旨）；本件被告乙○
○○於約定交屋期限即96年4月30日屆至時，就系爭房屋2
樓部分未能回復供水之事實，固應自96年5月1日起負遲延
給付之責，惟嗣後被告乙○○○於96年5月3日業已將系爭
房屋2樓回復供水等情，俱如前述；而被告乙○○○於系爭
房屋回復正常供水後，隨即於96年5月4日寄發存證信函通
知原告於收文後3日內配合辦理交屋，惟原告旋於同年5月
9日函覆拒絕配合等情，有卷附存證信函在卷可稽（見本院
卷第97至100頁）。是以，被告乙○○○既於96年5月4日
以準備交付系爭房屋之情事通知原告配合定期辦理交屋，則
被告乙○○○雖未能證明原告何時收受上揭定期交屋通知而
發生以言詞提出代替現實給付之效力，惟參以原告已於96年
5月9日函覆拒絕配合辦理一節，應可推論原告至遲應於96
年5月9日前即已收受前揭定期交屋通知。準此，被告乙○
○○前揭所寄發存證信函，應於96年5月9日即發生以準備
給付通知代替現實給付之效力。從而，揆諸前揭說明，應可
認定被告乙○○○就系爭房屋2樓未回復供水所應負遲延責
任之期間，應為96年5月1日起至同年5月9日時為止。
⒉關於未加裝獨立水、電表而生遲延部分：
原告固主張被告乙○○○依約負有於系爭房屋各棟、各樓層
加裝獨立水、電表義務等語，並提出買賣仲介專任委託書所
附標的物現況說明書影本為證（見本院卷第140頁），惟被
告乙○○○則否認曾允諾將於系爭房屋各棟、各樓層加裝獨
立水電表。經查，觀之上揭標的物現況說明書記載，固於「
飲用水供應情形」、「電力供應情形」等欄位勾選「有獨立
水表」、「有獨立電表」，惟則未明確記載是否為各棟、各
樓層均有獨立水、電表，是以，僅憑上揭記載內容，尚難逕
認買賣雙方有應就各棟、各樓層加裝獨立水、電表之合意。
再者，參以系爭房屋2棟既已打通隔牆而合一使用，而該買
賣仲介專任委託書記載之買賣標的除將系爭房屋2棟併為記
載外，復僅記載單一總價而未區分就系爭房屋2棟分別記載
價額等情，依一般通常交易觀念，應可認為上揭勾選之獨立
水表、電表之真意，應係指系爭買賣標的整體具有獨立水、
電表，而與交易標的以外之其他建物未共用水、電表之意，
並非指應於各棟、各樓層加裝獨立水、電表。況且，參以證
人庚○○證述：簽約前原告並沒有要求出賣人應於系爭房屋
2樓加裝獨立水表，是於接近交屋時才要求出賣人增設的等
語（見前揭言詞辯論期日筆錄），核與證人即擔任系爭買賣
契約賣方經紀人之信義房屋員工吳光祐於本院審理時證述：
簽約前買方沒有要求加裝獨立水、電表，大約於96年5月23
日要求增設1樓電表等情，大致相符（參見前揭言詞辯論期
日筆錄）。因之，顯見系爭買賣契約雙方當事人於訂立系爭
契約時，亦未約定應就系爭房屋各棟、各樓層應加裝獨立水
、電表之事實；又本件系爭買賣契約簽訂時即96年4月1日
，系爭房屋本已分別設有電表2只（電號00000000000號供
電地址：系爭自由四路房屋2樓；電號00000000000號供電
地址：系爭華夏路房屋1樓及系爭自由四路房屋1樓）、水
表3只（水號00000000號以及00000000號供水範圍：系爭自
由四路房屋1、2樓；水表水號00000000號供水範圍：系爭
華夏路房屋1、2樓），此有臺灣電力股份有限公司高雄營
業處及自來水公司回函附卷可稽（見本院卷第219至221頁
），而扣除供華夏路部分水號因無出水口而未能回復使用外
，上揭其餘水、電號均足以正常供應系爭房屋1、2樓水電
一節，亦如前述，是以，原告主張因系爭房屋未設有獨立水
、表致未能正常使用云云，亦非可採。因之，原告以被告乙
○○○遲未依約將系爭房屋各棟、各層加裝獨立水電表，而
主張被告乙○○○應負遲延責任云云，自不可採。
㈢、被告乙○○○應就其遲延回復系爭房屋2樓供水之事實，依
約應給付違約金5萬7,600元予原告：
⒈依系爭買賣契約第9條約定：「賣方若未依約履行各項義務
，每逾一日賣方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約
金予買方（自逾期日起至完成給付日止），該懲罰性違約金
並應於房地點交時完全給付。」有前揭卷附系爭買賣契約書
可稽（見本院卷第2頁），而被告乙○○○應就系爭房屋2
樓部分於96年5月1日至96年5月9日期間未能完成供水所
生遲延負責一節，亦如前述。是以，以原告於96年5月9日
前業已交付買賣價金630萬元計算，則原告請求被告乙○○
○應依約賠付違約金5萬6,700元（計算式：630萬×1/10
00×9日＝5萬6,700元），洵屬正當，至逾此範圍之請求
，則屬無據。
⒉另原告雖主張於96年6月7日系爭房屋實際交付後，系爭房
屋仍有未回復供水之情事，其因而另支出修繕費用8萬元云
云，並提出修繕費用單為證（見本院卷第19頁），然依前述
，系爭房屋既確已於96年5月3日即已回復供水，則原告主
張系爭房屋仍未回復供水，並因而支出修繕費用，自非可採
。
㈣、被告乙○○○所為之抵銷抗辯是否可採：
⒈關於以原告應給付之滯納金74萬9,700元抵銷部分：
被告乙○○○以：依系爭買賣契約第4條第4項約定，原告
應於系爭房屋所有權移轉登記後3個工作日內即96年4月15
日前給付系爭買賣價金尾款，惟原告遲至96年6月6日始給
付系爭買賣價金尾款1,470萬，業已違反上揭約定，而認原
告依系爭買賣契約第9條約定應給付滯納金74萬9,700元，
，並據此為抵銷抗辯等語，惟原告則主張：被告乙○○○未
依約回復供水並交付系爭房屋前，原告本得基於同時履行抗
辯而拒絕給付價金尾款，且依約原告僅需於96年4月30日交
屋前3個工作日給付尾款，而非於系爭房屋所有權移轉登記
後3個工作日內給付等語。經查：
⑴按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標
準，不能拘泥文字致失真意（參見最高法院39年度臺上字第
1053號判例意旨）。本件系爭買賣契約第4條第4項第4次
款交屋款給付方式固約定：「交屋款無須貸款：地政機關產
權移轉登記完竣後3個工作日內，將交屋款存入履約保證專
戶以供清償買賣標的物的原貸款，完成抵押權塗銷後，賣方
並同時辦理交屋手續」等語，惟於同款復另載有：「雙方約
定於民國96年4月30日為最後交屋日。買方應於交屋日前3
個工作日辦理銀行撥款（代清償）或將交屋款存入履約保證
專戶，賣方並同時辦理交屋手續。」等語，則僅參酌上揭系
爭買賣契約條款記載內容，實難探知買賣契約當事人所約定
系爭買賣價金尾款約定應交付之日期，究竟為系爭房屋所有
權移轉完畢後3個工作日，抑或系爭房屋交屋日前3個工作
日，而參以證人即參與兩造簽約過程之代書甲○○證述：簽
約當時是因為不確定是否會辦理貸款，所以才在合約書上勾
選應於96年4月30日作為最後交屋日，而不論有無貸款都適
用這條約定，原則上雖應於移轉登記完3日內要交尾款，但
若有爭議，則最遲應於4月30日交屋日交尾款等語（見本院
前揭言詞辯論期日筆錄），是以，顯見上揭條款記載內容雖
有歧異，惟於簽約之際，系爭買賣契約當事人應係以96年4
月30日即交屋日作為系爭價金尾款交付期限日之約定。因之
，被告乙○○○以原告未能於系爭房屋所有權移轉登記辦畢
後3日內即96年4月15日前給付系爭買賣價金尾款，而認原
告有遲延給付之違約事實，自非可採。
⑵次按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，
得拒絕自己之給付。」民法第264條第1項本文定有明文。
本件被告乙○○○於原訂交屋期限即96年4月30日屆至時，
並未依約回復系爭房屋2樓供水、交付系爭房屋，是以，於
被告乙○○○遲延給付期間內，原告行使同時履行抗辯而拒
絕給付買賣價金，自屬有據；惟依前述，被告乙○○○於系
爭房屋回復供水後，既已於96年5月9日以準備給付通知代
替現實給付，而生提出給付之效力，則原告仍執被告乙○○
○有遲延給付之事實而主張同時履行抗辯，應屬無據，從而
，原告自應就96年5月10日起迄至同年6月6日始給付價金
尾款，負遲延給付之責。而依系爭買賣契約第9條約定：「
買方若不依合約履行各項義務或支付價金時，每逾1日買方
應加付按該期價款千分之一計算滯納金予賣方（自逾期日起
至完成給付日止），於房地點交時一併繳清..。」，準此
，原告自應依約給付滯納金41萬1,600元予被告乙○○○（
計算式：價金尾款1,470萬×1/1000×28日＝41萬1,600元
）。
⑶按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」民法第334條
第1項本文定有明文。依前所述，被告乙○○○固應就遲延
交付系爭房屋而給付違約金5萬7,600元予原告，惟原告既
同時負有應給付滯納金41萬1,600元予被告乙○○○之義務
，且其給付種類均屬相同，依約亦均應於系爭房屋點交時給
付，則被告乙○○○以此債權主張抵銷，自屬有據。
⒉關於被告乙○○○另以利息損害4萬6,563元、受有租金利
益5萬9,999元之不當得利元等債權抵銷部分：
被告乙○○○前揭抵銷抗辯既屬可採，則其另依不當得利債
權、債務不履行損害債權據為抵銷抗辯，本院自無庸予以審
酌，併予敘明。
㈤、被告安信建築經理公司無庸對原告負損害賠償之責：
本件原告主張被告安信建築經理公司係受系爭買賣契約當事
人委託處理履約事宜，負有依系爭買賣契約當事人履約情形
，分別將履約保證專戶內之價款給付予被告乙○○○或退還
價款予原告之義務等情，固為被告安信建築經理公司所不爭
執，且有卷附「代辦履約保證委任契約書」可稽（見本院卷
第20頁），而可認定；至原告雖主張被告安信建築經理公司
逕將履約保證專戶內之系爭買賣價金全數給付予被告乙○○
○，而未依原告指示先行扣除違約金、修繕費用，業已違背
受任人義務，並致原告生有損害等情。惟查，參以系爭委任
契約書第4條約定：「甲（即原告）、乙（即被告乙○○○
）雙方同意丙方（即被告安信建築經理公司）得由第3條第
2項之專戶中，代乙方支付下列款項：..二、清償原貸款
取得清償證明所需之款項：需俟產權移轉登記予甲方後且專
戶款項足夠清償時方得出款清償。」等語，則被告安信建築
經理公司於系爭房屋所有權移轉登記完成後，依約應將履約
保證專戶內之價金支付予被告乙○○○供代償貸款，殊難認
有何違背系爭履約委任契約受任人義務之情。況且，參以該
契約第1條：「一、對甲方保證責任範圍：乙方若未能依約
履行，經合法程序催告，解除契約確定後，保證銀行即將甲
方依買賣合約中，已支付之買賣價金返還予甲方」等語，可
知，縱被告乙○○○確有遲延給付之違約事實，惟僅於原告
依法解除系爭買賣契約後，被告安信建築經理公司始負有依
約返還系爭買賣價金予原告之義務，除此之外，原告自無由
逕為指示被告安信建築經理公司自履約保證專戶中扣除應支
付予被告乙○○○之款項。再者，系爭履約委任契約復係經
由兩造、三方所共同簽訂，則原告自亦同受系爭履約委任契
約內容之拘束，於未經其他契約當事人同意前，本亦無權片
面指示被告安信建築經理公司逕自履約保證專戶款項扣款。
從而，原告主張被告安信建築經理公司未依其指示扣款而有
違背受任人義務情事云云，自屬無據，洵不足採。
六、綜上所述，被告乙○○○雖確有遲延交付系爭房屋之事實，
依約應賠付違約金5萬6,700元予原告，惟原告於系爭買賣
契約履行過程中亦有遲延給付價金之事實，應依約支付滯納
金41萬1,600元予被告乙○○○，而經被告乙○○○以上揭
滯納金債權抵銷後，原告前揭違約金債權自歸於消滅；又被
告安信建築經理公司既係依系爭履約委任契約條款支付系爭
買賣價金予被告乙○○○，則原告主張被告安信建築經理公
司違背委任契約應負賠償之責，自亦不可採；從而，原告分
別依據系爭買賣契約、委任契約之法律關係，請求被告乙○
○○或被告安信建築經理公司應給付原告40萬7,600元，暨
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之
利息，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，則其假
執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國98年9月23日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法官鄭子文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官林國龍
中華民國98年9月24日