臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事簡易判決
原 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○律師
被 告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十五年十月十
四日辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼台中縣○○鎮○○路五六八之六號房屋壹棟遷
讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣肆仟元，及自民國九十五年五月二十六日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國九十五年
三月二十四日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之
損害金新台幣陸仟元，及按月給付原告新台幣陸仟元之違約金。
被告應給付原告新台幣壹萬貳仟零伍拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十六，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項得假執行。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436
條第2項、第255條第1項但書第2款定有明文。本件原告起訴
時原請求如主文第1、2項所示(兩造之租金與押金已相互抵
銷，違約金部分已酌減，詳後述)，嗣於民國(下同)95年9
月27日言詞辯論期日以言詞追加請求被告給付95年6月及同
年8月之電費共新台幣(下同)12052元，此部分性質上雖屬
訴之追加，惟該項電費亦為被告返還房屋之前因該房屋租賃
增生之費用，與原告起訴時主張房屋租期屆滿而請求返還房
屋、給付租金、損害金及違約金之原因事實相同，故原告追
加部分與原訴之請求基礎事實既具有同一性，為求一次紛爭
一次解決之訴訟經濟原則，依首揭法條規定，毋庸被告同意
，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張被告於94年3月23日向原告承租門牌號碼台中
縣○○鎮○○路568之6號房屋(下稱系爭房屋)，約定租期
自94年3月24日起至95年3月23日止，租金每月6000元，每3
個月給付1次，如租賃期滿不交還房屋，應按月給付違約金
20000元。詎被告自94年9月份起即未依約給付租金，迄至租
期屆滿之95年3月23日止積欠6個月租金共36000元，被告於
95年5月間復給付2個月租金，被告尚欠4個月租金共24000元
。另系爭房屋之租期已於95年3月23日屆滿，被告拒不交還
房屋，應自95年3月24日起至交還房屋之日止，按月給付原
告相當於租金之損害金6000元，並自同日起按月給付原告2
萬元之違約金。再原告承租系爭房屋後並未實際居住，任令
房屋荒廢，原告自不同意續租，且系爭房屋於95年6月及同
年8月之電費共計12052元，被告拒不繳納，原告已代繳，併
請求被告返還等情。並聲明：除主文第2項之請求金額為
24000元及違約金按月以20000元計算外，餘如主文第1、2、
3項所示。
三、被告則以其承租系爭房屋近20年，從未遲付租金，迄至94年
間因房屋門窗遭颱風毀損，被告要求原告修繕被拒，且任令
被告屋中財物遭竊，對被告之請求均不聞不問。另被告已同
意遷讓房屋，目前在整理打包中，而原告請求被告給付之其
餘租金、損害金及違約金等，被告已無資力給付，但被告尚
有押金2萬元可供抵銷，且租約中關於按月給付2萬元違約金
之約定顯然過高，請法院公平裁決。另原告請求返還之95年
6月及同年8月之電費12052元，上開期間被告未實際居住，
並無用電之情事，該項電費顯然不實在等語置辯。並聲明：
駁回原告之訴。
四、原告主張被告於94年3月23日向原告承租系爭房屋，約定租
期自94年3月24日起至95年3月23日止，租金每月6000元，每
3個月給付1次，如租賃期滿不交還房屋，應按月給付違約金
20000元，而被告自94年9月份起即未依約給付租金，共積欠
6個月租金36000元，被告於95年5月間復給付2個月租金，尚
欠4個月租金共24000元。另系爭房屋之租期已於95年3月23
日屆滿，被告迄未交還房屋，且95年6月及同年8月之電費共
12052元之事實，已據其提出房屋租賃契約書影本1件及電費
收據影本2件各在卷為憑，核屬相符，亦為被告不爭執，是
原告之主張自堪信為真正。
五、按承租人應依約定日期，支付租金；租賃定有期限者，其租
賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應
返還租賃物；民法第439條前段、第450條第1項及第455條前
段分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，
以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故
其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求
人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於
租金之利益為社會通常之觀念(參見最高法院61年台上字第
1695號判例意旨)。經查：系爭房屋之租約於95年3月23日屆
滿，原告既無續租之意思，被告亦自承於租期屆滿前已未實
際居住，則系爭房屋之租賃關係於租期屆滿時歸於消滅，依
上開法條規定及兩造租約第4條第5項規定，被告自租期屆滿
之翌日即95年3月24日起負有遷讓返還系爭房屋之義務。又
被告自93年9月份起至95年3月23日租期屆滿前共積欠6個月
租金36000元未付，被告於95年5月間補繳2個月租金共12000
元，被告對原告復有押金債權20000元，兩造均同意該押金
與未付租金相互抵銷，則原告得請求被告給付之租金在互為
抵銷後，應減為4000元。另被告於系爭房屋租期屆滿後迄未
遷讓交還，其自租約屆滿之翌日即95年3月24日起繼續占有
使用系爭房屋，即屬無權占有，而被告無法律上原因而繼續
占有系爭房屋，顯然受有相當於租金之利益，致原告受有損
害，應構成民法第179條之不當得利，原告自得請求被告返
還所受之利益，即自95年3月24日起至返還房屋之日止，按
月給付相當於租金之利益6000元。至被告抗辯稱於租期屆滿
前已未實際居住系爭房屋云云，被告此部分抗辯縱令實在，
惟系爭房屋出租予被告後，房屋之使用收益權即歸被告享有
，在被告將系爭房屋交還原告之前，該房屋仍處於被告之管
領占有狀態，且被告自承系爭房屋內仍有傢俱等物未遷移，
則系爭房屋仍在被告使用中(充當倉庫使用)，被告負有返
還所受相當於租金之利益甚明。
六、又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條設有規定。至於違約金是否相當，應依一般客觀事實
、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，
若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核
減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。另違
約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於
損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事
實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；
若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減
(參見最高法院79年台上字第1915號判例、82年度台上字第
2529號判決及87年度台上字第2563號判決等意旨)。本件原
告因被告於系爭房屋租期屆滿後迄未返還房屋，乃依租約第
6條第2項規定請求被告按月支付違約金20000元，並稱該項
違約金屬懲罰性違約罰等語，被告則以該項違約金之約定金
額過高，違反公平正義原則，屬不平等之契約置辯，本院認
為兩造間在系爭房屋租賃契約關於違約金之約定，乃基於私
法自治之契約自由原則，被告在簽訂租約時既未就違約金之
約定表示異議，自應受該違約金約定之拘束，而被告在訴訟
中復已抗辯該項違約金之約定金額過高，本院自得依上開最
高法院判例(決)意旨予以審酌，即系爭房屋坐落台中縣清
水鎮，非處於繁榮之商圈，依被告提出系爭房屋之照片所示
，該房屋外觀已屬老舊，鐵捲門破損未修，承租系爭房屋之
被告顯無資力先行僱工修繕，而房屋之租金每月為6000元，
原告因系爭房屋租期屆滿未能及時收回使用，既得向被告請
求按月給付相當於租金之損害金(6000元)，若原告仍得依
租約之約定請求被告再按月給付違約金20000元，無異被告
若遲未返還房屋，將須按月給付原告26000元，此與原告出
租系爭房屋之收益(每月6000元)顯不相當，故兩造間關於
違約金約定之數額確實過高，自有酌減之必要，而該項違約
金之性質既為懲罰性違約罰，為避免被告負擔過重，應酌減
為與每月租金相當之6000元為適當。
七、另原告請求被告給付95年6月及同年8月之電費共12052元部
分，被告固以上情抗辯，但系爭房屋迄至95年8月底止既仍
未遷讓返還予原告，在客觀上尚屬於被告管領占有使用中，
依兩造租約第7條第1項約定，水電費應由承租人之被告負擔
，原告已代為繳納上開電費，並提出繳費收據供本院及被告
檢視無誤，原告自得請求被告返還上開代墊之電費。至電費
是否異常過高，被告得另向臺灣電力公司查詢處理，此乃另
一問題，不在本院審酌範圍，附此敘明。
八、綜上所述，原告依據民法租賃、不當得利等規定及兩造之房
屋租賃契約等法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請
求被告給付租金4000元，自系爭房屋租期屆滿翌日即95年3
月24日起至返還房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金
6000元，並按月給付違約金6000元，暨請求被告給付代墊之
電費12052元，洵屬正當，應予准許，而請求租金逾4000元
，按月給付違約金逾6000元部分，則非有據，不應准許。另
原告就給付租金部分，併請求自調解聲請狀送達被告翌日即
95年5月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
，亦無不合，併准許之。
九、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟
程序，並為被告一部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，法院應就原告勝訴部分依職權宣告假執行，爰不待
原告之聲請，就本判決主文第1項、第2項、第3項部分諭知
假執行之宣告如主文第6項所示。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如
主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 10 月 27 日
書記官楊慶亮