臺灣新北地方法院113年度訴字第884號民事判決

臺灣新北地方法院民事判決

113年度訴字第884號

原告 黃赺

訴訟代理人 劉宏邈 律師

被告 楊文祥

王李換

訴訟代理人 張家蕊

王光弘

被告 林鴻邦

訴訟代理人 吳姝叡 律師

被告 黃聰孟

謝春美

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年4月11日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

一、兩造共有坐落新北市○○區○○段000地號土地應予變價分割，所得價金並按兩造如附表所示應有部分比例分配。

二、訴訟費用由兩造按附表「應有部分」欄所示之比例負擔。

　　事實及理由

壹、程序方面：

一、本件被告楊文祥、黃聰孟、謝春美經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造共有坐落於新北市○○區○○段000地號土地（面積為219.45平方公尺，下稱系爭土地），應有部分如附表所示，並無依使用目的或法令限制不得分割之情形，亦無不分割之協議，且若採原物分割方式辨理，勢必造成土地細分，或無法單獨建築房屋情事，無從達到不動產利用之最大經濟效用，是為利於分割後土地得開發利用，故分割方式宜予變價拍賣較適當；另亦可以接受原物分割由共有人被告林鴻邦單獨取得，其他共有人受領鑑價後補償金。爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款規定，提起本件訴訟等情。並聲明：兩造共有之系爭土地准予變價分割，變賣所得價金由兩要按附表所示應有部分之比例分配。

二、被告王李換則以：以目前系爭土地的競爭者而言，看似 東瑩 建設與聯邦建設是互相競爭關係，惟實際上這兩家公司私下有土地互相交換的合作協定關係，所以今天不管是東瑩建設或聯邦建設拍得系爭土地，到最後雙方仍會互換土地，此一結果其目的就在方便東瑩建設或聯邦建設在相關鄰地的兼併或變價分割時，透過法院裁判的方式以極低的價格取得該土地並使建商獲得最大利益。又鑑定人 戴德梁 行不動產估價師事務所鑑定價格太低，因為旁邊土地已經被聯邦建設透過土地法第34-1條排除其他共有人，因105、106、107地號，被告王李換都有持分，但後來在111年經高等法院有判決以新臺幣（下同）900,000元判給被告林鴻邦，至111年也是106地號也是經由高等法院判給被告林鴻邦，故該土地目前來說，包含102、103、105、106、107及目前的108地號，總共面積有538.43坪，為一個很有價值的土地，被告林鴻邦以與市價差距很大之價格購買，對我們來說情何以堪，即使是鑑定價格對我們來說都太低，我們能接受的合理價格大約為以合建的條件，一坪土地換2.2976的成屋為交換條件，乘以市價，大約為每坪1,608,320元等語，資為抗辯。並聲明：優先考量合建，不願意分割，若沒有人要與我們合建，可以接受變價分割或原物分割由共有人被告林鴻邦單獨取得，其他共有人依被告王李換主張上開價格受領補償金。

三、被告林鴻邦則以：系爭地號土地現為閒置空地，其臨接道路之面寬僅約5.4公尺，為狹長形狀之土地，難以單獨開發利用，將土地細分以原物分配各共有人，更不易開發利用，依前開規定及最高法院多件判決可知，可由共有人中l人單獨取得之方式為原物分割，實為妥適之分割方式。系爭土地為第二種住宅區，最有效使用方式為興建電梯華廈或集合住宅大樓，惟系爭土地形狀屬細長形，難以規劃為電梯華廈或集合住宅大樓，勢必要與鄰地合併整體開發利用，方能發揮最大效益，而目前鄰地即同區段109、110、111地號土地已合併興建集合住宅大樓，而同區段106、107地號土地則為被告林鴻邦所有，故將系爭土地全數分割予被告林鴻邦單獨取得，有助提升系爭土地合併規劃開發之經濟效益，是被告林鴻邦願單獨取得系爭土地，再以合理市價補償其他共有人；被告林鴻邦認為鑑定人戴德梁行不動產估價師事務所鑑定所得價格過高，若法院認該鑑定價格可採，則被告林鴻邦不願意單獨取得，改為同意變價分割等語，資為抗辯。並聲明：同意分割共有物，但不同意採行變價分割，應該採行原物分割由共有人被告林鴻邦單獨取得，其他共有人價格受領補償金（應低於鑑定人戴德梁行不動產估價師事務所鑑定價格），若法院認該鑑定價格可採，則被告林鴻邦不願意單獨取得，改為同意變價分割。

四、被告楊文祥、黃聰孟、謝春美未於言詞辯論期日到場作任何聲明或陳述，亦未提出書狀爭執或抗辯。

五、本院之判斷：

　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求為判決分割，此觀民法第823條第1項、第824條第1項、第2項本文規定甚明。原告主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分依序如附表所示，均無法協議分割，且無因物之使用目的不能分割，亦無契約訂有不分割之期限等事實，業據提出土地登記第一類謄本為憑（見板司調卷第33至39頁），並為被告所不爭執，堪信屬實。故原告請求判決分割系爭土地，自屬有據。

　㈡按法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項、第4項亦分別定有明文。又按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號判決參照）。裁判分割共有物，法院應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之使用情形、性質、價值、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院96年度台上字第108號、90年度台上字第1607號、88年度台上字第600號判決意旨參照）。

　㈢查被告林鴻邦之分割方案為系爭土地原物分割予其單獨所有，並補償他共有人，為原告亦曾表示同意（見本院卷第77頁），經本院依被告聲請囑託鑑定人戴德梁行不動產估價師事務所鑑價，並經該所出具不動產估價報告書，鑑定結果系爭土地估價總值67,312,970元。原告對上開鑑定結果表示無意見，惟被告林鴻邦認為上開鑑價結果過高（被告林鴻邦並陳明若法院認該鑑定價格可採，則不願意單獨取得，改為同意變價分割），被告王李換則認為上開鑑價結果過低，另提出更高價格（見本院卷第230頁），足見兩造間就系爭土地如全部分配予被告林鴻邦，則被告林鴻邦如何為價金補償之金額與方式，顯然並未達成一致意見。本院觀諸鑑定人戴德梁行不動產估價師事務所鑑價報告，堪認鑑定人應屬公正客觀且有相當之專業知識，對鑑定之方法及比較參考依據俱有相盡敘明，堪認其鑑定結果（系爭土地市價約為67,312,970元）應為可採。然被告林鴻邦已陳明若法院認該鑑定價格可採，則不願意單獨取得，改為同意變價分割。本院審酌系爭土地若採原物分配於各共有人，各共有人按其應有部分比例分得部分不僅面積甚小且細碎不完整，分割位置亦難周全，不利於各共有人個別使用之經濟效益，不符全體共有人之整體利益，亦無法發揮系爭土地之最大效用，倘將系爭土地分配於部分共有人所有，然兩造就金錢補償之標準歧見差異甚大，是如採變價分割方式，經由市場公開競標之機制，各方按其經濟預期為投標競價，較可使系爭土地之交易價值及經濟效用極大化，各共有人能按應有部分比例分配合理之價金，對全體共有人亦屬有利，各共有人如欲取得系爭土地亦得藉由參與競標或優先承買權之行使，取得完整之系爭土地，對全體共有人亦屬公允，並能徹底消滅兩造之共有關係，使系爭土地之使用關係單純化，是斟酌共有人之意願、利害關係、共有物之使用情形、性質、利用價值、經濟效用及全體共有人利益等，認系爭土地採變價分割應為最適當之分割方法，且能兼顧各共有人之利益與實質公平。綜上，原告請求分割系爭土地，為有理由，應予准許。本院審酌當事人之聲明、各共有人之意願、利害關係、共有物之使用狀況、性質、價值、經濟效用及全體共有人之利益等，認就系爭土地為變價分割為適當。　　

六、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項第2款之規定，請求裁判分割系爭土地（如主文第1項所示），為有理由，應予准許。

七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查原告請求分割共有物之訴，核其性質屬形式之形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即為有理由，並無敗訴與否之問題。且兩造可互換地位，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，共有人就分割結果亦同霑利益，若全由被告負擔訴訟費用，顯失公允。本院認為應由兩造按附表應有部分欄所示比例負擔訴訟費用，較符公平原則。

八、被告林鴻邦雖聲請再函請鑑定人戴德梁行不動產估價師事務所就「系爭土地單獨評估價格」再予補充鑑定，然本院認其鑑定報告之鑑定結果應為可採，業如前述，且參酌本件所採分割方法，認無再予調查之必要，併予說明。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　114　年　　7　　月　　30　　日

　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　114　年　　7　　月　　30　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林品秀

附表：