裁判字號：臺灣高雄地方法院107年訴字第31號民事判決
裁判日期：民國108年05月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決107年度訴字第31號原告 蘇銓瑩 訴訟代理人 陳樹村 律師
洪鐶珍 律師複代理人 吳華偉 被告 張文賢 訴訟代理人 王仁聰 律師
田崧甫 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋如附圖所示Ｃ部分遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾肆萬玖仟伍佰元，及自民國一○八年四月二十六日起至遷讓返還上開部分之日止，按月給付原告新臺幣肆萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾貳萬元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣參佰陸拾柒萬陸仟柒佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾貳萬元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣參拾肆萬玖仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號未保存登記建物（下稱系爭房屋）原為訴外人 翁陳鴦 所有，經本院101年度司執字第81309號強制執行事件拍賣，嗣原告於民國102年9月12日以拍賣為原因取得系爭房屋。而自原告取得系爭房屋迄今，系爭房屋如附圖所示C部分（下稱系爭部分）均由被告占有使用。然被告與翁陳鴦間無任何租賃關係存在，亦未有經公證之租賃契約，是被告無權占有使用系爭部分，原告自得依民法第767條第1項前段規定請求被告遷讓返還系爭部分。縱認被告確與翁陳鴦間就系爭部分存在租賃契約法律關係（下稱系爭租賃契約），得基於買賣不破租賃規定主張有權占有系爭部分，則被告應向原告給付租金，而自原告於取得系爭房屋之翌日起迄今，被告已積欠租金達二期以上，原告業依土地法第100條第3款、民法第450條第2項規定，以102年10月24日存證信函終止系爭租賃契約。又系爭房屋坐落之土地價值高達新臺幣（下同）21,790,000元，位處高雄市區之商業精華地段，而系爭房屋為屋齡近50年之鐵皮建物，107年度課稅現值僅40,000餘元，顯與土地價值差距甚大，基於維護建物安全、促進都市及土地利用發展等考量，原告亦得以土地法第100條第1款規定之收回自住與重新建築為由，終止系爭租賃契約，爰以起訴狀繕本送達被告時，作為終止租賃契約之意思表示。原告已合法終止系爭租賃契約，被告無權占用系爭部分即受有不當得利，原告得依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之利益，衡酌系爭房屋位於高雄市○○區○○○路與民權路交岔口之精華地段，又為三角窗店面，經濟效益高，被告占用範圍應以每月租金50,000元計算為當，則自原告取得系爭房屋之日起至起訴前止，即102年9月12日至106年6月11日止，共計3年9個月，被告受有相當於租金之不當得利2,250,000元（計算式：50,000元×45個月＝2,250,000元），另被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告50,000元。縱認系爭租賃契約未經原告合法終止，然系爭房屋坐落土地之經濟效益佳，已如前述，相較被告每月應繳之租金僅為15,000元，顯有調整之必要，爰依民法第442條、第227條之2規定，請求調整租金為每月為50,000元等語。並為先位聲明：㈠被告應將系爭部分遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告2,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告50,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。另備位聲明：系爭租賃契約之租金應自民事準備㈡狀送達翌日起，調整為每月50,000元。
二、被告則以：被告於71年間與翁陳鴦成立系爭租賃契約，縱原告嗣因拍賣承受取得系爭房屋，依民法第425條規定，該租賃契約仍應對原告繼續存在，被告自得合法占有使用系爭部分。況被告與翁陳鴦存在系爭租賃契約乙節，業經本院98年度重訴字第347號（下稱前案）判決於理由中認定甚明，被告自不得再為相反之主張，法院亦不得為相反之判斷。又原告於102年10月21日以電話告知被告其經拍賣承受取得系爭房屋乙事，被告隨即函覆原告願自102年11月份起將租金給付原告，詎料原告不願收受，故被告自102年12月13日起，按月提存租金15,000元予原告，並無積欠租金情事，原告以被告積欠二期以上之租金主張終止租約，並無理由。另原告並未提出證據證明系爭房屋確有重新建築或收回自住之必要，自不得據此主張終止租約。縱認原告得依土地法第100條第1款規定終止租約，而原告係於107年5月30日提出民事準備㈢狀主張依該條款終止租約，則被告給付不當得利之時間，應自107年6月21日起算，且原告主張每月之不當得利50,000元，相較於被告原本給付之租金15,000元，明顯過高，應依每月15,000元計算，方屬合理等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠系爭土地原為訴外人 翁喜 所有，嗣於68年3月13日設定抵押
權予訴外人 蘇邦柱 ，蘇邦柱經拍賣取得系爭土地所有權後，再將系爭土地移轉登記予訴外人 顏文雄 ，復於73年6月7日登記予原告所有。
㈡系爭房屋為翁喜於60幾年間興建之未保存登記建物，由翁喜
取得原始所有權，嗣於68年7月13日移轉事實上處分權予訴外人 蔡茂雄 ，再於80年12月11日移轉予翁陳鴦、訴外人 翁天生 。嗣翁天生於00年00月0日死亡，翁陳鴦為翁天生之唯一繼承人，而繼承翁天生就系爭房屋之事實上處分權。原告復於102年9月12日以拍賣為原因取得系爭房屋。
㈢系爭房屋之系爭部分現由被告占有使用，用以經營二手傢俱店，面積共計96平方公尺。
㈣被告於102年12月13日起以原告為提存物收取權人，每月提存系爭租賃契約之租金15,000元迄今。
四、兩造爭執要點㈠先位聲明
1.原告得否依民法第767條第1項前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋之系爭部分？⑴本件是否有爭點效之適用？⑵倘無爭點效之適用，被告是否與翁陳鴦成立系爭租賃契約，
進而得依民法第425條第1項規定有權占有系爭房屋之系爭部分？
2.原告得否依土地法第100條第1款「出租人收回自住」及「出租人重新建築」規定，或依土地法第100條第3款與民法第450條第2項規定主張終止系爭租賃契約，並請求返還系爭部分？
3.原告得否依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利？金額為若干？（即先位訴之聲明第三項）㈡備位聲明：原告得否依民法第442條、第227條之2規定請
求將系爭部分之每月租金調整為50,000元？
五、本院得心證之理由㈠被告是否與翁陳鴦成立系爭租賃契約，進而得依民法第425
條第1項規定主張有權占有系爭部分？
1.按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第307號判決意旨參照）。經查，觀諸前案判決之主要爭點為：「被告是否無權占用系爭土地？原告得否本於系爭土地之所有權人身分請求被告自系爭房屋遷出」，而該案就被告與翁陳鴦間是否存在租賃關係乙節係記載：「翁陳鴦將系爭房屋區隔成2間，分別於71年9月14日將如附圖所示C部分出租予張文賢、95至96年間將如附圖所示A、B部分出租予 蔡阿敏 ，而蔡阿敏再於96年5月間將系爭房屋騎樓部分（即附圖所示A部分）出租予 林萬發 等情，業據兩造所不爭執，並有系爭房屋租賃契約書、現場勘驗筆錄、現場照片13張等件為憑」等語，有前案判決可參（見本院卷一第41頁、第42頁）。而遍查該案卷內資料未見兩造曾就此部分為實質舉證與攻擊防禦，可知前案判決係因兩造就翁陳鴦將系爭部分出租予被告乙情為不爭執，故為上揭認定，難認前案曾將此列為重要爭點而經兩造為實質攻防，是本院自不受前案上揭理由之拘束，被告主張前案已就其與翁陳鴦成立系爭租賃契約乙節為實質認定而有爭點效之適用云云，並非可採。
2.再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第
425條第1項定有明文。經查，關於被告是否與翁陳鴦間成立系爭租賃契約，業經證人即翁陳鴦之子 翁傳祥 於本院審理時到庭證稱：其有代理翁陳鴦將系爭房屋出租予被告，被告亦有每月給付其租金15,000元持續至原告取得系爭房屋為止等語（見本院卷二第4頁正面、反面），並有翁傳祥簽具之租金收據可憑（見本院卷一第45頁至第60頁），是被告主張其與翁陳鴦間成立系爭租賃契約等語，應屬有據。則原告嗣後取得系爭房屋之事實上處分權，依上開說明，該租賃契約仍繼續存在於兩造間，是於系爭租賃契約合法終止前，被告自有占用系爭部分之正當權源，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭部分，尚非有憑。又因被告於系爭租賃契約合法終止前均有權占有系爭部分，則原告請求被告給付起訴前之102年9月12日至106年6月11日止不當得利（即前揭先位訴之聲明第二項），亦非有據。
㈢原告得否主張終止系爭租賃契約，並請求返還系爭部分？
1.按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時，土地法第100條第1款定有明文。復按土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約（最高法院70年台上字第1401號判例意旨參照）。又出租人就此固有舉證之責任，惟其證明方法並無限制（司法院院解字第3491號解釋文參照）。所謂收回重新建築，祇須租賃物在客觀標準上認有重建必要即為已足，不得僅以物理上堅固與否為準，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院49年台上字第1767號、60年台上字第3027號、64年台上字第1387號判例意旨參照），而不以提出具體之重建計劃始合收回要件（最高法院83年度台上字第1259號判決意旨參照）。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。
2.經查，系爭房屋係於60年間建造，屋齡已逾40年，為兩造所不爭，經本院會同兩造至現場履勘結果，系爭房屋為鐵皮建物，屋頂材質為隔熱浪板、木板，並以鐵皮浪板作為與系爭房屋其他部分之隔間，屋內尚以簡易木造材質區隔營業場所與起居空間，有本院勘驗筆錄及所攝現場照片為憑（見本院卷二第16頁、第18頁至第24頁），則依其建材、內部結構，足證原告主張系爭房屋已屬老舊，尚非無憑。另系爭房屋座落之系爭土地於107年1月間公告現值為每平方公尺222,40
0元，有土地謄本可佐（見本院卷二第29頁），而公告現值遠低於市價乃眾所周知之事實，系爭部分占用系爭土地之面積共計96平方公尺，僅以公告現值計算基地價值即已達21,350,400元（計算式：222,400元×96平方公尺＝21,350,400元），而系爭房屋之課稅現值為119,800元，則系爭部分之現值則僅為73,412元（計算式：119,800元×96/156.66＝73,412元，小數點以下四捨五入），有系爭房屋之106年課稅明細表可考（見本院卷一第15頁），且系爭房屋係坐落高雄市○○區○○○路及民權一路交叉口，位處交通及商業發展地帶，有GOOGLE地圖與街景圖可參（見本院卷一第186頁至第190頁）。由系爭房屋之建造時間、現況與建物及土地價值之比較等，並考量都市發展之公益與必要性，可知系爭房屋建造年久，使用逾齡，與土地利用價值顯不相當，符合前揭最高法院就重新建築要件之闡釋，客觀上確有重建之必要，原告依土地法第100條第1款出租人收回重新建築之規定，主張終止系爭租賃契約，應為有據。是系爭租賃契約既經原告合法終止，其本於租賃物返還請求權請求被告返還系爭部分，亦為有憑。
3.至原告另依土地法第100條第1款出租人收回自住規定，或依土地法第100條第3款與民法第450條第2項規定擇一主張終止系爭租賃契約，均與其依土地法第100條第1款重新建築之主張係以同一目的請求法院依單一聲明為裁判，屬選擇合併，其就土地法第100條第1款重新建築之主張既經准許，則其併依其他規定請求部分，即毋庸加以論斷，併此敘明。
㈣原告得否依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不
當得利？金額為若干？（即先位訴之聲明第三項）
1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，且無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，原告依土地法第100條第1款重新建築規定合法終止系爭租賃契約，業如前述，則被告於斯時後占有系爭部分，即侵害原告就系爭部分之所有權權益歸屬，是原告依不當得利之規定請求自終止系爭租賃契約後翌日之不當得利，應屬有據。而原告雖主張以起訴狀繕本送達作為解約之意思表示，然原告係於其民事準備㈢狀始依土地法第100條第1款重新建築規定為終止契約之意思表示，並於107年5月30日當庭以繕本送達被告，有該狀及送達戳章可參（見本院卷一第159頁），則原告終止系爭租賃契約之時點自應於斯時起算，而非得回溯主張自起訴狀繕本送達時，是原告請求被告自斯時之翌日即107年5月31日起至返還系爭部分之日止，給付相當於租金之不當得利等語，方屬有據。
2.繼以，系爭房屋座落之系爭土地經群益不動產估價師聯合事務所鑑定100年間月租金為59,000元，則系爭部分坐落之土地月租金則為44,250元（計算式：59,000元×96/128＝44,250元），有該鑑定報告可參（見本院卷一第16頁至第21頁），兼衡系爭房屋位於高雄市○○區○○○路及民權一路交叉口，鄰近高雄市政府四維行政中心、光華夜市、忠孝夜市，與復華中學五權國小等學校等情，有GOOGLE地圖與街景圖可參（見本院卷一第186頁至第190頁），堪認所處位置交通便利、生活機能甚佳。本院審酌系爭房屋所在位置、商業繁榮程度、物價上漲情形，及系爭房屋現由被告經營二手傢俱行暨其所受利益等情狀，認以每月45,000元計算系爭部分相當於租金之不當得利，應屬適當。
3.再按依債之本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅。民法第309條第1項及第326條、提存法第22條分別定有明文。又終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取（最高法院83年度台上字第2806號判決要旨參照）。是於租賃契約終止後，因兩造就租賃契約是否終止尚有爭執，承租人仍以租金名義給付，出租人非不能以相當於租金之不當得利名義收取。經查，自原告於107年5月30日終止系爭租賃契約之翌日起至本件言詞辯論終結日即108年4月25日止，共計330日，原告得請求之相當於租金不當得利數額為495,000元（計算式：45,000元×330日÷30＝495,000元），而被告於系爭租賃契約終止後每月提存15,000元，則其自107年5月31日至107年6月20日間提存之數額，經比例計算為10,500元（計算式：15,000元×21日÷30日＝10,500元），而自107年6月21日起至本件言詞辯論終結日即108年4月25日止，被告共已提存9次（計算式：7次＋2次＝9次），有本院提存所之查詢明細與提存書可參（見本院卷二第53頁至第57頁、第65頁），則被告於此段期間提存之金額共計145,500元（計算式：10,500元＋15,000元×9次＝145,500元），揆諸前揭說明，此部分之金額即生清償之效力，是原告自107年5月30日終止系爭租賃契約翌日起至本件言詞辯論終結日即108年4月25日止，得再向被告請求之相當於租金不當得利為349,500元（計算式：495,000元－145,500元＝349,500元）。又原告得另自言詞辯論終結翌日即108年4月26日起至被告遷讓返還系爭部分之日止，請求被告按月給付45,000元，逾此範圍之請求，則屬無據。
㈤末按預備合併之訴，必先位之訴無理由，法院始應就備位之
訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。查本件原告主張倘審理後認系爭租賃契約未經合法終止，則依民法第442條、第227條之2規定提起備位之訴，請求將系爭部分之每月租金調整為50,000元。惟原告於先位之訴主張終止上開租賃契約為有理由，業經認定如前，揆諸前揭說明，自毋庸就備位之訴為裁判，併予敘明。
六、綜上所述，原告依土地法第100條第1款重新建築之規定終止系爭租賃契約，並依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭部分，復依民法第179條規定請求被告給付349,500元，及自108年4月26日起至遷讓返還系爭部分之日止，按月給付45,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年5月17日
民事第六庭審判長法官蔣志宗
法官謝琬萍法官陳彥霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月20日
書記官賴怡靜