裁判字號：臺灣臺北地方法院105年訴字第2265號民事判決
裁判日期：民國105年11月29日
裁判案由：給付價金
臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第2265號原告冠德建設股份有限公司法定代理人 馬玉山 訴訟代理人 吳俊昇 律師複代理人 陳湘傳 律師
張竹君 律師被告 梁秀伎 訴訟代理人 曾錦發 上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國105年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾壹萬柒仟柒佰壹拾貳元及自民國一百零五年二月十一日起至清償日止，按日息萬分之二計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾叁萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾壹萬柒仟柒佰壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條第1項定有明文。經查，兩造已於民國101年4月22日「冠德天驕」房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第玖章「其他約定篇」第29條約定，同意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第117頁），依前揭規定，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告與訴外人曾錦發於101年4月22日簽訂系爭買賣契約，約
定由原告出售坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地之預售屋（編號A2棟11樓，下稱系爭房地）及法定停車位（地下3層，編號65號車位1個，下稱系爭車位），系爭房地及系爭車位買賣價金合計為新臺幣（下同）3,988萬元，分8期給付。 嗣曾錦發 經原告同意後，於104年9月16日與被告簽訂買賣契約轉讓協議書（下稱系爭轉讓協議書），將系爭買賣契約轉讓予被告。又依系爭買賣契約第8條第1項及第3項約定，被告應依附件六「房地款付款明細表」之約定，於接獲原告繳款通知單7日內給付，如未給付，原告得以存證信函或其他書函通知繳納，被告於收受前述書面通知後5日內仍未繳清期款時，應自第6日起至清償日止，加計按逾期期款部分每日萬分之2計算之遲延利息。而原告於104年8月18日通知被告辦理驗屋，經兩造於104年10月3日於現場辦理初驗後，原告復於104年11月12日通知交屋，該通知已於同年11月13日送達被告，其後兩造再於104年12月10日辦理複驗，並經原告於105年1月8日檢附修繕完成之照片通知被告複驗及給付餘款，該通知亦於105年1月12日送達被告，然被告並未辦理。原告乃分別於105年1月25日及同年2月4日再以存證信函為交屋通知及付款催告，前開信函並於105年1月26日及2月5日分別送達被告，惟被告仍置之不理，被告顯係以不正當之行為，阻止交屋條件之成就，依民法第101條第1項規定，視為交屋條件已成就，原告自得依系爭買賣契約第8條第1項及第3項，請求被告給付原告交屋款191萬7,712元【計算式：（房地款付款明細表第7期辦理建物移轉登記款2,789萬元－被告已付其中2,700萬元）＋第8期交屋款119萬元－原告應退款16萬2,288元）】，並自前述最後一封催款存證信函送達被告之日即105年2月5日起算第6日即102年2月11日起至清償日止，按每日萬分之2計算之遲延利息。
㈡依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定，原
告之告知義務並不包含預售屋所在之土地附近有無行動電話基地台，原告自無義務於契約內揭露此事。且土地附近有無行動電話基地台，並非隱蔽或秘密之事實，被告可自行觀察預售屋座落之土地附近環境後查知，原告亦未隱瞞。被告於交屋前長達數年之期間均未主張土地附近有行動電話基地台，待原告通知交屋後才主張房屋附近有基地台構成物之瑕疵，顯係因近來房價不如預期，被告難以脫手，希望解除契約取回價金以避免跌價損失之藉口。至於被告所提之房屋契約書係他公司之合約，對原告告知義務之範圍並無拘束。被告主張其受有經濟上之損失，然此並不在物之瑕疵擔保範圍內等語。並聲明：⒈被告應給付原告191萬7,712元及自105年2月11日起至清償日止，按日息萬分之二計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告雖曾與曾錦發簽訂系爭買賣契約，其後於經原告同意後，於104年9月13日將系爭買賣契約轉讓予被告。
被告於簽訂系爭買賣契約後至104年12月10日依契約規定辦理驗屋前，均依約按時給付款項，難謂有何以不正當行為阻止條件成就之意。原告主張之款項是被告未付之款項餘額，然被告於原告通知驗屋時，始得登屋及檢查系爭房地全貌，並於104年12月10日驗屋時發現系爭房地水平11公尺範圍內有中華電信基地台緊鄰，違反「行動通信網路業務基地臺設置使用管理辦法」第14條規定。而按一般房屋買賣之交易觀念，鄰近基地台之事實，客觀上使買受人對其有身體健康上之影響產生疑慮與不安，進而降低購買之意願，對於房屋交換價值將造成嚴重減損之效果，行動電話基地台設施屬於不動產市場中之嫌惡設施，自屬物之瑕疵。故依「標的物現況說明書」就此部分均有加以規範，可知基地台設備自屬賣方依法應主動告知之事項，然原告於簽約前及工程興建期間均未告知前開嫌惡設施存在之事實。被告發現存有基地台之瑕疵後，不斷向原告表明拒絕受領此瑕疵標的物，然原告均未予以處理，僅不斷來函催告伊給付價金尾款，故被告均同樣以存證信函通知前開瑕疵存在之事實，原告依法應負物之瑕疵擔保責任。本案因前開嫌惡設施減損市價約12至15％即478萬元至598萬元之經濟上損害，被告爰依民法第359條規定請求減少價金，且減少之金額即191萬7,712元，並於此範圍內與原告本案之請求主張抵銷等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其與訴外人曾錦發於101年4月22日簽訂系爭買賣契約，約定由原告出售系爭房地及系爭車位，價金合計為3,988萬元，分8期給付。嗣曾錦發經原告同意後，於104年9月16日與被告簽訂系爭轉讓協議書，將系爭買賣契約轉讓予被告。現系爭房地已建築完成並移轉所有權予被告，被告尚餘尾款191萬7,712元未付等節，有系爭買賣契約、系爭轉讓協議書、冠德建設天驕案新建工程交屋驗收表（建築）、冠德建設天驕案新建工程交屋驗收表（機電）、冠德建設股份有限公司105年1月8日冠字第1050123號函暨掛號函件執據、新北市三重地政事務所土地所有權狀及建物所有權狀等件附卷為證（見本院第8至17頁、第20至23頁、第106至137頁、第138至139頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張兩造於104年10月3日於現場辦理初驗後，原告復於104年11月12日通知交屋，該通知已於104年11月13日送達被告，其後兩造再於104年12月10日辦理複驗，並經原告於105年1月8日檢附修繕完成之照片通知被告複驗及給付餘款，該通知亦於105年1月12日送達被告，然被告並未辦理。原告再於105年1月25日及2月4日以存證信函為交屋通知及付款催告，前開信函並於105年1月26日及2月5日分別送達被告，惟被告仍置之不理，被告顯係以不正當之行為，阻止交屋條件之成就，依民法第101條第1項規定，視為交屋條件已成就，原告自得依系爭買賣契約第8條第1項及第3項，請求被告給付原告交屋款191萬7,712元等語，被告固不爭執尚有191萬7,712元未付之事實（見本院卷第85頁背面），惟仍執前詞為辯，經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文；而所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第117號判例可資參照）。而買賣標的為不動產者，若房屋內外或土地上存在令人心生嫌惡之設施或情事，即我國民間俗稱之嫌惡設施，例如墓地、高壓變電所、垃圾焚化爐、基地台設施等，為肉眼可見之土地上定著物，不易拆遷。所謂「嫌惡情事」者，例如房屋內外發生非自然身故情事即我國民間俗稱之「凶宅」者，以及其他非身故情事而可能造成精神創傷者，例如幫派鬥毆、非法入侵住宅、虐待兒童、性侵害等，則為肉眼未見之不安心理，可能因不知而無所謂不安，或因個人心理或宗教信仰而異，或因時間經過而淡忘記憶，或因宗教儀式之舉行而得以除去不安心理。由於嫌惡設施或情事之態樣不可勝數，並無明確認定標準，是否因此構成瑕疵，即應以該不動產之通常效用、契約預定效用、或其經濟價值是否減少或滅失為標準，於具體個案中逐一加以認定。次按，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明定。㈡經查，系爭房地週遭鄰近之建物屋頂平台設置有行動電話基
地台設施，且該設施並非設置於系爭房地所在之建物大樓本身等節，有被告所提出基地台設施之照片附卷可佐（見本院卷第39頁），且為兩造所不爭執，堪可認定。則本件行動電話基地台之嫌惡設施既非設置於系爭房地所在大樓內或其上，被告主張系爭房地因前開基地台設施存在，故具有物之瑕疵云云，即難認有據。又被告雖辯稱依一般房屋買賣之交易觀念，鄰近基地台之事實，客觀上使買受人對其有身體健康上之影響產生疑慮與不安，進而降低購買之意願，本案系爭房地因前開嫌惡設施減損市價約12至15％，其受有478萬元至598萬元之經濟上損害云云，惟查，不動產於市場價格係買賣雙方關於買賣成交價之約定，涉及雙方主觀認知及其他因素，嫌惡之設施固對於不動產交易價格有所影響，然僅在於買賣交易雙方於議價磋商階段，是否將此一環境位置因素，列為價金金額高低之「議價考量條件之一」而已，系爭房地週遭鄰近大樓存在基地台設施之事實，亦僅是作為議價之籌碼或條件，非即可認係標的物之瑕疵，更遑論該基地台並非存在於系爭房地上。至被告另辯稱前開基地台設置違反「行動通信網路業務基地臺設置使用管理辦法」第14條第1項「室外基地臺天線申請架設於建築物屋頂者，其天線之設置高度及方向，應確保其水平方向正前方15公尺內不得有高於天線之合法建築物」規定，而具有瑕疵部分，原告既非前開基地台設施之設立、管理或使用人，縱認前開基地台之設置確有違反前開管理辦法第14條第1項規定，亦與原告無涉，尚難據此認系爭房地存有瑕疵。
㈢被告又主張依現行不動產交易所使用之「標的物現況說明書
」，均將「是否有架設大哥大基地台設備」列入不動產買賣交易出賣人應告知之事項，然原告於被告簽訂系爭買賣契約前後及系爭房地施工期間，均未告知前開嫌惡設施存在之事實，違反出賣人之告知義務，依內政部90年9月3日台（90）內中地字第9083626號公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第23條第2項及第24條第2項規定，原告應依民法規定負物之瑕疵擔保責任，被告自得請求減少價金云云，然觀諸被告所呈之「標的物現況說明書」關於「基地台設備」存否選項（見本院卷第40至43頁），其上僅係記載「目前頂樓是否有架設大哥大基地台設備」或「是否知悉本棟建物有裝設電信基地台」等文字，顯係出賣人就出賣標的物所在建物有無基地台設備予以揭露或說明，該項標的物現況說明之範圍，並未包含出賣標的物鄰近有無基地台設備存否，且上開「標的物現況說明書」均非本件系爭買賣契約之約定，被告據此認原告就出賣標的物鄰近週遭是否存有基地台之嫌惡設施負有告知義務，原告應負物之瑕疵擔保責任云云，顯不足採。依此，系爭房地既無物之瑕疵存在，則被告辯稱原告應負物之瑕疵擔保責任，其本於民法第359條規定請求減少價金191萬7,712元，並於此範圍內與原告本案之請求主張抵銷云云，自屬無據。
㈣按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；復遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第345條第1項及第233條第1項分別定有明文。又因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項復有明定。再觀兩造於系爭買賣契約第8條第1項、第3項分別約定：「甲方（指被告）應依『房地付款明細表』（如附件六）之規定，於接獲乙方（指原告）繳款通知單後7日內，以現金或即期支票如數繳清。」、「附件六：第8期交屋款119萬」、「甲方收受第一項繳款通知單後未於其上所載期限內繳清期款或已繳之票據經提示無法兌現時，乙方得以存證信函或其他書函通知繳納。甲方收受前述書面通知後5日內仍未繳清期款時，應自第6日起至清償日止，加計逾期款部分每日萬分之二單利計算之利息，於補繳期款時一併繳清相關款項。」（見本院卷第8至12頁、第106至137頁）。
原告主張系爭房地所有權業經其於104年11月9日辦理所有權移轉登記予被告，並經其於104年11月12日及105年1月8日分別通知被告辦理交屋，該通知分別於104年11月13日及105年1月12日送達被告等情，有交屋通知書、交寄大宗掛號函件執據、傳真查詢國內各類掛號郵件查單、冠德建設股份有限公司105年1月8日冠字第1050123號函等件在卷可稽（見本院卷第17至23頁），而被告前開原告應負物之瑕疵擔保責任之抗辯既難認有據，顯見被告迄今未配合原告辦理交屋程序，已構成以不正當行為阻其條件成就之要件，應視為系爭買賣契約附件六「房地付款明細表」第8期交屋款之條件已成就。是原告主張依系爭買賣契約第8條第1項、第3項約定及民法第101條第1項規定，請求被告給付尾款191萬7,712元，自屬有據。又原告先於105年1月8日以冠德建設股份有限公司冠字第1050123號函催告被告給付系爭買賣契約第7期及第8期款，被告並未如期繳款，原告再於105年1月25日、同年2月4日分別以存證信函催告被告應於7日及5日內給付餘款，並經被告於105年1月26日及同年2月5日收受上開催款通知，迄今仍未給付上開款項等節，有冠德建設股份有限公司105年1月8日冠字第1050123號函及掛號函件執據、國內快捷/掛號/包裹查詢、台北法院郵局第32號存證信函、六張犁郵局第67號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件影本附卷為憑（見本院卷第20至27頁）。則原告依系爭買賣契約第8條第1項、第3項約定，請求被告給付191萬7,712元及自105年2月5日六張犁郵局第67號存證信函送達被告後6日即105年2月11日起至清償日止，按日息萬分之2計算之利息，當屬可採。
五、綜上所述，系爭房地鄰近週遭雖有行動電話基地台設施之存在，然該基地台並非位於系爭房地之專有或共用部分或建物本身，要難認係系爭房地之瑕疵，且此亦非屬原告應告知事項之範圍，被告執此而對原告主張減少價金，自屬無據。從而，原告依系爭買賣契約第8條第1項及第3項之約定及民法第101條第1項規定，請求被告給付191萬7,712元及自105年2月11日起至清償日止，按日息萬分之2計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行及免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年11月29日
民事第六庭法官蔡世芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月29日
書記官洪彰言