裁判字號：臺灣高雄地方法院106年訴字第1491號民事判決
裁判日期：民國107年08月21日
裁判案由：損害賠償
臺灣高雄地方法院民事判決106年度訴字第1491號原告 林玉珍
林玉寶 共同 丁玉雯 律師訴訟代理人被告 葉曉玲 訴訟代理人 陳永祥 律師被告曾 允立 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國107年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告林玉珍、林玉寶各新臺幣（下同）99萬5,00
0元，及自107年5月12日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以70萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以199萬元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告 曾允立 經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告、被告葉曉玲及訴外人 黃林玉蒲 原為坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（以下各稱226地號土地、336-1地號土地，合稱系爭土地）之共有人，應有部分各為1/4。被告葉曉玲於104年間因欲出售其所持有系爭土地之應有部分1/4（下稱系爭標的）予被告曾允立，而於104年5月發函向原告告知其出賣價格為1,000萬元，因原告未表示購買，被告葉曉玲遂於同年6月16日將系爭標的出售予被告曾允立（下稱系爭第一次買賣契約），並於同年月30日辦理所有權移轉登記。但原告遲至106年4月17日始自被告曾允立處得知其向被告葉曉玲購買系爭標的之價格僅
680萬元，然此一條件當時若經被告葉曉玲通知，原告即會行使優先承買權。嗣後因系爭標的之共有人即被告曾允立、訴外人 曾柏榮 、 曾登堂 （均為被告曾允立之子）欲出售系爭標的，函知原告如欲優先承買，價格為900萬元，故原告即以此價格向被告曾允立及曾柏榮、曾登堂購買系爭標的。因
900萬元之價格與當初原告本得優先承買之680萬元價格相差220萬元，此係因被告葉曉玲出賣系爭標的時，未據實告知真實價格，故意違反優先承買通知之義務，侵害原告依土地法第34條之1第4項規定所應有之優先承買權，所為有背於善良風俗且違反保護他人之法律，自應依民法第184條第
1、2項規定賠償原告，因此依民法第184條第1、2項及土地法第34條之1執行要點第10點第6項規定，提起本件訴訟，請求法院判決：㈠被告應連帶給付原告林玉珍、林玉寶各110萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：㈠被告葉曉玲以：其與被告曾允立就系爭標的之買賣價金確實
為1,000萬元。不動產交易金額常隨市場是否景氣、買賣雙方對於標的物有無特殊情感、需求或急售（買）等情而異，買方購買不動產後，如因己身因素或看壞將來市場價格等情而選擇認賠殺出，亦屬常見，不能僅以買方嗣後再行出售價格低於原買價而認當初買賣價格不實在等語置辯。
㈡被告曾允立以：系爭標的之付款方式為：第一期款490萬元
（現金390萬元加本行支票100萬元），現金390萬元係由被告曾允立拿出270萬元，曾柏榮、曾登堂二人各拿出60萬元，另100萬元則係由曾柏榮開立支票100萬元所支付；第二期款100萬元係於104年6月15曰由曾登堂中國信託商業銀行大里分行000000000000帳戶匯入履約保證專戶；第三期款410萬元則係由被告曾允立以匯款之方式匯入履約保證專戶。被告家族多為從事土地、房屋之投資買賣，家中本即有放置現金用以支付投資款項，若有不足部分亦會向家族成員借調現金，故以現金390萬元支付買賣之頭期款實屬正常等語為辯，並均請求法院判決：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，聲請免為假執行。
四、兩造不爭執事項如下：㈠原告、被告葉曉玲及黃林玉蒲原為系爭土地之共有人。
㈡被告葉曉玲於104年5月發函向原告表示系爭標的出賣價格
為1,000萬元，嗣於同年6月30日辦理系爭標的所有權移轉登記。
㈢原證3之106年4月17日原告林玉珍與被告曾允立之對話譯文為真正。
㈣被證1被告間之買賣契約即系爭第一次買賣契約形式上真正。
㈤系爭土地後來由原告於106年7月14日以900萬元向被告曾允立及曾柏榮、曾登堂買受。
五、本件爭點即為：㈠被告葉曉玲前將系爭標的出賣予被告曾允立之價格為何？㈡若價格並非1,000萬元，原告得否向被告請求損害賠償？茲敘述本院得心證之理由如下：
㈠被告葉曉玲前將系爭標的出賣予被告曾允立之價格為689萬元：
⒈經查，依照原證3之106年4月17日原告林玉珍與被告曾
允立之對話譯文，被告曾允立明確陳稱：（原告林玉珍：…其實那時候我要跟我外甥（ 葉曉鈴 ）買600萬啦，她說人家要出很多錢，你卻想出）被告曾允立：不止啦，我買
680多萬（原告林玉珍：喔～喔～）被告曾允立：加總共
700多的本啦！…（原告林玉珍：不然我800萬跟你買啦…你講680買的）被告曾允立：六百多啊，總共720，我還有增值稅等語（本院卷一第21頁），足見被告曾允立與原告林玉珍議價時提及當初向被告葉曉玲購買系爭標的之價格為680多萬元。至於被告曾允立所稱之增值稅，因系爭第一次買賣契約明載係由賣方（即被告葉曉玲）負擔（本院卷一第73頁），且無證據可認被告曾允立有負擔此部分稅金，因此不算入買賣價格，附此敘明。
⒉查，證人即 仲介 被告間買賣系爭標的之 李厚澤 於本院審理
時證稱：被告葉曉玲找他時表示急需用錢，系爭土地當時市場行情約每坪40-50萬元，但系爭標的僅為應有部分之買賣，所以約為市價7-8成等語（本院卷二第29頁）。惟本院查詢實價登錄資料，排除特殊高價與低價之情形，系爭土地自103年1月至107年5月之平均價格約落在27-3
0萬元之範圍（本院卷二第34-38頁），足見證人李厚澤對於當時交易行情記憶有誤，應以實價登錄資料為準。又應有部分因涉及其他共有人，處分及利用均容易受限，價格較市價為低為眾所周知，且證人李厚澤為本案之仲介，自無袒護原告之必要，故系爭標的按市價七成計算應屬合理。經對照226地號土地面積為361.05平方公尺、336-1地號土地面積為90.05平方公尺，換算系爭標的之面積應為112.775平方公尺即為34.11坪（小數點第二位以下四捨五入），依此，系爭標的成交價格應落在645萬元至71
6萬元之間【計算式：34.11×27×0.7＝645，34.11×30×0.7＝716，小數點以下四捨五入】。又被告葉曉玲自承當時對外有債務，證人李厚澤亦證稱：被告葉曉玲表示急需用錢，參以被告曾允立有投資買賣不動產之經驗，自無可能不查詢市場行情，因此被告間成交價格應不會背離或高於市場行情，系爭標的之成交價落在645萬元至
716萬元之間應可認定。再參以被告曾允立與原告林玉珍議價時應無可能低報價格，否則無異自貶地價，不利於談判，故系爭標的成交價應為680多萬元無誤，而原告無從舉證明確之價格，此部分應採有利於被告之認定，因此本件應認被告間就系爭土地之買賣價格為689萬元。
⒊被告雖以上情置辯，並以證人李厚澤證稱被告曾允立交的
390萬元是直接交給葉曉鈴拿走及系爭第一次買賣契約為證。惟查，系爭第一次買賣契約為104年5月27日簽立，第14條特約事項記載：買賣雙方同意部分簽約款390萬元正不入履約保證專戶。本案依法需通知其他共有人是否願以同一價格及同一付款條件優先購買，若其他共有人有意購買，買賣雙方同意解除該買賣契約，賣方同意退還已存入專戶之價金。另於付款明細表第一期記載：付款日期：104年5月27日、給付方式：現金、給付金額：參佰玖拾萬元整等情，有系爭第一次買賣契約可稽（本院卷一第75、76頁）。證人 陳瓊蓮 則證稱：契約第1期款應該是
490萬，現場沒有看到390萬元之交付，有收到100萬元的支票，已將之存入履約保證專戶，不清楚被告曾允立有無交390萬元給被告葉曉玲等語 綦詳 （本院卷一第111頁）。以被告間若真以1,000萬元價格成交，被告曾允立不可能於與原告林玉珍議價之重要時刻將價格降低稱為680多萬，且該390萬元非但沒有任何單據為憑，尚且於特約事項記載390萬元不入履約保證專戶。則其他共有人若有意購買，被告間解除系爭第一次買賣契約，被告葉曉玲退還範圍僅記載已存入專戶之價金，對於被告所稱現金交付之390萬元則毫無歸還之記載，如此顯然對於被告曾允立已交付之390萬元毫無保障，被告曾允立自稱為從事土地投資之人，自無可能對此不注意而任由契約書為欠缺保障之記載，系爭第一次買賣契約之記載顯有可疑，不能憑此認為被告間就系爭土地買賣價金為1,000萬元。至於證人李厚澤係因被告曾允立與開庭前拿系爭第一次買賣契約給證人李厚澤看，沒有看合約書之前，沒有印象被告曾允立先拿多少錢給葉曉鈴等情，亦經證人李厚澤證述綦詳（本院卷二第30頁），足見證人李厚澤所為有利被告曾允立之證詞已有受影響之可能，且並非出於深刻之記憶，所為證述也不足為有利被告曾允立之認定甚明。
⒋被告曾允立雖再辯稱： 上開 與原告林玉珍之對話所稱之68
0多萬僅是指他自己之部分，當時出資尚有其子曾柏榮、曾登堂等語。惟查，被告曾允立與原告林玉珍對話時明確表示：「被告曾允立：900，我就賣了～也不用介紹費～（原告林玉珍：我們沒透過仲介，就是880成交啊）被告曾允立：880喔，那我跟我兩個親戚說一下（原告林玉珍：你要跟誰說喔？）被告曾允立：我跟我兩個親戚說下，我另外那一塊有過戶給他們（原告林玉珍：那其他人，你就不要講了，我們就買清耶，那你付你自己的稅，我付我的稅）被告曾允立：好」（本院卷一第22頁），而原告與被告曾允立間就系爭標的成交價格為900萬元，為雙方所不爭，且有不動產買賣契約可憑（本院卷一第26-29頁），經比對即可知被告曾允立與原告林玉珍對話時，就是將包括登記於其子名下部分之系爭標的全部與原告林玉珍進行談判，且被告曾允立之出價900萬元也與嗣後系爭標的成交價相同，被告曾允立辯稱當時所述680多萬僅針對名義上登記於自己名下之部分，顯無可採。次查，被告曾允立就所交付之價金陳稱：第一期款490萬元，其中現金39
0萬元係由被告曾允立拿出270萬元、曾柏榮、曾登堂二人各拿出60萬元，另100萬元則係由曾柏榮開立支票100萬元所支付；第二期款100萬元係於104年6月15曰由曾登堂中國信託商業銀行大里分行000000000000帳戶匯入履約保證專戶；第三期款410萬元則係由被告曾允立以匯款之方式匯入履約保證專戶等語。若依此，被告曾允立出資為680萬元，曾柏榮、曾登堂各出資160萬元（合計320萬元）。然查，被告曾允立於作證時卻證稱：曾柏榮、曾登堂總共出資250萬元，賣掉系爭標的後給曾登堂、曾柏榮115萬元、125萬元，合計240萬元，並提出存款憑條為憑（本院卷一第141、142、147、148頁），就出資金額所為陳述顯然前後不符。且若被告曾允立係賠售（即買1,000萬元，賣900萬元），按比例計算，曾柏榮、曾登堂應分回合計288萬元之款項，也非240萬元。縱使按照被告曾允立證述曾柏榮、曾登堂出資250萬元之金額計算，曾柏榮、曾登堂應分回之金額合計亦應為225萬元，不是240萬元。因此，被告曾允立所為陳述前後矛盾且相互齟齬，所辯不可採甚明。
㈡原告得向被告請求損害賠償199萬元：
被告葉曉玲依法應告知原告真實價格，被告曾允立亦應配合登載真實價格，二人所為均有違土地法保護共有人之法規意旨且有背於善良風俗，更已共同侵害原告之優先購買權，造成原告嗣後必須以較高之價格購買系爭標的而受有損害，被告二人自應負連帶賠償責任。本院審酌原告購買系爭標的之價差為211萬元（000-000=211），但被告葉曉玲出賣系爭標的須支出仲介費12萬元，有存證信函可憑（本院卷一第17頁），證人李厚澤也無證稱免除被告葉曉玲之仲介費，且依原告林玉珍與被告曾允立之對話譯文，原告與被告曾允立合意節省仲介費之支出，原告亦無證據可證明有支出仲介費，故此12萬元仲介費應可扣除，以此計算原告二人所受之損害即為199萬元（211-12=199），每人所受之損害為99萬5,00
0元。
六、綜上所述，原告本於侵權行為法律關係請求被告連帶給付原告林玉寶、原告林玉珍各99萬5,000元及自起訴狀繕本送達翌日（以送達被告曾允立之翌日為準）即107年5月12日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
七、兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。
中華民國107年8月21日
民事第二庭法官黃宣撫以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年8月22日
書記官涂文豪