裁判字號：臺灣臺中地方法院105年簡上字第105號民事判決
裁判日期：民國105年12月30日
裁判案由：減少價金
臺灣臺中地方法院民事判決105年度簡上字第105號上訴人 詹川田 訴訟代理人 林建宏 律師被上訴人 黃偉峰 上列當事人間減少價金事件，上訴人對於民國104年12月4日本院臺中簡易庭104年度中簡字第1313號第一審判決，提起上訴，本院於民國105年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付被上訴人逾新臺幣柒萬玖仟壹佰玖拾陸元，及自民國一０四年六月十八日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分之假執行宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
訴訟費用第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之三十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造主張、抗辯：
一、被上訴人主張部分：
（一）被上訴人於原審起訴主張：兩造於民國（下同）103年5月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由被上訴人向上訴人購買其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（應有部分100000分之271，原審誤繕為10000分之271，本院依職權更正之），及其上3909建號（權利範圍全部）門牌號碼臺中市○○區○○街○○○○○○號4樓之5之房屋（下稱系爭房屋），約定總價金為新臺幣（下同）480萬元，價金已由被上訴人依約支付上訴人全數收訖，上訴人於103年7月18日交屋予被上訴人。嗣被上訴人遷入系爭房屋後，發現系爭房屋內之陽台有排水不正常、積水等瑕疵，多次與上訴人聯繫溝通，並於103年11月21日以臺中豐原郵局存證號碼781號存證信函通知上訴人，惟上訴人均無妥善回應。而上訴人於簽約當時，在系爭契約所附「不動產標的現況說明書」項次11「建築改良物是否有滲漏水之情形？」，勾選「否」、項次19「建築改良物之自來水系統及排水系統是否正常？」，勾選「是」，顯係蓄意隱瞞系爭房屋陽台排水不正常、積水等瑕疵，而該瑕疵已嚴重減少系爭房屋之價值及通常效用或契約預定效用，上訴人為系爭房屋之出賣人，應就系爭房屋之瑕疵負擔保之責，經被上訴人委託專業人士估價修復前揭瑕疵，所須費用為30萬元。又上訴人原先受領系爭房屋買賣價金480萬元，在該減價30萬元範圍內，上訴人受領價金之法律上原因已不復存在。為此，依民法第354條第1項、第359條之規定，請求減少價金，並依同法第179條之法律關係，請求將溢收價金返還等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即104年6月18日）起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。
（二）被上訴人於上訴則補稱：
１、上訴人為系爭房屋之出賣人，被上訴人為買受人，上訴人自當就其所出賣之房屋，向被上訴人擔保系爭房屋絕無「滅失或減少其價值之瑕疵」以及「滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，倘系爭房屋具有上開瑕疵，依據民法第359條之規定，上訴人須對被上訴人負擔「解除其契約」或「請求減少其價金」之責任。系爭房屋經臺中市建築師公會於原審指出「十二、鑑定結論:㈠鑑定標的物陽台確實有排水不正常、積水等瑕疵。㈡鑑定標的物為地下一層地上十二層的社區大樓，屬公寓大廈集合住宅；約於86年所興建之建築物，使用約有18年。鑑定標的物公寓大廈集合住宅排水管路屬共用管路，排水管由垂直排水管路（Bl-12樓）及水平排水管路（Bl部分）流入汙水處理設施。排水管路並非完全阻塞，排水功能不正常之原因很多可能是由於排水管路部分淤積阻塞、排水管路轉折過多、排水管徑不足、排水管路洩水坡度不良等原因所致。故被上訴人主張系爭房屋有陽台排水不正常、積水等瑕疵情形，當屬真實。上訴人雖辯稱系爭房屋上開瑕疵部分，伊願為被上訴人修繕云云，但被上訴人於原審中係對上訴人主張物之瑕疵擔保請求權，被上訴人係對上訴人請求「減少價金」之法律效果，不得由上訴人另行為被上訴人決定瑕疵擔保責任之其他法律效果，上訴人所辯，並無可採。
２、出賣人既於其減少之範圍內無價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。系爭房屋存有被上訴人主張之瑕疵，業經前開臺中市建築師公會認定如前，且該瑕疵對於被上訴人使用系爭房屋當然有居住使用上之影響，是被上訴人依民法第359條之規定請求減少價金，自屬有據。惟被上訴人得主張減少之價金為何？當不可任由被上訴人憑空泛指，此點幸蒙臺中市建築師公會於鑑定報告書第12點，鑑定結論中指出決定合理之減少價金23萬元，亦由原審法院所容認。上訴人另辯稱依據嗣後之鑑定修繕報告，針對被上訴人所指之瑕疵，經工法加以修繕尚不需前開如此高昂之費用云云，惟被上訴人係對上訴人請求減少價金，此點業如前述，故不得再以「修繕」作為本件物之瑕疵擔保請求權之法律效果。上訴人辯稱系爭房屋因修繕工程而使瑕疵狀況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，故應以修繕費用作為減少之價金云云。除法無明文外，本件業經臺中市建築師公會鑑定系爭房屋因瑕疵造成之價值低落程度，已有確切數額，並無透過修繕工程款「間接判斷」之必要。被上訴人係依民法第359條規定請求減少價金，並非請求被告賠償修繕費用，故針對本件瑕疵修繕費用之多寡，僅係作為市價減損金額判斷標準之一，但若已存有直接判斷瑕疵造成市價低落之精確數額時，即不應疊床架屋，捨直接鑑定結果不論，改採間接數額之理。本件既由被上訴人向上訴人行使減少價金之法律效果，則上訴人受領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之原因，被上訴人依不當得利應向上訴人返還此部分價金，於法自屬有據。
３、上訴人辯稱：存有瑕疵之範圍僅極少部分位於被上訴人所購買之專用部分區域內，其餘部分應屬該公寓大廈之管理委員會責任，伊僅需對住於系爭房屋專用部分內管線壅塞之瑕疵，負擔保責任云云。然上訴人辯稱系爭房屋瑕疵存在部分有私管線、公管線之分，但並未提出證據相佐，而系爭房屋出賣人即為上訴人，買受人即為被上訴人，與社區管理委員會無關，公寓大廈管理委員會職責僅限於「管理該公寓大廈，並執行區分所有權人會議事項」，系爭房屋發生瑕疵即應由出賣人向買受人負擔保責任，當無容上訴人擅將瑕疵擔保責任轉嫁系爭房屋所在社區管理委員會之理。
４、並聲明：（1）上訴人之上訴駁回。（2）第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人抗辯部分：
（一）上訴人於原審抗辯：系爭房屋僅賣得438萬元，又系爭房屋並無排水不良之問題，係因公共管線瑕疵進而影響排水所致，該屋為17年之中古屋，被上訴人在購買系爭房屋前曾看屋2次，兩造並於系爭房屋內簽約，約定以現況交屋，上訴人無刻意隱匿，且願意修繕，若上訴人僱工修復，其費用僅需2500元，被上訴人要求折價30萬元，顯不合理等語，資為抗辯。並聲明：駁回被上訴人之訴。
（二）上訴人於上訴則補稱：
１、就原審判決不服之部分如下分述：⑴公寓大廈之公共部分管線有問題者，應由區分所有權人所
繳納之管理費用為修繕，而專有部分交由當事人自行修繕，然原審卻未加以區分之。
⑵所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。依臺中市建築師公會於原審鑑定報告書所示：1、104年9月18日鑑定會勘日，歷經3次鑑定標的物陽台排水功能測試，排水功能在鑑定會勘當日陽台排水功能皆正常。2、鑑定追蹤期間（104年9月18日-25日）；於104年9月20日凌晨12點10分左右及104年9月24日晚上11點12分左右，陸續有鑑定標的物陽台排水不正常、積水現象發生。3、上訴人亦承認鑑定標的物陽台確實有排水不正常、積水等瑕疵，但上訴人認為該問題是鑑定標的物社區大樓共同之問題。
4、由實地勘查及相關資料證實，系爭房屋陽台確實有排水不正常、積水等瑕疵。鑑定書中所言之3次鑑定，實際到現場者僅有1次，餘2次均為被上訴人與建築師以LINE聯繫，而其所稱「排水不正常、積水現象」之真實情狀為何？積水時間多久？是真的積水？或僅是泡沫溢出？或排水公用管線過小？或是家用（私有部分管線）排水管匯入公用排水管間有穢物阻塞，方導至廢水回流？興許被上訴人在同一時間以巨量的水同時匯入水管，超越原始設計之水流量（管道水流量計算公式QQ=AV.Q=流量（M^3/S）.A=1/4π×之負管徑的平方（毫米單位換算成米單位）.V=水及一般低黏度流體在管內流速標準（1-10kg/cm^2）之負荷上限，方導致所謂之排水不正常、積水現象。或有多戶同時排水才導致排水過慢？亦或是單純排水過慢？或是家用管線轉彎處有積大量未清除之穢物所致，倘若清除穢物則水管或可正常排水？諸多原因亦未可得知。故導致原審所肯認「此排水不正常、積水現象」瑕疵成因，實則與公有管線或是私有管線有不同因果關係，此處之判決並未附有理由，其狀況均未得知，何以驟下此判斷？既然瑕疵真正之原因尚未查明，亦須等真正結果釐清，才來決定法律關係，洵稱允妥。
⑶現被上訴人所認為之瑕疵問題，依國霖機電 葉志賢 經理於
臺灣臺中地方法院檢察署104年度偵字第10685號不起訴事件中陳稱，法規上未規定其有下水道管理，但可解決，費用僅需2萬元，亦有估價單參照等語，可為根據。上訴人曾經擔任社區監委一職，請大家樂清潔社至現場看過，亦認為本案爭執之瑕疵，可透過清通管線來解決污水回流之瑕疵，當時僅因社區另有他事被耽擱未及時處理，並無被上訴人所提置之不理情事。
⑷系爭房屋之瑕疵係屬可補正，以其他工法或是排水管蓋子
更替等方式解決，並非僅能減少價金為履行。且上訴人早已表達出願意修繕該項瑕疵之誠意，被上訴人卻遲不願意，反而要求減少價金，依一般社會道德觀念以觀，出賣人出售瑕疵之物時，將物品修繕完整交付買受人，方為一般社會觀念及公平互待。
２、系爭房屋陽台排水不良之原因係位於共用管路部分，為全體共同使用者須共同負擔修繕義務，被上訴人對此縱得請求減少價金，自應以其所應負擔之修繕費用計算：
⑴依證人葉志賢於鈞院105年4月25日到庭證述內容可知，系
爭房屋陽台本身排水管路功能並無異常，陽台落水頭有洗衣服之泡泡冒出，係因地下室一樓水溝幹管堵塞，而系爭房屋陽台本身接到大排水管並無排水不良之瑕疵，且其認為該排水瑕疵亦得以用修繕方式處理之。是依臺中市建築師公會於105年5月19日所為鑑定報告書（補充鑑定），於鑑定結論㈠具體說明，系爭房屋陽台有排水不正常、積水等瑕疵，得以用修繕方式處理，於鑑定結論㈡具體說明，本案參考3家廠商報價，並衡量營造綜合保險費等之必要經費及考量包商利雜20%及營業稅5%，綜合整理出合理之修繕費用為5萬2440元。系爭房屋陽台縱存有排水不正常、積水之瑕疵，需以工程方式改善，則在市場交易常情上，此等瑕疵之資訊如於買賣交易當時經揭露，自必於原買賣價金中扣除日後需支出之修繕工程費用後，買方始願成交，較諸無此等瑕疵之同等房屋之市場價值顯將減少，是本件當得以修繕瑕疵所需支出之費用造成與無瑕疵房屋應有價格之差額，為被上訴人本件所得請求減少價金之數額即5萬2440元。
⑵依臺中市建築師公會於105年7月3日所為補充鑑定2報告書
，於鑑定結論㈠具體說明，補充鑑定報告書附件所示修繕費用明細表第4項「地下室排水管路排水疏濬」係指社區公共排水管線之疏濬，㈡公共排水修繕，則住戶與社區管理委員會應分攤之比例，住戶分擔3%，社區管理委員會分擔97%。系爭房屋陽台之積水瑕疵等瑕疵，得以用修繕方式處理，依上開該鑑定意見，該系爭房屋陽台之合理排水修繕費用為5萬2440元，該公共排水管線之疏濬，住戶分擔比例係3%，則上訴人應負擔之修繕費用為1573元。
⑶依臺中市建築師公會於原審104年10月11日所為鑑定報告
書，鑑定結論㈢所載，陽台排水功能不良之瑕疵為本案系爭房屋瑕疵，以兩造所訂之買賣價格，合理之減少價金，提供之推算方法，並佐以上開105年7月11日所為補充鑑定2報告書認該修繕費用係為1573元，計算出本件應合理減少價金係為3萬3416元（上訴人誤繕為79,196元，本院依職權更正之，計算式：1,573元×90%+320,000元×10%=33,416元，元以下四捨五入）。
３、上訴聲明：（1）原判決第一、三、四項均廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。（2）第一審（除確定部分）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（詳見本院卷第137頁背面至138頁正面）：
（ㄧ）不爭執之事項:
１、兩造於103年5月14日就系爭房屋簽訂不動產買賣契約，由被上訴人向上訴人購買其所有之系爭房屋，約定總價金為480萬元，價金已由被上訴人依約支付上訴人全數收訖，上訴人則於103年7月15日登記完畢，並於103年7月18日交屋予被上訴人。
２、上訴人所出售予被上訴人之系爭房屋有陽台排水不正常、積水等瑕疵。
（二）爭執事項：
１、上訴人所出售予被上訴人之系爭房屋有陽台排水不正常、積水等瑕疵，被上訴人得否請求減少價金？若可請求其減少之價金數額為何？
２、被上訴人得請求上訴人返還之不當數額為何？
參、本院之判斷：
一、被上訴人主張兩造於103年5月14日簽訂系爭契約，由被上訴人向上訴人購買其所有之系爭房屋，約定總價金為480萬元，價金已由被上訴人依約支付上訴人全數收訖，上訴人則於103年7月18日交屋予被上訴人等情，為上訴人所不爭執，並有被上訴人所提出不動產買賣契約書、支票、土地及建物登記謄本等（分別見原審卷第10-14、15頁、22-25頁）在卷可佐，堪認被上訴人此部分主張為真實。
二、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。經查，被上訴人主張系爭房屋有陽台排水不正常、積水等瑕疵，業為上訴人所不否認（見本院105年10月27日準備程序筆錄），並有被上訴人所提出之現場照片1份（見原審卷第17-19頁）在卷可憑；且經原審囑託臺中市建築師公會就系爭房屋有無被上訴人主張之陽台排水不正常、積水等瑕疵情形進行鑑定，其鑑定分析記載：「(1)104年09月18日鑑定會勘日歷經三次鑑定標的物陽台排水功能測試，排水功能在鑑定會勘當日陽台排水功能皆正常。(2)鑑定追蹤期間（104年09月18日-25日）；於104年09月20日凌晨12點10分左右及104年09月24日晚上11點12分左右，陸續有鑑定標的物陽台排水不正常、積水現象發生。(3)上訴人（鑑定標的物房屋之賣方）亦承認鑑定標的物陽台確實有排水不正常、積水等瑕疵，但上訴人認為該問題是鑑定標的物社區大樓共同之問題。(4)由實地勘查及相關資料証實，鑑定標的物『臺中市○○區○○街○○○○○○號4樓之5』陽台確實有排水不正常、積水等瑕疵」等語，且鑑定結論為：「㈠鑑定標的物『臺中市○○區○○街○○○○○○號4樓之5』陽台確實有排水不正常、積水等瑕疵。㈡鑑定標的物陽台排水不正常瑕疵原因說明：鑑定標的物為地下一層地上十二層的社區大樓，屬公寓大廈集合住宅；約於86年所興建之建築物，使用約有18年，鑑定標的物公寓大廈集合住宅排水管路屬共用管路，排水管由垂直排水管路（Bl-12樓）及水平排水管路（B1部分）流入汙水處理設施。排水管路並非完全阻塞，排水功能不正常之原因很多可能是由於排水管路部分淤積阻塞、排水管路轉折過多、排水管徑不足、排水管路洩水坡度不良等原因所致」等語，此有臺中市建築師公會104年10月20日中市建師（104-80）鑑字第393號鑑定報告書1份（見鑑定報告書第8、10頁，外放）在卷可佐，故原告主張系爭房屋有陽台排水不正常、積水等瑕疵情形，應屬真實可採。
三、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359條定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，亦為民法第179條所明定。經查：
（一）系爭房屋既有如上開鑑定報告所述排水不正常、積水等瑕疵，被上訴人主張依前述規定請求減少價金，於法自無不合。至於系爭房屋是否依現況點交，與上訴人應否負物之瑕疵擔保責任無涉，蓋以被上訴人所購買之系爭房屋有排水不正常、積水等問題，衡情將減少其價值及通常之效用，自有上開民法所規定之瑕疵情形。且該等排水不正常、積水等問題，本屬不能即知且不易發現之瑕疵，而被上訴人發現上開瑕疵後，既已即時向上訴人反應而未獲置理，自得依民法第359條規定請求減少價金。且依民法第359條規定之內容，其法律效果僅二，一為減少價金，另一則為解除契約（此效果尚需不致有顯失公平之情形），被上訴人既對上訴人主張前者法律效果，即不容上訴人另以修繕行為作為對待彌補被上訴人之方法。況無論減少價金抑或解除契約請求，均屬形成權，即由買受人擇一行使，上訴人實不得另以修繕做為物之瑕疵擔保之法律效果加以對抗被上訴人，上訴人到庭表示願以用修繕方式補正瑕疵，自無可採。
（二）又本件雖經原審囑託臺中市建築師公會就系爭房屋上開瑕疵，以兩造所訂之買賣價格，合理之減少價金，進行推算，計算方法如下：「A重置成本法：排水管增設工程費為22萬元。B收益法：收益價格減少32萬元。本案『臺中市○○區○○街○○○○○○號4樓之5房屋減少價金事件』鑑定，就重置成本法及收益法兩種估價方法估價所獲得之價格進行綜合評估，並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，價格形成因素之相近程度，考量使用者是以自住型態為主，以重置成本法所估算之工程費占權重90％，以收益價格差額占權重10％，決定合理之減少價金為23萬元整，計算如下：220,000元*90％+320,000元*10％＝230,000元」，故系爭房屋因陽台之排水不正常、積水等瑕疵，經鑑定，建議合理減少價金之金額應為23萬元等語，然查：
１、審諸上開臺中市建築師公會104年10月20日中市建師（104-80）鑑字第393號鑑定報告書，係以系爭瑕疵所在之水管全部重置之費用22萬元作為減價估算之標準之一，然證人即系爭房屋所在社區之機電、消防、排水維護人員葉志賢於本院審理中到庭證稱：「．．（上開住址的房子，你有去到現場看過他相關陽台排水的狀況嗎？可以請你說明嗎？）有。之前房子還沒賣出的時候，平時該住戶沒有用水的時候，而樓上有用水，陽台會冒泡泡出來，該住戶在陽台洗衣服的時候，排水是順暢的。」、「（樓上有住戶用水，陽台會冒泡泡，原因為何？）因為一般集合住宅，陽台排水管是整棟大樓從一樓到頂樓都相通的，若地下室出去水溝的幹管堵塞的話，會從低樓層陽台冒水或冒泡泡。」、「（本件你去看過的這間房子，如果幹管有堵塞，你有看過？在何處？）地下一樓的天花板那裡。」、「（你們整個管線巡過以後，結論是地下一樓天花板的排水管有堵塞對吧？陽台本身接到大排水管有無堵塞？）是。是正常的。」、「（如果阻塞部分要解決，你們公司會怎麼做？）阻塞目前有兩種方式，請包工的廠商將水管疏通，如果無法疏通的話，要請廠商將地下室的管路更新。．．」等語（詳見本院105年4月25日準備程序筆錄）。依證人葉志賢上開證述內容，系爭房屋陽台本身排水管路功能異常會有洗衣服之泡泡冒出，係因地下室一樓水溝幹管堵塞，導致大排水管之水逆流倒灌，修繕費用僅需2萬3000元，基此，是否應以前述鑑定報告中所載之全棟水管重置費用做為減少價金計算標準，顯有可疑。
２、經兩造合意由本院命原鑑定人補充鑑定「系爭建物既有陽台排水不正常、積水等瑕疵存在，該瑕疵得否以修繕方式處理？若得以修繕處理，其修繕費用約為多少？」，經鑑定人鑑定結果「㈠系爭房屋陽台有排水不正常、積水等瑕疵，得以用修繕方式處理。㈡本案參考3家廠商報價，並衡量營造綜合保險費等之必要經費及考量包商利雜20%及營業稅5%，綜合整理出合理之修繕費用為5萬2440元。」，有臺中市建築師公會105年5月24日中市建師(104-80補充)鑑字第0141號函及補充鑑定報告書1份在卷可稽（詳見本院59-75頁），綜合前述證人葉志賢之證述內容及鑑定人之上開補充鑑定，系爭建物既有陽台排水不正常、積水等瑕疵，得以修繕方式處理，且合理修繕費用約為5萬2440元，而非原鑑定之全棟水管重置費用22萬元，於酌定系爭房屋因瑕疵存在而減少之價金時，其計算數額標準自應以補充鑑定之數額較合乎相當性，本院認原第一次鑑定計算減少價金之公式，固得參考，惟其核定數額之標準，其中修繕費用部分應由22萬元，改為5萬2440元，較合乎公平。
３、按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項定有明文。本件第一次鑑定就得減少價金之計算，採重置成本法及收益法兩種估價方法估價所獲得之價格進行綜合評估，並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，價格形成因素之相近程度，考量使用者是以自住型態為主，以重置成本法所估算之工程費占權重90％，以收益價格差額占權重10％，決定合理之減少價金，上開計算方式，兩造並未爭執，今因系爭房屋陽台有排水不正常、積水等瑕疵，得以用修繕方式處理，且該修繕合理費用亦經鑑定人核算應以5萬2440元為適當。本院參酌前述民事訴訟法第222條第2項規定之意旨，依系爭瑕疵所引起之不便性，及得為修繕，並參諸前述鑑定報告之內容及計算標準、公式，認以修繕費用所估算之工程費占權重90％，以收益價格差額占權重10％，決定合理之減少價金較為公平，是依前述計算方式，合理之減少價金為7萬9196元（計算如下：52,440元*90％+320,000元*10％＝79,196元），故系爭房屋因陽台之排水不正常、積水等瑕疵，被上訴人得請求減少價金之合理金額為7萬9196元。
４、上訴人辯稱：系爭瑕疵修繕費用應屬公共修繕，而上訴人應負擔之比例依第二次補充鑑定，上訴人及社管理委員會應各自負擔費用比例3%及97%，上訴人應負擔1573元，以此數額套用第一次鑑定之計價公式，應合理減少價金係為3萬3416元（計算式：1,573元×90%+320,000元×10%=33,416元，元以下四捨五入）云云。按系爭瑕疵修繕費用應屬公共排水管修繕，而上訴人應負擔之比例依第二次補充鑑定，上訴人及社管理委員會應各自負擔費用比例3%及97%之事實，固有臺中市建築師公會105年7月11日中市建師(104-80補充鑑定2)鑑字第214號函及補充鑑定報告書1份在卷可稽（詳見本院88-97頁），惟本件上訴人出售予被上訴人之系爭房屋既有前述瑕疵存在，如以修繕回復，上訴人應負全部修繕責任使系爭瑕疵消除，至於上訴人於完成全部修繕後，得否再依法向社區管理委員會主張管理委員會應負擔之數額，此乃上訴人與社區管理委員會間之法律關係，與兩造間基於買賣契約所生之權義無涉，自無僅由上訴人修繕3%瑕疵，而留97%瑕疵等待社區管理委員會修繕之理，是上訴人抗辯以第二次補充鑑定所認定上訴人應負擔費用比例3%即上訴人應負擔1573元，作為計算減少價金之參考標準，自屬無據，附此敘明。
四、綜上所述，被上訴人基於物之瑕疵擔保責任，對上訴人行使減少價金請求權，扣減上開減少價金7萬9196元後，上訴人原先受領買賣價金480萬元，在該應減價7萬9196元範圍內，上訴人受領價金之法律上原因已不復存在。從而，被上訴人依據民法第179條之規定，請求上訴人返還7萬9196元，及自起訴狀繕本送達翌日（即104年6月18日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此數額所為之請求，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許7萬9196元部分，未及審酌前述補充鑑定內容，為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
肆、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國105年12月30日
民事第四庭審判長法官林金灶
法官陳得利法官王金洲上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴中華民國106年1月3日
書記官魏愛玲