裁判字號：臺灣高等法院臺南分院97年上易字第68號民事判決
裁判日期：民國97年12月23日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院臺南分院民事判決97年度上易字第68號上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 吳宏輝 律師複代理人 劉興文 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十七年一月十六日臺灣嘉義地方法院第一審判決（九十五年度訴字第五七三號）提起上訴，並為訴之追加，本院於九十七年十二月九日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）一百二十六萬九千六百四十六元，及自民國九十五年四月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）原審以兩造之買賣契約載為現況交屋，即認被上訴人不負擔瑕疵擔保責任等語；惟現況交屋並非特約免除瑕疵擔保責任之合意，況被上訴人故意不告知其瑕疵，依法應負瑕疵擔保責任：
⑴按兩造當時所稱現況，是因被上訴人及房屋仲介員宣稱房
屋「不漏水」，而且已經全新整理，購入即可居住，以致上訴人才以不漏水之價格買下，此有被上訴人答辯狀所載：「不漏水」等語，及於原審九十五年十二月二十六日言詞辯論時陳稱：「當初交屋的時候不動產經紀人也沒有註明說有漏水情形」等語可資證明。被上訴人於原審九十七年十一月二十日言詞辯論時仍稱：「雙方有仲介經紀人介入，並沒有註明有漏水情形，且原告又向台銀貸款鑑定也沒有註明有漏水情形」等語可資證明。本件房屋既不具備被上訴人所稱「不漏水」的通常效用、品質及價值，被上訴人當然有此瑕疵擔保責任。
⑵被上訴人明知房子有漏水瑕疵，卻告知不漏水，更且直接
粉刷、裝潢，以掩飾漏水瑕疵；其積極欺瞞漏水事實之行為，於買賣當時，即連專業不動產經紀人及台銀房貸鑑定專員也看不出來有漏水，以致上訴人才以房屋不漏水之價格購入。
（二）被上訴人持有房屋較久，其對於屋況資訊環境較強，且可以隨時任意施作掩飾，買方則僅在一個時點看屋，屋況資訊比較賣方為弱勢，則依法及依交易習慣常理，賣方均應告知買方有漏水瑕疵之事實，以安定社會安全交易環境。
（三）中古屋才能驗證真工實料不漏水。再者，即便房屋漏水也應修繕到不漏水程度。至於買中古屋並非即是買漏水屋之意，系爭房屋現值僅四十二萬元，上訴人以四百十萬元購買，豈非是要買不確定漏水程度及不確定可否完全修繕之房屋。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提照片十三幀，並聲請訊問證人 黃獻儀 、丙○○。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）上訴人之上訴主張，無非以：依現況交屋，並非特約免除瑕疵擔保責任之合意。況被上訴人故意不告知其瑕疵，依法應負瑕疵擔保責任：且當時所稱現況，是因被上訴人及房屋仲介員宣稱房屋「不漏水」，而且已經全新整理，購入即可居住等語，以致上訴人才以不漏水之價格買下。本件房屋既未有被上訴人所稱不漏水的通常效用、品質及價值，被上訴人當然有此瑕疵擔保責任等語，為其本案上訴之理由。
（二）惟按「民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任。」（最高法院二十九年度上字第八二六號判例）。再者，民法第一百五十三條第一項規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。本件買賣雙方就屋況、瑕疵擔保有無特別約定，應依雙方要約、承諾內容以決定。雙方買賣契約第十三條其他特約事項約定：「本屋現況交屋（即依中古屋買賣原則）」，依其文義，被上訴人已就房屋品質有所保留，可知兩造在簽約當時，已有不論系爭房屋有無滲水之情形，均同意以現況交屋之合意。亦即，若其後發現系爭房屋有滲漏之情形，應由買方自行處理，否則即應載明滲水之地點究在何處，或就事後發現滲水時應如何處理之約定，而非特別以手寫方式註明「本屋現況交屋」。上訴人主張系爭房屋欠缺出賣人所保證房屋結構安全品質乙節，為被上訴人所否認，上訴人既未就系爭房屋結構欠缺結構安全事實予以舉證，其主張解除契約及依不當得利法律關係請求返還修繕房屋費用支出及有益費用，為無理由。
（三）又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例參照）。換言之，買賣標的物是否屬於瑕疵，應視其契約所約定之價值、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常交易觀念為準，而非概與新品相較。查兩造於九十五年三月簽訂買賣契約時，該屋已有十三年屋齡，屬於中古屋，其品質、設備、價格均不及新屋，且兩造既約定現況交屋，即不能認為被上訴人應就本件負瑕疵擔保責任。
（四）綜上所述，上訴人既未舉證系爭房屋結構有何欠缺結構安全，即請求解除契約返還價金為無理由。
三、證據：援用第一審所提證據。
丙、本院依上訴人聲請訊問證人黃獻儀、丙○○。
理由
一、按在第二審所為訴之變更、追加，若係擴張、減縮應受判決事項之聲明者，雖未經他造同意，亦得為之，此觀諸民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第三款規定自明。查：本件上訴人於原審起訴時，就備位之訴係聲明請求被上訴人給付一百二十六萬九千六百四十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息等語，此參上訴人於原審提出之「民事起訴狀」自明（參見原審卷第四頁）。原審法院就上訴人所提先位之訴及備位之訴均為其敗訴判決後，上訴人僅就備位之訴聲明不服提起上訴，惟其聲明則求為判決如上訴聲明所示；則就上訴人於上訴後擴張應受判決事項之聲明，請求利息超過「自九十五年四月二十五日起至原審起訴狀繕本送達日即九十五年十月二十日止」部分，核係訴之追加。被上訴人既無異議而為言詞辯論，上訴人所為上開追加之訴，於法即無不合，先予敘明。
二、上訴人主張：伊因被上訴人保證系爭房屋並無漏水之瑕疵，而於九十五年三月十五日以總價四百一十萬元，向被上訴人購買門牌號碼嘉義市○○路五三九之三九號中古屋（下稱系爭房屋）。詎伊於同年四月二十五日付清全部價金，而由被上訴人交付房屋後，始發現系爭房屋有嚴重漏水、龜裂、頂樓排水管不通嚴重積水等重大瑕疵，致伊受有已支出及預期支出修繕費用，併預期之租金損失合共計一百二十六萬九千六百四十六元之損害，應由被上訴人負物之瑕疵擔保責任。
爰求為命被上訴人給付一百二十六萬九千六百四十六元，及自九十五年四月二十五日起算法定遲延利息之判決等語（上訴人於原審另主張兩造間之買賣契約係自始無效，縱有效亦經伊解除或撤銷而無效，而本於不當得利、侵權行為損害賠償法律關係，聲明請求被上訴人給付四百三十萬二千六百六十元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之先位之訴部分，經原審法院為其敗訴判決後，未據上訴人聲明不服，此部分已確定，不在本院審理範圍）。被上訴人則以：系爭買賣契約書載明係依「現況交屋」，伊並未故意不告知瑕疵，且未保證系爭房屋不漏水，自不負物之瑕疵擔保義務等情詞，資為抗辯。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文；又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院四十三年台上字第三七七號判例參照）；上訴人主張其因被上訴人保證系爭房屋並無漏水之瑕疵，而於九十五年三月十五日以總價四百十萬元，向被上訴人購買系爭房屋，詎其於同年四月二十五日付清全部價金，而由被上訴人交付房屋後，始發現系爭房屋有漏水、龜裂、頂樓排水管不通、積水之瑕疵等情，固據上訴人於原審提出系爭房屋買賣契約書、照片（參見原審卷第一三頁至第三七頁）為證，惟為被上訴人否認，並以上揭情詞置辯；是兩造間是否以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務？被上訴人是否故意不告知其瑕疵，被上訴人有否向上訴人保證系爭房屋並無漏水瑕疵？被上訴人應否負物之瑕疵擔保責任？厥為本件訴訟首應審究之爭點，且依首開說明，並應由上訴人對於上開有利於己之事實，首先負舉證之責。
四、再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文。惟除出賣人故意不告知其瑕疵者外，買賣雙方得以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，此觀同法第三百六十六條規定亦明；本件上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任者，無非以其於原審提出附卷之系爭房屋買賣契約書、及照片（原審卷第一三頁至第三七頁），並以聲請訊問證人丙○○、黃獻儀二人為其論證依據；惟查：
（一）證人丙○○、黃獻儀於本院審理時到場，均證述：並未曾向上訴人保證系爭房屋不漏水等語，此有本院準備程序筆錄在卷（參見本審卷六二頁至第六五頁）可參。上訴人以聲請訊問證人丙○○、黃獻儀作為其證據方法，尚難為有利於己之證明。
（二）又，系爭房屋於八十二年二月八日辦理第一次登記乙情，有被上訴人於原審提出而為上訴人所不爭之系爭建物登記謄本在卷（參見原審卷第二０八頁）可佐。兩造訂立之系爭房屋買賣契約書係約定：「本屋現況交屋（即依中古屋買賣原則，交屋前屋況由賣方負責，交屋後由買方負責）。另小飾品由賣方於交屋前自行取回。交屋後由買方全部承受。」，此參卷附兩造不爭執之系爭買賣契約條文（參見原審卷第一六頁）亦明，且為兩造不爭執之事實。
（三）至於系爭房屋經原審法院定期於九十六年二月二日履勘現場結果：「四樓北邊樓板油漆脫落，牆壁有細紋，四樓南邊房間樓板及牆壁有細紋，油漆脫落。頂樓部分牆壁、樓板均有細紋，三樓前後房間有部分細紋，一樓車庫橫樑牆壁有細紋，牆壁油漆脫落，地下室油漆脫落，有水痕約八公分左右。」，此有勘驗筆錄在卷（參見原審卷第九０頁）可參。另原審法院囑託臺灣省建築師公會初勘系爭房屋發現：「⑴地下室四周牆壁有滲水現象，導致油漆及水泥漆粉刷層部分脫落。壁體疑似鋼筋兩處裸露，是否為保護層不足，需做進一步鑑定。⑵地下室四周部分有滲水現象，疑似防水施作不良及入口處花圃，雨水無法排出造成。
⑶車庫樓梯下緣有滲水現象，係上層廁所樓板滲水導致。⑷一層夾層廚房與陽台隔牆滲水嚴重導致油漆剝落。⑸二層後面臥房天花板有龜裂情形，窗戶下半部滲水，疑為二次施工所致。⑹三層臥房，後面天花板有明顯龜裂痕跡兩處，牆面滲水有注射防水劑孔痕跡，前面臥房樑一處有龜裂痕跡，天花板龜裂兩處，有施作填充劑。樓梯轉角有滲水情形。⑺屋頂樓梯間天花板一處龜裂，梯間上方水塔排水坡度、落水孔需檢討排水及防水問題。」；經其現況調查分析結果：「房屋滲水情形較嚴重；牆面、天花板部分有龜裂等現況缺失。就整體建築物結構現況尚屬安全，有關瑕疵修護及所需工程時期尚需做進一步鑑定確認。」等情，此亦有臺灣省建築師公會初勘報告書附卷（參見原審第一一八頁）可按。
（四）再者，證人即實際與上訴人接洽購屋事宜，房屋出賣之代理人黃獻儀，於本院審理時到場證述：「交屋時房屋是沒漏水。系爭房屋我們買來，將近一年再賣出，房屋從沒住過。颱風時我都會去現場看，只有窗戶邊會有滲水情形。。我告訴上訴人說：房屋我沒住過，但颱風時房屋會滲水，其他時候不會滲水，並沒有特別說房屋絕對不會漏水。當時與上訴人約定是現狀交屋。現場交屋時，在屋頂我有告訴上訴人說排水不好，有請水電工處理，有鑽四個洞。」等語明確（參見本審卷第六四頁、第六五頁）。
（五）綜參上開各情：⑴兩造間既約定按現況交屋，即係有以特約限制出賣人關於
物之瑕疵擔保義務之意；參照兩造上開特約：「交屋前屋況由賣方負責，交屋後由買方負責」者，堪認兩造特約就出賣人關於本件物之瑕疵擔保義務，限制在擔保「房屋交付時，具有中古屋通常之效用」範圍內者，應堪肯認。
⑵其次，系爭房屋固然存在如原審法院及臺灣省建築師公會
初勘報告所載之上開各項缺失，惟其缺失無非係牆壁滲水，油漆脫落、天花板龜裂、窗戶下半部滲水等等，核係一般中古屋普遍常見現象，惟其整體建築物結構現況尚屬安全。是系爭房屋雖存在上開瑕疵而減少其通常效用，然不影響整體建築物結構之安全，即非屬房屋之重大瑕疵。
⑶再者，房屋自興建後，於使用期間內難免經歷風吹、日曬
、大雨、地震等大自然力量的破壞；尤其台灣地區屬於海島型氣候，每年梅雨季節期間，長達數十日連續不間斷大雨傾洩而下；加上處於地震瀕仍地帶，每年大小地震不斷等等，對於房屋都造成一定程度之損害。是以不論房屋原所有人如何盡力維護，亦無法擔保使用年限久遠之房屋絕對不漏水或不滲水；按諸一般常情，中古屋之屋況難與新屋相比擬，核係買賣中古屋市場中廣為週知之一般常識。
系爭房屋之屋齡已達十三餘年之久，於交付時存在諸如：牆壁滲水，油漆脫落、天花板龜裂、窗戶下半部滲水等等，屬於一般中古屋普遍常見現象，除此以外，並無其他重大瑕疵，既如上述；參以上訴人自陳在購買系爭房屋前去過三次之事實，衡情，縱上訴人對於系爭房屋存在上開滲水、漏水等瑕疵並非明知，惟苟其稍加注意，或多方探知應不難推知系爭中古房屋難免存在上開有損通常效用之瑕疵。上訴人對於「以特約限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務」乙情，並無異議而訂立系爭房屋買賣契約，系爭房屋於交付時亦僅存在上開一般中古屋普遍常見之瑕疵，此外上訴人復未提出積極事證，以資證明被上訴人於出賣系爭房屋時，明確保證系爭房屋絕對不漏水之事實，或有何故意不告知瑕疵情事，則依首開說明，出賣系爭房屋之被上訴人，自得依兩造特約而免除物之瑕疵擔保義務。
五、綜上，系爭房屋於交付時僅存在無損於建物結構安全，且為中古屋普遍常見之滲水瑕疵，雖有損於通常效用，惟兩造間就買賣標的物房屋既約定按現況交屋，即係以特約就出賣人關於本件物之瑕疵擔保義務，限制在擔保「房屋交付時，具有中古屋通常之效用」範圍；系爭房屋存在上開滲水之中古屋普遍常見之瑕疵，被上訴人既非故意不告知其瑕疵，亦未為絕不漏水之保證，被上訴人就出賣人關於物之瑕疵擔保義務已依兩造特約而免除，上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保義務云云，即為無理由。從而，上訴人本於買賣標的物之瑕疵擔保法律關係，求為命被上訴人給付一百二十六萬九千六百四十六元，其自九十五年四月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決，洵屬無據，不應准許；原審法院就上訴人在原審之請求，為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟其結果並無二致，上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，自屬無據，應予駁回；至於上訴人於本院所為訴之追加，亦為無理由，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法，亦不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國97年12月23日
民事第三庭審判長法官陳光秀
法官莊俊華法官李文賢上為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國97年12月25日
書記官劉清洪