臺灣桃園地方法院96年度訴字第807號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院96年訴字第807號民事判決

裁判日期：民國97年01月31日

裁判案由：給付報酬等

臺灣桃園地方法院民事判決96年度訴字第807號原告東昇不動產仲介經紀有限公司法定代理人甲○○被告乙○○
丙○○共同訴訟代理人 鄭穎 律師複代理人丁○○上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國97年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○應給付原告新臺幣陸拾柒萬捌仟壹佰壹拾玖元；被告乙○○應給付原告新臺幣參萬陸仟柒佰壹拾元，及均自民國九十六年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之六十五，被告乙○○負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾參萬元為被告丙○○供擔保；以新臺幣壹萬伍仟元為被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告丙○○以新臺幣陸拾柒萬捌仟壹佰壹拾玖元；被告乙○○以新臺幣參萬陸仟柒佰壹拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者；請求之基礎事實同一者；或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第
255條第1項但書第1款、第2款、第3款及第2項，定有明文。經查：
㈠原告起訴請求被告應連帶給付原告新台幣(下同)1,844,679
元（其中仲介報酬請求1,532,000元，另借款請求為312,67
9元，以上合計為上開金額），及自民國96年1月1日起算之法定遲延利息。嗣於本院審理中先後具狀或言詞減縮請求：⒈被告乙○○應給付原告802,710元(仲介報酬766,000元＋借款36,710元=上開金額)；⒉被告丙○○應給付原告1,041,969元（仲介報酬766,000元＋借款239,259元＋36,710元=上開金額）；⒊利息部分：改自起訴狀繕本送達之翌日起算。核屬訴之聲明之減縮，且其請求之基礎事實同一。
㈡又原告起訴時原依兩造間之消費借貸契約，請求被告連帶返
還借款，嗣於本院審理中具狀聲明：請求借款金額部分，追加依無因管理之法律關係，請求償還其費用或賠償其損害（見本院卷第63頁），核屬訴訟標的之追加。
㈢被告對上開聲明之減縮及訴之追加，均無異議而為本案之言詞辯論，視為同意追加，核符上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠請求仲介報酬部分：⒈門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○號
房屋（其基地坐落於同市○○段○○○○號土地），暨同上地段696-1地號土地所有權全部，為被告丙○○所有；另門牌號碼為同市○○路○○○號房屋（其基地坐落於同上地段698地號土地），暨同上地段698-1地號土地所有權全部，為被告乙○○所有；又同上地段695地號土地，為被告丙○○、乙○○應有部分各二分之一（以下分別稱丙○○之房地、乙○○之房地，合稱系爭不動產）。⒉被告丙○○（兼被告乙○○之代理人）於94年10月1日與原告簽立專任委託銷售契約書1份(下稱系爭委託銷售契約)，嗣經原告仲介於同年月30日與訴外人 盧玉梅 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約）1份，雙方約定以總價3,830萬元成交系爭不動產，並以遠東國際商業銀行為保證銀行，依成屋履約保證方式進行，其後盧玉梅先後交付1,530萬元之買賣價金至履約保證專戶，惟因上開丙○○上開房地遭法院查封無法撤封，經買賣雙方於95年3月29日協議解除系爭不動產買賣契約，並將上開1,530萬元價金返還盧玉梅。⒊系爭不動產買賣契約，既係因可歸責於被告二人之事由而解除契約，依系爭委託銷售契約第8條第3項第4款之規定，視為原告完成居間仲介之義務，仍得向被告二人請求報酬。又系爭不動產之委託銷售總價為3,830萬元，應以該總價之百分之4計算仲介報酬，經核計結果被告乙○○、丙○○應給付之報酬各為766,000元（3,830萬元×4%÷2＝上開金額)。⒋被告乙○○雖否認其為系爭委託銷售契約之當事人，惟依該契約有關所有權人欄之記載為被告「乙○○、丙○○」，顯見其為該契約當事人無誤。
㈡請求借款部分：⒈被告丙○○並不否認伊向原告借款239,25
9元、36,710元，以繳納系爭不動產應繳納之撤銷查封費用及上開丙○○所有房地94年度之地價稅。⒉至被告乙○○雖否認伊有向原告借款36,710元云云，惟被告丙○○關於上開不動產之買賣、產權移轉等事宜，既有全權代理被告乙○○之權限，上述借款皆係被告丙○○為履行系爭買賣契約所生之必要費用而向原告借款，應屬被告乙○○授權範圍內；退步言，原告代墊款項繳納稅捐與匯款至被告乙○○之代理人即被告丙○○帳戶之行為，亦係為被告乙○○管理事務，避免被告乙○○與盧玉梅之買賣契約負違約責任，乃利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，亦應成立無因管理，原告為被告乙○○支出必要或有益之費用，或受有損害時，得請求被告乙○○償還其上開費用或賠償損害。
㈢爰依仲介契約請求被告乙○○、丙○○給付仲介報酬各為76
6,000元，併依消費借貸或無因管理之法律關係，請求被告二人返還借款，或償還其費用，或賠償損害。並聲明：⒈被告乙○○應給付802,710元；⒉被告丙○○應給付原告1,041,969元，以上均自起訴狀繕本送達翌日即96年6月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠關於仲介報酬部分：⒈被告乙○○抗辯：系爭委託銷售契約
之委託人為被告丙○○，伊既非該契約當事人，自無給付報酬之義務。⒉被告二人均抗辯：依系爭委託銷售契約第5條約定，兩造間之仲介報酬約定為成功報酬，被告二人售屋取得價金時，始由價金中直接扣除仲介報酬給付與原告，若被告二人未取得價金，則條件不成就，被告二人並無給付報酬之義務。兩造簽訂系爭委託銷售契約後，雖係經原告仲介與盧玉梅簽訂系爭不動產買賣契約，惟該契約嗣經買賣雙方協議無條件解除，並經結算履約保證專戶之金額，將全部買賣價金返還盧玉梅，該契約既因解除而無效，原告自無報酬請求權。惟若原告得請求仲介報酬，被告二人依民法第572條規定，請求酌減等語，㈡關於借款部分：⒈被告乙○○抗辯：原告提出之借據上僅有
被告丙○○之簽名，伊未簽名蓋章，自非借用人，亦無償還之責。⒉被告二人抗辯：①消費借貸為要物契約，應由貸與人舉證借款金額確已交付與借用人。②依原告提出被告乙○○之授權書記載，其僅委任被告丙○○辦理買賣不動產事宜，而無委任辦理借款事宜，自無返還上開借款之義務等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回；⒉如受不利判決；願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○號房屋（其基地坐落於同
市○○段○○○○號土地），暨同上地段696-1地號土地所有權全部，為被告丙○○所有；另門牌號碼為同市○○路○○○號房屋（其基地坐落於同上地段698地號土地），暨同上地段698-1地號土地所有權全部，為被告乙○○所有；又同上地段695地號土地，為被告丙○○、乙○○應有部分各二分之一。
㈡被告丙○○於94年10月1日與原告簽立系爭委託銷售契約。
㈢系爭不動產委託原告銷售總價為3,830萬元，惟被告乙○○
、丙○○之上開房地，其個別委託銷售金額各為1,915萬元（計算式：3,830萬元÷2=上開金額)。
㈣系爭不動產經原告仲介，由被告丙○○於與訴外人盧玉梅於
94年10月30日簽訂系爭不動產買賣契約，以總價3,830萬元售予盧玉梅。
㈤被告丙○○於95年2月10日向原告借款239,259元及36,710元。
㈥買方盧玉梅先後交付1,530萬元至成屋履約保證專戶，惟因
被告丙○○上開房地遭查封無法履約，雙方協議解除契約，並將上開1,530萬元退還盧玉梅。
㈦系爭仲介報酬經兩造同意降為3%。
㈧被告丙○○與盧玉梅簽訂系爭不動產買賣契約時，有提出被告乙○○之授權書及印鑑證明。
四、兩造爭執事項及本院判斷兩造爭執之點厥為：㈠被告乙○○是否有委託被告丙○○與原告簽立系爭銷售委託契約？有無委託被告丙○○與盧玉梅簽立系爭不動產買賣契約？有無委託被告丙○○向原告借款？㈡系爭不動產因查封致買賣契約解除，究應歸責何人？可否認為係原告之仲介成功而得請求報酬？㈢買方盧玉梅將買賣價金存入履約保證專戶，是否可認為其已支付買賣價金？原告請求給付仲介報酬，有無理由？被告抗辯依民法第572條酌減報酬，有無理由？㈣原告請求被告乙○○、丙○○返還借款或無因管理之費用，有無理由？如可，其金額若干？茲將本院判斷之心證，詳述如下：
甲、仲介報酬部分㈠原告主張被告乙○○有委任被告丙○○與之簽立系爭委託銷
售契約等情，業據其提出乙○○之授權書、身分證影本在卷為證，揆諸上開授權書內容略為：「本人因事務繁忙，不克親自前往辦理不動產之買賣，產權移轉等事宜，特委任代理人全權處理下列各項事宜，代理人得為一切法律行為，恐口說無憑，特立此授權書為據」（見本院卷第65頁)；參以，系爭委託銷售契約其所有權人欄載明為「乙○○、丙○○。」(見本院卷第13頁)，足見系爭委託銷售契約之當事人為原告及被告乙○○、丙○○無訛；且系爭委託銷售契約第8條第2項之規定：「由代理人出面代理甲方（即委託人）簽立委託銷售契約書者，應檢附所有權人之身分證正反面影本、授權書及印鑑證明交付由乙方驗證收執，以利乙方作業。」；本院審酌被告丙○○於簽訂系爭不動產買賣契約時，已另檢附被告乙○○之授權書及印鑑證明等交付由原告驗證收執（見本院卷第163頁、164頁)，並將資料列為該約附件，為兩造所不爭，從而，原告主張被告乙○○已委任被告丙○○與原告簽立系爭委託銷售契約，並委託被告丙○○代理其出售系爭不動產，上開兩份契約對被告乙○○均生效力乙節，應堪採信。
㈡次按民法第226條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，
致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有民法第
226條可歸責於債務人之事由，致給付不能之情形時，得解除其契約，民法第256條定有明文。又土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第141條第1項定有明文，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態。
㈢系爭不動產經原告仲介，由被告丙○○(兼被告乙○○代理
人)，與訴外人盧玉梅及原告訂定系爭不動產買賣契約，以總價3,830萬元售予盧玉梅，雙方約定以成屋履約保證方式進行，買方盧玉梅先後交付1,530萬元之買賣價金至成屋履約保證專戶，惟因被告丙○○所有房地遭法院查封，無法撤封，經買賣雙方於95年3月29日協議解約，將上開1,530萬元價金返還盧玉梅等情，為兩造所不爭執，並有系爭不動產買賣契約、委託銷售契約、價金履約專戶餘款申請單、返還盧玉梅1,530萬元買賣價金之協議書等在卷可稽【以上分別見本院卷第7、13頁、49頁、50頁】。從而，原告主張因丙○○上開房地遭查封，致系爭不動產買賣未成立，係可歸責於被告丙○○之事實，應堪採信。至於被告乙○○之上開房地既未遭查封，雖然同時與盧玉梅解除買賣契約，尚難認被告乙○○有可歸責事由存在，應無疑義。
㈣本件被告與買方盧玉梅間就系爭不動產買賣係採成屋履約保
證方式進行，為兩造所不爭。依價金履約保證書第1條第1項約定：「賣方若未能依約履行，買方經合法程序催告，契約解除確定，或取得確定判決或與確定判決有同一效力之文書後，本行（即保證銀行）即依第4條約定，將交易安全備償專戶中之價金無息返還買方。」；第2條第1項約定：「買方存入專戶之價金，於賣方履行買賣契約並交屋完畢，扣除賣方應付之稅費後，本行即依第4條約定，無息匯入賣方指定之帳戶」，有系爭價金履約保證書在卷可佐（見本院卷第142頁)，可知其操作方式為：⒈由不動產仲介公司與該保證銀行共同設立一履約保證專戶，在賣方所有權移轉登記前，買方依約所給付之買賣價金均須先行存入該專戶之中，賣方不得受領。保證銀行對買方之擔保責任為如買方依約給付價金以後，無法取得買賣標的物之所有權時（例如標的物遭查封），將退還買方所給付之買賣價金。⒉反之，如於賣方移轉標的物之所有權以前買方反悔不買，或所有權移轉之後買方未依約給付尾款時，保證銀行則須將買方已給付（如以票據為之須該票據兌現）存入履約保證專戶之價金，或相當於該尾款部分之金額給付賣方。職是，依上開成屋履約保證契約之內容，仲介公司仲介買賣契約成立後，買方所交付於保證專戶內之價金，應視同其已付賣方之價金，如因可歸責於賣方之事由，致買賣契約中途解除，仍應視同仲介公司已仲介成功，是原告主張其對被告丙○○之房地仲介已成功乙節，洵堪採信。至於被告乙○○既無可歸責事由，尚難認原告仲介成功，自不得對之請求仲介報酬。
㈤按系爭委託銷售契約書第8條第3項規定：「專任委託之遵
守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，‥．．甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。…簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者。…」。經查，系爭不動產買賣係因可歸責於被告丙○○之原因致買賣不成立，已如前述，依上開約定，仍視為原告對被告丙○○已完成仲介義務，被告丙○○仍應給付約定之仲介報酬。被告丙○○抗辯系爭不動產買賣業經合意解除，且已退還盧玉梅已繳納之1,530萬元，被告丙○○未取得價金，原告仲介未成功，其無須給付仲介報酬云云，即無足取。從而，原告請求被告丙○○依約給付仲介報酬，洵屬有據。
㈥系爭不動產之委託銷售總價雖為3,830萬元，然被告丙○○
之房屋委託銷售總價為1,915萬元，為兩造所不爭；而有關仲介報酬約定為百分之4，此觀諸系爭委託銷售契約書第2條及第5條之約定自明（見本院卷第13頁）。然兩造並不爭執仲介報酬已由原約定之百分之4之降為百分之3(見本院卷
97年1月23日言詞辯論筆錄)，再依系爭委託銷售契約第5條約定，仲介報酬若於簽立買賣契約後，則於簽約後支付百分之70。從而，原告對被告丙○○可請求之仲介報酬，以系爭不動產委託銷售總價之百分之3計算，計402,150元(即1,915萬元×3%×70%=原告原可請求之仲介報酬)。至於被告雖執民法第572條請求酌減報酬云云，然斟酌系爭不動產買賣契約解除原因，係因被告丙○○之房地遭查封所致，且於仲介期間，被告丙○○尚且向原告借款以支付撤封及繳交地價稅等情，尚難認上開仲介報酬之給付有顯失公平情形，是被告丙○○請求酌減報酬云云，自屬無據。
乙、借款部分⒈原告另主張被告丙○○向其借款239,259元、36,710元，用
以繳交系爭不動產買賣所需繳交之啟封及地價稅費等情，為被告丙○○所不爭執，是原告此部分借款之請求，核屬有據。
⒉原告主張其代墊被告乙○○應繳交其所有上開號房地，應繳
納94年地價稅36,710元乙節，業據其提出被告乙○○94年度之地價稅單為證(見本院卷第45頁)。經查，被告乙○○與原告間雖成立系爭委託銷售契約，然原告並無代其墊繳地價稅之義務，從而，原告依無因管理之法律關係，請求被告乙○○返還上開36,710元代墊款，洵屬有據。又此部分，原告依無因管理之法律關係，已得勝訴判決，本院無庸再論述原告主張消費借貸部分，附此敘明。
五、綜上所述，原告依兩造仲介契約請求被告丙○○給付仲介報酬402,150元，為有理由，其逾此部分之請求，尚乏所據；另被告丙○○既不爭執有向原告借款239,259元、36,710元，原告此部分之請求，自為有理由。又原告依無因管理之法律關係，請求被告乙○○返還代墊之地價稅款36,710元部分，亦應准許。從而，原告請求：㈠被告丙○○給付原告678,
119元(402,150元＋239,259元＋36,710元=上開金額)；㈡被告乙○○應給付原告36,710元，以上均自起訴狀繕本送達之翌日即96年6月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息為有理由，應予准許。其逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年1月31日
民事第二庭法官如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
以上正本證明與原本無異。
中華民國96年1月31日
書記官黃珮娟