裁判字號：臺灣高等法院臺中分院106年上易字第168號民事判決
裁判日期：民國106年06月20日
裁判案由：給付報酬等
臺灣高等法院臺中分院民事判決106年度上易字第168號上訴人 林碧香 訴訟代理人 翁晨貿 律師被上訴人 莊松堅 上列當事人間請求給付報酬等事件，上訴人對於中華民國106年3月17日臺灣臺中地方法院（106年度訴字第352號）第一審判決，提起上訴，本院於106年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣伍拾玖萬貳仟元部分，及該部分假執行宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之三十八，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
(一)上訴人前欲出售其所有坐落台中市○○區○○段○○○○○○號土地及其上同段000建號之房屋（門牌號碼為台中市○○區○○○○街○○號，下合稱系爭房地），因此委託被上訴人即日日興不動產仲介經紀行進行銷售，雙方並於民國105年6月30日簽立專任銷售契約書（下稱系爭銷售契約）。而被上訴人於委託期間內，積極為上訴人帶看系爭房地，故上訴人於105年9月1日與被上訴人續約，委託銷售期間延至105年12月31日，續由被上訴人居間作為系爭房地買賣交易之媒介。期間，被上訴人花費相當長之時間及廣告費用替上訴人尋找買主，並與買主斡旋。詎上訴人卻於專任委託銷售期間內之105年11月2日，私下與第三人 陳佳佳 簽訂買賣契約，並於105年12月1日將系爭房地移轉登記予陳佳佳，經被上訴人調閱系爭房地之最新土地及建物登記謄本後，始行知悉。
(二)依系爭銷售契約第13條第2款之約定，委託期間由委託人自行將不動產銷售，視為受託人已完成居間仲介之義務，除第1項給付委託總價格百分之2作為服務報酬外，委託人仍應支付委託總價格百分之4作為違約金，並應立即全額一次支付予受託人，上訴人即應支付系爭房地委託總價額百分之6之金額予被上訴人。本件系爭房地之委託總價額為新台幣（下同）1600萬元，被上訴人依約得向上訴人請求96萬元，爰求為命上訴人給付96萬元之判決。
二、上訴人則以：
(一)上訴人固不否認有與被上訴人簽訂系爭銷售契約及與陳佳佳簽訂系爭房地之買賣契約，然上訴人並無認諾之情事。
(二)又系爭銷售契約第13條之約定係屬違約金之約定，縱認上訴人有違約情事，惟該違約金96萬元過高，應予酌減。蓋上訴人因負債急需現金，與被上訴人簽訂系爭銷售契約，委託銷售期間自105年9月1日起至同年12月31日止，因被上訴人遲未將系爭房地出售，期間適逢陳佳佳願向上訴人購買房屋，上訴人始於委託銷售開始後3個月，將系爭房地移轉登記予陳佳佳。況兩造約定之委託銷售期間係至105年12月31日，上訴人則係於105年12月1日移轉系爭房地所有權予陳佳佳，是上訴人並非與被上訴人簽訂系爭銷售契約後即同步對外自售系爭房地，且被上訴人是否能在1個月內將系爭房地出售亦有疑問，故被上訴人請求上訴人給付96萬元之違約金，核屬過高，應有酌減之必要。
(三)再者，上訴人與陳佳佳簽訂買賣契約前，即已取得被上訴人之同意，兩造業已合意提前終止專任銷售期間之約定，上訴人並無違約之情事等語，資為抗辯。
三、以下之事實為兩造所不爭執：
(一)上訴人前欲出售系爭房地，委託被上訴人進行銷售，兩造於105年6月30日簽立系爭銷售契約，再於105年9月1日續約，委託銷售期間延至105年12月31日，續由被上訴人居間作為系爭房地買賣交易之媒介。系爭房地委託被上訴人銷售，其委託總價額為1600萬元。
(二)系爭銷售契約第6條第2項約定委託人同意買賣契約成立後，即有按買賣成交總價格的百分之4支付受託人服務報酬之義務。第13條第2款約定委託期間內，委託人自行將本不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，視為受託人已完成居間仲介之義務，除第1項給付委託總價格百分之2之服務報酬外，委託人仍應支付委託總價格百分之4作為違約金，並應立即全額一次支付予受託人。
(三)上訴人於委託銷售期間內自行將系爭房地以1480萬元出售予陳佳佳，雙方於105年11月2日簽訂不動產買賣契約書，並於105年12月1日完成系爭房地之移轉登記。
(四)上訴人於原審106年2月24日審理時當庭坦承其於105年11月2日私下與陳佳佳簽訂系爭房地之買賣契約，約定以1480萬元之價格出售予陳佳佳，並於105年12月1日將系爭房地之所有權移轉登記予陳佳佳，確有違反系爭銷售契約之情事，被上訴人依系爭銷售契約第13條第2款之約定，得按系爭房地之委託總價額1600萬元百分之6，向上訴人請求96萬元。
四、本件兩造爭執之重點：
(一)上訴人在原審審理時有無對被上訴人請求之96萬元為訴訟標的之認諾？
(二)上訴人於原審自認被上訴人得依系爭銷售契約第13條第2款之約定請求給付96萬元，有無違約金過高之情事，本院是否得以酌減？
五、本院得心證之理由：：
(一)上訴人在原審審理時有無對被上訴人請求之96萬元為訴訟標的之認諾？
1.按民事訴訟法第384條所謂為訴訟標的之認諾，乃指被告對于原告依訴之聲明所為關于某法律關係之請求，向法院為承認者而言（最高法院44年台上字第843號判例意旨參照），故認諾係指對於訴訟標的之承諾，若僅對於他造主張之事實而為承認，則屬自認，不得謂之認諾（最高法院44年台上字第165號判例意旨參照）。本件被上訴人係主張上訴人於專任委託銷售期間之105年11月2日，私下與陳佳佳簽訂買賣契約，並於105年12月1日將系爭房地移轉登記予陳佳佳，違反系爭銷售契約第13條第2款之約定，上訴人應支付系爭房地委託總價額百分之6之金額即96萬元予被上訴人，因此訴請上訴人給付96萬元。上訴人於原審106年2月24日審理時當庭坦承其於105年11月2日私下與陳佳佳簽訂系爭房地之買賣契約，約定以1480萬元之價格出售予陳佳佳，並於105年12月1日將系爭房地之所有權移轉登記予陳佳佳，確有違反系爭銷售契約之情事，被上訴人依系爭銷售契約第13條第2款之約定，得按系爭房地之委託總價額1600萬元百分之6，向上訴人請求96萬元等情，核屬對被上訴人所主張之上開事實而為承認，上訴人此部分所為即係自認。而上訴人對被上訴人所訴請給付之96萬元，上訴人於原審106年2月24日審理時係聲明請求駁回被上訴人之訴，並表示應給付被上訴人之金額僅能負擔1、20萬元，目前沒有工作，沒有其他不動產，也沒有現金等語（見原審卷第20頁），故上訴人顯未同意給付被上訴人96萬元，即未承諾其應給付被上訴人96萬元。至上訴人所表示對被上訴人主張根據系爭銷售契約第13條第2款委託期間內委託人自行將不動產銷售者，除應給付委託價格百分之2服務費外，並應給付委託價格百分之4作為違約金；及系爭房地之委託總價額為1600萬元，被上訴人依系爭銷售契約得向上訴人請求96萬元等情，均表示不爭執，在上訴人未變更聲明同意給付被上訴人96萬元之前，上訴人僅係承認被上訴人依系爭銷售契約第13條第2款之約定，得向上訴人請求96萬元，即僅承認被上訴人依約對上訴人有96萬元請求權存在，而非同意給付被上訴人96萬元，上訴人即非對被上訴人所請求之96萬元為訴訟標的之認諾。
2.又上訴人雖就原審所詢是否對被上訴人之請求有自認及認諾，表示「是」。但原審並未告知上訴人自認及認諾之意義、兩者之差別及各產生何法律效果，上訴人不諳法律，不知何謂認諾，在其未表示同意給付被上訴人96萬元之際，不能認上訴人上開表示，其真意即係同意給付被上訴人96萬元而為訴訟標的之認諾，故本院認上訴人在原審審理時並無對被上訴人請求之96萬元為訴訟標的之認諾。
(二)上訴人於原審自認被上訴人得依系爭銷售契約第13條第2款之約定請求給付96萬元，有無違約金過高之情事，本院是否得以酌減？
1.上訴人前欲出售系爭房地，委託被上訴人進行銷售，兩造於105年6月30日簽立系爭銷售契約，再於105年9月1日續約，委託銷售期間延至105年12月31日，續由被上訴人居間作為系爭房地買賣交易之媒介。系爭房地委託被上訴人銷售，其委託總價額為1600萬元。系爭銷售契約第13條第2款約定委託期間內，委託人自行將本不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，視為受託人已完成居間仲介之義務，除第1項給付委託總價格百分之2之服務報酬外，委託人仍應支付委託總價格百分之4作為違約金，並應立即全額一次支付予受託人。上訴人於委託銷售期間內自行將系爭房地以1480萬元出售予陳佳佳，雙方於105年11月2日簽訂不動產買賣契約書，並於105年12月1日完成系爭房地之移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有專任銷售契約書及系爭房地之不動產買賣契約書、土地與建物登記謄本在卷可稽（附原審卷第26至33頁、第35頁），此部分之事實自堪認定。又上訴人已於原審坦承其私下將系爭房地出售予陳佳佳，確有違反系爭銷售契約之情事，被上訴人依系爭銷售契約第13條第2款之約定，得按系爭房地之委託總價額1600萬元百分之6，向上訴人請求96萬元之事實。按當事人於審判上所為不利於己之自承（自認），有拘束該當事人之效力，法院自應據為認定事實及裁判之基準（最高法院18年上字第2836號判例意旨參照）；又當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎（最高法院26年上字第805號判例意旨參照）。上訴人既已自認其私下將系爭房地出售予陳佳佳，確有違約之情事，被上訴人依約得請求96萬元之事實，上訴人及法院均應受拘束，即應以上訴人上開自認為認定事實及裁判之基礎。上訴人於本院審理時改稱：上訴人與陳佳佳簽訂買賣契約前，即已取得被上訴人之同意，兩造業已合意提前終止專任銷售期間之約定，上訴人並無違約之情事等語，並聲請訊問證人 陳于雪 。惟上訴人於本院上開所辯，明顯與其原審之自認不符，上訴人並未撤銷其原審之自認，本院應受上訴人自認之拘束，證人陳于雪即使予以傳訊，亦無從採信證人陳于雪有利上訴人之證言，證人陳于雪自無傳訊之必要，上訴人於本院反於原審之自認所為之辯解，即為本院所不採。
2.系爭銷售契約第13條第2款約定委託期間內，委託人自行將本不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，視為受託人已完成居間仲介之義務，除第1項給付委託總價格百分之2之服務報酬外，委託人仍應支付委託總價格百分之4作為違約金，並應立即全額一次支付予受託人。該第13條之約定僅有1項，自無第1項之可言，所定第1項明顯係第1款之誤，故依系爭銷售契約第13條之約定應給付委託總價格百分之2之服務報酬，限於第1款所定委託期間內，因可歸責於委託人之事由而片面終止委託契約關係，此係委託人於委託被上訴人銷售後，在委託銷售期限尚未屆滿之前，反悔不欲出售委託標的物，不讓被上訴人繼續銷售，未成立任何買賣契約，無從比照被上訴人完成居間仲介得按買賣成交價的百分之4請求給付報酬，故明定委託人仍應給付委託總價格百分之2之服務報酬，此與第2款至第5款均係買賣契約有成立，因可歸責於委託人之事由，非由被上訴人居間仲介或無法簽訂書面買賣契約或解除買賣契約不同，在第2款至第5款之情形，被上訴人均有對委託標的物之銷售做過努力，有支付相當之人力、物力，之後因故買賣契約非由被上訴人仲介成立，或未能簽訂書面買賣契約或解除買賣契約，故應比照被上訴人完成居間仲介得按買賣成交價的百分之4請求給付報酬，系爭銷售契約第13條乃明定應視為被上訴人已完成居間仲介之義務，委託人仍應支付委託總價格百分之4作為違約金。明顯上訴人在違反系爭銷售契約第13條第2款之約定，自行銷售系爭房地時，被上訴人應僅能請求上訴人支付委託總價格百分之4之違約金，不得再請求限於第1款所應給付委託總價格百分之2之服務報酬。
3.系爭銷售契約第13條約定之標題為「違約罰則」，在有第2款之情形，由上訴人自行銷售系爭房地，雖應視為被上訴人已完成居間仲介之義務，但實際上買賣契約非由被上訴人仲介成立，由上訴人仍應支付違約金之約定觀之，仍應認系爭銷售契約第13條第2款之約定係屬違約金之約定條款，所謂應視為被上訴人已完成居間仲介之義務，係被上訴人得請求給付委託總價格百分之4違約金之依據。本院既認系爭銷售契約第13條第2款係屬違約金之約定，上訴人於原審自認被上訴人依系爭銷售契約第13條第2款之約定，得按系爭房地之委託總價額1600萬元百分之6，向上訴人請求96萬元，自係承認違約金係按系爭房地委託總價額1600萬元之百分之6計算，上訴人於本院審理時抗辯此約定之違約金過高，請求本院依民法第252條約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額之規定予以酌減，本院自應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準。查依系爭銷售契約第6條第2項之約定，委託人同意買賣契約成立後，即有按買賣成交總價格的百分之4支付受託人服務報酬之義務，即在系爭房地之買賣契約若由被上訴人仲介成立，被上訴人僅能向上訴人請求按買賣成交總價格百分之4之服務報酬，即無因系爭房地係由上訴人自行銷售，而要由上訴人支付委託總價格百分之6之違約金的道理，且被上訴人原本依系爭銷售契約第13條第2款之約定僅能請求上訴人給付委託總價格百分之4之違約金，上訴人誤解系爭銷售契約第13條第2款之約定，以致承認被上訴人依約得請求百分之6之違約金，上訴人所承認之百分之6違約金即明顯過高。又上訴人係以1480萬元自行銷售系爭房地，而系爭房地委託被上訴人銷售之總價額係1600萬元，被上訴人並無法找到願以1600萬元購買系爭房地之買主，且系爭房地之所有權係在105年12月1日完成移轉登記，被上訴人在剩餘之1個月銷售期間未必能找到買主，順利將系爭房地銷售出去，將上訴人之自行銷售視為被上訴人已完成居間仲介之義務，被上訴人已坐享其成，既將上訴人之自行銷售視為被上訴人之居間仲介完成，上訴人自行銷售之總價格為1480萬元，系爭房地買賣成交之總價格即為1480萬元，系爭房地之委託總價格1600萬元既未能順利銷售，須降至1480萬元始能售出，系爭房地之客觀總價格即應為1480萬元，自應以1480萬元作為計算違約金之依據始合理。是本院認上訴人於原審自認被上訴人得依系爭銷售契約第13條第2款之約定請求按系爭房地委託總價額1600萬元百分之6計算之違約金96萬元，應有過高，爰酌減至依系爭房地實際出售之成交總價額1480萬元百分之4計算，即為59萬2000元。被上訴人請求上訴人給付96萬元，在59萬2000元之範圍內，尚無不合，應予准許，超過部分，則不能准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭銷售契約第13條第2款之約定，請求上訴人給付96萬元，上訴人雖已自認被上訴人得依約請求，但上訴人抗辯約定之違約金過高有理由，本院爰酌減至59萬2000元，被上訴人之請求在59萬2000元範圍內，應予准許，逾此範圍之請求，則不能准許。原審以上訴人對訴訟標的認諾，為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，就上開不能准許之部分，原判決尚有未洽，上訴人此部分之上訴為有理由，爰由本院廢棄此部分之原判決，改判如主文第二項所示，至其餘部分，原判決之理由雖有未當，但結論並無不合，仍應認上訴人此部分之上訴為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均不影響本判決之結果，故不逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國106年6月20日
民事第七庭審判長法官饒鴻鵬
法官李平勳法官陳蘇宗以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官李宜珊中華民國106年6月21日