裁判字號：臺灣新北地方法院106年重訴字第941號民事判決
裁判日期：民國107年05月25日
裁判案由：分割共有物
臺灣新北地方法院民事判決106年度重訴字第941號原告 游博熙 訴訟代理人 賴俊睿 律師被告 陳文生
陳世宗 周 梁美麗 陳正彬 陳秋芳 陳建良 兼上列被告6人共同訴訟代理人 陳正煌 被告竑實建設股份有限公司法定代理人 邱雅惠 訴訟代理人 李政皇 上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國107年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（面積212.68平方公尺）分割方法為：如附圖編號411⑴部分所示土地（面積41.69平方公尺）分歸原告所有；如附圖編號411部分所示土地（面積170.99平方公尺）分歸被告陳文生、陳世宗、 周梁美麗 、陳正彬、陳秋芳、陳建良、陳正煌、竑實建設股份有限公司依附表二之比例維持分別共有。
訴訟費用由兩造依附表一所示兩造應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原
為原告及被告陳文生、陳世宗、周梁美麗、陳正彬、陳秋芳、陳正煌、竑實建設股份有限公司（下稱竑實公司）、訴外人 劉日妹 、 李岳峰 、 李恭豪 所分別共有，無不能分割情事，亦無不分割之協議。渠等前曾就系爭土地之分割事宜向新北市不動產糾紛調處委員會申請調處，調處結果將面積212.68平方公尺之系爭土地分割為二，即附圖所示411部分（面積
170.99平方公尺）分由原告以外之其他共有人依其等持分比例維持分別共有、將附圖所示411⑴部分（面積41.69平方公尺）分由原告單獨所有。嗣訴外人劉日妹死亡而由被告陳建良繼承其應有部分，訴外人李岳峰、李恭豪則將其等應有部分移轉登記予系爭土地共有人之一即被告竑實公司。
㈡然如依上開調處結果由原告分得附圖所示411部分，臨路寬
為3.5公尺，深度則不到12公尺。因系爭土地之使用分區○住○區○○○○路寬12公尺之計畫道路，依建築法第44條及新北市畸零地使用規則第3條規定，其建築基地面積最小寬度須達3.5公尺，最小深度則須14公尺以上，方得建築。是上開調處結果採行之分割方案，使原告分得之部分土地成為不得建築之畸零地，對原告日後土地之使用造成妨害，嚴重損及原告權益，不公平之處，不言而喻。
㈢系爭土地面積僅212.68平方公尺，但共有人數多，採原物分
割並不利於日後土地之利用，原告僅同意採變價分割之方案，不但土地完整可以賣得較高之價金，共有人亦可依相同條件行使優先承買之權，同時兼顧各共有人間之利益。
㈣爰依土地法第34條之1第6項及民法第823條第1項、第824條
第2項規定，於收到上開調處結果通知後15日內訴請裁判分割系爭土地。
㈤並聲明：系爭土地應予變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配。
二、被告則抗辯：被告全體就系爭土地仍要保持共有關係。系爭土地位於重劃區，該重劃區目前有許多空地，系爭土地依前開調處結果為分割，不會造成畸零地而不能建築之情形，被告希望依調處結果為原物分割，不同意變價分割等語。並聲明：系爭土地應為原物分割，並由被告分得附圖所示411部分保持共有，由原告分得附圖所示411⑴部分。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按民法第824條第1至4項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」、「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」。經查：
㈠系爭土地原為原告及被告陳文生、陳世宗、周梁美麗、陳正
彬、陳秋芳、陳正煌、竑實公司、訴外人劉日妹、李岳峰、李恭豪所分別共有，渠等間無協議不分割之期限，且曾就系爭土地之分割事宜，向新北市不動產糾紛調處委員會申請調處，調處結果如原告前開所述，而為原告所不服，嗣訴外人劉日妹死亡，由被告陳建良繼承其應有部分，訴外人李岳峰、李恭豪復將其應有部分移轉登記予系爭土地共有人之一即被告竑實公司，目前系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分如附表一所示。此有新北市政府106年10月19日新北府地測字第1061015583號函附之調處紀錄表、分割圖、面積表，以及系爭土地登記謄本（新舊各1份）在卷可稽（見本院重司調字卷第17至21頁、第23至26頁、本院重訴字卷第129至133頁），復為兩造所不爭執，堪以認定。
㈡又系爭土地使用分區為三重都市計畫住宅區，屬都市○○○
○道路地、道路預定地、公園用地，非屬農業發展條例第3條第11款規定之耕地，並無土地法第31條及農業發展條例第16條規定之最小面積分割限制且，且無曾依建築法核發建築執照之資料，而非建築基地之法定空地。此有新北市三重區公所106年12月12日新北重工字第1062078879號函及106年12月18日新北重工字第1062079314號函、新北市政府工務局106年12月13日新北工建字第1062478836號函、新北市政府106年12月15日新北府城測字第1062497736號函、新北市政府地政局106年12月15日新北地測字第1062497512號函、新北市政府農業局106年12月18日新北農牧字第1062499990號函、新北市三重地政事務所106年12月20日新北重地測字第1064071397號函及原告所提土地使用分區證明書1紙在卷可稽（見本院重訴字卷第95至109頁、第121頁）。
㈢是系爭土地為兩造所共有，且無因法令規定或因物之使用目
的不能分割之情事，亦未以契約訂有不分割之期限，且兩造復未能協議分割，則原告依上開規定訴請裁判分割以消滅兩造間共有關係，於法即無不合。
四、復按分割共有物，究應以原物分割或變價分配其價金，法院有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始得予變賣。所謂原物分配有困難，指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用，此有最高法院51年台上字第271號判例、98年度台上字第223號判決、98年度台上字第2058號判決要旨可參。又分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除該土地內，有部分土地因使用目的不能分割或部分共有人仍願維持共有關係，或部分當事人因繼承關係須就分得之土地保持公同共有者外，應將土地分配於各共有人單獨所有，此有最高法院79年度台上字第1902號判決、76年度台上字第2549號判決可參。職是：
㈠查系爭土地地形為狹長梯形，面積212.68平方公尺，僅於與
同段388地號土地界線該側面臨竹圍仔街之道路，臨路寬度約5.25公尺，而竹圍仔街之路寬則約12公尺。系爭土地其餘部分則皆未臨路。又系爭土地位於重劃區內，其上無任何建物等地上物，僅有雜草，周遭鄰地亦均為空地。此經本院履勘現場，並有系爭土地地籍圖謄本、登記第一類謄本、本院勘驗筆錄附卷可稽（見本院重訴字卷第119頁、第129至133頁、第151至154頁）。是系爭土地並無性質上無法以原物分割之情形。
㈡又原告就系爭土地之應有部分為294/1500（占比19.6%），
被告等人之應有部分合計則為1206/1500（占比80.4%）。而持分占比約2成之原告雖請求變價分割，然持分占比約8成之被告等人則不同意變價分割，並請求原物分割，且表明全體被告就分得之土地仍要維持共有關係。是如逕依原告主張為變價分割，再分配價金予各共有人，已與高達8成之多數共有人意願相悖，難謂符合全體共有人最大利益。且被告等人雖主張原物分割，惟其等就分得部分仍要保持共有關係，是僅需將系爭土地分割為2筆，而無原告所稱因共有人數多，採原物分割將致土地細分不利利用之情事。
㈢因此，系爭土地本身並非無法為原物分割，亦無原物分割後
將顯然減損其價值或難以為通常使用之情形，即並無原物分配顯有困難之情事，則依前開法文規定，自應為原物分配。而被告主張之分割方案，即將附圖編號411⑴部分之土地（面積41.69平方公尺）分歸原告單獨所有；將附圖編號411部分之土地（面積170.99平方公尺）分歸被告等人依附表二之比例維持分別共有，除符合多數共有人（即被告等人）之意願外，亦已顧及少數共有人即原告之權益。蓋：
⒈系爭土地使用分區為住宅區，地形為狹長梯形，僅其中一邊
臨路寬12公尺之道路。而依新北市畸零地使用規則第3條對於「一般建築用地」之「甲、乙種建築用地○住○區○○○路寬超過7公尺至15公尺」者之規定，最小寬度3.5公尺、最小深度14公尺，換算其面積為49平方公尺（3.5×14＝49）以下者，即屬面積狹小基地。又原告就系爭土地之應有部分為294/1500，如依持分比例換算可分得之土地面積為41.69平方公尺（212.68×294/1500，小數點第二位以下四捨五入），小於49平方公尺。是因原告持分比例較低之故，原物分割之結果，雖將致原告所分得部分之土地畸零狹小，然系爭土地周遭鄰地均為空地，依建築法第44條、新北市畸零地使用規則第8條第1項規定，原告就分得之土地仍得與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，而為建築使用，自非無經濟價值。
⒉且系爭土地臨路側寬度約5.25公尺，而附圖編號411⑴部分
臨路側之寬度為3.5公尺（見本院重訴字卷第155至159頁），以原告持分占比僅約2成而言，其可分得系爭土地唯一臨路側近67%（3.5/5.25）之寬度，顯已顧及原告之權益，而分配予其超出其持分占比之臨路寬度。
⒊至若將系爭土地全部分配予部分共有人，又有共有人間彼此
金錢補償問題，非但各共有人對於金錢補償之標準不易取得共識，且受分配者未必有資力以金錢補償其他共有人。況兩造迄於本院言詞辯論終結時，無人表示願獨自取得系爭土地全部原物之意願。是為免另生金錢補償糾紛，亦難認將系爭土地原物全部分配予部分共有人為適當。
⒋故雖原告因原物分配之結果，將使其分得之土地為面積狹小
基地，在建築使用上可能遭遇若干影響，然此乃原告就系爭土地應有部分比例較低之故。且系爭土地附圖411⑴部分並非無法利用，亦非無經濟效用，將此部分土地分配與原告之分割方案，已就系爭土地唯一臨路側寬度上給予原告最大之利益，堪認此分割方法已兼顧多數共有人（即被告等人）之意願及少數共有人（即原告）之權益，核屬符合全體共有人整體最大利益之方案。
五、從而，本院斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等情形，認系爭土地之分割方法為：將附圖編號411⑴部分所示土地（面積41.69平方公尺）分歸原告單獨所有；將附圖編號411部分所示土地（面積170.99平方公尺）分歸被告依附表二之比例維持分別共有，應屬適當公平。爰判決系爭土地為原物分配如主文第一項所示。
六、末按分割方法乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧全體共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。故關於本件訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1規定，命兩造按其等就附表一所示系爭土地應有部分之比例負擔之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國107年5月25日
民事第一庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月25日
書記官張珮琪附表一：（兩造就系爭土地之應有部分）┌──┬────┬───────┐│編號│共有人│應有部分│├──┼────┼───────┤│1│竑實建設│18/100│││股份有限│即270/1500│││公司││├──┼────┼───────┤│2│周梁美麗│2/500即6/1500│├──┼────┼───────┤│3│陳文生│6/30即300/1500│├──┼────┼───────┤│4│陳世宗│1/5即300/1500│├──┼────┼───────┤│5│陳正彬│2/30即100/1500│├──┼────┼───────┤│6│陳正煌│2/30即100/1500│├──┼────┼───────┤│7│陳秋芳│2/30即100/1500│├──┼────┼───────┤│8│陳建良│1/50即30/1500│├──┼────┼───────┤│9│游博熙│294/1500│├──┴────┼───────┤││合計1/1│└───────┴───────┘附表二：
┌────┬─────┬──────┬───────┐│附圖編號│面積│所有權人│權利範圍比例│││(平方公尺)│││├────┼─────┼──────┼───────┤│││竑實建設股份│270/1206││││有限公司││││├──────┼───────┤│││周梁美麗│6/1206│││├──────┼───────┤│││陳文生│300/1206│││├──────┼───────┤│││陳世宗│300/1206││411│170.99├──────┼───────┤│││陳正彬│100/1206│││├──────┼───────┤│││陳正煌│100/1206│││├──────┼───────┤│││陳秋芳│100/1206│││├──────┼───────┤│││陳建良│30/1206│├────┼─────┼──────┼───────┤│411⑴│41.69│游博熙│1/1│└────┴─────┴──────┴───────┘