臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度士簡字第521號
原 告 黃晨媛
訴訟代理人 黃曾秀美
黃鈺婕
李佳儒
被 告 海悅觀海城堡管理委員會
法定代理人 呂秀慧
訴訟代理人 林勇明
陳金榮
上列當事人間修復漏水等事件，於中華民國106年10月20日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾柒萬參仟伍佰參拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊為門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○
號26樓建物（下稱系爭建物）所有權人，被告則為系爭建物
所屬海悅觀海城堡社區（下稱系爭社區）之管理委員會。系
爭建物位於系爭社區C棟大樓（下稱系爭大樓）26樓即最高
層樓，上方即為系爭大樓頂樓樓板（下稱系爭樓板），該樓
板與外牆系爭社區全體區分所有權人所共同使用。系爭大樓
於88年7月4日完工，迄今已約17年有餘，因該大樓年久失
修，故每逢下雨系爭樓板即有漏水現象，造成系爭建物客廳
、三間臥室、廚房天花板及牆壁，因系爭大樓外牆防水層失
效而有滲、漏水之情。經原告多次催促被告修繕，均未予置
理。系爭大樓屋頂樓板應屬共用部分，要無疑義，而系爭大
樓外牆依系爭社區住戶規約第3條第3項約定，亦應屬共用
部分。本件系爭大樓屋頂樓板及外牆漏水原因，係因系爭大
樓完工前施作防水工程，已逾保固期間，致系爭大樓頂樓板
及外牆防水層失效，乃至於造成系爭建物室內滲漏、水，並
非可歸責於原告。系爭大樓屋頂樓板及外牆既均屬共用部分
，自應由被告負修繕之義務。又本件因被告怠於履行修繕義
務，致系爭建物室內天花板牆壁有滲、漏水之情，並造成原
告受有粉刷、油漆剝落、裝潢受損、牆壁龜裂等損害。被告
就善盡系爭大樓之維護、修繕義務，致原告受有損害，顯係
過失不法侵害原告之權利。為此，基於公寓大廈管理條例、
系爭社區住戶規約及侵權行為法律關係提起本件訴訟等語，
並聲明（一）被告應就系爭建物對其內屋頂漏水，依法院囑
託鑑定機關鑑定之修復方式修繕至不漏水狀態，並負擔修繕
費用。（二）被告應給付原告234,000元（修繕家具毀損及
室內油漆修復費用）。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物漏水原因並非系爭大樓頂樓樓板或外牆
漏水所致，而係原告所有系爭建物外牆結構縫或窗框漏水所
致，屬專用部分而非共用部份，其漏水原因並非頂樓共用部
分天台公設所造成，故其修繕費用應由原告自行負擔等語，
資為抗辯；並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：
原告主張伊為系爭建物所有權人，被告為系爭建物所屬系爭
社區之管理委員會，其所有系爭建物每逢下雨即有漏水現象
，造成室內天花板牆壁有滲、漏水、粉刷、油漆剝落、裝潢
受損、牆壁龜裂等情形，業據提出建物登記第一類謄本、海
悅觀海城堡管理委員會函文、漏水照片、系爭社區住戶規約
、現場照片等件為證，復為被告所不爭執，此部分之事實首
堪認定為真實。至原告主張系爭建物漏水原因為系爭大樓頂
樓板及外牆防水層失效所致，被告應負漏水修繕責任等情，
則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）原告所有系爭建物屋內客廳、三間臥室、廚房天花板及牆
壁之漏水原因，經臺北市土木技師公會鑑定技師於106年
5月24日至現場會勘，並於民國106年6月20日以北土技
字第00000000000號函及其附件鑑定報告書所載鑑定結果
略以：
「十、鑑定結果及分析
本會接獲申請書後，指派 陳海島 、 章致一 土木技師負責
辦理，並於民國106年5月24日至現場進行會勘，會勘
通知函如附件三所示及會勘紀錄表如附件四所示。會勘
紀錄標的物損害部位之現況、位置及拍照存證如附件六
所示，被告並提供說明資料如附件七所示。鑑定結果說
明如下：
（一）大樓構造
一般SRC構造大樓為方形鋼柱（柱內灌漿）、鋼樑、混
凝上樓版（含雨遮部份）、外牆帷幕版（金屬版、玻璃
或混凝土版，吊掛拼接），本棟帷幕採用混凝土預鑄版
如附件五所示，頂鑄版牆間縫以導水片＋矽膠（SILICON
）填充處理及窗框縫以矽膠填充。矽膠為化學性質所控
制，有老化劣化之趨勢，如施工填充不完整，更可能提
前發生滲漏現象。方形銅柱四週與混凝土樓版（含雨遮
部份）之結合，更因方形鋼柱為光滑面如防水處理不佳
易成為滲漏水通路。超高SRC結構地震所致生之震幅擺
動最大在頂層樓，由於大擺動亦會影響構件結合的密合
度鬆弛及產生版牆裂縫如照片7~19所示類同。
本大樓為SRC構造如附件一使用執照記載所示。
（二）客廳、三間臥室、廚房天花板及牆壁之漏水原因
鑑定標的物89號26樓，前側二閭臥室、和室（含夾層房
間）、陽台平頂及牆滲水為凸出之雨遮頂部防水層劣化
破裂如照片20~25、27、28所示，積水沿雨遮與外牆接
合處滲入平頂及牆壁如照片33~40、52、56、57所示。
客廳及後臥室外牆預鑄版接縫填料劣化，雨水沿外牆牆
縫滲入室內牆壁如照片26、31、32、45所示。廚房夾層
室外陽台平頂滲水為角落濕氣較重空氣對流效果差所致
如照片61所示。
（三）修復到不漏水所需費用
鑑定標的物89號26樓，修復項目單價如表一所示。損害
修復金額如表二所示，共計94,579元。
十一、結論與建議
（一）客廳、三間臥室、廚房天花板及牆壁之漏水原因：
鑑定標的物89號26樓，主因為凸出之雨遮頂部防水
層劣化破裂、室外牆預鑄版接縫填料劣化積水沿雨
遮與外牆接合處滲入平頂及牆壁。次因為室外陽台
角落濕氣較重空氣對流效果差，其原因如上節所述
。
（二）修復到不漏水所需費用：鑑定標的物89號26樓，損
害修復金額共計94,579元。」（參見台北市土木技
師公會民國106年6月20日北土技字第0000000000
0號鑑定報告書第2頁）。
由上開鑑定報告結論可知，原告所有系爭建物屋內客廳、
三間臥室、廚房天花板及牆壁之漏水原因，主因係系爭建
物雨遮頂部防水層劣化破裂、室外牆預鑄版接縫填料劣化
積水沿雨遮與外牆接合處滲入平頂及牆壁。次因係室外陽
台角落濕氣較重空氣對流效果差所致。衡諸鑑定人所作成
之鑑定報告，係依據其等專業進行現場履勘，並進行現場
測試後所為之判斷，應堪採信。原告主張本件漏水原因係
系爭大樓頂樓板及外牆防水層失效所致云云，即與上開鑑
定報告結論不符，要無足採。
（二）按公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載
之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一
、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築
物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外
緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第2款之規
定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界
，其面積應包括四周牆壁之厚度；公寓大廈管理條例第56
條第3項、地籍測量實施規則第273條第1款、第2款定
有明文。又公寓大廈管理條例第3條定義「專有部分」：
指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所
有之標的者。「共用部分」：指公寓大廈專有部分以外之
其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。經
查，本件原告所有系爭建物之雨遮及室外牆並未與隔鄰共
用，系爭大樓1至26樓建物之面積係以外牆為界、附屬建
物亦以其外緣為界測量，有系爭大樓竣工平面圖在卷可參
，依前揭公寓大廈管理條例第56條、地籍測量實施規則第
273條第1、2款規定，原告就系爭建物所有權之範圍應
以牆之外緣及附屬建物之外緣為界，包括牆壁之厚度，屬
原告所有權專有之範圍，應堪認定。
（三）次按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各
該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其
費用，公寓大廈管理條例第10條第1項亦定有明文。查本
件系爭建物屋內客廳、三間臥室、廚房天花板及牆壁漏水
之主要原因，係雨遮頂部防水層劣化破裂及室外牆預鑄版
接縫填料劣化積水沿雨遮與外牆接合處滲入平頂及牆壁，
業如前述。而系爭建物雨遮及室外牆，依前揭說明，應屬
原告所有權之專有部分，故系爭建物雨遮與外牆接合處接
之漏水修繕自應由原告為之，並自行負擔修繕費用，被告
並無為其修繕之義務。原告主張系爭建物雨遮及室外牆接
合處屬共用部分，故被告應負修繕責任云云，洵屬無據，
應予駁回。
四、綜上所述，原告訴請被告應就系爭建物對其內屋頂漏水，修
繕至不漏水狀態及負擔修繕費用，並賠償原告修繕家具毀損
及室內油漆修復費用234,000元，均為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回
，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證
據，經本院審酌後，認均不影響本件判決之結果，爰不逐一
論述。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告
敗訴之判決。並依職權確定訴訟費用額為173,530元（含第
一審裁判費3,530元、鑑定費170,000元），本院審酌鑑定
結果認原告所有系爭建物漏水原因，係系爭建物雨遮頂部防
水層劣化破裂及室外牆預鑄版接縫填料劣化積水沿雨遮與外
牆接合處滲入平頂及牆壁所致，與被告管理、維護系爭大樓
間無相當因果關係，爰認本件鑑定費及裁判費應由原告負擔
。
中華民國106年11月10日
士林簡易庭法官張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
○段○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國106年11月10日
書記官陳仕偉